Kira Hukuku
İÇİNDEKİLER
YEDİNCİ BASIYA ÖNSÖZ 7
KAYNAKLAR 41
KISALTMALAR 47
BİRİNCİ KİTAP
KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MADDELERİN AÇIKLANMASI VE YORUMU
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi BİRİNCİ AYIRIM
Genel Hükümler
A. Tanımı
MADDE 299 51
Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 52
Hizmet ve kiradan oluşan bileşik sözleşmelerde kısmi butlan 53
Ahlaka aykırı amaca hizmet eden kira sözleşmeleri, ahlaka aykırılık nedeniyle
batıldır 53
Kira sözleşmesinin şekli 54
Geçerliliği şekle bağlı tutulan kira sözleşmeleri 54
İspat şekli 55
Kira sözleşmesinin vekâleten yapılması ve kiralananın teslim edilmemesinden
doğan zarar 60
Kira sözleşmesinin vekâleten icrası sorunu 60
Vekilin şahsına dava açılamaz 60
Sözleşmeyi vekâleten yapan kişi tahliye davası açamaz 60
Umumi vekilin kira sözleşmesi düzenleyebilmesi için özel yetkiye gerek bulunmamaktadır 60
Vekaletin kötüye kullanılması ve kira sözleşmesinin kurulması 60
Temsilcinin kendi kendisi ile sözleşme yapması hususu ve bunun geçerlik şartı 60
Kiralananın teslim edilmemesinden doğan zarar 61
Kira sözleşmesi yapma vaadi 61
Borca katılma sözleşmesi 62
Kirada saik yanılması 62
Kirada, aldatılan veya korkutulan sözleşmeyi kısmen iptal edebilir mi? 63
Katılmalı kira 63
Borcun nakli 63
Üçüncü kişi lehine sözleşme 63
B. Kira süresi
MADDE 300 72
Kira sözleşmelerinde süre 72
Kira sözleşmesinin örtülü yenilenmesi (zımnen tecdit) 75
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre sona ermelidir 75
Kira sözleşmesi son bulmakla beraber kiracı, kiralanan şeyi kullanmağa devam etmeli, yani şeye zilyedliği baki (devam) kalmalıdır 75
Kiralayanın, sürenin sona erdiğinden ve kiracının kullanmaya devam ettiğinden bilgisi olmalı ve bu kullanmaya karşı koymamalıdır. Kiralayanın hiçbir çekince (ihtirazı kayıt) ileri sürmeden yeni döneme ait kira parasını
alması, sözleşmenin yenilenmesine zımnen muvafakat ettiği anlamını taşır 76
Ürün (hasılat) kirasında susma ile yenilemenin şartları 78
Zımni (üstü kapalı) yenilenmenin hukuksal niteliği 79
Süresi biten sözleşme için verilen teminatlar 80
Susma ile tecdidin (zımni tecdidin) ispat şekli 81
Bileşik sözleşmelerde kira süresi 81
C. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 301 84
Kiralayanın yardımcıdan dolayı sorumluluğu 85
Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde bulundurma borcu 86
Zamanı 86
Yerine getirilmemesi 86
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tazminat 87
Kötüniyetle yapılan kira sözleşmesi nedeniyle kiracının uğradığı zararın
tazmini 88
Yangın nedeniyle kiralayanın sorumluluğu 89
Taşınmazda yangın çıkması nedeniyle hasar bedeli 89
Konutların geç teslim edilmesi nedeniyle mahrum kalınan kira bedeli 89
Davalılar arasında yapılan sözleşmenin davacıyı bağlamaması 89
İfa yeri 90
Şekli teslime gerek yoktur 90
Kiracının teslim alma borcu yoktur 90
Taşınmaz mal kiracıya teslim edilmedikçe, kiracı fer’i zilyed durumuna giremez 91
Sorumluluk 91
Kiralayanın kiralananı haklı nedenle teslimden kaçınması 91
Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlanabilir veya
kaldırılabilir mi? 92
Kira sözleşmesinde tekeffül borcu ve sorumsuzluk anlaşması 93
Kiralanan şeyin sözleşmeden amaçlanan bir halde teslim edilmesi borcu 94
Kira sözleşmesi sonrası sorumluluk 95
II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
MADDE 302 105
III. Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303 108
Geniş anlamda borç ilişkisi - yan borç ilişkisi kavramları 108
Asli borç ilişkisi 108
Yan borçlar 109
Borç ilişkisinde bütün borçların ilişkinin kurulduğu anda doğması
gerekmez 109
TBK: mad. 303 ile 341’in karşılaştırılması 110
Masraf (gider)-Yan gider ayrımı 110
Tüketime ilişkin giderler yan gider niteliği taşımamaktadır 111
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından giderlere katlanma borcu 111
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider kavramı ile yan gider kavramı arasındaki farklar 112
Kira sözleşmesinde tarafların yan edim yükümlülüğü borçlanması veya
bundan kurtulması anlamına gelen örtülü irade beyanlarında bulunması 113
Sonuç açıklamaları 115
Yan giderler 115
Ortak alanlar 116
Kalıcı tesislerin yapılması 116
Alışveriş merkezi 116
Onarım ve tadilat giderleri 116
Temizlik ve bakım giderleri 116
Vergi 116
Yan giderlerin ödenme şekli 117
Zamanaşımı 117
IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu
1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
MADDE 304 120
Önemli ayıplar 121
Önemli olmayan ayıplar 121
Önemli ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 121
Önemli olmayan ayıplarda kiraya verenin sorumluluğu 122
Sözleşme ilişkisinin ortadan kaldırılması 122
Kiralayanın borçları: Kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde teslim ve muhafaza (ayıba karşı tekeffül) borcu 122
Kiralananın sözleşmeye uygun surette teslim ve bu şekilde muhafaza
(koruma) borcu 122
Ayıba karşı tekeffül borcu 125
Ayıp halinde kiracının hakları 131
Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı 131
Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidertmesinin koşulları 131
Kiralanan şey tamamen veya kısmen yok olacak olursa acaba kiralayan şeyi yeniden yaptırmakla yükümlü müdür? 136
Kiranın indirilmesini talep hakkı 137
Müspet zararın tazminini talep etme hakkı (kira hukukunda müspet zarar
ve kâr kaybı) 138
Manevi zararın tazminini talep etme hakkı 144
Sözleşmeden dönme ya da sözleşmeyi feshetme hakkı 145
Kiralayanın tekeffül borcunun kaldırılması 145
Kira bedelinden indirilen miktarın iade isteminin tabi olduğu süre 147
Ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmenin feshi ve kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarının tabi olduğu zamanaşımı
süreleri 147
Kiralayan, zararın artırılmasına neden olamaz 148
2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
a. Genel olarak
MADDE 305 153
Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluk 153
Kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteyebilir 153
Ayıbın giderilmesi kiracıya ait olmamalıdır 154
Ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir mehil (önel) vermelidir 154
Önemli ayıplarda kiraya verenin hesabına hareket edebilmek için hakimin
iznini almak gerekmez 155
Kiralanan şeyin tamamen ya da kısmen yok olma durumu 155
