Kira Hukuku

İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ KİTAP
KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MADDELERİN AÇIKLANMASI VE YORUMU

BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM
Genel Hükümler
tanımı
MADDE 299 51
Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 52
Hizmet ve kiradan oluşan bileşik sözleşmelerde kısmi butlan 53
Ahlaka aykırı amaca hizmet eden kira sözleşmeleri, ahlaka aykırılık nedeniyle
batıldır 53
Kira sözleşmesinin şekli 54
Geçerliliği şekle bağlı tutulan kira sözleşmeleri 55
İspat şekli 56
Kira sözleşmesinin vekâleten yapılması ve kiralananın teslim edilmemesinden
doğan zarar 60
Kira sözleşmesinin vekâleten icrası sorunu 60
Vekilin şahsına dava açılamaz 60
Sözleşmeyi vekâleten yapan kişi tahliye davası açamaz 61
Umumi vekilin kira sözleşmesi düzenleyebilmesi için özel yetkiye gerek bulun- mamaktadır 61
Vekaletin kötüye kullanılması ve kira sözleşmesinin kurulması 61
Temsilcinin kendi kendisi ile sözleşme yapması hususu ve bunun geçerlik şartı 61
Kiralananın teslim edilmemesinden doğan zarar 62
Kira sözleşmesi yapma vaadi 62

Borca katılma sözleşmesi 62
Kirada saik yanılması 63
Kirada, aldatılan veya korkutulan sözleşmeyi kısmen iptal edebilir mi? 63
Katılmalı kira 64
Borcun nakli 64
Üçüncü kişi lehine sözleşme 64
Kira süresi
MADDE 300 74
Kira sözleşmelerinde süre 74
Kira sözleşmesinin örtülü yenilenmesi (zımnen tecdit) 77
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona ermelidir 78
Kira sözleşmesi son bulmakla beraber kiracı, kiralanan şeyi kullanmağa devam
etmeli, yani şeye zilyedliği baki (devam) kalmalıdır 78
Kiralayanın, sürenin sona erdiğinden ve kiracının kullanmaya devam ettiğinden bilgisi olmalı ve bu kullanmaya karşı koymamalıdır. Kiralayanın hiçbir çekince (ihtirazı kayıt) ileri sürmeden yeni döneme ait kira parasını alması, sözleşme-
nin yenilenmesine zımnen muvafakat ettiği anlamını taşır 78
Ürün (hasılat) kirasında susma ile yenilemenin şartları 81
Zımni (üstü kapalı) yenilenmenin hukuksal niteliği 82
Süresi biten sözleşme için verilen teminatlar 83
Susma ile tecdidin (zımni tecdidin) ispat şekli 83
Bileşik sözleşmelerde kira süresi 84
Kiraya verenin borçları
teslim borcu
MADDE 301 88
Kiralayanın yardımcıdan dolayı sorumluluğu 89
Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde bulundurma borcu 90
Zamanı 90
Yerine getirilmemesi 90
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tazminat 90
Kötüniyetle yapılan kira sözleşmesi nedeniyle kiracının uğradığı zararın tazmini 92
Yangın nedeniyle kiralayanın sorumluluğu 92
Taşınmazda yangın çıkması nedeniyle hasar bedeli 93
Konutların geç teslim edilmesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli 93
Davalılar arasında yapılan sözleşmenin davacıyı bağlamaması 93
İfa yeri 94
Şekli teslime gerek yoktur 94
Kiracının teslim alma borcu yoktur. 94

Taşınmaz mal kiracıya teslim edilmedikçe, kiracı fer’i zilyed durumuna
giremez 95
Sorumluluk 95
Kiralayanın kiralananı haklı nedenle teslimden kaçınması 95
Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya kaldırılabi-
lir mi? 96
Kira sözleşmesinde tekeffül borcu ve sorumsuzluk anlaşması 97
Kiralanan şeyin sözleşmeden amaçlanan bir halde teslim edilmesi borcu 99
Kiralananın işletmeye uygun halde bulundurulması 108
Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302 109
Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303 113
Geniş anlamda borç ilişkisi - yan borç ilişkisi kavramları 113
Asli borç ilişkisi 113
Yan borçlar 113
Borç ilişkisinde bütün borçların ilişkinin kurulduğu anda doğması gerekmez 114
TBK: mad. 303 ile 341’in karşılaştırılması 115
Masraf (gider)-Yan gider ayrımı 115
Tüketime ilişkin giderler yan gider niteliği taşımamaktadır 115
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından giderlere katlanma borcu 116
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider kavramı ile yan gider kavramı
arasındaki farklar 117
Kira sözleşmesinde tarafların yan edim yükümlülüğü borçlanması veya bundan kurtulması anlamına gelen örtülü irade beyanlarında bulunması 118
Sonuç açıklamaları 120
Yan giderler 120
Ortak alanlar 120
Kalıcı tesislerin yapılması 120
Alışveriş merkezi 121
Onarım ve tadilat giderleri 121
Temizlik ve bakım giderleri 121
Vergi 121
Yan giderlerin ödenme şekli 122
Zamanaşımı 122
Ortak gider ve avanstan sorumluluk 123
Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304 126
Önemli ayıplar 126
Önemli olmayan ayıplar. 127

Önemli ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 127
Önemli olmayan ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 130
Sözleşme ilişkisinin ortadan kaldırılması 130
Kiralayanın borçları: Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (ayıba karşı tekeffül) borcu 131
Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde muhafaza (ko-
ruma) borcu 131
Ayıba karşı tekeffül borcu 134
Ayıp halinde kiracının hakları 140
Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı 140
Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidertmesinin koşulları 141
Kiralanan şey tamamen veya kısmen yok olacak olursa acaba kiralayan şeyi yeniden yaptırmakla yükümlü müdür? 146
Kiranın indirilmesini talep hakkı 147
Müspet zararın tazminini talep etme hakkı (kira hukukunda müspet zarar ve
kâr kaybı) 148
Manevi zararın tazminini talep etme hakkı 154
Sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı 155
Kiralayanın tekeffül borcunun kaldırılması 156
Kira bedelinden indirilen miktarın iade isteminin tabi olduğu süre 158
Ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmenin feshi ve kiralananın ayıpsız benze-
riyle değiştirilmesini isteme haklarının tabi olduğu zamanaşımı süreleri 159
Kiralayan, zararın artırılmasına neden olamaz 159
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
Genel olarak
MADDE 305 165
Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluk 165
Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteyebilir 166
Ayıbın giderilmesi kiracıya ait olmamalıdır 166
Ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil (önel) vermelidir 167
Önemli ayıplarda kiraya verenin hesabına hareket edebilmek için hakimin
iznini almak gerekmez 167
Kiralanan şeyin tamamen ya da kısmen yok olma durumu 168
Kiralayan, kiralananda değişiklik yapamaz 168
Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim 168
Zararın giderilmesini isteme 169
Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı 170
Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306 177
Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme ve sonuçları 177
Kiracının sözleşmeyi feshetmesi 177

