İmar Hukuku Dersleri

Prof. Dr. Yasin SEZER

Av. Recep Emre KALKAN

Av. Mustafa Emre ŞAHİN

 

İÇİNDEKİLER

 

BEŞİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ  5

İÇİNDEKİLER 7

İMAR PLANI ÖRNEKLERİ . 17

KISALTMALAR. 19

GİRİŞ .21

 

BİRİNCİ KISIM

İMAR HUKUKU

 

1. İmar Hukukunun Kaynakları .23

ASIL KAYNAKLAR 23

Anayasa. 23

Kanunlar 25

Düzenleyici İşlemler 26

Kanun Hükmünde Kararnameler 26

Yönetmelikler. 27

İmar Planları . 27

Diğer Düzenleyici İşlemler 27

YARDIMCI KAYNAKLAR 28

Yargı Kararları 28

Doktrin 28

2. Mekânsal Planlar .29

MEKÂNSAL PLAN ÇEŞİTLERİ. 29

Mekânsal Strateji Planı . 30

Çevre Düzeni Planı 31

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  31

 

8 İçindekiler

İmar Planları . 32

Nazım İmar Planı 32

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 33

Uygulama İmar Planı 34

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 35

Diğer İmar Planları . 39

Koruma Amaçlı İmar Planı. 39

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 39

Revizyon İmar Planı. 40

İlave İmar Planı 41

MEKÂNSAL PLANLAMA KADEMELERİ VE İLİŞKİLERİ 41

Planlar Hiyerarşisi . 41

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 44

Planlar Hiyerarşisi Kuralının Hukuki Sonuçları 45

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 47

3. İmar Planları.49

İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR

HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ . 49

İmar Planlarının Hukuki Niteliği 49

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 50

İmar Planlarının Normlar Hiyerarşisindeki Yeri 50

İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ. 53

İmar Planı Yapma Zorunluluğu . 53

Planlama Öncesi Yapılması Gerekenler 53

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 56

İmar Planı Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken İlkeler 58

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 60

İmar Planı Yapma Yetkisi 61

İmar Planı Yapımında Genel Yetki 61

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 63

İmar Planı Yapımında Özel Yetki 64

Büyükşehir Belediyelerinin Yetkileri 64

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 65

 

İçindekiler 9

 

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının

Yetkileri 65

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  67

İmar Planlarının Özel Hukuk Kişilerine Hazırlattırılması 68

III. İMAR PLANLARININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI  69

İdare Açısından Doğurduğu Hukuki Sonuçlar 69

Alt Kademe Planların Üst Kademe Planlara Uygun Hale

Getirilmesi 70

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  71

İmar Programı Hazırlanması ve Kamulaştırmaların Yapılması. 71

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  73

İmar Denetim Görevi 74

Büyükşehir Belediyelerinin Denetim Yetkisi 75

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının

Denetim Yetkisi . 76

Menfaati Etkilenenler Açısından Doğurduğu Hukuki Sonuçlar . 76

İmar Durum Belgesi Alma Hakkı. 77

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  77

İtiraz ve Dava Hakkı 79

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  82

İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİ VE REVİZYONU 84

İmar Planlarını Değiştirme İhtiyacı ve Kamu Yararı İlkesi 84

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  86

İmar Planı Revizyonu. 88

İlave İmar Planı . 88

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  88

İmar Planı Değişikliği. 89

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  90

İmar Planı Revizyonu/Değişikliklerinde Yetki ve Usul . 92

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  92

İmar Planı Revizyonu/Değişikliklerinde Kazanılmış Hak Sorunu . 93

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  96

 