Kiralayan, kiralananda değişiklik yapamaz 156
Kira bedelinden ayıpla orantılı indirim 156
Zararın giderilmesini isteme 156
Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı 157
b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih
MADDE 306 163
Ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteme ve sonuçları 164
Kiracının sözleşmeyi feshetmesi 164
Ayıpsız benzeri ile değiştirme 164
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını
önleyebilir 164
TBK. mad.306/1. maddesinin 818 sayılı eski BK’ndan (mad.251/2) ayrıldığı
noktalar 165
Ayıpsız benzeri ile değiştirme nedeniyle doğacak masraflar kiraya verene aittir 166
Kiracının sözleşmeyi feshetmesi 166
c. Kira bedelinin indirilmesi
MADDE 307 167
Kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar 167
Ayıpla orantılı indirim 168
Ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi 168
Kiralananın ayıbından doğan tazminat talebi ve davası 169
Kira bedelinden indirim isteme hakkı ne zaman kullanılabilir 170
d. Zararın giderimi
MADDE 308 171
Olumlu zararın tazminini talep etme hakkı 171
Manevi zarar istemi 172
Kiracı, ayıptan dolayı uğradığı bedensel zararlarının da tazminini isteyebilir 172
V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk
1. Zapttan sorumluluk
MADDE 309 173
Üçüncü kişinin iddiasına karşı sorumluluk (zabta karşı tekeffül) 174
Dava açılması yolu 174
Tazminat ödenmesi yolu 175
2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması
a. Kiralananın el değiştirmesi
MADDE 310 183
b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
MADDE 311 199
c. Tapu siciline şerh
MADDE 312 201
Taşınmaz kiralarının tapuya şerh verilmesi sorunu 202
İspatı 202
Kiralanan başkasına ait ya da rehin hakkı ile yükümlü ise 203
Süresi 203
Kiralayanın iflası halinde 203
Şerhin iptali 204
Etkisi 204
Diğer hususlar 206
D. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 313 208
Kira borcu ne zaman ödenir? 208
Kiracının davadan kurtulabilmesi için, kira borcunu tam olarak kiralayana
ödemesi gerekir 210
Ödeme yerine kaim olmak üzere icra dairesine tahvil verilmesi, süresinde
ödeme olarak kabul edilemez 210
Kira parasının ifa yerine edim veya ifa amacıyla edim yoluyla ödenmesi 210
Kira borcunun niteliği, kapsamı ve ödenmesi ile ilgili sorunlar 212
Niteliği 212
Kapsamı 213
Kira parasının ödenme tarzı 214
Kira parasının ödenme zamanı 216
Kira parasının taksitle ödenmesi sorunu 216
Kira borcunun “ödeme zamanının” gelmiş sayılabilmesi için, kiranın peşin ödeneceği kararlaştırılmış olsa bile önce kiralayanın kiralananı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmiş olması gerekir. Fakat kira sözleşmesinin geçerliliği
için, kiralananın kiracıya teslimine gerek bulunmadığına karar verilmiştir 216
Kiralanan yerin tahliye edilmiş bulunması onun usulüne göre kiralayana
teslimi anlamına gelmez 217
Kira borcunun PTT aracılığıyla gönderilmesi 217
Bir aya ait makbuz veren kiralayan, o aydan önceki tüm kiraları da almış
sayılır 219
Kira sözleşmesine konulan kefalet kaydı 221
Kirada garanti ve kefalet sözleşmeleri arasındaki farklar 222
Kira sözleşmesinde kefaletin geçerliliği 225
Evli kişilerin kefaletinde eşin rızası 228
Kira sözleşmesinin uzaması durumunda kefilin sorumluluğu 230
Kefilin kira bedelinden sorumluluğunun sona ermesi 230
Kiracının savunması 240
Kiracının ilk kiralayana yaptığı ödeme geçerli olup kendisini kira
borcundan kurtarır 240
Taşınmazı kullanmadığı gibi kefil de bulunmayan kişiden kira parası
istenilemez 240
Kira parası alacaklı ya da onun yetkili temsilcisine ödenmelidir 241
Kaçak elektriğin bedelini ancak taşınmazı ve elektriği kullanan ya da kaçak elektrik kullanımına ihmali ile sebebiyet veren kişi ödemekle yükümlüdür 242
Sözleşme ancak taraftarına hak ve sorumluluk yükler. Bu nedenle sözleşmeyi
kiracı adına imzalayan temsilci kira parasından sorumlu tutulamaz 242
Kira karşılığı verilen senetlerin tahliyeden sonraki süreye ait kısmının iptali gerekir 242
Kira parasının ödendiğine dair ispat yükü davalı konumunda da olsa
kiracıya ait olmak gerekir 242
Kiracı kiralayanda olan alacağını kira borcu ile mahsup edebilir 243
Paydaşlardan birisine elbise dikmiş bulunan davacı kiracı, dikiş ücretini, bütün paydaşlara ödemekle yükümlü bulunduğu kira parası ile takas edemez 243
Takas beyanı, iki borcun takas edilebilecekleri günden başlayarak en az
olan borcun oranında ortadan kalkmalarını gerektirir 244
Kiracı, kira parasını ödemek istediği halde kiralayanın bunu kabul etmediği savunmasını 11.3.1959 gün ve 23/20 sayılı içtihadı birleştirme kararı
uyarınca tanıkla ispatlayabilir 244
Kira alacaklarında faiz sorunu 244
Kira alacaklarında zamanaşımı 248
Kiralanandaki bozukluk (ayıp) nedeniyle alacak ve tazminat davalarında
kiracı istemleri 249
Götürülecek borçlar 255
Bir döneme ait kira borcu için kiralayanın makbuz vermesi hali daha önce
doğmuş kira alacağının ödenmiş sayılmasına karine teşkil eder 256
Birikmiş kira bedeli borcu bulunan borçlu, bu borçlarından dilediğini ödeyebilir. hangisini ödediğini bildirmemişse mahsubun nasıl yapılacağı
BK. mad. 85 ve 86’ya (TBK 101, 102) göre belirlenir 257
Para borçları götürülecek borçlardandır. Davalı borcunu alacaklının
ikametgahında ifa etmesi gerekir 259
2. İfa zamanı
MADDE 314 262
3. Kiracının temerrüdü
MADDE 315 267
Temerrüt faizi 274
II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316 293
III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317 330
Kiracının damdaki karları temizlememesi nedeniyle birikip yolda geçen
davacının aracı üzerine düşmesi sonucu doğan zarardan sorumluluk 331
Temizlik ve bakım giderleri 333
Kiracının borçları 333
IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318 335
Kiracının kiralananı hor kullanmasından dolayı sorumluluğu 336
V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319 339
Konutun, kira ile tutmak ya da satın almak isteyen kişiler tarafından gezilip görülmesi 340
E. Özel durumlar
I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1. Kiraya veren tarafından
MADDE 320 343
Kiralananda yapılan tadilat masrafına zamanaşımı 345
2. Kiracı tarafından
MADDE 321 346
Kiralananda kiracı tarafından yapılan yenilik ve değişikliklere ilişkin talep hakkı 347
Yazılı rıza 348
Yazılı rızanın geçerlilik veya ispat şekline tabi olup olmadığı 348
