Apartman Site ve İş Hanı Yönetimleri Hukuki ve Mali RehberYöneticilerin ve Yönetim Şirketlerinin Başvuru Kitabı
Doç. Dr. Özgür BİYAN
İçindekiler
YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ 9
YEDİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ 11
BİRİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ 13
İÇİNDEKİLER 15
KISALTMALAR 31
GİRİŞ 33
BİRİNCİ KISIM
KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ÇERÇEVESİNDEKİ DÜZENLEMELER
A. KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR 37
1. Kat Mülkiyetinin Kısa Tarihçesi 37
2. Apartman Kavramı 38
3. Toplu Yapı (Site) Kavramı 38
4. Alışveriş Merkezi Kavramı 40
5. Kat Mülkiyeti Kavramı 41
6. Kat Maliki Kavramı 41
7. Kat İrtifakı Kavramı 42
8. Arsa Payı Kavramı 44
9. Anagayrimenkul Kavramı 44
10. Ortak Yer Kavramı 44
a. Apartmanlarda ortak yer 44
b. Toplu yapılarda ortak yer 46
c. Alışveriş Merkezlerinde ortak yer 47
11. Diğer Kavramlar 48
12. Apartman ve Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Hukuku Karşısındaki Durumu 49
13. İş hanı-İş Merkezi ve Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu Karşısındaki Durumu. 50
B. KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE
SONA ERMESİ 51
1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması 51
a. Genel Kural 51
b. Kat Mülkiyeti Kütüğü 52
c. Kat Mülkiyetinin Kurulması 52
d. Kat İrtifakının Kurulması 54
e. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve İrtifakının Kurulması 54
i) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları 54
ii) Kat mülkiyetinin kurulması 55
iii) Kat irtifakının kurulması 56
iv) Sözleşme ve Tescil 56
2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi 57
a. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 57
i) Anagayrimenkulün yok olması veya kamulaştırılması 57
ii) Anayapının harap olması 58
iii) Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi 59
b. Kat İrtifakının Sona Ermesi 59
c. Ortaklaştırma (Şüyulandırma) Halinde Kat Mülkiyeti 60
C. APARTMAN VE TOPLU YAPILARIN İDARİ ORGANLARI 61
1. Toplu Yapıların Üst İdari Kurulları 61
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 62
b. Ada Kat Malikleri Kurulu 62
c. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 63
2. Kat Malikleri Kurulu 63
a. Yönetim Planı 63
i) Genel olarak 63
ii) Yönetim planının şekli ve içeriği 65
iii) Yönetim planının tadili 66
b. Toplantı Zamanları 66
c. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları 68
d. Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı, Vekalet ve Kararlar 70
e. Hakimin Müdahalesi 71
f. Kat Malikleri Kurulunun Görevleri ve Yetkileri 73
g. Yurtdışındaki Kat Maliklerine Tebligat 74
i) Tebligat kanunu kapsamındaki düzenlemeler 75
ii) Yönetmelik kapsamındaki uygulama 75
iii) Site yönetim faaliyetlerine istisnai durum 76
3. Yönetici 77
a. Yöneticinin atanması 77
i) Genel olarak 77
ii) Toplu Yapılarda Durum 78
iii) Tüzel Kişiler Yönetici Seçilebilir Mi? 78
b. Yöneticinin görevleri 80
i) Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi 80
ii) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 81
iii) İşletme Projesinin Yapılması 81
iv) Asansör Bakımları 82
aa) Servis ve monte sırasında dikkat edilmesi gerekenler 82
bb) Yöneticilerin bakım ile ilgili yükümlülükleri 84
cc) Periyodik Kontroller 85
c. Yöneticinin İş Mevzuatı Yönünden Görev ve Yetkileri 85
d. Yöneticinin KMK açısından sorumluluğu 86
e. Yöneticinin hakları 86
f. Yönetimin (yöneticinin) denetimi 87
g. Yedek yönetici seçimi 87
h. Yöneticilere tavsiyeler 88
4. Denetçiler 90
a. Görev Denetimi 91
b. Hesap Denetimi 91
c. Denetimin Hukuki Sonuçları 92
i) Azil 92
ii) Tahliye 92
iii) Dava Hakkı 93
d. Denetimin Cezai Sonuçları 93
e. Yöneticiye Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar 94
D. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNDE KURUMSAL YÖNETİM 94
1. Kurumsal Yönetim Kavramı 94
2. Kurumsal Yönetim İlkeleri ve Faydaları 95
