Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku

Av. Ilgın GÜLER

 

BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL ESASLAR

I-ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ (OSB) TANIMI29

II-OSB’NİN NİTELİKLERİ29

III-OSB – BAKANLIK İLİŞKİSİ30

A) 3/6/2011 tarihli ve 635 sayılı Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede yer alan düzenlemeler30

B) 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemeler31

1) Kuruluş aşamasında31

2) Katılma payına ilişkin31

3) Yer seçiminde32

4) Kamulaştırmada32

5) Planlamada32

6) Arsa tahsis ve satışlarına ilişkin32

7) Denetleme ve tedbir alma33

8) Kredi kullanan OSB’lere özel düzenlemeler33

IV- OSB’LERİN AMACI34

V- OSB TÜRLERİ34

A) İdarenin aktif katılımı ile hazırlık ve kuruluş süreci tamamlanan OSB’ler35

1) Karma organize sanayi bölgeleri35

2) İhtisas organize sanayi bölgeleri35

B) Özel organize sanayi bölgeleri36

C) Kendine özgü organize sanayi bölgeleri38

1) Sanayi odaları tarafından kurulup yönetilmekte olan

organize sanayi bölgeleri38

2) Tarıma Dayalı İhtisas organize sanayi bölgeleri39

3) Küçük sanayi sitelerinden oluşan organize küçük sanayi bölgeleri39

4) Islah organize sanayi bölgeleri40

VI-KATILIMCI41

VII-OSB’NİN YERİ43

VIII-OSB’LERDE KURULAMAYACAK TESİSLER43

A) Karma ve ihtisas OSB’lerde kurulamayacak tesisler,43

B) Karma OSB’lerde kurulamayacak tesisler44

C) OSB’lerin tesislere ilişkin değerlendirme yapması44

Ç) OSB Uygulama Yönetmeliğinin yürürlüğünden önce faaliyette bulunan tesislere ilişkin geçici hüküm44

IX-OSB’LERE İLİŞKİN YETKİ DÜZENLEMELERİ45

A)Kuruluş aşamasında yetki45

1)Kuruluş için başvurma yetkisi45

2)Kuruluş onayı verme yetkisi45

B)Planlamada yetki46

1) OSB sınırları dışında kalan alanların planlanması46

2) OSB sınırları içinde yapılacak imar ve parselasyon planları ve değişiklikleri46

