^{KVKK ve İSG Özel Bölümleriyle} Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı

Bir vazifeyi üstlenmek; kişiye yetkiler sağlamakla birlikte, sorumluluklar da yükleyecektir. Apartman ya da site yöneticiliği, yüklenilen mesuliyetin elde edilen yetkiden fazla olduğu bir iştir.

Bu öyle bir iştir ki; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nu bilmek yeterli gelmez ve işini iyi yapmak isteyen bir yöneticinin ayrıca İş Kanunu, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ile İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu başta olmak üzere birçok mevzuata da hâkim olması gerekir.

İşte bu kitapta, temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hem kat maliklerini hem de yöneticileri ilgilendiren konular açıklanırken; bir yandan da yukarıda bahsi geçen kanunlarla ilgili temel konulara yer verilmiştir.

Piyasada yer alan apartman/site yönetimi kitapları arasında belki de bir ilk olarak, kat mülkiyeti bakımından kişisel verilerin korunması (KVKK) konusu özel bir başlıkta ele alınmış, detaylı bir iş sağlığı ve güvenliği bölümü ne yer verilmiş ve son olarak da her yöneticinin sıklıkla karşılaşması muhtemel 45 soru ile açıklamalı 69 Yargıtay içtihadının yer aldığı bir soru cevap bölümü oluşturulmuş, böylece ortaya tam bir uygulama rehberi çıkmıştır.

Kitapta, KVKK ve İSG özel bölümleri dışında; toplu yapı, yönetici ve kapıcı için de birer müstakil bölüm oluşturulmuştur.

Bu kitap; başta apartman/site yöneticileri ile profesyonel yöneticiler olmak üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ilgi duyan kat malikleri, kiracılar ve avukatlar için bir başucu eseri olacaktır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 İçindekileri

Önsöz 

7

Kısaltmalar 

19

Giriş 

21

1. BÖLÜM:

KAT MALİKİ KAVRAMI VE GENEL TANIMLAR

1.1. KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI 

23

1.2. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI 

25

1.3. ORTAK YERLER 

27

1.4. EKLENTİLER 

29

1.5. BAĞIMSIZ BÖLÜM 

30

2. BÖLÜM:

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

2.1. ANA GAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK 

33

2.2. ORTAK YERLERDE İNŞAAT, BOYA VE ONARIM 

33

2.3. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE TESİS, DEĞİŞİKLİK VE ONARIM 