Ayıpsız benzeri ile değiştirme 178
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını ön-
leyebilir 178
TBK. mad.306/1. maddesinin 818 sayılı eski BK’ndan (mad.251/2)
ayrıldığı noktalar 179
Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307 181
Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar 181
Ayıpla orantılı indirim 183
Ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi 183
Kiralananın ayıbından doğan tazminat talebi ve davası 184
Kira bedelinden indirim isteme hakkı ne zaman kullanılabilir 185
Zararın giderimi
MADDE 308 187
Olumlu zararın tazminini talep etme hakkı 187
Manevi zarar istemi 188
Kiracı, ayıptan dolayı uğradığı bedensel zararlarının da tazminini isteyebilir 189
Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
Zapttan sorumluluk
MADDE 309 190
Üçüncü kişinin iddiasına karşı sorumluluk (zabta karşı tekeffül) 191
Dava açılması yolu 191
Tazminat ödenmesi yolu 191
Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310 201
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311 217
tapu siciline şerh
MADDE 312 221
Taşınmaz kiralarının tapuya şerh verilmesi sorunu 221
İspatı 222
Kiralanan başkasına ait ya da rehin hakkı ile yükümlü ise 222
Süresi 222

Kiralayanın iflası halinde 223
Şerhin iptali 223
Etkisi 223
Diğer hususlar 226

Kiracının borçları
Kira bedelini ödeme borcu
Genel olarak
MADDE 313 228
Kira borcu ne zaman ödenir? 228
Kiracının davadan kurtulabilmesi için, kira borcunu tam olarak kiralayana
ödemesi gerekir 230
Ödeme yerine kaim olmak üzere icra dairesine tahvil verilmesi, süresinde
ödeme olarak kabul edilemez 231
Kira parasının ifa yerine edim veya ifa amacıyla edim yoluyla ödenmesi 231
Kira borcunun niteliği, kapsamı ve ödenmesi ile ilgili sorunlar 233
Niteliği 233
Kapsamı 233
Kira parasının ödenme tarzı 235
Kira parasının ödenme zamanı 236
Kira parasının taksitle ödenmesi sorunu 237
Kira borcunun “ödeme zamanının” gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile önce kiralayanın kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir. Fakat kira sözleşmesinin geçerliliği
için, kiralananın kiracıya teslimine gerek bulunmadığına karar verilmiştir 237
Kiralanan yerin tahliye edilmiş bulunması onun usulüne göre kiralayana
teslimi anlamına gelmez 238
Kira borcunun PTT aracılığıyla gönderilmesi 238
Bir aya ait makbuz veren kiralayan, o aydan önceki tüm kiraları da almış sayılır 240
Kira sözleşmesine konulan kefalet kaydı 242
Kirada garanti ve kefalet sözleşmeleri arasındaki farklar 244
Kira sözleşmesinde kefaletin geçerliliği 248
Evli kişilerin kefaletinde eşin rızası 251
Kefilin kira bedelinden sorumluluğunun sona ermesi 254
Kiracının savunması 264
Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira borcundan
kurtarır 264
Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira parası
istenilemez 265
Kira parası alacaklı ya da onun yetkili temsilcisine ödenmelidir 266
Kaçak elektriğin bedelini ancak taşınmazı ve elektriği kullanan ya da kaçak
elektrik kullanımına ihmali ile sebebiyet veren kişi ödemekle yükümlüdür 266

Sözleşme ancak taraftarına hak ve sorumluluk yükler. Bu nedenle sözleşmeyi
kiracı adına imzalayan temsilci kira parasından sorumlu tutulamaz 267
Kira karşılığı verilen senetlerin tahliyeden sonraki süreye ait kısmının iptali gerekir 267
Kira parasının ödendiğine dair ispat yükü davalı konumunda da olsa kiracıya
ait olmak gerekir 267
Kiracı kiralayanda olan alacağını kira borcu ile mahsup edebilir 268
Paydaşlardan birisine elbise dikmiş bulunan davacı kiracı, dikiş ücretini, bütün paydaşlara ödemekle yükümlü bulunduğu kira parası ile takas edemez 268
Takas beyanı, iki borcun takas edilebilecekleri günden başlayarak en az olan borcun oranında ortadan kalkmalarını gerektirir 268
Kiracı, kira parasını ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul etmediği savunmasını 11.3.1959 gün ve 23/20 sayılı içtihadı birleştirme kararı uya-
rınca tanıkla ispatlayabilir 269
Kira alacaklarında faiz sorunu 269
Kira alacaklarında zamanaşımı 275
Kiralanandaki bozukluk (ayıp) nedeniyle alacak ve tazminat davalarında ki-
racı istemleri 277
Götürülecek borçlar 282
Bir döneme ait kira borcu için kiralayanın makbuz vermesi hali daha önce
doğmuş kira alacağının ödenmiş sayılmasına karine teşkil eder 283
Birikmiş kira bedeli borcu bulunan borçlu, bu borçlarından dilediğini ödeye- bilir. hangisini ödediğini bildirmemişse mahsubun nasıl yapılacağı BK. mad.
85 ve 86’ya (TBK 101, 102) göre belirlenir 284
Para borçları götürülecek borçlardandır. Davalı borcunu alacaklının ikamet- gahında ifa etmesi gerekir 286
İfa zamanı
MADDE 314 290
Kiracının temerrüdü
MADDE 315 296
Temerrüt faizi 304
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316 329
temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317 368
Kiracının damdaki karları temizlememesi nedeniyle birikip yolda geçen davacı-
nın aracı üzerine düşmesi sonucu doğan zarardan sorumluluk 369
Temizlik ve bakım giderleri 371
Kiracının borçları. 371

Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318 374
Kiracının kiralananı hor kullanmasından dolayı sorumluluğu 375
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319 378
Konutun, kira ile tutmak ya da satın almak isteyen kişiler tarafından gezilip gö-
rülmesi 380

Özel durumlar
Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
Kiraya veren tarafından
MADDE 320 382
Kiralananda yapılan tadilat masrafına zamanaşımı 384
Kiracı tarafından
MADDE 321 385
Kiralananda kiracı tarafından yapılan yenilik ve değişikliklere ilişkin talep
hakkı 386
Yazılı rıza 387
Yazılı rızanın geçerlilik veya ispat şekline tabi olup olmadığı 388
Kiraya verenin yenileme ve değişikliklere rıza göstermesi 388
Kiracı, aksine yazılı anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını iste- yemez 389
Sözleşmede hüküm bulunmamak koşuluyla; kiracının kiralananda yaptığı gider
ve onarımların tazmin edilmesini isteme olanakları 391
Kiracının istemlerini TMK 722 ve 723. maddelerine dayandırması 391
Kiracının istemlerini gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine da- yandırması 3391
Kiracının istemlerini nedensiz zenginleşme hükümlerine dayandırmaz 392

Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322 396
Kiracının kiracısı sorunu 399
İhtar (uyarı) 404
Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 406