3. Kurumsal Yönetim Anlayışının Apartman ve Site Yönetimlerinde Uygulanması 95
a. Hiyerarşik Yapı Açısından 95
i) Toplu Yapı Yönetimlerinde Hiyerarşik Yapı 96
ii) Apartman Yönetimlerinde Hiyerarşik Yapı 98
b. Paydaşların (Kat Malikleri) Korunması Açısından 99
c. Şeffaflık ve Denetlenebilirlik Açısından 100
d. Üst Yönetimin Stratejik Kararlardaki Etkinliği Açısından 101
e. Kurumsal Sorumluluk Açısından 101
f. Eşitlik Açısından 101
4. Hukuksal Düzenlemelerin Kurumsal Yönetime Uygunluğunun Değerlendirilmesi 102
5. Kurumsal Yönetimin Apartman ve Site Yönetimlerinde Örnek
Model Uygulaması 102
a. Örnek Site Hakkında Genel Bilgiler 102
b. Örnek Site Yönetim Planı 103
c. Örnek Site Kurumsal Organizasyon Yapısı 105
E. KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN
HAKLARI VE BORÇLARI 107
1. Kat Maliklerinin Hakları 107
a. Bağımsız bölüm üzerinde 107
b. Ortak yerler üzerinde 108
i) Apartmanlarda 108
ii) Toplu yapılarda 109
iii) Bağlantılar 110
aa) Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı 110
bb) Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı 111
cc) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf’a) hakkı 111
iv) Yenilik ve ilaveler 113
aa) Faydalı olanlar: 113
bb) Çok masraflı ve lüks olanlar 114
cc) Bağımsız bölüm ilavesi 114
dd) Temliki tasarruflar ve önemli işler 115
c. Kat Malikleri Evcil Hayvan Besleyebilir Mi? 115
i) Türk Hukukundaki Düzenlemeler 115
aa) Hayvanları Koruma Kanunu 115
bb) Hayvan Hakları Evrensel Beyannamesi 117
cc) Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi117
ii) Hayvan Sahiplerinin Yükümlülükleri ve Yasaklar 118
iii) Yönetim Planlarında Evcil Hayvan Beslenmesi
Yasaklanabilir mi? 120
2. Kat Maliklerinin Borçları 121
a. Temel kurallar 122
b. Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararı 123
c. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma 124
i) Genel olarak 124
ii) Toplu yapılarda durum 126
iii) Bazı özellikli durumlar 127
d. Sigorta anlaşması 127
e. Ortak giderlerin teminatı 128
f. Müsaade mecburiyeti 129
g. Yasak işler 129
i) Genel kural 129
ii) Doktor muayenehaneleri ile ilgili AYM Kararı 130
iii) Oybirliği ile izin verilebilecek faaliyetler 131
iv) Mesken Olan Bir Yerin İşyeri Olarak Kullanılması 132
v) Yasak olmayan ve izin verilmek zorunluluğunda olan
işler 132
h. Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti 134
3. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları 136
4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 136
F. KAPICILAR 137
1. Kapıcı Tanımı ve Unsurları 137
2. Kapıcıların İş Hukukundaki Yeri 137
3. Kapıcıların Hizmet Sözleşmesi 137
4. Kapıcıların İş Süresi ve Ara Dinlenmesi 138
5. Kapıcıların Ücretleri, Yıllık İzinleri ve Hafta Tatilleri 139
6. Geçici Kapıcı Çalıştırma 139
7. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi 140
8. Kapıcının Görev ve Sorumlulukları 140
9. Kapıcıya İhbar ve Kıdem Tazminatı Ödenmesi 141
10. Kapıcı Konutlarının Durumu 142
a. Kapıcı konutlarının asgari nitelikleri 142
b. Kapıcı konutlarının tahliyesi 143
c. Kapıcı konutlarından kira istenip istenmeyeceği 144
d. Kapıcı konutları başka amaçla kiraya verilebilir mi? 144
e. Kapıcıların elektrik, su vb. giderlere katılması 144
G. APARTMAN VE SİTELERDE BALKONLARIN KAPATILMASI 145
H. DEVRE MÜLK HAKKI 147
İKİNCİ KISIM İDARİ VE MALİ AÇIDAN
KANUNİ YÜKÜMLÜLÜKLER
A. APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ 149
1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 149
a. Genel Olarak 149
b. Gelir Vergisi Tevkifatı (Stopaj) Yükümlülüğü 150
2. Kurumlar Vergisi Mükellefiyeti Açısından 152
3. KDV Mükellefiyeti Açısından 153
4. Damga Vergisi Mükellefiyeti Açısından 154
B. GELİR VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER 154
1. Yasal Düzenlemeler 155
2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Seçilmesi 155
3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Seçilmesi 157
4. Diğer Özel Hizmetlerde Çalıştırılanlara Yapılan Ücret Ödemeleri 159
