İÇİNDEKİLER İçindekiler Önsöz 7 Kısaltmalar 19 GİRİŞ 21 1. BÖLÜM: KAT MALİKİ KAVRAMI VE GENEL TANIMLAR 1.1. KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI 23 1.2. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI 25 1.3. ORTAK YERLER 27 1.4. EKLENTİLER 29 1.5. BAĞIMSIZ BÖLÜM 30 2. BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI 2.1. ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK 33 2.2. ORTAK YERLERDE İNŞAAT, BOYA VE ONARIM 33 2.3. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE TESİS, DEĞİŞİKLİK VE ONARIM 35 2.4. GENEL GİDERLERE KATILMA 36 2.5. AİDAT ÖDEMEKTAN KAÇINMAK 37 2.6. AİDAT VE GİDER ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİ 37 2.6.1. Ödenmeyen Aidattan Kiracının Sorumluluğu 38 2.7. GİDERE SEBEP OLAN KAT MALİKİ 39 2.8. BİNANIN YA DA SİTENİN SİGORTALANMASI 39 2.9. AİDAT VE GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ DURUMU 40 2.10. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRME MECBURİYETİ 41 2.11. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER 42 2.12. DİĞER KAT MALİKLERİNİN HAKLARINI ÇEKİLMEZ HALE GETİREN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ 46 3. BÖLÜM: YÖNETİM VE DENETİM FAALİYETLERİ 3.1. YÖNETİM PLANI 49 3.1.1. Yönetim Planının Önemi 51 3.2. KAT MALİKLERİ KURULU 53 3.2.1. Kaç Adet Kurul Olmalı? 53 3.3. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI 54 3.3.1. Olağan Toplantı Zamanı 54 3.3.2. Olağanüstü Toplantı Zamanı 55 3.4. KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI 56 3.4.1. Oybirliği Aranan Haller 57 3.4.2. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller 58 3.4.3. Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Hal 59 3.4.4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı 59 3.5. KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI 61 3.5.1. Genel Kural 61 3.5.2. Birden Fazla Kat Malikinin Varlığı 61 3.5.3. Ehliyetsiz Kat Maliki 61 3.5.4. Alınacak Kararla İlgili Kat Malikinin Oy Hakkı 62 3.5.5. Oy Hakkının Vekile Kullandırılması 62 3.6. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARLARI 64 3.6.1. Kararların Niteliği 64 3.6.2. Kararlara İtiraz 65 3.6.3. Hâkimin Müdahalesi 65 4. BÖLÜM: YENİLİK VE İLAVELERİN YAPILMASI 4.1. FAYDALI YENİLİKLER 67 4.1.1. Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar 68 4.1.2. Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri 69 4.2. ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER 71 4.3. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ 72 4.4. TEMLİK TASARRUFLARI VE ÖNEMLİ İŞLER 74 5. BÖLÜM: KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 5.1. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 75 5.1.1. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 75 5.1.2. Anayapının Harap Olması 76 5.1.3. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi 77 5.2. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 78 6. BÖLÜM: TOPLU YAPILAR 6.1. TOPLU YAPI KAVRAMININ TARİHSEL VE KANUNİ GELİŞİMİ 80 6.1.1. 1966–1983 Arası Dönem 81 6.1.2. 1983–2007 Arası Dönem 81 6.1.3. 2007 Sonrası Dönem 82 6.2. TOPLU YAPI / SİTE FARKI 83 6.3. TOPLU YAPININ KURULMASI 84 6.4. 2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ 85 6.4.1. Toplu Yapıya Geçilmezse Ne Olur? 86 6.4.2. Her Site Toplu Yapıya Geçmeli midir? 