Kira ilişkisinin devri
MADDE 323 411
Kiranın devri 411
Borç ilişkisi 413

Doğmamış kira alacağının devri (beklenen hak) 414
Şartları 415
Devreden ve devralan arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onayı 417
İşyeri kiralarında onaya ilişkin özel düzenleme 417
İşyeri kiralarında kiralayan haklı bir sebep olmaksızın uygun bir sürede rızasını bildirmezse 418
Hükmün hukuksal niteliği 420
Kiraya veren ile devreden kiracı arasındaki ilişki 421
Kira sözleşmesinin devrinin hukuksal sonuçları 421
Kiralananın kullanılmaması
Genel olarak
MADDE 324 424
Uygulamada makul süre belirleme yöntemi. 426
Kiralananın kullanılmaması / ifa imkansızlığı 427
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325 429
Yeni kiracı ikame teklifi 431
İkame kiracının kabul edilmemesinin sonuçları 433
Yeni kiracı ikame teklifinin değerlendirilmesi sırasında, sadece objektif ölçütler
değil subjektif ölçütler de dikkate alınır 433
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira be-
delinden indirmekle yükümlüdür 435
takastan feragat yasağı
MADDE 326 445
Sözleşmenin sona ermesi
Sürenin geçmesi
MADDE 327 448
Kira, belirli bir süre için kararlaştırılmış olmalıdır 449
Sözleşmedeki belirli süre, sona ermelidir 450
Kiracı süre bittiği halde kullanmaya devam edecektir 450
Kiracı, kiralayanın bilgisi altında ve onun karşı koyması bulunmaksızın
kiralananı kullanmaya devam etmelidir 450
Karine 451
Genel hükümlere göre belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin
dolmasının sonuçları 452

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
Genel olarak
MADDE 328 472
Belirsizlik kavramı 473
Fesih ve fesih bildirimi kavramları arasındaki fark 473
Kira sözleşmesinin hiçbir şekilde feshedilemeyeceğine ilişkin sözleşme şartı ge- çersizdir 473
Fesih vadesi bir yedek hukuk kuralıdır 473
taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329 477
Taşınmaz veya taşınır yapı kavramı 477
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşme-
sini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir 477
Böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için,
üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir 477
taşınır kiralarında
MADDE 330 483
Kulübe ve barakaların kiraları 484
Reklam için binaların dış yüzeylerinin kiralanması 484
Gecekondular 484
Kiralık kasa 485
Kiralayan aleyhine haksız fesih nedeniyle tazminat 485
Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kulla-
nımına yarayan taşınır kiralarında 486
Olağanüstü fesih
Önemli sebepler
MADDE 331 488
Kira hukukunda fesih, haklı sebeple fesih 489
Feshi ihbarla fesih 489
Sözleşmeden dönme 489
Kiracının iflası
MADDE 332 498
Kira alacağının tehlikeye düşmesi ya da kiracının iflası halinde sözleşmenin
feshinin koşulları 499
Kiracının ölümü
MADDE 333 501

Kiralananın geri verilmesi
Genel olarak
MADDE 334 505
Kira ilişkisinin doğması 506
Fesih hakkının kullanılmasında durum 506
Kural olarak kiralananın yanması halinde kiracı kusursuz olduğunu kanıtlama-
dıkça meydana gelen zarardan sorumludur 507
Hor kullanma tazminatı 508
Kiralananın geri verilmesinin yerine getirilme şekli ve ifada gecikme 508
Anahtarın kiralayana veya icra memuruna teslimi sorunu 508
Geri vermede kiralayanın yükümlülükleri ve de zorunlulukları 511
İspat 511
Kiralananın zamanında ve yasaya uygun olarak geri verilmemesinden doğan
tazminat istemleri 512
Kira davalarında zamanaşımı 516
Anahtar Teslim 525
Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
MADDE 335 530
Kiraya verenin hapis hakkı
Konusu
MADDE 336 536
Üçüncü kişilere ait olan eşya
MADDE 337 538
Hakkın kullanılması
MADDE 338 535
Hapis hakkı, kiralanana ikinci kiracı tarafından getirilen eşyaya da uygulanabilir 541
Hapis hakkının kiralanandaki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde kullanılışı sorunu 541
Kiracıya ait olmadığını kiralayanın bildiği veya bilmesi gereken eşya (kiralaya-
nın hapis hakkını iyiniyetle kullanması gerektiği ilkesi) 542
Çalınmış, kaybolmuş yahut başka suretle malikinin elinden çıkmış eşya 542
Hapis hakkının kullanılması 543
Kiracının kiralanan yere iadesini istemekte olduğu eşyanın gizlice yahut cebren
(zorla) götürülmüş olması gerekir 544

İKİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLER

İKİNCİ AYIRIM
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
Uygulama alanı
MADDE 339 545
Kulübe, baraka ve gecekondu 547
Kiralananla beraber kullanılması kiracıya bırakılan eşyalar için konut ve çatılı
işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır 548
Arsa olarak kiralanan taşınmaz üzerinde sonradan kiracı tarafından bina ya-
pılması halinde uyuşmazlık 548
Mabetler kiraya verilemez 549
Kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar 550
Ürün kirasına verilen taşınmazlara 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanununun
339. maddesi uygulanır mı? 551
Taşınmazın bulunduğu yer itibariyle uygulama alanı 551
İstisnası 554
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptık-
ları bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanır 555
Devlet ihale yasasına göre tahliye 555

Bağlantılı sözleşme
MADDE 340 558
Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin başka bir borca bağlanması 558
Maddenin uygulanma koşulları 559
Alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin örnekler 561
Mal ya da hizmetin belli kişiden alınmasının zorunlu kılınması 561
Yaptırımı (müeyyide) 562

Kullanma giderleri
MADDE 341 564

Kiracının güvence vermesi
MADDE 342 566
Kira sözleşmesinde güvence kavramı 567
Güvence verme borcu kira sözleşmesi kurulurken ya da kira sözleşmesi kurul-
duktan sonra kararlaştırılabilir 569
Güvencenin bankaya yatırılması ya da depo edilmesi durumunda 573
Güvence parası üç aylık kira bedelini aşamaz 573