35

2.4. GENEL GİDERLERE KATILMA 

36

2.5. AİDAT ÖDEMEKTEN KAÇINMAK 

37

2.6. AİDAT VE GİDER ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİ 

37

2.6.1. Ödenmeyen Aidattan Kiracının Sorumluluğu 

38

2.7. GİDERE SEBEP OLAN KAT MALİKİ 

39

2.8. BİNANIN YA DA SİTENİN SİGORTALANMASI 

39

2.9. AİDAT VE GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE KİRACININ DURUMU 

40

2.10. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRME MECBURİYETİ 

41

2.11. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER 

42

2.12. DİĞER KAT MALİKLERİNİN HAKLARINI ÇEKİLMEZ HALE GETİREN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ 

46

3. BÖLÜM:

YÖNETİM VE DENETİM FAALİYETLERİ

3.1. YÖNETİM PLANI 

49

3.1.1. Yönetim Planının Önemi 

51

3.2. KAT MALİKLERİ KURULU 

53

3.2.1. Kaç Adet Kurul Olmalı? 

53

3.3. KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI 

54

3.3.1. Olağan Toplantı Zamanı 

54

3.3.2. Olağanüstü Toplantı Zamanı 

55

3.4. KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI 

56

3.4.1. Oybirliği Aranan Haller 

57

3.4.2. Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller 

58

3.4.3. Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Hal 

59

3.4.4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı 

59

3.5. KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI 

61

3.5.1. Genel Kural 

61

3.5.2. Birden Fazla Kat Malikinin Varlığı 

61

3.5.3. Ehliyetsiz Kat Maliki 

61

3.5.4. Alınacak Kararla İlgili Kat Malikinin Oy Hakkı 

62

3.5.5. Oy Hakkının Vekile Kullandırılması 

62

3.6. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARLARI 

64

3.6.1. Kararların Niteliği 

64

3.6.2. Kararlara İtiraz 

65

3.6.3. Hâkimin Müdahalesi 

66

3.6.4. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Zorunlu Arabuluculuk 

66

4. BÖLÜM:

YENİLİK VE İLAVELERİN YAPILMASI

4.1. FAYDALI YENİLİKLER 

73

4.1.1. Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar 

74

4.1.2. Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri 

75

4.2. ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER 

77

4.3. BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ 

78

4.4. TEMLİK TASARRUFLARI VE ÖNEMLİ İŞLER 

80

5. BÖLÜM:

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

5.1. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 

81

5.1.1. Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması 

81

5.1.2. Anayapının Harap Olması 

82

5.1.3. Bildirme Ödevi ve Kaydın Silinmesi 

83

5.2. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 

84

6. BÖLÜM:

TOPLU YAPILAR

6.1. TOPLU YAPI KAVRAMININ TARİHSEL VE KANUNİ GELİŞİMİ 

86

6.1.1. 1966–1983 Arası Dönem 

87

6.1.2. 1983–2007 Arası Dönem 

87

6.1.3. 2007 Sonrası Dönem 

88

6.2. TOPLU YAPI / SİTE FARKI 

89

6.3. TOPLU YAPININ KURULMASI 

90

6.4. 2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ 

91

6.4.1. Toplu Yapıya Geçilmezse Ne Olur? 

92

6.4.2. Her Site Toplu Yapıya Geçmeli midir? 

93

6.5. TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER 

97

6.5.1. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı 

97

6.5.2. Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespiti 

97

6.6. TOPLU YAPIDA YÖNETİM 

98

6.6.1. Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu 

98

6.6.2. Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu 

100

6.6.3. Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 

101

6.6.4. Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları 

103

6.7. TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI 

103

6.7.1. Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması 

104

6.7.2. Blok Yöneticilerinin Atanması 

105

6.7.3. Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması 

106