5. Ticaret Mahalli Olan İskânlarda Çalışanlara (Yönetici, Kapıcı,
Kaloriferci vb.) Yapılan Ödemeler 161
6. Kısmen İşyeri, Kısmen Ticaret Mahalli Olan Yerlerde Çalışanlara
(Kapıcı, Kaloriferci Vb.) Yapılan Ödemeler 163
7. Kapıcılara Yapılan Ödemelerin Durumu 165
8. Kendi Elektriğini Üreten Kat Maliklerine Vergi Avantajı 166
a. Genel Amaç 166
b. Muafiyetten Yararlanmanın Şartları 166
c. Elde Edilen Gelirin Ortak Giderler İçin Kullanılması 167
d. İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümler 167
e. Birden Fazla Konuta Sahip Olunması 168
f. Vergi Kesintisi ve Belge Düzeni 168
g. Örnek Uygulamalar. 168
h. Apartman ve Site Yönetimlerinin Muhafaza Yükümlülüğü 169
9. Apartman ve Sitelerde Çalışanların Gelir Vergisi Karşısındaki
Durumu ile İlgili Kişisel Yorumumuz (Makale) 169
C. KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER 192
D. DAMGA VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER 193
E. BANKAYA YATIRILAN AİDATLARIN DURUMU 194
F. APARTMAN VEYA SİTE YÖNETİMİ TARAFINDAN SERBEST
MESLEK MENSUPLARINA YAPILAN ÖDEMELER 194
G. VERGİ KİMLİK NUMARASI ALINMASI 196
H. APARTMAN VEYA SİTE YÖNETİMİNİN BİR KOOPERATİF MARİFETİYLE YÜRÜTÜLMESİ HALİNDE VERGİSEL DURUM 196
1. Kooperatiflerin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu 197
2. Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Açısından 200
3. KDV Açısından 201
İ. APARTMAN VEYA YÖNETİMİNİN BİR ŞİRKET MARİFETİYLE YÜRÜTÜLMESİ HALİNDE VERGİSEL DURUM 202
1. Vekil Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet 202
2. Müteahhit Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet 202
3. Hizmetlerin Kısmen Vekalet Suretiyle, Kısmen de Müteahhit
Sıfatıyla Yapılması 203
J. APARTMAN VE SİTELERİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER 204
1. Vergi Kanunları Açısından 204
2. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından 205
a. Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri) 205
b. Gelir-Gider Defteri 205
c. Denetim Defteri 206
d. Belge Muhafaza Yükümlülüğü 206
e. Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu 206
3. SGK Mevzuatı Açısından Yükümlülükler 207
a. Genel Olarak 207
b. Konut Kapıcılarına Özel Durum 208
K. ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ KARŞILIĞINDA ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ
DURUMU. 209
1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından 210
a. Genel Olarak 210
b. Konu ile İlgili Maliye İdaresinin Görüşleri 211
c. Konu ile İlgili Yorumumuz: Yöneticilerin Dikkatine 215
2. Katma Değer Vergisi Açısından 216
a. Genel Kural 216
b. Taşınmazların (Bina, Arazi, Ev) Kiralanması 216
c. Mal veya Hakların Kiralanması ve Tevkifat Uygulaması 216
L. DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİNİN VERGİ HUKUKU
AÇISINDAN DEĞERLENDİRMESİ 218
1. Devre Mülk Sözleşmelerinin Vergi Hukukundaki Yeri 218
2. Gerçek Kişiler Yönünden Değerlendirmeler 219
3. Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirmeler 220
M. APARTMAN VE SİTELERDE MUHASEBE 221
1. İşletme Hesabı Esası 221
2. Bilanço Esası 222
3. Site Yönetiminde Tek Düzen Hesap Planı 222
a. Dönen Varlıklar 222
b. Duran Varlıklar 225
c. Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar 225
d. Maliyet Hesapları 226
e. Örnek Muhasebe Kayıtları 227
i) Aidatların Tahsilatı (Nakden ve Banka Kanalı ile) 227
ii) Genel Giderler 227
iii) Gelir Elde Edilmesi 228
N. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ. 230
1. Genel Yükümlülükler 231
2. İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetleri 231
3. İşyeri Hekimleri ve İş Güvenliği Uzmanları 232
4. Risk Değerlendirmesi 233
a. Genel Olarak 233
b. Risk Değerlendirmesinin Aşamaları 234
c. Örnek Uygulama 235
d. Risk Değerlemesi Yapılmazsa Ne Olur? 238
5. Çalışanların Eğitimi ve Bilgilendirilmesi 238
O. İHBAR VE KIDEM TAZMİNATLARININ DURUMU 239
1. İhbar Tazminatı ve Hesaplanması 239
a. İhbar tazminatı ve nedenleri 239