Güvence parası vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bir
bankaya depo edilir 574
Depozito ve bankaların sorumluluğu 574
Teminat miktarının artırılması (yükseltilmesi) 576
Yasağa aykırılığın yaptırımı 576
Hesabın açılması (Banka hesabı kimin adına açılacaktır?) 577
Kiracının depozito verme yükümünü yerine getirmekten kaçınması 578
İcra takibi 578
Fesih 579
Ödemezlik def’i 579
Hapis hakkı 579
Kiraya verenin kesinti yapması 580
Bankanın sorumluluğu 581
818 sayılı eski Borçlar Kanununa göre kira sözleşmelerinde kararlaştırılan gü-
vence (teminat) parası 583
Kira bedeli
Genel olarak
MADDE 343 620
Kira sözleşmesinin şartları, kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz 620
Kira parasının belirlenmesinin üçüncü kişiye bırakılması sorunu 621
Kira parasının saptanmasına ilişkin kararların niteliği 625
Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya ta- şınmazın kullanılmasından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi (örne-
ğin katma değer vergisi) ile ilgili kimi sorunlar 628
Belirlenmesi
MADDE 344 632
Kira tespit davasının esasları 636
Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit) davasında yargılama usulüne ilişkin açıklamalar 638
Keşif ve bilirkişi incelemesi hakkında genel bilgiler 638
Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi 639
Kira parasının miktarı bilirkişi tarafından takdir edilemez 640
Kira tespit davalarında taraflar 642
Taraf ehliyeti/dava ehliyeti 643
Kira tespiti davaları kimler aleyhine açılabilir 650
Kira tespit davası kiralayan ve kiracı tarafından açılabilir 651
Kiracı kendi kiracısı aleyhine tespit davası açabilir / Kiranın devri halinde tespit 651
Paydaşın kira tespit davası açması sorunu 651

Yönetici kira tespit davası açabilir mi? 652
Kiracının kiranın artırılması için tespit davası açıp açamayacağı sorunu 653
Zorunlu dava arkadaşlığı 654
İhtiyari dava arkadaşlığı 656
İştirak veya müşterek mülkiyete konu olan taşınmazların (4721 sayılı TMK. mad. 691) ve (4721 sayılı TMK. mad. 702/2) maddelerine aykırı olarak kira-
ya verilmesinin sonuçları 656
İstekle bağlılık ilkesi 662
Aleyhe bozma yasağı 662
Talepten noksanına hüküm verilebilir 662
Yazılı kira sözleşmesine karşı tanık dinlenemez 664
Menfi tespit ve istirdat davalarında ispat yükü 664
Kira sözleşmesinin üçüncü kişiler hakkındaki ispat gücü 667
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme 668
Kira tespiti ile ilgili genel ilkelerin dökümü 670
Süresiz kira sözleşmelerinde kira tespiti ve özellikle tespit edilecek kira pa-
rasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi ile ilgili uygulama örnekleri 672
Kira tespit davalarında hüküm 676
Kira tespit davalarında sulh, kabul ve feragat 679
TBK’nın 344. maddesinin şerhi 680
Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345 736
Kira parasının geçerli olacağı dönem belli edilirken uyulması gereken ilkeler 737
İhtar yazılı yapılmalıdır 737
İhtarın tarafları 738
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bu- lunması durumunda 739
Kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi 742
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346 746
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilemez 747
Yan giderler 747
Cezai şart ve muacceliyet koşulu yasağı 749

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
Bildirim yoluyla
Genel olarak
MADDE 347 766
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 768
Örtülü yenileme 771

Sözleşmenin aynı koşullarla uzatılması 772
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez 775
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ile sona erdirme 777
Uygulama zamanı 777
Bildirimin geçerliliği
Şekil
MADDE 348 788
Aile konutu
MADDE 349 790
Hakimin müdahalesi 792
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin ta-
rafı sıfatını kazanması halinde 792
Kocanın verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir 792

Dava yoluyla
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350 799
Düzenlemenin esin kaynağı olan 6570 sayılı kanundan farklı yanları 802
Konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirme 803
Kiraya verenin kendisinin gereksinimi 804
Kiralayanın sağlık durumunun kiraladığı konuta geçmeyi gerektirmesi 805
Evlenmek üzere (nişanlı) olma nedeniyle tahliye 806
Kiralanan yerin konumu, fiziki ve ekonomik durumu itibariyle daha elverişli
olması halinde tahliye istemi 807
Kiracıya teklif edilen dairenin kira bedeli makul ve hakkaniyete uygun olma- lıdır 810
Ev eşyalarını kiralananda muhafaza amacıyla tahliye davası açılabilir 810
Yurtdışında bulunan kiralayanların tahliye davası açma hakkı ve ihtiyaç iddiası 811
Yazlık konutta oturma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası 813
Kiralayanın oturduğu evin daha iyi kullanılması amacına dayanan ihtiyaç id- diası. 813
Birden fazla evi bulunması halinde, konut ihtiyacı tercih hakkı kiracıya değil
ve fakat kiralayana ait bulunmaktadır 815
Kiralayanın ikametgahını kiralananın bulunduğu yere nakletmesi 815
İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığına dair olgusal örnekler 815
Kiraya verenin altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
kişiler 821
Kiralanan yerin bir kısmına ihtiyacı bulunan davacının, kiralananın tamamının tahliyesini istemiş olması 821

Kiralayanın eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı 822
İşyeri gereksinimi 823
Kiralanan yerin, davacının yapacağını öne sürdüğü işe uygun olması gerekir 824
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye / İki dükkan arasında kapı açılması 826
Davacının kiralananın bulunduğu yerde oturmaması 828
Yapılacak iş için davacının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverişli bu- lunması 828
İhtiyaç kavramı ve ortaya çıkış nedenleri 829
Kiralayanın, kendisinin kiracı konumunda olması hali 831
Kiralayandan başka sadece onun eşinin veya çocuklarının işyeri ihtiyacı dik-
kate alınmalıdır 832
Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı 833
Bankaların işyeri ihtiyacı 836
Ortaklıklar tarafından açılan tahliye davaları 837
Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacının bir arada ileri sürülmesi 840
Meslek ve san’atın bizzat icrası 840
Kiralananın kısmen tahliyesi 841
İhtiyaç doğmadan tahliye davası açılamaz 843
Dava sırasında gerçekleşen ihtiyaç dikkate alınmalıdır 843
İhtiyacı ileri sürülen kiralayanın yurtdışında olması 844
İhtiyacın samimi ve gerçek olmadığını gösteren olgular 845
Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 850
Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya (yeniden inşa veya imar ama- cıyla) esaslı surette tadil (değiştirme), tevsi (genişletme) veya tamir (ona-
rım) edilmesi 850
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davalarını kimler açabilir? 855
Davanın açılma süresi 859
Konut ve çatılı işyeri kiralarında usul ile ilgili özet bilgiler 861
Yeniden inşa veya imar amacı ile esaslı onarımı nedeniyle sözleşmenin sona
ermesi ile ilgili özet bilgiler 865
Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351 878
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352 890
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi 894
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları 895
Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir 895