6.8. TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA 

107

6.9. TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM 

108

7. BÖLÜM:

YÖNETİCİ ÖZEL BÖLÜMÜ

7.1. YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ 

110

7.1.1. Yöneticinin Tanımı 

110

7.1.2. Yöneticinin Zorunlu Olup Olmaması 

110

7.1.3. Yöneticinin Atanması 

111

7.1.4. Yöneticinin Görev Süresi 

118

7.1.5. Yöneticinin Atanamaması 

118

7.1.6. Yöneticinin Teminat Göstermesi 

119

7.1.7. Yöneticinin İlanı 

119

7.2. YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ 

119

7.2.1. Genel Yönetim İşleri 

120

7.2.2. Defter ve Belge İşleri 

127

7.2.3. İşletme Projesinin Yapılması 

128

7.3. YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI 

130

7.3.1. Yöneticinin Hesap Vermesi 

132

7.4. YÖNETİCİ’NİN HAKLARI 

132

7.4.1. Yöneticinin Çekilmesi 

132

7.4.2. Yöneticinin Ücreti 

133

7.4.3. Yönetici ücretinden vergi ve SGK kesintisi 

135

7.4.4. Yöneticinin Giderlere Katılması 

136

7.5. YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ 

137

7.5.1. Denetçi Görevlendirilmesi 

137

7.6. YÖNETİCİNİN HUKUKİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU 

138

7.7. PROFESYONEL SİTE YÖNETİMİNİN GÖREVLENDİRİLMESİ 

139

8. BÖLÜM:

KONUT KAPICISI ÖZEL BÖLÜMÜ

8.1. KAPICININ HUKUKİ STATÜSÜ 

143

8.2. KAPICININ TANIMI VE GÖREVLERİ 

144

8.3. KAPICININ İŞE ALINMASI 

145

8.4. KAPICI İÇİN İŞ SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ 

146

8.5. KAPICI KONUTU 

150

8.5.1. Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı 

151

8.5.2. Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri 

162

8.5.3. Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri 

163

8.6. KAPICI ÜCRETİ 

165

8.6.1. Kapıcıya Maaş Bordrosunun İmzalatılması 

166

8.6.2. Kapıcının Maaşı Elden Ödenebilir mi? 

167

8.7. KAPICILARIN ÇALIŞMA SÜRELERİ 

168

8.7.1. Denkleştirme ya da Yoğunlaştırılmış İş Haftası Kavramı 

169

8.7.2. Kapıcının Haftalık Çalışma Süresi 

171

8.7.3. Kapıcının Ara Dinlenme / Mola Süreleri 

172

8.7.4. Kapıcının Çalışma Sistemi Nasıl Belirlenebilir? 

173

8.7.5. Kapıcının Çalışma Süreleri ile İlgili Sık Yapılan Hatalar 

175

8.8. KAPICININ HAFTA TATİLİ 

175

8.9. KAPICININ YILLIK ÜCRETLİ İZNİ 

176

8.10. KAPICININ ULUSAL BAYRAM VE GENEL TATİL GÜNLERİNDE ÇALIŞMASI 

181

8.11. KAPICININ YOĞURT PARASI / SÜT PARASI HAKLARI 

183

8.12. KAPICININ İŞTEN ÇIKARILMASI 

185

8.12.1. Kapıcının İş Sözleşmesinin Feshinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 

186

8.13. KAPICININ KIDEM TAZMİNATI 

187

8.14. KAPICININ KISMİ SÜRELİ (PART–TİME) ÇALIŞTIRILMASI 

193

8.14.1. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Hafta Tatili Ücreti 

194

8.14.2. Kısmi Süreli Çalışan Kapıcının Kıdem Tazminatı 

195

9. BÖLÜM:

APARTMANLARDA VE SİTELERDE KVKK UYGULAMASI

9.1. 6698 SAYILI KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI KANUNU NEDEN VAR? 

198

9.2. KVKK KAT MALİKLERİ İÇİN NEDEN ÖNEMLİ? 

199

9.3. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE VERİ SORUMLUSU 

205

9.4. KVKK’YA İLİŞKİN TEMEL TANIMLAR 

207

9.5. KİŞİSEL VERİ KAVRAMI 

210

9.6. HANGİ BİLGİLER KİŞİSEL VERİDİR? 

211

9.7. KİŞİSEL VERİLER HANGİ ŞARTLARDA İŞLENEBİLİR? 

213

9.8. AÇIK RIZA 

218

9.9. AYDINLATMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 

220

9.10. KVKK KAPSAMINDA YAPILMASI GEREKENLER 

223

9.10.1. Kat Maliklerinin Açık Rızasının Alınması 

224

9.10.2. Aydınlatma Metinlerinin Hazırlanması 

226

9.11. KVKK UYUMU SAĞLANMAZSA NE OLUR? 

226

10. BÖLÜM:

APARTMANLARDA VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ

10.1. ÇALIŞANI OLMAYAN APARTMAN YA DA SİTE 

230

10.2. 6331 SAYILI KANUN’A TABİ OLMAK NE ANLAMA GELİR? 

230

10.3. 31/12/2023 TARİHİNE KADAR SORUMLULUK YOK MU? 