10 İçindekiler

4. İfraz ve Tevhid İşlemleri99

İFRAZ VE TEVHİD KAVRAMLARI . 99

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 102

İFRAZ VE TEVHİD İŞLEMLERİNDE YETKİ VE USUL. 103

III. İFRAZ VE TEVHİD İŞLEMLERİNE İLİŞKİN GENEL İLKE VE ESASLAR  104

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 105

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞÜYU) DAVASI 106

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 106

5. Parselasyon: Arazi ve Arsa Düzenlemesi107

PARSELASYON KAVRAMI . 107

PARSELASYON YAPMA YETKİSİ 112

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 116

III. PARSELASYON HAZIRLIK ÇALIŞMALARI . 117

Düzenleme Alanının Belirlenmesi. 117

İfraz ve Tevhid İşlemleri 117

Tapu Kayıtlarının ve Parsel Sınırlarının Elde Edilmesi . 117

Korunması Gereken Yapıların Belirlenmesi 118

Parselasyon Planı Paftalarının Hazırlanması. 118

İmar Adalarının Numaralandırılması. 118

Adaların Araziye Aplikasyonu . 119

Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Yüzölçümü Kontrolü . 119

PARSELASYON PLANLARININ HAZIRLANMASI, ONAYLANMASI VE

YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ 120

Parselasyon Planlarının Onaya Sunulması 120

Parselasyon Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi 121

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP UYGULAMASI) 124

Düzenleme Ortaklık Payının Tanımı, Amacı ve Tespiti 124

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 125

Aynı Yerde İkinci Kez Düzenleme Yapılabilmesi 126

Aynı Yerden İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaması . 126

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 128

Düzenleme Ortaklık Payının Başka Amaçla Kullanılamaması 128

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 129

 

İçindekiler 11

Düzenleme Ortaklık Payı – Kamulaştırma İlişkisi ve Trampa

Yapma Yetkisi 129

PARSELASYONDA EŞİTLİK İLKESİ 130

6. İmar Hukukunda Kamulaştırma 133

KAMULAŞTIRMAYA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER . 133

İMAR KANUNUNDA KAMULAŞTIRMA UYGULAMALARI 136

Umumi Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerde 136

Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde . 136

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  137

III. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMANIN ÖZELLİKLERİ . 139

İmar Planlarına Uygun Olma . 139

Kamu Yararı Kararına Gerek Olmaması. 139

Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Arazideki Değer Artışının

Dikkate Alınmaması  140

Kamulaştırma Bedelinin Trampa Yoluyla Karşılanması. 141

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  141

Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planının

İptal Davasına Konu Edilebilmesi  142

KAMULAŞTIRMADAN ARTA KALAN KISIMLARIN

DEĞERLENDİRİLMESİ . 143

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  144

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA 145

Hukuka Uygun Kamulaştırmasız El Atma 145

Hukuka Aykırı Kamulaştırmasız El Atma . 146

Hukuka Aykırı Kamulaştırmasız El Atmaya Karşı Yargısal

Başvuru İmkânları . 147

Uzlaşma Usulüne Başvurma Zorunluluğu. 150

Dava Açma Süresi ve Görevli Yargı Yeri 151

7. Yapı Yapma ve Kullanma Esasları 153

YAPI KAVRAMI . 153

YAPI RUHSATI 153

Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar. 153

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları  155

 

12 İçindekiler

Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Yapılar . 156

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 157

Ruhsat Müddeti ve Ruhsatın Yenilenmesi 159

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 161

Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar. 162

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 163

Geçici Yapı İzni 163

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 164

Yapı Yaparken Alınması Gereken Tedbirler 165

İnşaat, Tamirat ve Bahçe Düzenlemesi ile İlgili Tedbirler 165

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 166

Bina Ön Cephe Hattı ile Yol Arası ve Zeminin Kazılması. 166

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 167

III. YAPI KULLANMA İZNİ. 167

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 169

8. Ruhsatsız Yapılar ve İmar Yaptırımları.171

RUHSATSIZ YAPI KAVRAMI 171

RUHSATSIZ YAPILARA UYGULANACAK YAPTIRIMLAR 172

İdari Yaptırımlar 173

İnşaatın Durdurulması ve Yıkım Kararı. 173

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 176

Yıkım Kararlarının Uygulanmaması Sorunu 178

İmar Para Cezaları 181

İmar Para Cezalarının Hukuki Niteliği ve Uygulanacak

İlkeler  181

İmar Para Cezasını Gerektiren Haller 183

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 186

Para Cezasının İadesi, Tekerrür ve Ağırlaştırıcı Nedenler 188

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 191

İdari Yaptırımlara Karşı Başvurulabilecek Yargısal Yollar . 192

Cezai Yaptırımlar. 193

 