Tevali eden taahhütler 897
Geçerli bir tahliye taahhüdünde cezai şart öngörülebilir mi? 899
Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 901
Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 902
Beyaza imza atan kiracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı
takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 904
Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi
taşıyan (tahliye taahhütleri)nin doğurduğu sonuç 906
Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği-
nin de belirtilmiş bulunması) gerekir 908
Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 908
İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu,
yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz 909
Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 910
Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi? 912
Vekilin verdiği tahliye taahhüdü 917
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye. 929
Kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle sona
erdirme konusunda yeni türk borçlar kanunu mad. 352/2’nin getirdiği yenilikler 932
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (aynı ilçe veya belde belediye sınırları
içinde oturmaya elverişli bir konutu) bulunması nedeniyle sona erdirme 942
Dava süresinin uzaması
MADDE 353 957
Kira süresi sona erdikten sonra kira bedelinin alınması 961
Kira sözleşmesindeki (mal sahibi kiracı aleyhine ihtiyaçtan dolayı dava açamaz) kaydının, kiralayanın ihtiyaç doğsa bile, hiç olmazsa sözleşmenin bitiminden sonraki ilk kira yılında dava açılamayacağı şeklinde yorumlanması gerektiği
yargıtay tarafından kabul edilmektedir 961
Islah ya da dava sırasında ihtiyaçlının değiştirilmesi 961
Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354 964
6570 sayılı yasada ve borçlar kanununda açıklanan nedenler dışındaki sebep- lerle açılacak tahliye davaları, sözleşmelerde aksine şart bulunsa dahi dinle-
nemez 965
Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355 972
Mücbir neden (Haklı neden = TBK. mad. 355/1) 976
İhtarname 977
Zamanaşımı 977
Kiralananın boş bırakılması sorumluluğu gerektirmez 977

6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinin uygulanabilmesi için; zararın varlığının, hukuka aykırı eylemle bu zarar arasında illiyet bağının; bir başka an- latımla zararın, bu hukuka aykırı eylemin uygun sebep ve sonucu olduğunun
kanıtlanması zorunludur 977
6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinde öngörülen zarar ve tazminatın kapsamı/ Manevi tazminatın istenemeyeceği sorunu 978
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmazın bir başkasına kiraya verilmesi
olayı için manevi tazminata hükmedilemez 979
Kiracı tahliye etmek zorunda kaldığı taşınmazı hangi şartlarla yeniden kiralaya-
bilir 981
Peştemaliye ve hava parası arasındaki ilişkiler 983
Kira bedeli, kira sözleşmenin esaslı unsurlarından olup bunun üzerinde tarafla-
rın anlaşması gerekmektedir 984
Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
MADDE 356 990

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ÜRÜN (HASILAT) KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER

ÜÇÜNCÜ AYIRIM
Ürün Kirası
tanımı
MADDE 357 997
Adi kira ile ürün kirası arasındaki benzerlikler ve ayrılıklar 997
Zirai bir taşınmazın maliki birbirinden ayrı iki kira sözleşmesi kurabilir 998
Ürün kirası sözleşmesi feshi ihbar yapılmadığı sürece kendiliğinden sona ermez 1002
Adi kira ile hasılat (ürün) kirasının tanımları, karşılaştırılması ve esaslı unsurları (öğeleri) 1008
Tanımlar 1008
İki kira çeşidi arasındaki farklar 1008
Hasılat (ürün) kirasının ileride çıkarılacak veya yetişecek ürün satışından
ayırt edilmesi 1021
Kira sözleşmesinin esaslı unsurları 1023
Genel hükümlerin uygulanması
MADDE 358 1038
tutanak düzenleme
MADDE 359 1038
Ürün kirasında geri verme. 1039
Tutanak tutma yükümlülüğünden taraflardan birisinin kaçınması halinde yapı-
lacak işlem 1039

Kiraya verenin borçları
teslim borcu
MADDE 360 1040
Esaslı onarımlar
MADDE 361 1042

Kiracının borçları
Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu
Genel olarak
MADDE 362 1044
Kira bedelinin ödenmesi zamanı 1044
Kiracının temerrüdü (direnimi) 1044
Finansal kiralama 1045
Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim
MADDE 363 1049
Ürün kirası bedelini indirme talebinin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanma-
sı istemi ile bağlantısı 1052
Umulmayan durumlar nedeniyle kira bedelinden indirim 1052
Fevkalade haller (olağanüstü felaketler) 1052
Tarımsal taşınmaz (gayrimenkulün her vakit ki hâsılatı) 1053
BK. md. 282’nin uygulanmasını gerektirmeyen durumlar 1053
Her zamanki hâsılatın önemli surette azalması kavramı. 1053
Ürün toplandıktan sonra ortaya çıkan doğal olaylar nedeniyle bu ürünün
yok olması sorunu 1054
Kiracının bu haktan önceden feragat etmesi geçersizdir 1054
Ürün kiracısının felaket durumlarında indirmeye ilişkin talep hakkı emredici (buyurucu) hukuktur 1055
Zirai ürün kirasından kaynaklanan kira bedelini indirme davasının esasları ile
ilgili bir yargıtay kararı 1056
BK. md. 282 hükmünün sözleşmenin uyarlanması davası ile ilişkisi 1060
Kiralananı kullanma ve işletme borcu
MADDE 364 1063
Bakım borcu
MADDE 365 1065
Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı
MADDE 366 1068

Sözleşmenin sona ermesi
Sona erme sebepleri
Sürenin geçmesi
MADDE 367 1070

Fesih bildirimi
MADDE 368 1075

Olağanüstü fesih
Önemli sebepler
MADDE 369 1077

Kiracının iflası
MADDE 370 1079

Kiracının ölümü
MADDE 371 1081

Sona ermenin sonuçları
Geri verme
MADDE 372 1083
Genel olarak geri verme yükümlülüğünün kapsamı 1083
Rekabet etmeme borcu 1084

tutanağa geçirilmiş eşya
MADDE 373 1085
İspat için tutanak 1085
Hasarın kiracıya ait olmasını sağlamak 1085
Kiracının değer artış istemi 1086
Kiracı yaptığı giderler için kiralayandan tazminat isteyebilir 1086
Kiralanana, kiracının yaptığı değer arttırıcı masraflar 1086

Ürün ve yetişme giderleri
MADDE 374 1089
Tarımsal taşınmazların ürün kirasında sözleşme sonunda ürünlerin kime ait
olacağı sorunu 1089

Saman, gübre ve benzerleri
MADDE 375 1090
Düzenli bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 1090

Hayvan kirası
Konusu
MADDE 376 1092
Sorumluluk
MADDE 377 1094
Fesih
MADDE 378 1095

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ÇEŞİTLİ İNCELEMELER

BİRİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI 1097
Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 1098
Kira sözleşmelerinde süre ve şart 1101
Kira sözleşmesinin konusu 1102
Kira sözleşmesinin şekli 1104
Müşterek mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesi 1106
Kira bedeli 1113
Kira Geliri Üzerinden Ecrimisil Belirlenmesi 1117
Birlikte kiraya verme / Küçük ve mahcurların kira sözleşmesini kurması / Mü- messilin imzaladığı kira sözleşmesinin geçerliliği ve de kira sözleşmesindeki
(matbu şartlara karşı) özel şartlar sorunu 1120
Toplu kira sözleşmeleri 1120
Kira sözleşmesinin ispatı 1124
Çeşitli hükümler 1127
Kira Sözleşmesinde Muvazaa 1129
İKİNCİ KESİM
KİRALAYAN, KİRA SÖZLEŞMESİNDE (yaptığı bedelde muvazaaya)
DAYANABİLİR Mİ? 1134
Maddi olay 1134
Muvazaa ile ilgili bilgiler 1134
Taraflar arasındaki sözleşme (bileşik) mahiyette bir sözleşme türüdür 1135
Maruf ve meşhur vakıalardan amaç 1136
İspat 1136
Kötü kazanılmış durumun veya hakkın ileri sürülmesi 1136

ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA HUKUKUNUN NEDENSİZ ZENGİNLEŞME VE
VEKALETSİZ İŞGÖRME DAVALARI İLE İLGİLİ KİMİ SORUNLARI 1138
Kiralananda kısmi fesih ve nedensiz zenginleşme davası 1138
Kira sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla ödeme halinde nedensiz zengin-
leşme davası 1139
Vekâletsiz işgörme ile ilgili sorunlar 1148
Kiralayanın nedensiz zenginleşmesi 1154
Kiracının kiralananda yaptığı faydalı giderler karşılığı sözleşme hükümlerine
göre belirlenir 1154
Hâsılat kirası ile nedensiz zenginleşme arasındaki etkileşmeler 1157
Kiracıya ziraat giderleri için verilmesi gereken tazminat 1158
Saman ve gübre gibi şeylerin bırakılması 1160
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZIN BİR BAŞKASINA (ÜÇÜNCÜ KİŞİYE) DEVREDİLMESİ
HALİNDE KİRACININ HAKLARI 1161
Muvazaalı devir halinde 1161
Muvazaasız devir halinde 1164
Kira bedelinde muvazaa ve alacak davası 1175
BEŞİNCİ KESİM
ÜÇÜNCÜ KİŞİYİ KORUYUCU ETKİLİ SÖZLEŞME VE
BUNUN KİRA HUKUKUNDAKİ BAZI YANSIMA ÖRNEKLERİ 1176
Üçüncü kişilere sözleşmeye dayanarak tazminat talep edebilme imkânı tanın-
masının hukuksal dayanağı 1176
Uygulama örnekleri 1178
Tuhr’un verdiği örnek 1178
Alman Federal Mahkemesi uygulamasından örnekler 1179
Kira sözleşmelerine ilişkin örnekler 1179
Üçüncü kişinin zararını tazmin 1180
Üçüncü kişi yararına sözleşme 1180

İKİNCİ KİTAP
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA İLE İLGİLİ BÖLÜMÜNÜN SİSTEMATİK AÇIKLAMASI

BİRİNCİ KESİM
KİRA PARASININ ÖDEME YERİ VE TARZI 1183
Kural olarak kira parası memleket parasıyla ödenir 1183
Altın üzerinden ödeme 1183
Kira parası alacaklının ikametgahında ödenmelidir 1183

İKİNCİ KESİM
KİRA PARASINI ÖDEME ZAMANI (BK. 257; TBK. 314) 1186
ÜÇÜNCÜ KESİM
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEKTE TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE SONUÇLARI
(BK. mad. 260 ve 288; TBK. mad. 315 ve 362) 1189
Feshin koşulları 1189
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi 1189
Kira sözleşmesinin sona erdiği ihtarı ile mehil (süre) tayini 1202
Feshin hükümleri 1207
Tahliye davası açma hakkı 1207
Tazminat isteme hakkı 1211
Tazminat ödeme borcu 1212
Sözleşmenin sona ermesinden vazgeçme ya da feshin sonuçlarından feragat 1212
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları 1212
Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1212
İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi 1215
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması 1215
Usule ilişkin hükümler 1216
Zorunlu dava arkadaşlığında ihtarın tüm kiralayanlarca gönderilmesi gere-
kir. Davaya onay vermek temerrüt ihtarı yerine geçer mi? 1216
Kira Bedelinin İfasında Temerrüt / Kiraya Verenin Fesih Hakkı. 1217
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRACININ BORÇLARI (BK. mad. 256; TBK. mad. 316) 1219
Kullanma hak ve yükümlülüğü 1219
Kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır 1220
Apartmanda köpek beslemenin sonuçları 1223
Kiracı, kiralananı, tahsis yönüne (amacına) aykırı olarak kullanamaz 1224
Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu 1226
Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen göstermek ve gereken ihbar-
ları yapmak mükellefiyetleri 1229
Kiralananda zorunlu tamirat yapılmasına ve kiralananın (kira ile tutmak ya da satın
almak isteyen kişiler tarafından) gezilip görülmesine müsaade etme mükellefiyetleri 1231
Kiracının yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kirala-
yanın hakları (hukuksal sonuçlar) 1233
BEŞİNCİ KESİM
KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASI
(KİRACININ KİRACISI SORUNU) 1236
Adi kirada durum 1236
Kural 1236

Sözleşmesel sınırlamalar 1236
Şeyin başkasına kiralanması kiralayana zarar verici bir değişikliğe neden ol- mamalıdır 1237
Alt kira ve kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü
kişiye (devrin)in hukuksal etkileri 1237
Kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesinin hukuksal mahiyeti ve hükümleri (kiracının, kiracılık hakkını başkasına devretmesi sorunu) 1240
Alt kira ile kiranın devrinin karşılaştırılması 1242
Hâsılat kirasında durum 1242
Borçlar Kanunu madde 284 (TBK. mad. 366) metni kaynak kanundaki tarzda değerlendirilmelidir 1246
Alt ürün kirası yasağı 1246
Hasılat kirasına dahil olan bazı yerlerin (özellikle hasılat getirmeyen; tarıma elverişli olmayan yerlerin) ilk kiralayanın muvafakati olmaksızın dahi kiraya
verilebilir 1246
Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 1247
İstisna 1248
İlk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden feshedilmiş
sayılır mı? 1249
ALTINCI KESİM
KULLANMANIN MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ (BK.
mad. 252; TBK. mad. 324) 1258
YEDİNCİ KESİM
BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 262, 285; TBK. mad. 328, 368) 1261
Genel olarak (feshi bildirmenin mahiyeti, tarzı ve hangi hallerde yapılabileceği) sorunu 1261
Feshi ihbar dönemleri (vadesi) ve süreleri 1261
SEKİZİNCİ KESİM
ÖNEMLİ NEDENLERDEN DOLAYI FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 264, 286; TBK. mad. 331, 369) 1270
Bu hükümler (clausula rebus sic stantibus) veya işlem temelinin çökmesi kura-
lının özel bir uygulama halidir 1270
Feshi bildirmenin şartları 1271
Kira sözleşmesine başlama ya da devamın dayanılmaz olduğu durumlar ortaya çıkmalıdır 1271
Önemli neden ortaya çıkınca BK. mad. 262 (TBK. 329) veya 285’teki (TBK. 368)
feshi bildirme sürelerine uyularak fesih beyanında bulunmalıdır 1273
Önemli sebepler dolayısıyla feshi bildirmenin hükümleri 1273
Hâsılat (ürün) kirasında önemli nedenlerden ötürü feshi bildirme (dönme) 1274