231

10.4. APARTMAN VE SİTELERDE TEMEL İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ GEREKLİLİKLERİ 

236

10.4.1. Hukuki Prosedürler 

239

10.4.1.1. Çalışan Temsilcisi Görevlendirme Yükümlülüğü 

239

10.4.1.2. Risk Değerlendirmesi 

240

10.4.1.3. Acil Durum Planları, Yangınla Mücadele ve İlkyardım 

245

10.4.1.4. İş Kazası ve Meslek Hastalıklarının Kayıt ve Bildirimi 

254

10.4.1.5. Sağlık Gözetimi 

254

10.4.1.6. Çalışanların İş Sağlığı ve Güvenliği Eğitimi 

255

10.4.1.7. Çalışanların Mesleki Eğitimi ve Mesleki Yeterliliği 

258

10.4.1.8. Yolcu Asansörleri 

262

10.4.1.9. Periyodik Kontrol Kriterleri 

268

10.4.1.10. Elektrik Tesisatı, Topraklama Tesisatı ve Yıldırımdan Korunma Tesisatı 

278

10.4.1.11. Yangın Tesisatı, Yangın Algılama ve Uyarı Sistemleri, Havalandırma ve Klima Tesisatları 

285

10.4.1.12. Kaldırma ve İletme Ekipmanları, Yürüyen Merdiven ve Bantlar 

289

10.4.1.13. Basınçlı Kap ve Tesisatlar, Kazanlar 

291

10.4.1.14. Yangın Söndürme Cihazları 

292

10.4.2. Fiili Durumlar 

294

10.4.2.1. Bina Sağlamlığı ve Dayanıklılığı 

295

10.4.2.2. Merdivenler ve Sahanlıklar 

296

10.4.2.3. Acil Çıkış Yolları ve Kapılar 

298

10.4.2.4. Otomatik Yatay Raylı Kapılar ve Kollu Bariyerler 

299

10.4.2.5. Otomatik Dikey Raylı Kapılar 

302

10.4.2.6. Otomatik Bina Giriş Kapıları 

303

10.4.2.7. Manuel Yatay ve Dikey Raylı Kapılar 

304

10.4.2.8. Trafik Düzenlemesi 

305

10.4.2.9. Elektrikle İlgili Riskler 

306

10.4.2.10. Kazan Daireleri 

309

10.4.2.11. Kompresörler 

311

10.4.2.12. Jeneratörler 

313

10.4.2.13. Depolar ve İstif Alanları 

315

10.4.2.14. Asma Katlar, Verandalar, Çardaklar ve İstif Raf Sistemleri 

316

10.4.2.15. Rögarlar, Kuyular, Lağımlar, Yer Altı Girişleri 

318

10.4.2.16. Biyolojik Riskler 

320

10.4.2.17. Kişisel Koruyucu Donanımlar 

320

10.4.2.18. Basınçlı Tüpler 

323

10.4.2.19. Çevresel İş Güvenliği Riskleri 

325

10.4.2.20. Dış Cephe, Çatı vb. Dışarıdan Hizmet Alınarak Yaptırılan İşler 

326

10.4.2.21. İş Sağlığı ve Güvenliğinin Koordinasyonu 

330

10.5. APARTMAN VE SİTELERDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİNİN ÖNEMİ VE SON SÖZLER 

331

11. BÖLÜM:

SORU CEVAP VE YARGITAY KARARLARI BÖLÜMÜ

11.1. BAĞIMSIZ BÖLÜMDEKİ SU SIZINTISI, DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜME ZARAR VERİRSE NE OLUR? 

335

11.2. İŞYERİNİ TANITMAK İÇİN BİNANIN CEPHESİNE TABELA / REKLAM PANOSU ASILMASI İZNE TABİ MİDİR? 

337

11.3. BİNADA YER ALAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN KAYNAKLANAN OLUMSUZLUĞUN GİDERİLMESİ İÇİN KİRACI DAVA AÇABİLİR Mİ? 

338

11.4. BİNADA KÖPEK BESLENMESİ YASAKLANABİLİR Mİ? 

339

11.5. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA KARŞI 1 VE 6 AYLIK SÜRE GEÇTİKTEN SONRA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ? 

344

11.6. AİDAT LİSTESİ ASMAK SUÇ MU? 

348

11.7. KAT MALİKİ KENDİ DAİRESİNDE MUTFAĞIN YERİNİ DEĞİŞTİREBİLİR Mİ? 

350

11.8. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULU KARARINA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ? 

355

11.9. KİRACI, KAT MALİKLERİ KURULUNDA OY KULLANABİLİR Mİ? 

357

11.10. SİTE İÇİNDEKİ ELEKTRİK TRAFOSU DIŞARI NASIL ALINABİLİR? 

357

11.11. APARTMAN ÇATISINDA BAZ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? VAR OLAN BAZ İSTASYONU NASIL KALDIRILABİLİR? 