C)Ruhsat ve izinlere ilişkin yetki46

1) İnşaat (yapı) ruhsatı verme yetkisi46

2) Yapı kullanma izni verme yetkisi46

3) İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verme yetkisi46

4) Ruhsat ve izinlere ilişkin denetleme yetkisi46

5) Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara ilişkin idari yetki46

6) Reklam konusunda izin verme yetkisi47

7) Hafta sonu çalışma izni verme yetkisi47

8) Nakliye ve taşıma47

Ç)Kamulaştırmada yetki47

1) Kamu yararı kararı verme yetkisi47

2) Kamulaştırma işlemlerini tesis etme yetkisi48

D) Alt yapı ve genel hizmet tesislerine ilişkin yetki48

E) Yönetmelik çıkarma ve düzenleme yapma yetkisi48

F) Parsel ifraz ve tevhit işlemlerinde yetki48

G) 04.01.1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu gereğince,

“Takdir Komisyonuna” katılma yetkisi48

X- OSB’LERDE DENETİM49

A) Yeminli mali müşavir denetimi49

B) Bakanlık denetimi50

C) İnşaat, yapı kullanma, işyeri açma ve çalışma izin ve

ruhsatlarına ilişkin denetleme yetkisi50

XI- OSB’LERDE GÜVENLİK50

XII- OSB’LERDE EĞİTİM KURUMLARI50

A) OSB’nin eğitim kurumu kurup işletmesi51

1) OSB’lerin bizzat eğitim kurumu kurması51

2) OSB’lerin eğitim amaçlı vakıf kurması/vakfa katılması51

B) Katılımcı veya kiracı tarafından eğitim kurumu kurulup işletilmesi52

XIII- OSB - YATIRIMCI İLİŞKİSİ53

XIV- OSB - KOSGEB İLİŞKİSİ53

XV- OSB’DE TEKNOLOJİ GELİŞTİRME BÖLGESİ KURULMASI54

XVI- OSB MEVZUATI54

A)4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu54

B) Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği54

C) Organize Sanayi Bölgeleri Yer Seçimi Yönetmeliği55

XVII- OSB’LERİN TARAF OLDUĞU DAVALARDA YARGI KOLU VE GÖREV55

A) Adli yargının görev alanına girdiği kabul edilen davalar55

1) Taşınmazın OSB alanı dışına çıkarılması işleminekarşı açılan dava55

2) Özel hukuk sözleşmelerine ilişkin işlemlerle ilgili dava56

3) Sigorta şirketince açılan rücu davası56

4) İzinsiz olarak OSB ortak alanından geçirilen enerji hattının kaldırılması ve katılım payının tahsili talebiyle açılan dava56

5) OSB’de meydana gelen patlama nedeniyle açılan tazminat davası56

6) Katılma payı ile ilgili dava57

B) İdari yargının görev alanına girdiği kabul edilen davalar57

1) Tahsis iptali işlemine karşı açılan dava57

2) Plan iptali talebiyle açılan dava58

3) Tescil işleminin iptali talebiyle açılan dava58

İKİNCİ BÖLÜM
KURULUŞ

I- OSB’NİN KURULUŞUNA KATILACAK KURUM VE KURULUŞLAR59

A) OSB kuruluşuna katılmak konusunda yetkili oda60

B) OSB kuruluşuna katılmak konusunda karar verme 

yetkisi odanın hangi organlarına aittir61

C) Mesleki kuruluş ve teşekküller61

Ç) OSB’nin kuruluşuna katılan il özel idaresinin tüzel kişiliğinin kaldırılması hali62

II- KURULUŞ BAŞVURUSU62

III- YER SEÇİMİ62

IV- KURULUŞ PROTOKOLÜ VE TÜZEL KİŞİLİK KAZANILMASI62

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YER SEÇİMİ

I- YER SEÇİMİ YAPILIRKEN DİKKATE ALINMASI GEREKEN HUSUSLAR65

II-YER SEÇİMİ TALEBİ VE YER SEÇİMİ ÇALIŞMALARININ BAŞLATILMASI66

III- YER SEÇİMİNİN ÖN KOŞULLARI67

IV- ETÜT AŞAMASI68

A) Etüt çalışmalarının başlatılması68

B) Etüt çalışmalarında kamu ve/veya özel kurum ve kuruluşların sorumluluğu68

C) Etüt raporunun bölümleri69

1) Giriş69

2) Eşik analizleri69

3) Alanların belirlenmesi ve sınırlarının işlenmesi69

4) Alan/alanların özellikleri70

5) Sonuç ve öneriler71

6) Kaynaklar71

7)Ekler71

Ç) Uygun alan bulunamaması durumu71

V- YER SEÇİMİ KOMİSYONU71

A) Komisyonun oluşturulması71

B) Komisyonun görev ve işleyişi72

C) Komisyon kararı ve raporu72

VI- OSB YERİNİN KESİNLEŞMESİ73

VII- MERA VASFININ DEĞİŞTİRİLMESİ73

VIII- YER SEÇİMİ İLE SEÇİLEN ALANIN OSB DIŞINAÇIKARILMASI74

IX-YER SEÇİMİNE İLİŞKİN ÖZEL DÜZENLEMELER75

A) Özel OSB’lerde yer seçimi75

B) Tarıma Dayalı İhtisas OSB’lerde yer seçimi75

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ORGANLAR

I- OSB ORGANLARINA İLİŞKİN DÜZENLEMELER77

II- OSB’NİN ORGANLARI78

III- MÜTEŞEBBİS HEYET78

A) Müteşebbis heyetin yapısı, oluşumu, üyeleri78

1) Müteşebbis heyet üyeliğine seçilme şartları79

2) Katılımcıların müteşebbis heyete dahil olmaları80

a) İşyeri açma izni belgesi alarak OSB’de üretime geçtiğini belgeleyen işletmelerin sayısının, OSB’de kurulacak tüm işletme sayısının 1/3’üne ulaşması halinde80

b) OSB’de genel kurul sürecinin başlaması ve ilk ve/veya müteakip genel kurul toplantısında müteşebbis heyetin devamına karar verilmesi halinde81