Kiraya verenin yenileme ve değişikliklere rıza göstermesi 349
Kiracı, aksine yazılı anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını
isteyemez 350
Sözleşmede hüküm bulunmamak koşuluyla; kiracının kiralananda yaptığı
gider ve onarımların tazmin edilmesini isteme olanakları 352
Kiracının istemlerini TMK 722 ve 723. maddelerine dayandırması 352
Kiracının istemlerini gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine dayandırması 352
Kiracının istemlerini nedensiz zenginleşme hükümlerine dayandırmaz 353
II. Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322 356
Kiracının kiracısı sorunu 359
İhtar (uyarı) 364
Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 365
III. Kira ilişkisinin devri
MADDE 323 370
Kiranın devri 370
Borç ilişkisi 372
Doğmamış kira alacağının devri (beklenen hak) 373
Şartları 374
Devreden ve devralan arasında yapılan anlaşmaya kiraya verenin onayı 375
İşyeri kiralarında onaya ilişkin özel düzenleme 376
İşyeri kiralarında kiralayan haklı bir sebep olmaksızın uygun bir sürede
rızasını bildirmezse 377
Hükmün hukuksal niteliği 379
Kiraya veren ile devreden kiracı arasındaki ilişki 380
Kira sözleşmesinin devrinin hukuksal sonuçları 380
IV. Kiralananın kullanılmaması
1. Genel olarak
MADDE 324 383
Uygulamada makul süre belirleme yöntemi 385
Kiralananın kullanılmaması / ifa imkansızlığı 386
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325 388
Yeni kiracı ikame teklifi 390
İkame kiracının kabul edilmemesinin sonuçları 392
Yeni kiracı ikame teklifinin değerlendirilmesi sırasında, sadece objektif
ölçütler değil subjektif ölçütler de dikkate alınır 393
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira
bedelinden indirmekle yükümlüdür 394
V. Takastan feragat yasağı
MADDE 326 402
F. Sözleşmenin sona ermesi
I. Sürenin geçmesi
MADDE 327 405
Kira, belirli bir süre için kararlaştırılmış olmalıdır. 407
Sözleşmedeki belirli süre, sona ermelidir 407
Kiracı süre bittiği halde kullanmaya devam edecektir 407
Kiracı, kiralayanın bilgisi altında ve onun karşı koyması bulunmaksızın
kiralananı kullanmaya devam etmelidir 408
Karine 408
Genel hükümlere göre belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolmasının
sonuçları 410
II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1. Genel olarak
MADDE 328 428
Belirsizlik kavramı 429
Fesih ve fesih bildirimi kavramları arasındaki fark 429
Kira sözleşmesinin hiçbir şekilde feshedilemeyeceğine ilişkin sözleşme şartı
geçersizdir 429
Fesih vadesi bir yedek hukuk kuralıdır 429
2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329 432
Taşınmaz veya taşınır yapı kavramı 432
Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira
sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için feshedebilir 432
Böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için,
üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilebilir 433
3. Taşınır kiralarında
MADDE 330 438
Kulübe ve barakaların kiraları 439
Reklam için binaların dış yüzeylerinin kiralanması 439
Gecekondular 439
Kiralık kasa 439
Kiralayan aleyhine haksız fesih nedeniyle tazminat 440
Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel
kullanımına yarayan taşınır kiralarında 441
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331 442
Kira hukukunda fesih, haklı sebeple fesih 443
Feshi ihbarla fesih 443
Sözleşmeden dönme 443
2. Kiracının iflası
MADDE 332 450
Kira alacağının tehlikeye düşmesi ya da kiracının iflası halinde sözleşmenin
feshinin koşulları 452
3. Kiracının ölümü
MADDE 333 452
G. Kiralananın geri verilmesi
I. Genel olarak
MADDE 334 456
Kira ilişkisinin doğması 457
Fesih hakkının kullanılmasında durum 457
Kural olarak kiralananın yanması halinde kiracı kusursuz olduğunu
kanıtlamadıkça meydana gelen zarardan sorumludur 459
Hor kullanma tazminatı 459
Kiralananın geri verilmesinin yerine getirilme şekli ve ifada gecikme 460
Anahtarın kiralayana veya icra memuruna teslimi sorunu 460
Geri vermede kiralayanın yükümlülükleri ve de zorunlulukları 462
İspat 462
Kiralananın zamanında ve yasaya uygun olarak geri verilmemesinden doğan
tazminat istemleri 463
Kira davalarında zamanaşımı 467
II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
MADDE 335 478
H. Kiraya verenin hapis hakkı
İ. Konusu
MADDE 336 483
II. Üçüncü kişilere ait olan eşya
MADDE 337 484
III. Hakkın kullanılması
MADDE 338 485
Hapis hakkı, kiralanana ikinci kiracı tarafından getirilen eşyaya da
uygulanabilir 487
Hapis hakkının kiralanandaki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde kullanılışı
sorunu 487
Kiracıya ait olmadığını kiralayanın bildiği veya bilmesi gereken eşya
(kiralayanın hapis hakkını iyiniyetle kullanması gerektiği ilkesi) 488
Çalınmış, kaybolmuş yahut başka suretle malikinin elinden çıkmış eşya 488
Hapis hakkının kullanılması 489
Kiracının kiralanan yere iadesini istemekte olduğu eşyanın gizlice yahut
cebren (zorla) götürülmüş olması gerekir 490
İKİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA
İLİŞKİN HÜKÜMLER
İKİNCİ AYIRIM
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
A. Uygulama alanı
MADDE 339 491
Kulübe, baraka ve gecekondu 493
Kiralananla beraber kullanılması kiracıya bırakılan eşyalar için konut ve çatılı
işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır 494
Arsa olarak kiralanan taşınmaz üzerinde sonradan kiracı tarafından bina
yapılması halinde uyuşmazlık 494
Mabetler kiraya verilemez 495
Kullanımı kiracıya bırakılan eşyalar 496
Ürün kirasına verilen taşınmazlara 6098 sayılı Yeni Türk Borçlar Kanununun
339. maddesi uygulanır mı? 497
Taşınmazın bulunduğu yer itibariyle uygulama alanı 497
İstisnası 500
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun
yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanır 501
Devlet ihale yasasına göre tahliye 501
B. Bağlantılı sözleşme
MADDE 340 504
Sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesinin başka bir borca bağlanması 504
Maddenin uygulanma koşulları 505
Alış veriş merkezi kiralamalarına ilişkin örnekler 507
Mal ya da hizmetin belli kişiden alınmasının zorunlu kılınması 507
Yaptırımı (müeyyide) 508
C. Kullanma giderleri
MADDE 341 509
D. Kiracının güvence vermesi
MADDE 342 511
Kira sözleşmesinde güvence kavramı 512
Güvence verme borcu kira sözleşmesi kurulurken ya da kira sözleşmesi
kurulduktan sonra kararlaştırılabilir 514
