^{6098 Sayılı Tbk Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri}Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 13
GİRİŞ 15
1. BÖLÜM:
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
1.1. GENEL OLARAK 17
1.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE UYGULAMA ALANI 18
1.2.1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Tanımı 18
1.2.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları 19
1.2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Unsurları 21
1.2.3.1. Kiralanan Konut veya Çatılı İşyerinin Kullanılmasının Devri 22
1.2.3.2. Kira Bedeli 22
1.2.3.3. Tarafların Anlaşması 27
1.2.4. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulama Alanı 27
1.2.4.1. Zaman Bakımından Uygulama Alanı 27
1.2.4.2. Konu Bakımından Uygulama Alanı ve Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşya 30
1.2.4.3. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmazların Durumu 31
1.2.4.4. Tarafı Kamu Kuruluşu Olan Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Durumu 33
1.3. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 35
1.4. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ 39
1.5. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI 40
1.5.1. Kiraya Verenin Borçları 40
1.5.1.1. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Vaziyette Teslim Borcu 40
1.5.1.2. Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 40
1.5.1.2.1. Ayıptan Sorumluluğun Şartları 41
1.5.1.2.2. Ayıptan Sorumluluğun Gerçekleşmesi Halinde Kiracının Hakları 42
1.5.1.3. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluk 45
1.5.1.4. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme ile Yan Giderlere Katılma Borcu 46
1.5.1.4.1. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcu 46
1.5.1.4.2. Yan Giderlere Katlanma Borcu 47
1.5.2. Kiracının Borçları 47
1.5.2.1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 47
1.5.2.1.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi 47
1.5.2.1.2. Dava Açma Süresi 52
1.5.2.2. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 52
1.5.2.3. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 54
1.5.2.4. Kullanma Giderlerini Ödeme Borcu 55
1.5.2.5. Ayıpları Bildirme ile Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 56
1.5.2.6. Kiralananı Geri Verme Borcu 57
1.5.2.6.1. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminde Geri Verilmesi 57
1.5.2.6.2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi 58
1.6. KİRA SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL DURUMLAR VE KİRACI LEHİNE DÜZENLEMELER 58
1.6.1. Kiralananda Yenilik ve Değişikler Yapılması 58
1.6.2. Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri 59
1.6.2.1. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 59
1.6.2.2. Kira İlişkisinin Devri 60
1.6.3. Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı 62
1.6.4. Kiracının Güvence Vermesi 64
1.6.5. Kiracı Aleyhine Değişiklik ve Düzenleme Yasağı 68
1.6.5.1. Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı 68
1.6.5.2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 69
2. BÖLÜM:
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN
KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ
2.1. GENEL OLARAK 71
2.2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERDİRİLMESİ 71
2.2.1. İkale (Sona Erdirme) Anlaşması 71
2.2.2. İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmenin İptali 72
2.2.3. Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Sözleşmenin İptali 74
2.3. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER ÇERÇEVESİNDE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ 75
2.3.1. Önemli Sebeplerden Ötürü Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 76
2.3.1.1. Kiraya Veren Açısından Sözleşmenin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı 77
2.3.1.2. Kiracıya Yapılacak Fesih Bildirimi 78
2.3.1.3. Kiracıya Ödenecek Tazminat 79
2.3.2. Kiracının İflası Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 81
2.3.2.1. Kiracı Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmiş Olmalı 81
2.3.2.2. İşleyecek Kira Bedelleri İçin Güvence İstenmeli 81
2.3.2.3. Verilen Sürede Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olmalı 82
2.3.3. Kira Bedelinin Ödenmesinde Temerrüt Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 82
2.3.3.1. Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Kısmen veya Tamamen Ödememiş Olmalı 83
2.3.3.2. Kiracıya Süre Verilmiş Olmalı 84
2.3.3.3. Verilen Süre İçinde Borç İfa Edilmemiş Olmalı 86
2.3.4. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 87
2.3.4.1. Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğüne Aykırı Davranması 87
2.3.4.2. Sözleşmenin Feshi İçin Kiracıya Gönderilecek Yazılı Fesih Bildirimi 90
2.3.4.2.1. Yazılı Bildirimle Süre Verilmesi Gerekliliği 90
2.3.4.2.2. Yazılı Bildirimle Süre Verilmeden Derhal Fesih Hakkı 91
2.3.4.2.2.1. Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Verilmesi 91