3) Müteşebbis heyet üyeliğinin sona ermesi82

B) Müteşebbis heyetin toplanması, toplantı ve karar yeter sayısı82

C) Müteşebbis heyet kararlarının niteliği ve iptali82

Ç) Müteşebbis heyetin (ve genel kurulun) görev ve yetkileri83

D) Müteşebbis heyetin (ve genel kurulun) devredemeyeceği görev ve yetkiler85

E) Müteşebbis heyet üyelerinin sorumluluğu86

F) Müteşebbis heyetin görevinin sona ermesi86

IV- GENEL KURUL87

A) Genel kurula geçiş ve ilk genel kurul toplantısı87

B) Genel kurulda müteşebbis heyetin göreve devam etmesi yönünde karar verilmesi88

C) Genel kurul toplantıları89

Ç) Genel kurul toplantısına çağrıya yetkili organlar89

D) Genel kurul çağrısının şekli90

E) Genel kurul toplantısının yapılamaması90

F) Bakanlık temsilcisi91

G) Bakanlığa müracaat ve gönderilecek belgeler91

Ğ) Genel kurul gündemi92

1) Olağan genel kurul gündemi92

2) Olağanüstü genel kurul gündemi93

H) Katılımcılar cetveli93

I) Toplantı ve karar yeter sayısı93

İ) Genel kurul toplantısının açılması ve başkanlık divanı93

J) Genel kurulda oy hakkı ve temsil94

1) Genel olarak94

2) Hizmet ve destek alanlarında yer alanların oy hakkı95

3)Küçük sanayi sitelerinden oluşan organize küçük sanayi bölgelerinde oy hakkı ve temsil95

4)Tek bir sanayici kooperatifinin kurduğu OSB’lerde oy hakkı ve temsil96

K) Oy kullanma şekli96

L) Organların ibra edilmemesi97

M)Genel kurul tutanağı97

N)Genel kurul kararlarının ilanı97

O)Genel kurul kararlarının iptali97

Ö)Genel kurulun görev ve yetkileri98

V-YÖNETİM KURULU98

A) Yönetim kurulunun yapısı, oluşumu, üyeleri98

1) Yönetim kurulu üyeliğine seçilme şartları98

2) Yönetim kurulu üyeliğinin sona ermesi99

3)Yönetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde tesis edilecek işlemler100