İçindekiler 13

9. İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu . 195

RUHSATSIZ YA DA RUHSATA AYKIRI BİNA YAPMA YA DA

YAPTIRMA SUÇU TCK m. 184/1 . 198

Tipiklik. 198

Maddî Unsurlar 198

Bina 199

Bina Kavramına Yer Yönünden Sınır . 202

Yapı Ruhsatiyesi Alınmadan veya Ruhsata Aykırı

Olarak  206

Yapı Ruhsatiyesi Alma Zorunluluğu 207

Verilen Ruhsata Aykırılık. 209

iii. Yapmak veya Yaptırmak . 209

Manevî Unsur: Kast 214

Hukuka Aykırılık ve Kusurluluk 214

Teşebbüs. 215

İçtima 215

Kişisel Cezasızlık Sebebi 216

RUHSATSIZ ŞANTİYEYE ELEKTRİK, SU VEYA TELEFON BAĞLANTISI

YAPMAK. 217

Tipiklik. 218

Maddî Unsurlar 218

Yapı Ruhsatiyesi Olmadan Başlatılan İnşaatlar

Dolayısıyla Kurulan Şantiyeler . 218

Elektrik, Su veya Telefon Bağlantısı Yapılmasına

Müsaade Etmek ve Müsaade Eden Kişi. 220

Manevî Unsur: Kast 221

Hukuka Aykırılık ve Kusurluluk 222

Teşebbüs. 222

III. İZİNSİZ YAPILARDA SINAİ FAALİYETİN İCRASINA MÜSAADE ETMEK 222

Tipiklik. 223

Maddî Unsur 223

Yapı Kullanma İzni Alınmamış Bina(lar) . 223

Herhangi Bir Sınai Faaliyetin İcrasına Müsaade Eden 224

Sınai Faaliyet Nedir? . 224

 

14 İçindekiler

Sınai Faaliyet İcrasına Müsaade Etmeye Yetkili

Olanlar 227

iii. Sınai Faaliyetin İcrası  230

Manevî Unsur. 230

Hukuka Aykırılık ve Kusurluluk 230

Teşebbüs. 231

 

İKİNCİ KISIM

KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU

 

1. Belediye Kanununda Kentsel Dönüşüm.235

KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARI . 239

KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI İLAN ETME YETKİSİ 239

III. KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANLARINDA İMAR İŞLERİ 240

YAPILARIN BOŞALTILMASI, YIKIM VE KAMULAŞTIRMADA

ANLAŞMA SAĞLANMASI 241

İNŞAATLARIN YAPIMI VE ALTYAPI HARCAMALARI 241

KENTSEL DÖNÜŞÜM İŞLEMLERİNE KARŞI AÇILABİLECEK DAVALAR . 242

Konu ile İlgili Örnek Yargı Kararları 244

2. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kapsamında Kentsel

Dönüşüm Uygulamaları .245

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

HAKKINDAKİ KANUNUN GENEL ESASLARI. 245

Rezerv Yapı Alanları 246

Riskli Alanlar 247

Riskli Alan İlan Etme Yetkisi . 247

Riskli Alanların Büyüklüğü 247

Riskli Alan İlan Sebepleri 248

Riskli Alanlarda Tasarrufların Kısıtlanması . 250

Riskli Alanların Planlanması ve Düzenlenmesi . 251

Riskli Alanlarda Yapılacak Uygulamalar ve Karar Alma Süreci 251

Risk Alan İlan Kararına Karşı Yargısal Başvuru 253

a) Görevli Yargı Mercii. 253

b) Dava Açma Süresi 254

 

İçindekiler 15

c) İvedi Yargılama Usulünün Uygulanması 255

d) Temyiz Yoluna Başvurma Hakkı. 257

Riskli Yapılar 258

Riskli Yapıların Tespiti. 258

Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz . 261

Tasarrufların Kısıtlanması. 262

Riskli Yapıların Yıkılması ya da Güçlendirilmesi 263

Uygulama Alanındaki Taşınmaz Maliklerinin Hakları . 265

Acele Kamulaştırma . 266

Müteahhitlerin Teminat Gösterme Zorunluluğu 267

Müteahhidin Payına Düşen Bağımsız Bölümlerin Satışı . 268

Müteahhitle İmzalanan Sözleşmenin Feshi 269

a) Yapım işini hiç başlanmamış olması 270

b) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması 270

Taşınmazlar Üzerindeki Aynî ve Şahsi Hakların Durumu 272

Tapusuz veya Kaçak Yapılar 273

Bakanlıkça Re’sen Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılması 274

Bir Parselde Birden Fazla Yapının Bulunması . 277

Artakalan Konutlar veya İşyerleri . 278

Kira Yardımı 278

DAVA AÇMA HAKKI 279

Görevli Yargı Yeri. 280

Yetki Kuralları 280

Dava Açma Süresi 281

YARARLANILAN KAYNAKLAR