87 6.5. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 91 6.5.1. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı 91 6.5.2. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespiti 91 6.6. TOPLU YAPIDA YÖNETİM 92 6.6.1. Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu 92 6.6.2. Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu 94 6.6.3. Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 95 6.6.4. Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları 97 6.7. TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI 97 6.7.1. Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması 98 6.7.2. Blok Yöneticilerinin Atanması 99 6.7.3. Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması 100 6.8. TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA 101 6.9. TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM 102 7. BÖLÜM: YÖNETİCİ ÖZEL BÖLÜMÜ 7.1. YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ 104 7.1.1. Yöneticinin Tanımı 104 7.1.2. Yöneticinin Zorunlu Olup Olmaması 104 7.1.3. Yöneticinin Atanması 105 7.1.4. Yöneticinin Görev Süresi 112 7.1.5. Yöneticinin Atanamaması 112 7.1.6. Yöneticinin Teminat Göstermesi 113 7.1.7. Yöneticinin İlanı 113 7.2. YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ 113 7.2.1. Genel Yönetim İşleri 114 7.2.2. Defter ve Belge İşleri 121 7.2.3. İşletme Projesinin Yapılması 122 7.3. YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI 124 7.3.1. Yöneticinin Hesap Vermesi 126 7.4. YÖNETİCİ’NİN HAKLARI 126 7.4.1. Yöneticinin Çekilmesi 126 7.4.2. Yöneticinin Ücreti 126 7.4.3. Yöneticinin Giderlere Katılması 127 7.5. YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ 127 7.5.1. Denetçi Görevlendirilmesi 127 7.6. YÖNETİCİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU 128 8. BÖLÜM: KONUT KAPICISI ÖZEL BÖLÜMÜ 8.1. KAPICININ HUKUKİ STATÜSÜ 131 8.2. KAPICININ TANIMI VE GÖREVLERİ 132 8.3. KAPICININ İŞE ALINMASI 133 8.4. KAPICI İÇİN İŞ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ 134 8.5. KAPICI KONUTU 138 8.5.1. Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı 139 8.5.2. Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri 150 8.5.3. Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri 151 8.6. KAPICI ÜCRETİ 153 8.6.1. Kapıcıya Maaş Bordrosunun İmzalatılması 154 8.6.2. Kapıcının Maaşı Elden Ödenebilir mi? 155 8.7. KAPICILARIN ÇALIŞMA SÜRELERİ 156 8.7.1. Denkleştirme ya da Yoğunlaştırılmış İş Haftası Kavramı 157 8.7.2. Kapıcının Haftalık Çalışma Süresi 159 8.7.3. Kapıcının Ara Dinlenme / Mola Süreleri 160 8.7.4. Kapıcının Çalışma Sistemi Nasıl Belirlenebilir? 161 8.7.5. Kapıcının Çalışma Süreleri ile İlgili Sık Yapılan Hatalar 163 8.8. KAPICININ HAFTA TATİLİ 163 8.9. KAPICININ YILLIK ÜCRETLİ İZNİ 164 8.10. KAPICININ ULUSAL BAYRAM VE GENEL TATİL GÜNLERİNDE ÇALIŞMASI 169 8.11. KAPICININ YOĞURT PARASI / SÜT PARASI HAKLARI 171 8.12. KAPICININ İŞTEN ÇIKARILMASI 173 8.12.1. Kapıcının İş Sözleşmesinin Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 174 8.13. KAPICININ KIDEM TAZMİNATI 175 8.14. KAPICININ KISMİ SÜRELİ (PART–TİME) ÇALIŞTIRILMASI 181 8.14.1. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Hafta Tatili Ücreti 182 8.14.2. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Kıdem Tazminatı 183 9. BÖLÜM: APARTMANLARDA VE SİTELERDE KVKK UYGULAMASI 9.1. 6698 SAYILI KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI KANUNU NEDEN VAR? 186 9.2. KVKK KAT MALİKLERİ İÇİN NEDEN ÖNEMLİ? 187 9.3. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE VERİ SORUMLUSU 193 9.4. KVKK’YA İLİŞKİN TEMEL TANIMLAR 195 9.5. KİŞİSEL VERİ KAVRAMI 198 9.6. HANGİ BİLGİLER KİŞİSEL VERİDİR? 199 9.7. KİŞİSEL VERİLER HANGİ ŞARTLARDA İŞLENEBİLİR? 201 9.8. AÇIK RIZA 206 9.9. AYDINLATMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 208 9.10. KVKK KAPSAMINDA YAPILMASI GEREKENLER 211 9.10.1. Kat Maliklerinin Açık Rızasının Alınması 212 9.10.2. Aydınlatma Metinlerinin Hazırlanması 214 9.11. KVKK UYUMU SAĞLANMAZA NE OLUR? 214 10. BÖLÜM: APARTMANLARDA VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ 10.1. ÇALIŞANI OLMAYAN APARTMAN YA DA SİTE 218 10.2. 6331 SAYILI KANUN’A TABİ OLMAK NE ANLAMA GELİR? 218 10.3. 31/12/2023 TARİHİNE KADAR SORUMLULUK YOK MU? 219 10.4. APARTMAN VE SİTELERDE TEMEL İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ GEREKLİLİKLERİ 224 10.4.1. Hukuki Prosedürler 227 10.4.1.1. Çalışan Temsilcisi Görevlendirme Yükümlülüğü 227 10.4.1.2. Risk Değerlendirmesi 228 10.4.1.3. Acil Durum Planları, Yangınla Mücadele ve İlkyardım 233 10.4.1.4. İş Kazası ve Meslek Hastalıklarının Kayıt ve Bildirimi 242 10.4.1.5. Sağlık Gözetimi 242 10.4.1.6. Çalışanların İş Sağlığı ve Güvenliği Eğitimi 243 10.4.1.7. Çalışanların Mesleki Eğitimi ve Mesleki Yeterliliği 246 10.4.1.8. Yolcu Asansörleri 250 10.4.1.9. Periyodik Kontrol Kriterleri 256 10.4.1.10. Elektrik Tesisatı, Topraklama Tesisatı ve Yıldırımdan Korunma Tesisatı 266 10.4.1.11. Yangın Tesisatı, Yangın Algılama ve Uyarı Sistemleri, Havalandırma ve Klima Tesisatları 273 10.4.1.12. Kaldırma ve İletme Ekipmanları, Yürüyen Merdiven ve Bantlar 277 10.4.1.13. Basınçlı Kap ve Tesisatlar, Kazanlar 279 10.4.1.14. Yangın Söndürme Cihazları 280 10.4.2. Fiili Durumlar 282 10.4.2.1. Bina Sağlamlığı ve Dayanıklılığı 283 10.4.2.2. Merdivenler ve Sahanlıklar 284 10.4.2.3. Acil Çıkış Yolları ve Kapılar 286 10.4.2.4. Otomatik Yatay Raylı Kapılar ve Kollu Bariyerler 287 10.4.2.5. Otomatik Dikey Raylı Kapılar 290 10.4.2.6. Otomatik Bina Giriş Kapıları 291 10.4.2.7. Manuel Yatay ve Dikey Raylı Kapılar 292 10.4.2.8. Trafik Düzenlemesi 293 10.4.2.9. Elektrikle İlgili Riskler 294 10.4.2.10. Kazan Daireleri 297 10.4.2.11. Kompresörler 299 10.4.2.12. Jeneratörler 301 10.4.2.13. Depolar ve İstif Alanları 303 10.4.2.14. Asma Katlar, Verandalar, Çardaklar ve İstif Raf Sistemleri 304 10.4.2.15. Rögarlar, Kuyular, Lağımlar, Yer Altı Girişleri 306 10.4.2.16. Biyolojik Riskler 308 10.4.2.17. Kişisel Koruyucu Donanımlar 308 10.4.2.18. Basınçlı Tüpler 311 10.4.2.19. Çevresel İş Güvenliği Riskleri 313 10.4.2.20. Dış Cephe, Çatı vb. Dışarıdan Hizmet Alınarak Yaptırılan İşler 314 10.4.2.21. İş Sağlığı ve Güvenliğinin Koordinasyonu 317 10.5. APARTMAN VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİNİN ÖNEMİ VE SON SÖZLER 319 11. BÖLÜM: SORU CEVAP VE YARGITAY KARARLARI BÖLÜMÜ 11.1. BAĞIMSIZ BÖLÜMDEKİ SU SIZINTISI, DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜME ZARAR VERİRSE NE OLUR? 323 11.2. İŞYERİNİ TANITMAK İÇİN BİNANIN CEPHESİNE TABELA / REKLAM PANOSU ASILMASI İZNE TABİ MİDİR? 