Güvencenin bankaya yatırılması ya da depo edilmesi durumunda 518
Güvence parası üç aylık kira bedelini aşamaz 518
Güvence parası vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bir
bankaya depo edilir 518
Depozito ve bankaların sorumluluğu 519
Teminat miktarının artırılması (yükseltilmesi) 520
Yasağa aykırılığın yaptırımı 521
Hesabın açılması (Banka hesabı kimin adına açılacaktır?) 521
Kiracının depozito verme yükümünü yerine getirmekten kaçınması 522
İcra takibi 523
Fesih 523
Ödemezlik def’i 524
Hapis hakkı 524
Kiraya verenin kesinti yapması 524
Bankanın sorumluluğu 526
818 sayılı eski Borçlar Kanununa göre kira sözleşmelerinde kararlaştırılan
güvence (teminat) parası 527
E. Kira bedeli
I. Genel olarak
MADDE 343 562
Kira sözleşmesinin şartları, kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz 563
Kira parasının belirlenmesinin üçüncü kişiye bırakılması sorunu 564
Kira parasının saptanmasına ilişkin kararların niteliği 567
Yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya taşınmazın kullanılmasından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi
(örneğin katma değer vergisi) ile ilgili kimi sorunlar 570
II. Belirlenmesi
MADDE 344 573
Kira tespit davasının esasları 575
Kira bedelinin belirlenmesi (kira tespit) davasında yargılama usulüne ilişkin açıklamalar 578
Keşif ve bilirkişi incelemesi hakkında genel bilgiler 578
Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi 579
Kira parasının miktarı bilirkişi tarafından takdir edilemez 579
Kira tespit davalarında taraflar 580
Taraf ehliyeti/dava ehliyeti 581
Kira tespiti davaları kimler aleyhine açılabilir 587
Kira tespit davası kiralayan ve kiracı tarafından açılabilir 588
Kiracı kendi kiracısı aleyhine tespit davası açabilir / Kiranın devri halinde
tespit 588
Paydaşın kira tespit davası açması sorunu 588
Yönetici kira tespit davası açabilir mi? 589
Kiracının kiranın artırılması için tespit davası açıp açamayacağı sorunu 589
Zorunlu dava arkadaşlığı 590
İhtiyari dava arkadaşlığı 592
İştirak veya müşterek mülkiyete konu olan taşınmazların (4721 sayılı TMK. mad. 691) ve (4721 sayılı TMK. mad. 702/2) maddelerine aykırı olarak
kiraya verilmesinin sonuçları 593
İstekle bağlılık ilkesi 598
Aleyhe bozma yasağı 598
Talepten noksanına hüküm verilebilir 598
Yazılı kira sözleşmesine karşı tanık dinlenemez 600
Menfi tespit ve istirdat davalarında ispat yükü 600
Kira sözleşmesinin üçüncü kişiler hakkındaki ispat gücü 603
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme 604
Kira tespiti ile ilgili genel ilkelerin dökümü 605
Süresiz kira sözleşmelerinde kira tespiti ve özellikle tespit edilecek kira
parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi ile ilgili uygulama örnekleri 607
Kira tespit davalarında hüküm 611
Kira tespit davalarında sulh, kabul ve feragat 614
TBK’nın 344. maddesinin şerhi 615
III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345 666
Kira parasının geçerli olacağı dönem belli edilirken uyulması gereken ilkeler 667
İhtar yazılı yapılmalıdır 667
İhtarın tarafları 667
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması durumunda 669
Kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi 671
IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346 674
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü
getirilemez 675
Yan giderler 675
Cezai şart ve muacceliyet koşulu yasağı 677
F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
MADDE 347 693
Örtülü yenileme 697
Sözleşmenin aynı koşullarla uzatılması 698
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona
erdiremez 700
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ile sona erdirme 703
Uygulama zamanı 703
2. Bildirimin geçerliliği
a. Şekil
MADDE 348 713
b. Aile konutu
MADDE 349 715
Hakimin müdahalesi 717
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin
tarafı sıfatını kazanması halinde 717
Kocanın verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir 717
II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350 723
Düzenlemenin esin kaynağı olan 6570 sayılı kanundan farklı yanları 726
Konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle sona erdirme 727
Kiraya verenin kendisinin gereksinimi 728
Kiralayanın sağlık durumunun kiraladığı konuta geçmeyi gerektirmesi 729
Evlenmek üzere (nişanlı) olma nedeniyle tahliye 730
Kiralanan yerin konumu, fiziki ve ekonomik durumu itibariyle daha
elverişli olması halinde tahliye istemi 731
Kiracıya teklif edilen dairenin kira bedeli makul ve hakkaniyete uygun
olmalıdır 734
Ev eşyalarını kiralananda muhafaza amacıyla tahliye davası açılabilir 734
Yurtdışında bulunan kiralayanların tahliye davası açma hakkı ve ihtiyaç iddiası 735
Yazlık konutta oturma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası 737
Kiralayanın oturduğu evin daha iyi kullanılması amacına dayanan ihtiyaç iddiası 737
Birden fazla evi bulunması halinde, konut ihtiyacı tercih hakkı kiracıya
değil ve fakat kiralayana ait bulunmaktadır 738
Kiralayanın ikametgahını kiralananın bulunduğu yere nakletmesi 739
İhtiyacın gerçek ve samimi olmadığına dair olgusal örnekler 739
Kiraya verenin altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
kişiler 744
Kiralanan yerin bir kısmına ihtiyacı bulunan davacının, kiralananın tamamının tahliyesini istemiş olması 745
Kiralayanın eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı 746
İşyeri gereksinimi 747
Kiralanan yerin, davacının yapacağını öne sürdüğü işe uygun olması gerekir 748
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye / İki dükkan arasında kapı açılması 749
Davacının kiralananın bulunduğu yerde oturmaması 751
Yapılacak iş için davacının sağlık durumunun ve niteliklerinin elverişli bulunması 752
İhtiyaç kavramı ve ortaya çıkış nedenleri 752
Kiralayanın, kendisinin kiracı konumunda olması hali 754
Kiralayandan başka sadece onun eşinin veya çocuklarının işyeri ihtiyacı
dikkate alınmalıdır 755
Tüzel kişilerin işyeri ihtiyacı 756
Bankaların işyeri ihtiyacı 759
Ortaklıklar tarafından açılan tahliye davaları 760
Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacının bir arada ileri sürülmesi 762
Meslek ve san’atın bizzat icrası 762
Kiralananın kısmen tahliyesi 764
İhtiyaç doğmadan tahliye davası açılamaz 765
Dava sırasında gerçekleşen ihtiyaç dikkate alınmalıdır 766