2.3.4.2.2.2. Kiracıya Verilecek Sürenin Yararsız Olacağının Anlaşılması 92
2.3.4.2.2.3. Kiracının Davranışlarının Çekilmez Olması 92
2.3.5. Kira Sözleşmesini Sona Erdiren Genel Nedenlerden Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Uygulanamayacak Olanlar 93
2.3.5.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması 93
2.3.5.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 93
2.4. KİRAYA VERENİN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ NEDENLERLE SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMESİ 94
2.4.1. Bildirim Yoluyla Sona Erdirme 94
2.4.1.1. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 95
2.4.1.1.1. On Yıllık Uzama Süresi 96
2.4.1.1.2. Kiracıya Yapılacak Bildirim 98
2.4.1.2. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı. İşyeri. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi 98
2.4.1.3. Bildirimin Geçerliliği 99
2.4.1.3.1. Şekli ve Niteliği 99
2.4.1.3.2. Aile Konutu Açısından Bildirimin Şekli 100
2.4.2. Dava Yoluyla Sona Erdirme 101
2.4.2.1. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 102
2.4.2.1.1. Konut veya İşyeri Gereksinimi Kiralananın Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler Açısından Söz Konusu Olmalı 103
2.4.2.1.2. Kiralananın Konut veya İşyeri Olarak Kullanılması Gereksinimi Gerçek Olmalı 105
2.4.2.1.3. Dava m. 350/3’te Öngörülen Sürelere Uyularak Açılmalı 107
2.4.2.2. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Tahliyesi 109
2.4.2.2.1. Kiralananın Yeniden İnşa Edilmesi veya İmar Amacıyla Esaslı Surette Onarımı, Genişletilmesi veya Değiştirilmesi Gereği 109
2.4.2.2.2. Yapılacak Onarım, Genişletme veya Değişiklik İşleri Esnasında Binanın İçinde Oturmanın veya Çalışmanın Mümkün Olmaması 110
2.4.2.2.3. İbraz Edilen Proje veya Ruhsatnamenin Fennen ve İmar Mevzuatına Göre Mahalline Uygulanmasının Mümkün Olması 111
2.4.2.2.4. TBK m. 350/3’te Öngörülen Süreye Uygun Olarak Dava Açılması 111
2.4.2.3. Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 112
2.4.2.3.1. Mevcut Bir Kira Sözleşmesine Konu Kiralanan Sonradan Edinilmiş Olmalıdır 113
2.4.2.3.2. Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Olmalıdır 114
2.4.2.3.3. Dava m. 351’de Belirtilen Sürelere Uyularak Açılmalıdır 115
2.4.2.4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erdirme 116
2.4.2.4.1. Kiracı Tarafından Verilmiş Yazılı Bir Tahliye Taahhüdü (Sözü) Bulunmalıdır 117
2.4.2.4.2. Kiracı Yazılı Taahhüdünde Belirttiği Tarihte Kiralananı Boşaltmamış Olmalıdır 120
2.4.2.4.3. Kiraya Veren, Tahliye Taahhüdünde Gösterilen Tarihten İtibaren Bir Ay İçerisinde İcraya Başvurmalı veya Dava Açmalıdır 120
2.4.2.5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Açılan Tahliye Davasıyla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 122
2.4.2.5.1. Kiracıya Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 122
2.4.2.5.2. İhtarın Yazılı Olması ve Ödenmeyen Kira Miktarlarının Gösterilmesi Gerekir 123
2.4.2.5.3. Kanunda Belirlenen Dönem İçinde İki Haklı İhtarda Bulunulması Gerekir 124
2.4.2.5.4. Kira Süresinin Bitimini İzleyen Bir Ay İçinde Davanın Açılması Gerekir 126
2.4.2.6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması 127
2.4.2.6.1. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Maliki Bulunduğu Bir Konutun Bulunması Gerekir 127
2.4.2.6.2. Konutun Kiralananla Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Olması Gerekir 128
2.4.2.6.3. Konutun Kullanıma Elverişli Olması Gerekir 129
2.4.2.6.4. Kiraya Verenin, Kira Sözleşmesi Kurulduğu Sırada Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Kullanıma Elverişli Bir Konutu Bulunduğunu Bilmemesi Gerekir 129
2.4.2.6.5. Kira Süresinin Sona Ermesini İzleyen Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılması Gerekir 130
2.4.3. Kiracının Ölümünün Sözleşmeye Etkisi 130
3. BÖLÜM:
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN
SONA ERMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI
3.1. GENEL OLARAK 133
3.2. TAHLİYE VE İADE DAVASI 133
3.2.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme 135
3.2.1.1. Görevli Mahkeme 135
3.2.1.2. Yetkili Mahkeme 137
3.2.2. İspat 140
3.3. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 142
3.3.1. Genel Olarak 142
3.3.2. Geri Verme Borcunun Kapsamı 142
3.3.2.1. Kiracının Kiralananı Teslim Aldığı Haliyle Geri Verme Borcu 143
3.3.2.2. Kiracının Sözleşmeye Uygun Kullanımdan Doğan Eskime ve Bozulmalardan Sorumlu Tutulmaması 143
3.3.2.3. Kiracının Yalnızca Sözleşmeye Aykırı Kullanımdan Doğan Zararlardan Sorumlu Tutulması 144
3.3.3. Geri Verme Borcunun Şekli 145
3.3.4. Geri Verme Borcuna Aykırılık 146
3.3.5. Kiraya Verenin Geri Verme Sırasında Gözden Geçirme ve Bildirimde Bulunma Yükü 148
3.3.5.1. Genel Olarak 148
3.3.5.2. Kiralananı Gözden Geçirme Yükü 149
3.3.5.3. Ayıp ve Eksiklikleri Bildirme Yükü 150
3.4. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 151
Sonuç 155
Kaynakça 159
Kavram Dizini 167