DOKUZUNCU KESİM
KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRALAYANIN SÖZLEŞMEYİ FESHİ
(BK. mad. 261 ve 290; TBK. mad. 332 ve 370) 1276
Kiralayanın hakları 1277
Teminat isteme hakkı 1277
Akdi feshetmek hakkı 1277
Kiralayanın iflası. 1278
Hasılat kirasında, kiracının iflası nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi ve
kiracının kiralanandan tahliyesi 1279
ONUNCU KESİM
KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 265 ve 291; TBK mad. 333 ve 371) 1281
Kira sözleşmesinin feshi bildirme yoluyla sona erebilmesinin koşulları 1281
Kiracının ölümü 1281
Yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır 1282
Kiracının mirasçılarının ya da kiralayanın Borçlar Kanunu madde 262’deki
feshi bildirme sürelerine uyarak en yakın dönem sonu için feshi bildirmesi 1282
Borçlar Kanunu 265’e dayanan feshi bildirmede herhangi bir tazminat
ödenmesinin gerekmemesi 1283
ONBİRİNCİ KESİM
KİRALANANI KİRA SÜRESİ SONUNDA GERİ VERME BORCU 1285
Âdi kira sözleşmesinde 1285
Hâsılat kirasında kiralananı geri verme borcu 1290
Defter (tutanak) tutulması halinde geri verme yükümlülüğünün kapsamı 1291
Tarımsal bir taşınmazın hasılat kirasında, sözleşme sonunda semerelerin
kime ait olacağı sorunu 1293
İyi bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 1294
Geri verme (iade) yükümlülüğü bakımından adi kira ile hâsılat kirası arasındaki
fark 1295
Hayvan kirası 1296
Kiralayanın borçları 1297
Kiracının yükümlülükleri 1297
Ev hayvanlarının konuttan tahliyesi ile ilgili Yargıtay uygulamasından örnekler 1297
Kiralananda hayvan bulundurma ve kiralayanın izni 1298
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE 1299
Konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1299
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1308

ONÜÇÜNCÜ KESİM
TAŞINMAZI YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYE 1317
Yasal düzenleme 1317
Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyenin tamir için geçici tahliyeden farkı 1317
Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 1319
Kiracının yeniden kiralama (kiraya tutma) hakkı 1325
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
YENİDEN İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/d; TBK mad. 351) 1329
Genel olarak 1329
Bir ay içerisinde haberdar etme sorunu 1329
Hangi durumlarda dava açılabilir 1329
Dava açma suresi 1329
Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik TBK 351 hükmünden ya- rarlanabilir mi? 1330
ONBEŞİNCİ KESİM
YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİL-
MESİ (6570 SK. mad. 7/a; TBK mad. 352/1) 1331
Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları 1331
Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasi gerekir 1331
Tevali eden taahhütler (birbiri arkasından gelen sözvermeler) 1332
Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 1334
Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 1335
Beyaza imza atan kıracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı
takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 1336
Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir tarihi
taşıyan (tahliye taahhütlerinin) doğurduğu sonuç 1338
Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği-
nin de belirtilmiş bulunması) gerekir 1338
Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 1338
İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği hususu,
yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz. 1339
Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 1339
Davacı-davalı 1341
Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi?. 1342
TBK mad. 352/1 gereğince verilen tahliye taahhüdünün fonksiyonu ve doğur-
duğu talep hakları 1343

ONALTINCI KESİM
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/e; TBK mad. 352/2) 1348
Kira bedelini ödemediğinden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1348
İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi gerekir 1348
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır 1348
Kira süresinin sonunu izleyen ay içinde tahliye davası açılmalıdır 1349
ONYEDİNCİ KESİM
KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN (aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu) BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE (TBK mad.
352/son) 1352
Amaç 1352
Bu boşaltma (tahliye) imkanı sadece konut olarak kiralanan yerler için söz ko-
nusudur 1352
Kiraya verenin, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin maliki bulunduğu otur-
maya elverişli konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekir 1352
GKK. mad. 7/son (TBK mad. 352/son) fıkrasındaki haktan önceden feragat edi-
lebilir mi? 1352
Oturulacak meskenin (konutun) halen bir başkası tarafından işgal edilmekte bulunması tahliye davasının kabulüne engel değildir 1354
Kiralayanın kiralanana şahsen veya yakınları için ihtiyacı bulunmasa dahi, yine kiracısına karşı 6570 sayılı yasa madde 7 son fıkraya (TBK mad. 352/son) daya- narak tahliye davası açabileceği gibi tahliye edilen kiralananı tekrar dilediği
başka birine kiraya verebilir 1354
Davanın açılma süresi 1354
6570 sayılı yasa madde 7/son’un (TBK mad. 352/son) uygulama şartları 1354
Dava açma hakkı 1359

ONSEKİZİNCİ KESİM
TARIMSAL TAŞINMAZLARIN HÂSILAT KİRASINDA OLAĞANÜSTÜ OLAYLARDA (felâket
veya doğal âfetler) KİRA PARASININ İNDİRİLMESİ
(BK. mad. 282; TBK mad. 363). 1361
Tarımsal taşınmazların hasılat kirası 1361
Hasılatın önemli surette azalmasına yol açan olağanüstü felâketlere ve doğal
olaylara örnekler 1363
Ürün azalması hangi aşamada gerçekleşmelidir? 1364
Mutat ürünün önemli ölçüde azalması 1364
Kiradan indirmeye ilişkin talep hakkı bir tazminat değildir 1365
Ürün kirası bedelinde orantılı indirme yapılmalıdır 1365
Kira bedelinin indirilmesini talep hakkından felâketin ortaya çıkmasından sonra feragat edilebilir. fakat önceden feragat kural olarak caiz değildir 1366
Âdi kira açısından BK. mad. 282’ye (TBK. 363) benzer bir hüküm söz konusu değildir 1367

ONDOKUZUNCU KESİM
KİRALANANDA SİGORTA 1368
Kiracı sorumluluk sigortası 1368
Sigortalı (kiralayanın), halefiyete konu olan hakları korumak ve ihlalden kaçın-
mak ile yükümlüdür 1368
Halefiyetin işlerliği kaybettiği durum 1368
YİRMİNCİ KESİM
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ 1369
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye 1369
Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira süresinin bitiminde tahliye 1373
İcra mahkemesinin görevi 1374
YİRMİBİRİNCİ KESİM
KİRALAYANIN HAPİS HAKKI 1381
Hukuksal mahiyeti ve bunun genel hapis hakkı ile karşılaştırılması 1381
Hapis hakkının koşulları 1382
Takip hukuku yönünden kiralayanın hapis hakkının korunması 1395
Kaçırılan hapis hakkına tabi eşyanın geri alınması ya da kaçırılan eşyayı takip hakkı 1401
YİRMİİKİNCİ KESİM
DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE TAHLİYE VE ECRİMİSİL DAVALARI 1404
Yasal dayanak 1404
Tahliye ve ecrimisil 1405
Gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliye istenebilir 1405
Kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye
takibi yapılamaz 1405
Fuzuli şagil hakkında tahliye davası açılabilir 1406