B) Yönetim kurulu toplantıları, toplantı ve karar yeter sayısı100

C) Yönetim kurulunun görev ve yetkileri101

Ç) Yönetim kurulunun yetki devri103

D) Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu103

VI-DENETİM KURULU104

A)Denetim kurulunun yapısı, oluşumu, üyeleri104

1) Denetim kurulu üyeliğine seçilme şartları104

2) Denetim kurulu üyeliğinin sona ermesi105

3)Denetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde

tesis edilecek işlemler105

B) Denetim kurulunun görev ve yetkileri105

C) Denetim kurulu üyelerinin sorumluluğu106

VII-BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ107

A) Bölge müdürlüğünün yapısı ve oluşumu107

B) Bölge müdürünün atanması, görev, yetki ve sorumlulukları107

C) Genel idare giderleri için kredi kullanmakta olan OSB’lerde teşkilatlanma108

1) Bölge müdürlüğü tip teşkilat şeması108

2) Personelin niteliği108

a) Genel şartlar108

b) Özel şartlar109

3) Ataması yapılacak personelden istenen belgeler110

4) Personel istihdamı110

5) Parasal ve sosyal haklar111

6) Yolluk111

7) Personelin statüsü ve sosyal güvenlik112

8) Personel dosyaları112

9) Çekilmede ve işe son vermelerde devir teslim112

10) Görev ve sorumluluk112

11) Basına bilgi ve demeç verme112

12) Araç ve gereçlerin görev mahalli dışına çıkarılması113

VIII-HİZMET ALIMI113

IX-TEMSİL VE İLZAM113

X-PARASAL HAKLAR VE ÖZLÜK HAKLARI113

A)Müteşebbis heyet, yönetim kurulu başkan ve üyeleri ile 

denetim kurulu üyeleri113

B)Bölge müdürü ve sair personel114

XI-SORUMLULUK114

XII-SANAYİ ODALARI TARAFINDAN KURULUP YÖNETİLMEKTE OLAN ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNİN ORGANLARI115

BEŞİNCİ BÖLÜM
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ ARAZİSİ

I-OSB ARAZİSİ İFADESİNİN KAPSAMI117

II-ONAYLI SINIR118

III-ARAZİNİN MÜLKİYETİNİN OSB TARAFINDAN EDİNİLMESİ118

A) Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerin mülkiyetinin edinilmesi119

B) Özel mülkiyetteki arazilerin mülkiyetinin edinilmesi120

C) Mülkiyeti ihtilaflı arazilerin mülkiyetinin edinilmesi121

Ç) Özel OSB’lerde mülkiyet edinimine ilişkin durum121

D) Kadastral yollar121

IV-KAMULAŞTIRMA122

A) Kamulaştırmaya konu taşınmazlar122

B) Kamu yararı kararı122

C) Kamulaştırma işlemleri122

Ç) Kamulaştırma işlemlerine karşı açılan davalarla ilgili yargı kararları123

D) Kamulaştırma masrafları ve bedeli125

V-KAMULAŞTIRMA DIŞI BIRAKMA VE MALİKİNE TAHSİSETME DURUMU (OSB’NİN MÜLKİYETİNİ EDİNMEDİĞİ ÖZEL MÜLKİYETTEKİ ARAZİLER)125

VI-OSB ARAZİSİNDE YER ALAN BÖLÜMLER126

A) Sanayi parselleri127

B) Hizmet ve destek alanları127

C) Ortak yerler127

1) Ortak kullanım alanları128

2) Ortak kullanım alanı dışındaki ortak yerler128

VII- FİNANSAL KİRALAMAYA KONU ALANLAR129

VIII- MÜLKİYETİN KREDİ ALACAKLISINA GEÇMESİ HALİ130

ALTINCI BÖLÜM 
PLANLAMA

I- OSB’LERİN ÜST ÖLÇEKLİ PLANLARLA İLİŞKİSİ131

II- OSB’LERİN PLANLANMASINDA UYGULANACAK

 MEVZUAT134

III- PLANLAMA YAPILIRKEN DİKKATE ALINMASI GEREKEN

 HUSUSLAR134

IV-PLANLAMADA YETKİ134

A)OSB’nin içinde kalan alanların planlanması134

1) Planları hazırlama yetkisi136

2) Planları onaylama yetkisi136

3) Planları yürürlüğe koyma yetkisi136

4) Özel OSB’lerde planlama yetkisi137

B) OSB’nin dışında kalan alanların planlanması137

V-OSB İMAR PLANI VE PARSELASYON PLANI ARASINDAKİ HİYERARŞİK İLİŞKİ137

VI-İMAR PLANI138

A) İmar planlarının yapılması zamanı138

B) Planlama sınırı138

C) İmar planı yapımı139

1) İmar planında yer alacak unsurlar139

2) Sanayi parsellerinin planlanması139

3) Ortak kullanım alanlarının planlanması139

4) Hizmet ve destek alanlarının planlanması140

Ç) Onaylı sınırda imar planı140

1)  İmar planı bulunan yerlerde140

2) İmar planı bulunmayan yerlerde141

3) İmar planına konu edilmeyecek ölçek ve nitelikte olan

(bağlantı yolu, enerji nakil hattı, su isale hattı, su kuyusu vb.)  tekliflerde142