361

11.12. OLAĞANÜSTÜ TOPLANTIYA ÇAĞRI NASIL OLMALIDIR? 

364

11.13. KAT İRTİFAKLI BİR TAŞINMAZ 634 SAYILI KANUN’A TABİ MİDİR? 

366

11.14. MESKENİN İŞYERİ OLARAK KULLANILMASI İÇİN ŞARTLAR NELERDİR? 

368

11.15. GÜRÜLTÜ YAPAN KOMŞU İLE İLGİLİ NE YAPILABİLİR? 

370

11.16. CAM BALKON YAPTIRMAK İSTEYEN KAT MALİKİNİN İZİN ALMASI GEREKİR Mİ? 

374

11.17. ÇATI ONARIMI KARARI NASIL ALINIR? 

376

11.18. KLİMA MONTAJI İÇİN KAT MALİKLERİNDEN İZİN ALMAK GEREKİR Mİ? 

380

11.19. BALKON DEMİRİ YAPTIRMAK İÇİN İZİN GEREKİR Mİ? 

381

11.20. AYIPLI MAL VE EKSİK İŞLER İÇİN DAVAYI YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ? 

383

11.21. BİNANIN SİGORTALANMASI KARARINI KİM VERİR? 

386

11.22. YÖNETİCİ VE DENETÇİ KAT MALİKİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 

386

11.23. HANGİ MASRAFLAR KİRACIDAN VE HANGİLERİ KAT MALİKİNDEN İSTENMELİDİR? 

388

11.24. AİDAT MİKTARI SERBESTÇE BELİRLENEBİLİR Mİ? 

390

11.25. AİDAT ÖDEMEYEN KAT MALİKİ HAKKINDA İCRA TAKİBİNİ KİM YAPABİLİR? 

393

11.26. KAT MALİKLERİ KURULUNUN KARARI İÇİN İPTAL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR? 

394

11.27. YÖNETİM PLANI NASIL İPTAL EDİLEBİLİR? 

396

11.28. DAİRESİ BOŞ DURAN EV SAHİBİ AİDAT ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR? 

397

11.29. HER APARTMANDA YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MIDIR? 

399

11.30. YÖNETİCİ EN ÇOK KAÇ YIL İÇİN VE KAÇ DEFA SEÇİLEBİLİR? 

400

11.31. KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ? 

401

11.32. OLAĞAN KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI KAÇ GÜN ÖNCEDEN BİLDİRİLMELİDİR? 

402

11.33. ÖĞRENCİYE EV KİRALANMASI YASAKLANABİLİR Mİ? 

403

11.34. GÜVENLİK KAMERASI KOYMAK İZNE TABİ MİDİR? 

407

11.35. KONUT TAHSİSİ KARŞILIĞI ÜCRETSİZ KAPICILIK YAPTIRILABİLİR Mİ? 

411

11.36. SİTE HAVUZUNDA CANKURTARAN OLMASI GEREKİR Mİ? 

412

11.37. ISI PAY ÖLÇER TAKILMASI ZORUNLU MU? HANGİ ÇOĞUNLUK GEREKİR? HESAPLAMASI NASIL YAPILIR? 

416

11.38. DIŞ CEPHENİN BOYANMASI İÇİN GEREKEN ÇOĞUNLUK NEDİR? 

426

11.39. KAPALI OTOPARKA LPG’Lİ ARAÇ ALINABİLİR Mİ? 

428

11.40. SİTE HAVUZUNA TESETTÜRLÜ MAYO İLE GİRİŞ YASAKLANABİLİR Mİ? 

429

11.41. SİTE OTOPARKINA ELEKTRİKLİ ŞARJ İSTASYONU KURULABİLİR Mİ? 

431

11.42. BİNA GÜÇLENDİRME KARARI NASIL ALINIR? RİSKLİ YAPI TESTİ NASIL YAPTIRILIR? 

436

11.43. SIĞINAK DEPO OLARAK KULLANILABİLİR Mİ YA DA KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ? 

445

11.44. AİDAT MAKBUZU DÜZENLENMESİ ZORUNLU MU? 

448

11.45. APARTMAN YA DA SİTE YÖNETİMİ BANKA HESABINI NASIL AÇAR? 

450

Sonuç 

452

Kavramlar Dizini 

455