ÜÇÜNCÜ KİTAP
KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ALACAK, TAZMİNAT VE MEDENİ YARGILAMA HUKUKUNA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR

BİRİNCİ KESİM
BİRİNCİ ALt KESİM (GENEL OLARAK)
KİRA ALACAĞI VE TAZMİNAT DAVALARININ İLKELERİ 1411
Kira alacağı ve tazminat davalarının ilkeleri 1411
Basamaklı kira bedeli 1413
Cezai şart 1424
İKİNCİ ALt KESİM (ÖZEL OLARAK) 1427
Davacı sıfatı (aktif husumet ehliyeti) 1427
Görevli mahkeme 1439

Yetkili mahkeme 1442
Uygulama örnekleri 1444
Davacı ancak dava açıldığı tarihte var olan (o zamana kadar gerçekleşmiş olan) kira alacağının hüküm altına alınmasını isteyebilir. Dava tarihinden sonra do-
ğacak (kira alacağı) için o davada karar verilmesi olanaklı değildir 1446
Yalnız öleni ilgilendiren (yani mirasçılara geçmeyen) haklara ilişkin davalar, ta- rafın ölümü ile konusuz kalır. Bu davalara ölen tarafın mirasçılarına karşı (veya
mirasçıları tarafından) devam edilmesine olanak yoktur 1447
Davanın ihbarı 1447
Cezayı gerektirecek eylemler hakkında yemin teklif edilemez 1447
Konusuz kalan talep dışındaki diğer talepler için yargılamaya devam edilmesi
gerekir 1448
İspat 1448
Diğer usul hükümleri 1460
Davaya cevap 1467
Kira alacağı ve tazminat davalarına örnekler 1468
İKİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET, ADİ VE MÜTESELSİL KEFALET FARKI İLE KEFALETİN KAPSAMI 1475
Kira sözleşmesine konulan kefalet, süreli olmayan kefalettir 1475
Uygulama örnekleri 1476
Yeni TBK ile sona erdirilen kimi uygulama örnekleri 1478
Ödeme günü gelmemesine karşın, alacaklının akdi feshetmesine bağlanmış sözleşmelerde (örneğin cari hesap ya da kira sözleşmelerinde) kefaletten kur-
tulmak için TBK mad. 600/1 hükmünden yararlanma çabaları 1478
ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRACININ KİRALANANDA GİDER VE ONARIM YAPMASI SORUNU 1480
DÖRDÜNCÜ KESİM
DAVAYA FER’İ VE ASLI MÜDAHALE 1483
BEŞİNCİ KESİM
ISLAH 1485
ALTINCI KESİM
KESİN HÜKÜM VE DERDESTLİK İTİRAZI 1491
YEDİNCİ KESİM
YEMİN 1493
SEKİZİNCİ KESİM
FERAGAT - KABUL - SULH 1495

DOKUZUNCU KESİM
İKRAR (HMK mad. 188) 1499
ONUNCU KESİM
BİRDEN ÇOK KİRALAYAN VE KİRACI OLMASI SORUNU 1501
Kiralayanın birden fazla olması 1501
Müşterek mülkiyet halindeki şeyin kiraya verilmesi 1501
İştirak halinde bir mülkün kiraya verilmesi 1503
Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet şeklinin karışmış olduğu bir
şeyin kiralanması 1504
Birden fazla kiralayan karşısında kiracının durumu 1504
Kiralayanların birden fazla olması halinde, hepsinin birlikte ihtarname gön-
dermesi ve dava açması gerekir 1504
Kira sözleşmesinde özel bir kayıt bulunmadığı sürece kira bedelinin iki kira-
layan arasında yarı yarıya bölüştürülmesi gerekir 1505
Kiracının birden fazla olması 1505
Birden çok kiracının müteselsil borçlu olması gerektiği görüşü 1505
Birlikte kiracıların âdi ortaklık teşkil ettiği görüşü 1506
Boşluk olduğu görüşü 1507
Ticari bir kira söz konusu olmadığı ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunma-
dığı sürece kiracıların borçlarının bölünmesi olanaklı bir borç olduğu görüşü 1507
Kiracıların her birisinin kendi payına düşen kısımdan sorumluluğu, paylar
belli değilse kira bedelinin eşit şekilde dağıtılacağı görüşü 1508
Kiralanan taşınmazda paydaş olmakla beraber kiralayan konumunda bulun-
mayan kişinin kiracı karşısındaki hakları 1508
Kocanın yaptığı kira sözleşmesini eşinin de imzalaması durumunda sorumlulu-
ğunun kapsamı 1509
ONBİRİNCİ KESİM
ŞARTA BAĞLI OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ 1511
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ETTİRİLEN YERİN BAŞKASINA KİRALANMASI 1512
ONÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA İLE İLGİLİ MEDENİ USUL HUKUKU’NA İLİŞKİN
YARGITAY’IN EN SON İÇTİHATLARI 1519
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
KİRA PARASININ UYARLANMASI 1559
Kira parasının uyarlanmasında gözönünde bulundurulması gerekli ilkeler 1559
Aşırı ifa güçlüğü (TBK. mad. 138) nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının ko- şulları 1566

Tacirlerin uyarlama istemleri 1569
Müşteri portföyü 1571
ONBEŞİNCİ KESİM
KİRA DAVALARINDA İTİRAZIN İPTALİ DAVASI 1572
ONALTINCI KESİM
KİRA DAVALARINDA İSTİNAF 1576
Kira hukukuna ilişkin sulh hukuk mahkemesinden verilen kararlara karşı istinaf
ile ilgili kısa bilgiler 1576
İstinaf mahkemelerinin göreve başladığı 20.07.2016 tarihinden sonra verilen
kararlar hakkında uygulanacak olan kanun yolları 1580
Kira ile ilgili olarak istinaf mahkemelerinin birbirine karşıt olan içtihatlarının birleştirilmesi 1581
DİLEKÇE ÖRNEKLERİ 1589
İstinaf yoluna başvurma dilekçe örneği 1589
Kiralanan taşınmazdaki hasarın tespiti dilekçesi 1590
Delil tespiti istemine ilişkin dilekçe 1591
Kira bedelinin artırılması istemi dilekçesi 1592
Kira bedelinin tespiti dilekçesi 1593
Kira alacağı davası dilekçesi 1594
Depozito bedelinin iadesi davası dilekçesi 1595
Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1596
Yeniden inşa ve imar nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1597
Taşınmazın izinsiz olarak alt kiracıya kiralanması nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1598
Tahliye taahhütnamesi nedeni ile tahliye istemi dilekçesi 1599
Sözleşmeye aykırı kullanma nedeni ile tahliye dilekçesi 1600
Kiralanın tahliyesi ve kira alacağının tahsili talebine ilişkin dilekçe 1601
Kiralananı hor kullanma nedeni ile açılan tazminat davası dilekçesi 1602
İki haklı ihtar ile nedeni ile tahliye davası dilekçesi 1603
Mesken ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkin dilekçe 1604
KAVRAM DİZİNİ 1605