6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu'na Göre KİRA GENEL HÜKÜMLER KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI TAHLİYE Av. Mustafa ÖZDOĞAN, Av. Tuba OYMAK - Gerekçeli - Açıklamalı - Geçerli İçtihatlı - Örnek Sözleşmeli - Örnek Dilekçeli - Örnek İhtarnameli - Kira Sözleşmesi - Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları - Kiracının Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödemede Temerrüdü SUNUŞ 3 KISALTMALAR 11 GENEL BAKIŞ 13 BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLER 17 I- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 17 II- KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 20 I- TARAFLAR 20 A- Kiraya Veren. 20 B- Kiracı 23 II- KONU 23 III- KİRACIYA BIRAKMA (TESLİM) 24 IV- KİRA BEDELİ 24 A- Kira Bedelinin Belirlenmesi 27 B- Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası 36 C- Kira Bedelinin Uyarlanması 39 III- KİRA SÜRESİ 43 IV- KİRA SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL ... 44 V- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ. 47 VI- TARAFLARIN BORÇLARI 48 1- KİRAYA VERENİN BORÇLARI 48 A- Kiralananı Kiracıya Teslim Borcu 48 B- Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 49 C- Yan Giderlere Katlanma Borcu 50 D- Kiralanandaki Ayıplardan Sorumluluk 54 a- Kiralananın Önemli Ayıplarla Kiracıya Teslimin¬de sorumluluk 55 aa- Kiracının temerrüd hükümlerine başvurabil¬mesi 56 bb- Kiracının kiralananın sonradan ayıplı duru¬ma gelmesinden dolayı kiraya verenin so-rumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabil¬mesi 57 b- Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplara Kiracıya Teslimi 57 aa- Ayıbm giderilmesini isteme 58 bb- Ayıbın kiraya verenin hesabına giderilmesi ve yapılan harcamaların kira bedelinden in-dirilmesi 58 cc- Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değişti¬rilmesi 60 dd- Kira sözleşmesinin feshi 60 ee- Zararın giderimi 61 E- Zapttan Sorumluluk 62 F- Kiralananın El Değiştirmesi 63 2- KİRACININ BORÇLARI 66 A- Kira Bedelini Ödeme Borcu 66 B- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 72 C- Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 74 D- Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilme¬sine Katlanma Borcu 75 VII- KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPIL¬MASI 76 I- Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapıl¬ması 76 II- Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 78 I- KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 79 I- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Veril¬mesi 79 II- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminde Geri Verilmesi 81 II- ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ İŞ" 84 I- Alt Kira 84 II- Kullanım Hakkının Devri 88 III- Kira İlişkisinin Devri 91 III- TAKASTAN FERAGAT YASAĞI 97 IV- KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 98 I- Genel Hükümlere Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 99 A- Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 99 B- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 100 II- Kira sözleşmesinin olağanüstü nedenlerle sona ermesi 103 A- Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenlerle Sona Ermesi 103 B- Kiracının iflâsı 106 C- Kiracının ölümü 107 V- KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE İLÂM- SIZ TAHLİYE... 108 Xffl-KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI 110 XTV-BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR 113 İKİNCİ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI I- GENEL OLARAK 509 D- BAĞLANTILI SÖZLEŞME..... 517 m- KİRACININ GÜVENCE VERMESİ 519 1- Kişisel Güvence Verilmesi 525 IV- KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI 527 I- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 528 I- KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SO¬NA ERMESİ 529 II- KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE SONA ERMESİ 536 A- Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenlerle Sona Ermesi 536 a- Gereksinim (ihtiyaç) 536 aa- Konut ihtiyacı 536 bb- İşyeri ihtiyacı 543 b- Yeniden İnşa ve İmar . 545 c- Dava Açma Süresi ve Sürenin Uzaması 548 d- Taraflar 550 aa- Davacı 550 bb- Davalı 552 e- Yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) 553 B- Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Neden¬lerle Sona Erdirilmesi 559 a- Boşaltmayı Yazılı Olarak Üstlenme (Yazılı Tah¬liye Taahhüdü) 559 b- İki Haklı İhtar 562 c- Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırlan İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması 568 II- DAVA SÜRESİNİN UZAMASI 576 III- DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI 577 VHI-YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 578 I- KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN SÜRDܬRÜLMESİ 582 II- BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR 585 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM I* KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖREMEDE TEMERRÜDÜ 943 I- TEMERRÜDÜN SONUÇLARI VE KİRAYA VERENİN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKSAL YOLLAR 944 t Kiraya Veren Kira Alacağının Tahsili ile Kiralananın Tahliyesini(Geri Verilmesini) lltiyorsa: 945 A- Dava Yolunun Kullanılması: 945 B- Takip Yolunun Kullanılması (Kiralanan Taşınmazla¬rın İlamsız Tahliyesi): 955 2- Kiraya Veren Akdin feshi Yoluna Gitmek İstemiyorsa 968 ffl- BÖLÜM İLE İLGİLİ ÖRNEK KARARLAR 969 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM I- ÖRNEK DOSYALAR 1017 H- ÖRNEK DİLEKÇE VE SÖZLEŞMELER 1121 II- 6098 SAYJU TBK’NUN KİRA İLE İLGİLİ MADDELERİ ... 1143 III- 6098 SAYILI TBK MADDE GEREKÇESİ VE 818 SAYILI BK’DAKİ KARŞILIK MADDELERİ 1161 KAYNAKÇA KAVRAMLARA GÖRE ARAMA