İhtiyacı ileri sürülen kiralayanın yurtdışında olması 766
İhtiyacın samimi ve gerçek olmadığını gösteren olgular 767
Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 772
Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya (yeniden inşa veya imar amacıyla) esaslı surette tadil (değiştirme), tevsi (genişletme) veya tamir
(onarım) edilmesi 772
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davalarını kimler açabilir? 777
Davanın açılma süresi 781
Konut ve çatılı işyeri kiralarında usul ile ilgili özet bilgiler 783
Yeniden inşa veya imar amacı ile esaslı onarımı nedeniyle sözleşmenin sona
ermesi ile ilgili özet bilgiler 786
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351 798
2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352 810
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi 814
Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekir 815
Tevali eden taahhütler 816
Geçerli bir tahliye taahhüdünde cezai şart öngörülebilir mi? 818
Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 820
Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 821
Beyaza imza atan kiracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 823
Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir
tarihi taşıyan (tahliye taahhütleri)nin doğurduğu sonuç 825
Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye
edileceğinin de belirtilmiş bulunması) gerekir 826
Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 827
İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği
hususu, yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz 828
Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 828
Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi? 831
Vekilin verdiği tahliye taahhüdü 836
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye 840
Kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle sona erdirme konusunda yeni türk borçlar kanunu mad. 352/2’nin getirdiği yenilikler 850
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (aynı ilçe veya belde belediye sınırları
içinde oturmaya elverişli bir konutu) bulunması nedeniyle sona erdirme 859
3. Dava süresinin uzaması
MADDE 353 872
Kira süresi sona erdikten sonra kira bedelinin alınması 876
Kira sözleşmesindeki (mal sahibi kiracı aleyhine ihtiyaçtan dolayı dava açamaz) kaydının, kiralayanın ihtiyaç doğsa bile, hiç olmazsa sözleşmenin bitiminden sonraki ilk kira yılında dava açılamayacağı şeklinde yorumlanması
gerektiği yargıtay tarafından kabul edilmektedir 877
Islah ya da dava sırasında ihtiyaçlının değiştirilmesi 877
4. Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354 879
6570 sayılı yasada ve borçlar kanununda açıklanan nedenler dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, sözleşmelerde aksine şart bulunsa dahi
dinlenemez 880
5. Yeniden kiralama yasağı
MADDE 355 886
Mücbir neden (Haklı neden = TBK. mad. 355/1) 890
İhtarname 890
Zamanaşımı 891
Kiralananın boş bırakılması sorumluluğu gerektirmez 891
6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinin uygulanabilmesi için; zararın varlığının, hukuka aykırı eylemle bu zarar arasında illiyet bağının; bir başka anlatımla zararın, bu hukuka aykırı eylemin uygun sebep ve sonucu
olduğunun kanıtlanması zorunludur 891
6570 sayılı Yasanın 15. (TBK. 355) maddesinde öngörülen zarar ve tazminatın kapsamı/ Manevi tazminatın istenemeyeceği sorunu 892
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmazın bir başkasına kiraya verilmesi
olayı için manevi tazminata hükmedilemez 893
Kiracı tahliye etmek zorunda kaldığı taşınmazı hangi şartlarla yeniden
kiralayabilir 894
Peştemaliye ve hava parası arasındaki ilişkiler 896
Kira bedeli, kira sözleşmenin esaslı unsurlarından olup bunun üzerinde
tarafların anlaşması gerekmektedir 897
6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
MADDE 356 902
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ÜRÜN (HASILAT) KİRASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER
ÜÇÜNCÜ AYIRIM
Ürün Kirası
A. Tanımı
MADDE 357 909
Adi kira ile ürün kirası arasındaki benzerlikler ve ayrılıklar 909
Zirai bir taşınmazın maliki birbirinden ayrı iki kira sözleşmesi kurabilir 910
Ürün kirası sözleşmesi feshi ihbar yapılmadığı sürece kendiliğinden sona ermez 914
Adi kira ile hasılat (ürün) kirasının tanımları, karşılaştırılması ve esaslı
unsurları (öğeleri) 919
Tanımlar 919
İki kira çeşidi arasındaki farklar 920
Hasılat (ürün) kirasının ileride çıkarılacak veya yetişecek ürün satışından
ayırt edilmesi 932
Kira sözleşmesinin esaslı unsurları 933
B. Genel hükümlerin uygulanması
MADDE 358 948
C. Tutanak düzenleme
MADDE 359 948
Ürün kirasında geri verme 949
Tutanak tutma yükümlülüğünden taraflardan birisinin kaçınması halinde
yapılacak işlem 949
D. Kiraya verenin borçları
I. Teslim borcu
MADDE 360 950
II. Esaslı onarımlar
MADDE 361 951
E. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 362 953
Kira bedelinin ödenmesi zamanı 953
Kiracının temerrüdü (direnimi) 953
Finansal kiralama 954
2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim
MADDE 363 957
Ürün kirası bedelini indirme talebinin sözleşmenin değişen şartlara
uyarlanması istemi ile bağlantısı 960
Umulmayan durumlar nedeniyle kira bedelinden indirim 960
Fevkalade haller (olağanüstü felaketler) 960
Tarımsal taşınmaz (gayrimenkulün her vakit ki hâsılatı) 961
BK. md. 282’nin uygulanmasını gerektirmeyen durumlar 961
Her zamanki hâsılatın önemli surette azalması kavramı 961
Ürün toplandıktan sonra ortaya çıkan doğal olaylar nedeniyle bu ürünün
yok olması sorunu 962
Kiracının bu haktan önceden feragat etmesi geçersizdir 962
Ürün kiracısının felaket durumlarında indirmeye ilişkin talep hakkı
emredici (buyurucu) hukuktur 963
Zirai ürün kirasından kaynaklanan kira bedelini indirme davasının esasları ile
ilgili bir yargıtay kararı 964
BK. md. 282 hükmünün sözleşmenin uyarlanması davası ile ilişkisi 968
II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu
MADDE 364 970
III. Bakım borcu
MADDE 365 971
F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı
MADDE 366 974
G. Sözleşmenin sona ermesi
I. Sona erme sebepleri
1. Sürenin geçmesi
MADDE 367 975
2. Fesih bildirimi
MADDE 368 980
3. Olağanüstü fesih
a. Önemli sebepler
MADDE 369 981
b. Kiracının iflası
MADDE 370 983
c. Kiracının ölümü
MADDE 371 985
II. Sona ermenin sonuçları
