^{6098 Sayılı TBK Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri}Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 7
Kısaltmalar 15
Giriş 17
1. Bölüm
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
1.1. GENEL OLARAK 21
1.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE UYGULAMA ALANI 22
1.2.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Tanımı 22
1.2.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları 24
1.2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Unsurları 26
1.2.3.1. Kiralanan Konut veya Çatılı İşyerinin Kullanılmasının Devri 26
1.2.3.2. Kira Bedeli 27
1.2.3.3. Tarafların Anlaşması 32
1.2.4. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulama Alanı 32
1.2.4.1. Zaman Bakımından Uygulama Alanı 32
1.2.4.2. Konu Bakımından Uygulama Alanı ve Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşya 35
1.2.4.3. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazların Durumu 36
1.2.4.4. Tarafı Kamu Kuruluşu Olan Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Durumu 38
1.3. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 41
1.4. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ 45
1.5. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI 46
1.5.1. Kiraya Verenin Borçları 46
1.5.1.1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Vaziyette Teslim Borcu 46
1.5.1.2. Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 46
1.5.1.2.1. Ayıptan Sorumluluğun Şartları 47
1.5.1.2.2. Ayıptan Sorumluluğun Gerçekleşmesi Halinde Kiracının Hakları 49
1.5.1.3. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluk 52
1.5.1.4. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme ile Yan Giderlere Katılma Borcu 53
1.5.1.4.1. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcu 53
1.5.1.4.2. Yan Giderlere Katlanma Borcu 54
1.5.2. Kiracının Borçları 54
1.5.2.1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 54
1.5.2.1.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi 54
1.5.2.1.2. Dava Açma Süresi 59
1.5.2.2. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 60
1.5.2.3. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 62
1.5.2.4. Kullanma Giderlerini Ödeme Borcu 62
1.5.2.5. Ayıpları Bildirme ile Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 63
1.5.2.6. Kiralananı Geri Verme Borcu 64
1.5.2.6.1. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminde Geri Verilmesi 64
1.5.2.6.2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi 65
1.6. KİRA SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL DURUMLAR VE KİRACI LEHİNE DÜZENLEMELER 66
1.6.1. Kiralananda Yenilik ve Değişikler Yapılması 66
1.6.2. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri 67
1.6.2.1. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 67
1.6.2.2. Kira İlişkisinin Devri 69
1.6.3. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı 70
1.6.4. Kiracının Güvence Vermesi 73
1.6.5. Kiracı Aleyhine Değişiklik ve Düzenleme Yasağı 76
1.6.5.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı 76
1.6.5.2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 77
2. Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN
KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ
2.1. GENEL OLARAK 81
2.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERDİRİLMESİ 81
2.2.1. İkale (Sona Erdirme) Anlaşması 82
2.2.2. İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali 82
2.2.3. Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Sözleşmenin İptali 84
2.3. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER ÇERÇEVESİNDE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ 86
2.3.1. Önemli Sebeplerden Ötürü Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 87
2.3.1.1. Kiraya Veren Açısından Sözleşmenin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı 88
2.3.1.2. Kiracıya Yapılacak Fesih Bildirimi 89
2.3.1.3. Kiracıya Ödenecek Tazminat 89
2.3.2. Kiracının İflası Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 91
2.3.2.1. Kiracı Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmiş Olmalı 91
2.3.2.2. İşleyecek Kira Bedelleri İçin Güvence İstenmeli 92
2.3.2.3. Verilen Sürede Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olmalı 93
2.3.3. Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 93
2.3.3.1. Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Kısmen veya Tamamen Ödememiş Olmalı 94
2.3.3.2. Kiracıya Süre Verilmiş Olmalı 95
2.3.3.3. Verilen Süre İçinde Borç İfa Edilmemiş Olmalı 97
2.3.4. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 98
2.3.4.1. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğüne Aykırı Davranması 98
2.3.4.2. Sözleşmenin Feshi İçin Kiracıya Gönderilecek Yazılı Fesih Bildirimi 101
2.3.4.2.1. Yazılı Bildirimle Süre Verilmesi Gerekliliği 101
2.3.4.2.2. Yazılı Bildirimle Süre Verilmeden Derhal Fesih Hakkı 102
2.3.4.2.2.1. Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Verilmesi 102