D) İmar planı onayı142

E) İmar planının yürürlüğe girmesi143

F) İmar planı değişiklikleri ve onayı143

VII-YAPI VE YAPI İLE İLGİLİ ESASLAR144

A) Açıkta çalışma145

B) Çevre yeşili145

C) Geri çekme mesafeleri145

Ç) İçyollar146

D) Parsel içi yükleme boşaltma alanları146

E) Parsel içi açık depolama alanları146

F) Dış görünüşler146

G) Bahçe duvarları147

Ğ) Katılımcıya ait destek üniteleri147

H) Katılımcıya ait tabela ve reklam panoları147

I) Katılımcıya ait idari üniteler147

İ) Sundurma148

VIII- TESİSLERE KOT VERİLMESİ VE EMSAL HESABI148

IX- PARSELASYON PLANI (İMAR UYGULAMASI)148

A)  Parselasyon planı yapım yöntemleri149

B) Düzenleme sınırının belirlenmesi150

C) Tapu kayıtlarının ve haritaların elde edilmesi151

Ç) Parselasyon planının ve eklerinin hazırlanması151

D) Parselasyon planlarının onayı ve yürürlüğü151

E) Parselasyon planlarının kontrol ve tescil işlemleri151

F) Tevhit ve ifraz152

X-SAĞLIK KORUMA BANDI153

A)Sağlık koruma bandının belirlenmesinde uygulanacak

usul ve esaslar153

B)Planlama ve sağlık koruma bandı154

XI-OSB SINIRLARI İÇİNDE YER ALAN VE ÖZELLEŞTİRME

 KAPSAM VE PROGRAMINDA BULUNAN ALANLARDA

 PLANLAMA YETKİSİ155

XII-İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVALARINDA

 ZAMANAŞIMI156

XIII-PLANLARIN İPTALİ DAVALARINDA

 GÖREVLİ MAHKEME157

YEDİNCİ BÖLÜM
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİNDEN YER EDİNİMİ VE KULLANIMI İLE ARSA TAHSİS VE SATIŞI

I- ORTAK KULLANIM ALANLARINDA TAHSİS159

II-SANAYİ PARSELLERİ VE HİZMET VE DESTEK ALANINDA BULUNAN ARSALARIN TAHSİS VE SATIŞI160

A)Arsa tahsisi160

1) Arsa tahsis etme yetkisi161

2) Arsa tahsisi kimlere yapılır161

3) Arsa tahsisi için aranan temel şartlar161

4) Arsa tahsisi için başvuru ve başvuruların değerlendirilmesi161

5)Arsa tahsisi işleminin geçerlilik kazanması ve

Arsa Tahsis Sözleşmesi162

6)Arsa tahsisinin iptali163

7)Arsa tahsisinin iadesi165

8)Taksitlerin zamanında ödenmemesi halinde tesis edilecek işlemler: gecikme faizi, erteleme, tahsis edilen arsanın geri alınması165

9)Arsa tahsisinin iptali, tahsis iadesi ve taksitlerin zamanında ödenmemesi nedeniyle arsanın geri alınması hallerinde katılımcının hakları166

a)Katılımcının parsel tahsis işleminden vazgeçmesi halinde ve/veya parsel üzerinde temel atılmış veya temel inşaatı bitirilmiş durumdayken tahsisin OSB tarafından iptal edilmesi halinde166

b)Parsel üzerindeki inşaat temel seviyesinin üstüne

çıkmış durumdayken tahsisin OSB tarafından

iptal edilmesi halinde167

c)Katılımcının taksitleri vadesinde ödememesi nedeniyle tahsis edilen arsanın, OSB tarafından geri alınması

halinde167

ç)Arsa tahsisinin iptali, tahsis iadesi ve taksitlerin zamanında ödenmemesi nedeniyle arsanın geri alınması hallerinde, katılımcının ödemiş olduğu arsa tahsis bedellerinin iadesinde faiz167

10) Arsa tahsis edilen katılımcının tesisini, OSB plan, proje ve ruhsatlarına uygun hale getirme ve yapma yükümlülüğü168