1. Geri verme
MADDE 372 986
Genel olarak geri verme yükümlülüğünün kapsamı 986
Rekabet etmeme borcu 988
2. Tutanağa geçirilmiş eşya
MADDE 373 988
İspat için tutanak 988
Hasarın kiracıya ait olmasını sağlamak 989
Kiracının değer artış istemi 989
Kiracı yaptığı giderler için kiralayandan tazminat isteyebilir 990
Kiralanana, kiracının yaptığı değer arttırıcı masraflar 990
3. Ürün ve yetişme giderleri
MADDE 374 991
Tarımsal taşınmazların ürün kirasında sözleşme sonunda ürünlerin kime ait
olacağı sorunu 992
4. Saman, gübre ve benzerleri
MADDE 375 993
Düzenli bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 993
H. Hayvan kirası
İ. Konusu
MADDE 376 994
II. Sorumluluk
MADDE 377 996
III. Fesih
MADDE 378 997
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ÇEŞİTLİ İNCELEMELER
BİRİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI 999
Kira sözleşmesinin ayırt edici nitelikleri 999
Kira sözleşmelerinde süre ve şart 1002
Kira sözleşmesinin konusu 1003
Kira sözleşmesinin şekli 1005
Müşterek mülkiyete konu olan şeyin kiraya verilmesi 1007
Kira bedeli 1013
Birlikte kiraya verme / Küçük ve mahcurların kira sözleşmesini kurması / Mümessilin imzaladığı kira sözleşmesinin geçerliliği ve de kira
sözleşmesindeki (matbu şartlara karşı) özel şartlar sorunu 1020
Toplu kira sözleşmeleri 1020
Kira sözleşmesinin ispatı 1023
Çeşitli hükümler 1027
İKİNCİ KESİM
KİRALAYAN, KİRA SÖZLEŞMESİNDE (yaptığı bedelde muvazaaya)
DAYANABİLİR Mİ? 1032
Maddi olay 1032
Muvazaa ile ilgili bilgiler 1032
Taraflar arasındaki sözleşme (bileşik) mahiyette bir sözleşme türüdür 1033
Maruf ve meşhur vakıalardan amaç 1034
İspat 1034
Kötü kazanılmış durumun veya hakkın ileri sürülmesi 1034
ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA HUKUKUNUN NEDENSİZ ZENGİNLEŞME VE
VEKALETSİZ İŞGÖRME DAVALARI İLE İLGİLİ KİMİ SORUNLARI 1036
Kiralananda kısmi fesih ve nedensiz zenginleşme davası 1036
Kira sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla ödeme halinde nedensiz
zenginleşme davası 1037
Vekâletsiz işgörme ile ilgili sorunlar 1045
Kiralayanın nedensiz zenginleşmesi 1051
Kiracının kiralananda yaptığı faydalı giderler karşılığı sözleşme hükümlerine
göre belirlenir 1051
Hâsılat kirası ile nedensiz zenginleşme arasındaki etkileşmeler 1053
Kiracıya ziraat giderleri için verilmesi gereken tazminat 1055
Saman ve gübre gibi şeylerin bırakılması 1057
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZIN BİR BAŞKASINA (ÜÇÜNCÜ KİŞİYE)
DEVREDİLMESİ HALİNDE KİRACININ HAKLARI 1058
Muvazaalı devir halinde 1058
Muvazaasız devir halinde 1067
Kira bedelinde muvazaa ve alacak davası 1071
BEŞİNCİ KESİM
ÜÇÜNCÜ KİŞİYİ KORUYUCU ETKİLİ SÖZLEŞME VE
BUNUN KİRA HUKUKUNDAKİ BAZI YANSIMA ÖRNEKLERİ 1072
Üçüncü kişilere sözleşmeye dayanarak tazminat talep edebilme imkânı
tanınmasının hukuksal dayanağı 1072
Uygulama örnekleri 1074
Tuhr’un verdiği örnek 1074
Alman Federal Mahkemesi uygulamasından örnekler 1074
Kira sözleşmelerine ilişkin örnekler 1075
Üçüncü kişinin zararını tazmin 1076
Üçüncü kişi yararına sözleşme 1076
İKİNCİ KİTAP
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA İLE İLGİLİ BÖLÜMÜNÜN SİSTEMATİK AÇIKLAMASI
BİRİNCİ KESİM
KİRA PARASININ ÖDEME YERİ VE TARZI 1079
Kural olarak kira parası memleket parasıyla ödenir 1079
Altın üzerinden ödeme 1079
Kira parası alacaklının ikametgahında ödenmelidir 1079
İKİNCİ KESİM
KİRA PARASINI ÖDEME ZAMANI (BK. 257; TBK. 314) 1082
ÜÇÜNCÜ KESİM
BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEKTE TEMERRÜDÜ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE SONUÇLARI
(BK. mad. 260 ve 288; TBK. mad. 315 ve 362) 1085
Feshin koşulları 1085
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi 1085
Kira sözleşmesinin sona erdiği ihtarı ile mehil (süre) tayini 1097
Feshin hükümleri 1102
Tahliye davası açma hakkı 1102
Tazminat isteme hakkı 1106
Tazminat ödeme borcu 1106
Sözleşmenin sona ermesinden vazgeçme ya da feshin sonuçlarından
feragat 1106
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartları 1107
Kira bedelini ödememeden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1107
İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi 1110
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması 1110
Usule ilişkin hükümler 1111
Zorunlu dava arkadaşlığında ihtarın tüm kiralayanlarca gönderilmesi
gerekir. Davaya onay vermek temerrüt ihtarı yerine geçer mi? 1111
DÖRDÜNCÜ KESİM
KİRACININ BORÇLARI (BK. mad. 256; TBK. mad. 316) 1112
Kullanma hak ve yükümlülüğü 1112
Kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır 1113
Apartmanda köpek beslemenin sonuçları 1116
Kiracı, kiralananı, tahsis yönüne (amacına) aykırı olarak kullanamaz 1117
Kiracının aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme borcu 1119
Kiralananın iyi bir durumda muhafazası için özen göstermek ve gereken
ihbarları yapmak mükellefiyetleri 1122
Kiralananda zorunlu tamirat yapılmasına ve kiralananın (kira ile tutmak ya da satın
almak isteyen kişiler tarafından) gezilip görülmesine müsaade etme mükellefiyetleri 1123
Kiracının yukarıda sayılan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde
kiralayanın hakları (hukuksal sonuçlar) 1126
BEŞİNCİ KESİM
KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASI
(KİRACININ KİRACISI SORUNU) 1129
Adi kirada durum 1129
Kural 1129
Sözleşmesel sınırlamalar 1129
Şeyin başkasına kiralanması kiralayana zarar verici bir değişikliğe neden olmamalıdır 1130
Alt kira ve kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir
üçüncü kişiye (devrin)in hukuksal etkileri 1130
Kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesinin hukuksal mahiyeti ve hükümleri (kiracının, kiracılık hakkını başkasına devretmesi sorunu) 1133
Alt kira ile kiranın devrinin karşılaştırılması 1134
Hâsılat kirasında durum 1139
Borçlar Kanunu madde 284 (TBK. mad. 366) metni kaynak kanundaki
tarzda değerlendirilmelidir 1139
Alt ürün kirası yasağı 1139
Hasılat kirasına dahil olan bazı yerlerin (özellikle hasılat getirmeyen; tarıma elverişli olmayan yerlerin) ilk kiralayanın muvafakati olmaksızın
dahi kiraya verilebilir 1139
Sözlü kira sözleşmelerinde devir yetkisinin ispatı 1140
İstisna 1141
İlk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden
feshedilmiş sayılır mı? 1141
ALTINCI KESİM
KULLANMANIN MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ
(BK. mad. 252; TBK. mad. 324) 1150
YEDİNCİ KESİM
BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 262, 285; TBK. mad. 328, 368) 1153
Genel olarak (feshi bildirmenin mahiyeti, tarzı ve hangi hallerde
yapılabileceği) sorunu 1153
Feshi ihbar dönemleri (vadesi) ve süreleri 1155
SEKİZİNCİ KESİM
ÖNEMLİ NEDENLERDEN DOLAYI FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 264, 286; TBK. mad. 331, 369) 1162
Bu hükümler (clausula rebus sic stantibus) veya işlem temelinin çökmesi
kuralının özel bir uygulama halidir 1162
Feshi bildirmenin şartları 1162
Kira sözleşmesine başlama ya da devamın dayanılmaz olduğu durumlar ortaya çıkmalıdır 1163
Önemli neden ortaya çıkınca BK. mad. 262 (TBK. 329) veya 285’teki (TBK. 368)
feshi bildirme sürelerine uyularak fesih beyanında bulunmalıdır 1165
Önemli sebepler dolayısıyla feshi bildirmenin hükümleri 1165
Hâsılat (ürün) kirasında önemli nedenlerden ötürü feshi bildirme (dönme) 1166
DOKUZUNCU KESİM
KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRALAYANIN SÖZLEŞMEYİ FESHİ
(BK. mad. 261 ve 290; TBK. mad. 332 ve 370) 1168
Kiralayanın hakları 1169
Teminat isteme hakkı 1169
Akdi feshetmek hakkı 1169
Kiralayanın iflası 1170
Hasılat kirasında, kiracının iflası nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının kiralanandan tahliyesi 1171
ONUNCU KESİM
KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESHİ BİLDİRME
(BK. mad. 265 ve 291; TBK mad. 333 ve 371) 1173
Kira sözleşmesinin feshi bildirme yoluyla sona erebilmesinin koşulları 1173
Kiracının ölümü 1173
Yasal fesih bildirim süresine uyulmalıdır 1174
Kiracının mirasçılarının ya da kiralayanın Borçlar Kanunu madde 262’deki
feshi bildirme sürelerine uyarak en yakın dönem sonu için feshi bildirmesi 1174
Borçlar Kanunu 265’e dayanan feshi bildirmede herhangi bir tazminat ödenmesinin gerekmemesi 1175
ONBİRİNCİ KESİM
KİRALANANI KİRA SÜRESİ SONUNDA GERİ VERME BORCU 1177
Âdi kira sözleşmesinde 1177
Hâsılat kirasında kiralananı geri verme borcu 1182
Defter (tutanak) tutulması halinde geri verme yükümlülüğünün kapsamı 1183
Tarımsal bir taşınmazın hasılat kirasında, sözleşme sonunda semerelerin
kime ait olacağı sorunu 1184
İyi bir işletmenin gerektirdiği stokların bırakılması 1186
Geri verme (iade) yükümlülüğü bakımından adi kira ile hâsılat kirası
arasındaki fark 1187
Hayvan kirası 1188
Kiralayanın borçları 1188
Kiracının yükümlülükleri 1188
Ev hayvanlarının konuttan tahliyesi ile ilgili Yargıtay uygulamasından örnekler 1189
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE 1190
Konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1190
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye 1199
ONÜÇÜNCÜ KESİM
TAŞINMAZI YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYE 1207
Yasal düzenleme 1207
Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyenin tamir için geçici tahliyeden farkı 1207
Yeniden imar-inşa amacıyla tahliyenin şartları 1209
Kiracının yeniden kiralama (kiraya tutma) hakkı 1215
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
YENİDEN İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/d; TBK mad. 351) 1219
Genel olarak 1219
Bir ay içerisinde haberdar etme sorunu 1219
Hangi durumlarda dava açılabilir 1219
Dava açma suresi 1219
Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse yeni malik TBK 351 hükmünden yararlanabilir mi? 1220
ONBEŞİNCİ KESİM
YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ (6570 SK. mad. 7/a; TBK mad. 352/1) 1221
Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları 1221
Taahhütnamenin ilk kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmasi gerekir 1221
Tevali eden taahhütler (birbiri arkasından gelen sözvermeler) 1222
Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır 1224
Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmış olmalıdır 1225
Beyaza imza atan kıracı, belgenin amaç dışı doldurulduğunu kanıtlayamadığı takdirde, imzasının sonuçlarına katlanmalıdır 1226
Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan tarihsiz ya da daha sonraki bir
tarihi taşıyan (tahliye taahhütlerinin) doğurduğu sonuç 1227
Tahliye taahhüdünü taşıyan yazıda (taşınmazın hangi tarihte tahliye
edileceğinin de belirtilmiş bulunması) gerekir 1228
Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir 1228
İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği
hususu, yazlık olarak kiralanan yerler bakımından uygulanamaz 1228
Tahliye taahhütlerinde icra ve dava süreleri ile sürenin hesaplanması 1229
Davacı-davalı 1230
Kiralayan icra takibini ve dava hakkını bir arada kullanabilir mi? 1231
TBK mad. 352/1 gereğince verilen tahliye taahhüdünün fonksiyonu ve
doğurduğu talep hakları 1232
ONALTINCI KESİM
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE
(6570 SK. mad. 7/e; TBK mad. 352/2) 1237
Kira bedelini ödemediğinden dolayı kiracıya haklı ihtar yapılmış olmalıdır 1237
İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğini belirtmesi
gerekir 1237
Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır 1237
Kira süresinin sonunu izleyen ay içinde tahliye davası açılmalıdır 1238
ONYEDİNCİ KESİM
KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN (aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu) BULUNMASI NEDENİYLE
TAHLİYE (TBK mad. 352/son) 1241
Amaç 1241
Bu boşaltma (tahliye) imkanı sadece konut olarak kiralanan yerler için söz
konusudur 1241
Kiraya verenin, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin maliki bulunduğu
oturmaya elverişli konutunun bulunduğunu bilmemesi gerekir 1241
GKK. mad. 7/son (TBK mad. 352/son) fıkrasındaki haktan önceden feragat
edilebilir mi? 1241
Oturulacak meskenin (konutun) halen bir başkası tarafından işgal edilmekte bulunması tahliye davasının kabulüne engel değildir 1242
Kiralayanın kiralanana şahsen veya yakınları için ihtiyacı bulunmasa dahi, yine kiracısına karşı 6570 sayılı yasa madde 7 son fıkraya (TBK mad. 352/son) dayanarak tahliye davası açabileceği gibi tahliye edilen kiralananı tekrar
dilediği başka birine kiraya verebilir 1243
Davanın açılma süresi 1243
6570 sayılı yasa madde 7/son’un (TBK mad. 352/son) uygulama şartları 1243
Dava açma hakkı 1248
ONSEKİZİNCİ KESİM
TARIMSAL TAŞINMAZLARIN HÂSILAT KİRASINDA OLAĞANÜSTÜ OLAYLARDA
(felâket veya doğal âfetler) KİRA PARASININ İNDİRİLMESİ