2.3.4.2.2.2. Kiracıya Verilecek Sürenin Yararsız Olacağının Anlaşılması 103
2.3.4.2.2.3. Kiracının Davranışlarının Çekilmez Olması 103
2.3.5. Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Genel Nedenlerden Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Uygulanamayacak Olanlar 104
2.3.5.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması 104
2.3.5.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 105
2.4. KİRAYA VERENİN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ NEDENLERLE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMESİ 105
2.4.1. Bildirim Yoluyla Sona Erdirme 105
2.4.1.1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 106
2.4.1.1.1. On Yıllık Uzama Süresi 107
2.4.1.1.2. Kiracıya Yapılacak Bildirim 109
2.4.1.2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı. İşyeri. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 109
2.4.1.3. Bildirimin Geçerliliği 110
2.4.1.3.1. Şekli ve Niteliği 110
2.4.1.3.2. Aile Konutu Açısından Bildirimin Şekli 111
2.4.2. Dava Yoluyla Sona Erdirme 112
2.4.2.1. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 113
2.4.2.1.1. Konut veya İşyeri Gereksinimi Kiralananın Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler Açısından Söz Konusu Olmalı 114
2.4.2.1.2. Kiralananın Konut veya İşyeri Olarak Kullanılması Gereksinimi Gerçek Olmalı 116
2.4.2.1.3. Dava m. 350/3’te Öngörülen Sürelere Uyularak Açılmalı 118
2.4.2.2. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Tahliyesi 120
2.4.2.2.1. Kiralananın Yeniden İnşa Edilmesi veya İmar Amacıyla Esaslı Surette Onarımı, Genişletilmesi veya Değiştirilmesi Gereği 120
2.4.2.2.2. Yapılacak Onarım, Genişletme veya Değişiklik İşleri Esnasında Binanın İçinde Oturmanın veya Çalışmanın Mümkün Olmaması 122
2.4.2.2.3. İbraz Edilen Proje veya Ruhsatnamenin Fennen ve İmar Mevzuatına Göre Mahalline Uygulanmasının Mümkün Olması 122
2.4.2.2.4. TBK m. 350/3’te Öngörülen Süreye Uygun Olarak Dava Açılması 123
2.4.2.3. Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 123
2.4.2.3.1. Mevcut Bir Kira Sözleşmesine Konu Kiralanan Sonradan Edinilmiş Olmalıdır 124
2.4.2.3.2. Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Olmalıdır 125
2.4.2.3.3. Dava m. 351’de Belirtilen Sürelere Uyularak Açılmalıdır 126
2.4.2.4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme 128
2.4.2.4.1. Kiracı Tarafından Verilmiş Yazılı Bir Tahliye Taahhüdü (Sözü) Bulunmalıdır 128
2.4.2.4.2. Kiracı Yazılı Taahhüdünde Belirttiği Tarihte Kiralananı Boşaltmamış Olmalıdır 131
2.4.2.4.3. Kiraya Veren, Tahliye Taahhüdünde Gösterilen Tarihten İtibaren Bir Ay İçerisinde İcraya Başvurmalı veya Dava Açmalıdır 132
2.4.2.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasıyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 133
2.4.2.5.1. Kiracıya Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 133
2.4.2.5.2. İhtarın Yazılı Olması ve Ödenmeyen Kira Miktarlarının Gösterilmesi Gerekir 135
2.4.2.5.3. Kanunda Belirlenen Dönem İçinde İki Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 136
2.4.2.5.4. Kira Süresinin Bitimini İzleyen Bir Ay İçinde Davanın Açılması Gerekir 137
2.4.2.6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması 138
2.4.2.6.1. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Maliki Bulunduğu Bir Konutun Bulunması Gerekir 138
2.4.2.6.2. Konutun Kiralananla Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Olması Gerekir 140
2.4.2.6.3. Konutun Kullanıma Elverişli Olması Gerekir 140
2.4.2.6.4. Kiraya Verenin, Kira Sözleşmesi Kurulduğu Sırada Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Kullanıma Elverişli Bir Konutu Bulunduğunu Bilmemesi Gerekir 141
2.4.2.6.5. Kira Süresinin Sona Ermesini İzleyen Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılması Gerekir 141
2.4.3. Kiracının Ölümünün Sözleşmeye Etkisi 142
3. Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN
SONA ERMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI
3.1. GENEL OLARAK 145
3.2. TAHLİYE DAVASI 145
3.2.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme 147
3.2.1.1. Görevli Mahkeme 147
3.2.1.2. Yetkili Mahkeme 149
3.2.2. İspat 152
3.3. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 154
3.3.1. Genel Olarak 154
3.3.2. Geri Verme Borcunun Kapsamı 155
3.3.2.1. Kiracının Kiralananı Teslim Aldığı Haliyle Geri Verme Borcu 155
3.3.2.2. Kiracının Sözleşmeye Uygun Kullanımdan Doğan Eskime ve Bozulmalardan Sorumlu Tutulmaması 156
3.3.2.3. Kiracının Yalnızca Sözleşmeye Aykırı Kullanımdan Doğan Zararlardan Sorumlu Tutulması 157
3.3.3. Geri Verme Borcunun Şekli 158
3.3.4. Geri Verme Borcuna Aykırılık 158
3.3.5. Kiraya Verenin Geri Verme Sırasında Gözden Geçirme ve Bildirimde Bulunma Yükü 161
3.3.5.1. Genel Olarak 161
3.3.5.2. Kiralananı Gözden Geçirme Yükü 162
3.3.5.3. Ayıp ve Eksiklikleri Bildirme Yükü 163
3.4. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 164
Sonuç 169
Kaynakça 173
Kavramlar Dizini 181