11) Bedelsiz tahsis169

B)Arsa satışı170

1) Tapu verme170

2) OSB’nin geri alım hakkı173

C) Arsa bedelinin tespiti173

Ç) Arsa tahsis ve satış gelirleri174

D) Amacı dışında kullanma yasağı175

III- KATILIMCILARA AİT ARSALARIN SATIŞI/DEVRİ/TEMLİKİ175

IV- FİNANSAL KİRALAMA177

A) Finansal kiralama şirketi, finansal kiracı ve mülk sahibi178

B) Finansal kiralama halinde “katılımcı”178

C)Mülkiyetin finansal kiracıya geçmesinden önce 

finansal kiralama sözleşmesinin sona ermesi durumu179

Ç)Finansal kiralamada muvazaa ve kanuna aykırılık halleri179

V- ARSALARIN İCRA YOLUYLA SATIŞI179

VI- OSB’LERDE KİRA180

A) Kiracı180

B) Katılımcının tesisini kiralama şartları181

C) Kiralama halinde kiralayandan ve kiracıdan istenecekler181

1) Kiralayandan istenen bilgi ve belgeler181

2) Kiracıdan istenen bilgi ve belgeler181

VII-KATILIMCININ AYKIRILIKLARI GİDERME

 YÜKÜMLÜLÜĞÜ182

SEKİZİNCİ BÖLÜM
ALT YAPI

I-ALT YAPI TESİSLERİ KURMA, KULLANMA VE İŞLETME HAKKI183

II-OSB’LERİN ALT YAPI VE GENEL HİZMET TESİSLERİNİ

 KURMA VE İŞLETME HAK VE YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ

 YERİNE GETİRME ŞEKLİ184

III-OSB’LERİN DIŞARDAN ATIK TEMİN ETMESİ184

IV-İÇME VE KULLANMA SUYU TESİSLERİNİN KURULMASI

 VE İŞLETİLMESİ185

V-DOĞALGAZ ALTYAPI TESİSLERİNİN KURULMASI VE

 İŞLETİLMESİ186

VI-ÇEVRE YÖNETİM SİSTEMİ186

VII-ATIK SU YÖNETİMİ186

VIII-KANALİZASYON ŞEBEKESİNE VERİLMEYECEK

 ATIKLAR, ARTIKLAR VE DİĞER MADDELER187

IX-ATIK SU ALTYAPI TESİSLERİ YÖNETİMİ188

X-BAĞLANTI İZİN BELGESİ VE KANALİZASYON 

 SİSTEMİNE BAĞLANTI189

XI-AMBALAJ VE KATI ATIK YÖNETİMİ190

XII-HAVA KALİTESİ VE GÜRÜLTÜ YÖNETİMİ190

XIII-TEHLİKELİ VE TIBBİ ATIK YÖNETİMİ191

XIV-ZARARLI KİMYASAL MADDE VE ÜRÜNLERİNİN YÖNETİMİ191

XV-OSB YANGIN SAVUNMA SİSTEMİ192

XVI-OSB’LERDE ELEKTRİK193

A)14/3/2013 tarihli ve 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanununun OSB’yi ilgilendiren hükümleri ve Organize Sanayi Bölgelerinin Elektrik Piyasası Faaliyetlerine İlişkin Yönetmelik194

B) OSB içinde yer alan ve aynı zamanda 6446 sayılı Kanun çerçevesinde “serbest tüketici” niteliğine sahip tedarikçilerin durumu196

C) OSB içinde yer alan sanayi tesisine uygulanacak tarife196

Ç) Arıtma tesislerinde kullanılan elektrik için teşvik uygulaması197

D) Elektrik aboneliği için müracaatta belge sunumu197

XVII-KÜÇÜK SANAYİ SİTELERİNDEN OLUŞAN

 ORGANİZE KÜÇÜK SANAYİ BÖLGELERİNDE

 ALTYAPI KATILIM PAYI198

XVIII- ALT YAPI TESİSLERİ İLE İLGİLİ DİĞER 

 DÜZENLEMELER198

XIX-ALTYAPI TESİSLERİ İLE İLGİLİ TAZMİNAT

 YÜKÜMLÜLÜĞÜ199

DOKUZUNCU BÖLÜM
İZİN VE RUHSAT