(BK. mad. 282; TBK mad. 363). 1250
Tarımsal taşınmazların hasılat kirası 1250
Hasılatın önemli surette azalmasına yol açan olağanüstü felâketlere ve doğal
olaylara örnekler 1252
Ürün azalması hangi aşamada gerçekleşmelidir? 1252
Mutat ürünün önemli ölçüde azalması 1253
Kiradan indirmeye ilişkin talep hakkı bir tazminat değildir 1254
Ürün kirası bedelinde orantılı indirme yapılmalıdır 1254
Kira bedelinin indirilmesini talep hakkından felâketin ortaya çıkmasından
sonra feragat edilebilir. fakat önceden feragat kural olarak caiz değildir 1255
Âdi kira açısından BK. mad. 282’ye (TBK. 363) benzer bir hüküm söz konusu değildir 1256
ONDOKUZUNCU KESİM
KİRALANANDA SİGORTA 1257
Kiracı sorumluluk sigortası 1257
Sigortalı (kiralayanın), halefiyete konu olan hakları korumak ve ihlalden
kaçınmak ile yükümlüdür 1257
Halefiyetin işlerliği kaybettiği durum 1257
YİRMİNCİ KESİM
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ 1258
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye 1258
Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazların kira süresinin bitiminde tahliye 1261
İcra mahkemesinin görevi 1262
YİRMİBİRİNCİ KESİM
KİRALAYANIN HAPİS HAKKI 1271
Hukuksal mahiyeti ve bunun genel hapis hakkı ile karşılaştırılması 1271
Hapis hakkının koşulları 1272
Takip hukuku yönünden kiralayanın hapis hakkının korunması 1285
Kaçırılan hapis hakkına tabi eşyanın geri alınması ya da kaçırılan eşyayı takip hakkı 1291
YİRMİİKİNCİ KESİM
DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE TAHLİYE VE ECRİMİSİL DAVALARI 1294
Yasal dayanak 1294
Tahliye ve ecrimisil 1295
Gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliye istenebilir 1295
Kira sözleşmesi niteliğinde olmayan sözleşmelere dayanılarak ilamsız tahliye
takibi yapılamaz 1295
Fuzuli şagil hakkında tahliye davası açılabilir 1296
ÜÇÜNCÜ KİTAP
KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ALACAK, TAZMİNAT VE MEDENİ YARGILAMA HUKUKUNA İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
BİRİNCİ KESİM
BİRİNCİ ALT KESİM (GENEL OLARAK)
KİRA ALACAĞI VE TAZMİNAT DAVALARININ İLKELERİ 1301
Kira alacağı ve tazminat davalarının ilkeleri 1301
Cezai şart 1313
İKİNCİ ALT KESİM (ÖZEL OLARAK) 1315
Davacı sıfatı (aktif husumet ehliyeti) 1315
Görevli mahkeme 1326
Yetkili mahkeme 1327
Uygulama örnekleri 1329
Davacı ancak dava açıldığı tarihte var olan (o zamana kadar gerçekleşmiş olan) kira alacağının hüküm altına alınmasını isteyebilir. Dava tarihinden
sonra doğacak (kira alacağı) için o davada karar verilmesi olanaklı değildir 1331
Yalnız öleni ilgilendiren (yani mirasçılara geçmeyen) haklara ilişkin davalar, tarafın ölümü ile konusuz kalır. Bu davalara ölen tarafın mirasçılarına karşı
(veya mirasçıları tarafından) devam edilmesine olanak yoktur 1332
Davanın ihbarı 1332
Cezayı gerektirecek eylemler hakkında yemin teklif edilemez 1333
Konusuz kalan talep dışındaki diğer talepler için yargılamaya devam edilmesi gerekir 1333
İspat 1333
Diğer usul hükümleri 1342
Davaya cevap 1348
Kira alacağı ve tazminat davalarına örnekler 1349
İKİNCİ KESİM
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET, ADİ VE MÜTESELSİL KEFALET FARKI İLE KEFALETİN KAPSAMI 1355
Kira sözleşmesine konulan kefalet, süreli olmayan kefalettir 1355
Uygulama örnekleri 1356
Yeni TBK ile sona erdirilen kimi uygulama örnekleri 1358
Ödeme günü gelmemesine karşın, alacaklının akdi feshetmesine bağlanmış sözleşmelerde (örneğin cari hesap ya da kira sözleşmelerinde) kefaletten
kurtulmak için TBK mad. 600/1 hükmünden yararlanma çabaları 1359
ÜÇÜNCÜ KESİM
KİRACININ KİRALANANDA GİDER VE ONARIM YAPMASI SORUNU 1361
DÖRDÜNCÜ KESİM
DAVAYA FER’İ VE ASLI MÜDAHALE 1363
BEŞİNCİ KESİM
ISLAH 1365
ALTINCI KESİM
KESİN HÜKÜM VE DERDESTLİK İTİRAZI 1370
YEDİNCİ KESİM
YEMİN 1372
SEKİZİNCİ KESİM
FERAGAT - KABUL - SULH 1374
DOKUZUNCU KESİM
İKRAR (HMK mad. 188) 1377
ONUNCU KESİM
BİRDEN ÇOK KİRALAYAN VE KİRACI OLMASI SORUNU 1379
Kiralayanın birden fazla olması 1379
Müşterek mülkiyet halindeki şeyin kiraya verilmesi 1379
İştirak halinde bir mülkün kiraya verilmesi 1381
Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyet şeklinin karışmış olduğu bir
şeyin kiralanması 1382
Birden fazla kiralayan karşısında kiracının durumu 1382
Kiralayanların birden fazla olması halinde, hepsinin birlikte ihtarname
göndermesi ve dava açması gerekir 1382
Kira sözleşmesinde özel bir kayıt bulunmadığı sürece kira bedelinin iki
kiralayan arasında yarı yarıya bölüştürülmesi gerekir 1382
Kiracının birden fazla olması 1383
Birden çok kiracının müteselsil borçlu olması gerektiği görüşü 1383
Birlikte kiracıların âdi ortaklık teşkil ettiği görüşü 1384
Boşluk olduğu görüşü 1385
Ticari bir kira söz konusu olmadığı ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece kiracıların borçlarının bölünmesi olanaklı bir borç
olduğu görüşü 1385
Kiracıların her birisinin kendi payına düşen kısımdan sorumluluğu, paylar
belli değilse kira bedelinin eşit şekilde dağıtılacağı görüşü 1385
Kiralanan taşınmazda paydaş olmakla beraber kiralayan konumunda
bulunmayan kişinin kiracı karşısındaki hakları 1386
Kocanın yaptığı kira sözleşmesini eşinin de imzalaması durumunda
sorumluluğunun kapsamı 1387
ONBİRİNCİ KESİM
ŞARTA BAĞLI OLARAK YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ 1388
ONİKİNCİ KESİM
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE ETTİRİLEN YERİN BAŞKASINA KİRALANMASI 1389
ONÜÇÜNCÜ KESİM
KİRA İLE İLGİLİ MEDENİ USUL HUKUKU’NA İLİŞKİN
YARGITAY’IN EN SON İÇTİHATLARI 1394
ONDÖRDÜNCÜ KESİM
KİRA PARASININ UYARLANMASI 1425
Kira parasının uyarlanmasında gözönünde bulundurulması gerekli ilkeler 1425
Aşırı ifa güçlüğü (TBK. mad. 138) nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasının koşulları 1431
Tacirlerin uyarlama istemleri 1434
Müşteri portföyü 1436
ONBEŞİNCİ KESİM
KİRA DAVALARINDA İTİRAZIN İPTALİ DAVASI 1437
ONALTINCI KESİM
KİRA DAVALARINDA İSTİNAF 1439
Kira hukukuna ilişkin sulh hukuk mahkemesinden verilen kararlara karşı
istinaf ile ilgili kısa bilgiler 1439
İstinaf mahkemelerinin göreve başladığı 20.07.2016 tarihinden sonra verilen
kararlar hakkında uygulanacak olan kanun yolları 1442
Kira ile ilgili olarak istinaf mahkemelerinin birbirine karşıt olan içtihatlarının birleştirilmesi 1444
İstinaf Yoluna Başvurma Dilekçe Örneği 1451
KAVRAM DİZİNİ 1453
MADDE DİZİNİ 1483