325 11.3. BİNADA YER ALAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN KAYNAKLANAN OLUMSUZLUĞUN GİDERİLMESİ İÇİN KİRACI DAVA AÇABİLİR Mİ? 326 11.4. BİNADA KÖPEK BESLENMESİ YASAKLANABİLİR Mİ? 327 11.5. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA KARŞI 1 VE 6 AYLIK SÜRE GEÇTİKTEN SONRA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ? 332 11.6. AİDAT LİSTESİ ASMAK SUÇ MU? 336 11.7. KAT MALİKİ KENDİ DAİRESİNDE MUTFAĞIN YERİNİ DEĞİŞTİREBİLİR Mİ? 338 11.8. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULU KARARINA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ? 343 11.9. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY KULLANABİLİR Mİ? 345 11.10. SİTE İÇİNDEKİ ELEKTRİK TRAFOSU DIŞARI NASIL ALINABİLİR? 345 11.11. APARTMAN ÇATISINDA BAZ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? VAR OLAN BAZ İSTASYONU NASIL KALDIRILABİLİR? 349 11.12. OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIYA ÇAĞRI NASIL OLMALIDIR? 352 11.13. KAT İRTİFAKLI BİR TAŞINMAZ 634 SAYILI KANUN’A TABİ MİDİR? 354 11.14. MESKENİN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İÇİN ŞARTLAR NELERDİR? 356 11.15. GÜRÜLTÜ YAPAN KOMŞU İLE İLGİLİ NE YAPILABİLİR? 358 11.16. CAM BALKON YAPTIRMAK İSTEYEN KAT MALİKİNİN İZİN ALMASI GEREKİR Mİ? 362 11.17. ÇATI ONARIMI KARARI NASIL ALINIR? 364 11.18. KLİMA MONTAJI İÇİN KAT MALİKLERİNDEN İZİN ALMAK GEREKİR Mİ? 368 11.19. BALKON DEMİRİ YAPTIRMAK İÇİN İZİN GEREKİR Mİ? 369 11.20. AYIPLI MAL VE EKSİK İŞLER İÇİN DAVAYI YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ? 371 11.21. BİNANIN SİGORTALANMASI KARARINI KİM VERİR? 374 11.22. YÖNETİCİ VE DENETÇİ KAT MALİKİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 374 11.23. HANGİ MASRAFLAR KİRACIDAN VE HANGİLERİ KAT MALİKİNDEN İSTENMELİDİR? 376 11.24. AİDAT MİKTARI SERBESTÇE BELİRLENEBİLİR Mİ? 378 11.25. AİDAT ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİNİ KİM YAPABİLİR? 381 11.26. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARI İÇİN İPTAL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR? 382 11.27. YÖNETİM PLANI NASIL İPTAL EDİLEBİLİR? 384 11.28. DAİRESİ BOŞ DURAN EV SAHİBİ AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR? 385 11.29. HER APARTMANDA YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 387 11.30. YÖNETİCİ EN ÇOK KAÇ YIL İÇİN VE KAÇ DEFA SEÇİLEBİLİR? 388 11.31. KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ? 389 11.32. OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI KAÇ GÜN ÖNCEDEN BİLDİRİLMELİDİR? 390 11.33. ÖĞRENCİYE EV KİRALANMASI YASAKLANABİLİR Mİ? 391 11.34. GÜVENLİK KAMERASI KOYMAK İZNE TABİ MİDİR? 395 11.35. KONUT TAHSİSİ KARŞILIĞI ÜCRETSİZ KAPICILIK YAPTIRILABİLİR Mİ? 399 11.36. SİTE HAVUZUNDA CANKURTARAN OLMASI GEREKİR Mİ? 400 11.37. ISI PAY ÖLÇER TAKILMASI ZORUNLU MU VE HANGİ ÇOĞUNLUK GEREKİR? 404 11.38. DIŞ CEPHENİN BOYANMASI İÇİN GEREKEN ÇOĞUNLUK NEDİR? 407 11.39. KAPALI OTOPARKA LPG’Lİ ARAÇ ALINABİLİR Mİ? 409 11.40. SİTE HAVUZUNA TESETTÜRLÜ MAYO İLE GİRİŞ YASAKLANABİLİR Mİ? 410 SONUÇ 413 Kavramlar Dizini 415