b. İhbar sürelerinin hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar 240
c. İhbar süresini beklemeksizin hizmet akdinin sona erdirileceği haller 241
i) İşveren Bakımından 241
ii) İşçi Bakımından 243
d. İhbar tazminatından yapılacak yasal kesintiler 244
e. İhbar tazminatı ödemesinin gecikmesi nedeniyle ödenen faizler 245
f. İhbar Tazminatı Hesaplamasına Örnek Uygulama 245
2. Kıdem Tazminatı ve Hesaplanması 246
a. Kıdem tazminatının şartları 246
b. Kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar 246
c. Kıdem tazminatı ile ilgili diğer hususlar 248
d. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınacak ödemeler 249
e. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınmayacak ödemeler 250
f. Kıdem tazminatı ile ilgili uygulama örneği 250
g. Kıdem tazminatından yapılacak vergi kesintileri 250
ÜÇÜNCÜ KISIM
KAT MÜLKİYETİ VEYA MALİ HUSUSLARLA İLGİLİ EMSAL İÇTİHATLAR, ÖRNEK ÖZELGELER VE SIKÇA SORULAN SORULAR
A. ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI 251
1. Doktor muayenelerinin apartman ve site yönetimleri genel kurul kararı olmaksızın açılması, diğer ticarethaneler karşısında eşitlik
ilkesini ihlal edici bir durum yaratmaz. 251
2. Kat malikleri kurulu aleyhine açılan davada ileri sürülen delillerin yeterince incelenmemesi, gerekçesiz karar verilmesi, uzun süren yargılama nedeniyle mağdur olunması, toplantı zamanı ve hakim
müdahalesi hakkında. 259
3. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerine göre sahip olması gereken paylara oranlı tahsis edilememesi nedeniyle mahkemeye yoluyla payların yeniden düzenlenmesinin Anayasa’nın mülkiyet
hakkına ve eşitlik ilkesine aykırıdır 278
B. DANIŞTAY KARARLARI 288
1. Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 216 Sıra No’lu VUK Genel Tebliği ile apartman yöneticilerine kiracılar tarafından doldurulacak bilgi formlarını Bakanlığa gönderme zorunluluğu getirilmesinde
yasaya aykırılık bulunmadığı hk. 288
2. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde belirtilen tevkifat yapma yükümlülüğündeki kişi ve kuruluşlardan olmayan iş hanı yönetiminin, çalıştırdığı işçilerin ücretlerinden tevkifat yapma
yükümlülüğü bulunmadığı hk 290
3. Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 23 üncü maddesinin 1 inci fıkrasının 6 ıncı bendinde sayılan ve gelir vergisinden istisna edilen ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi
tutulması gerektiği hk. 292
4. İş hanı yönetiminin yapmış olduğu ücret ödemelerinden vergi
tevkifatı yapma zorunluluğunun bulunmadığı hk 294
5. Site yönetimleri adına kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanılmak
adına araç tescil ettirmesinin mümkün olduğu hakkında. 295
C. YARGITAY KARARLARI 298
1. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile kiracının sorumluluğu 298
2. Aidatı ödemeyen kat malikine icra takibi yetkisi 299
3. Kiracının aidattan sorumluğu 300
4. Aidatın geciktirilmesi, faiz işletilmesi ve ödeme emri tebliği 300
5. İcra takibine itiraz 300
6. Ortak giderin kesinleşmesi ve tebligatına gerek olmadığı 300
7. Yüksek gürültü nedeniyle rahatsızlık 301
8. Kat malikleri kararına itiraz 304
9. Çatıya Müdahalenin Önlenmesi, Husumet 305
10. Çatı inşaatı, kat maliki payının korunması, anagayrimenkulün zarargörmesi 306
11. Kat malikleri kararına zamanında itiraz edilmezse kabulü 308
12. Ortak yerde inşaat yapılabilmesi için kat maliklerinin rızası 310
13. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği 311
14. Ortak yerde inşaat için kat maliklerinden izin şartı 312
15. Terasa oda yapılmaı ve projede ortak yer olup olmadığı 313
16. Ortak teras onarımı için oybirliği 314
17. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği 315
18. Yönetim kararını uygulayan yöneticiye değil kat maliklerine karşı
dava açılması 317
19. Bağımsız bölüm olan işyerinin meskene dönüştürülmesi 318
20. Ortak yerde onarım yapılabilmesi için oybirliği şartı 319
21. Projeye aykırı yapılan ahşap çatıdan zarar gören kat maliki 320
22. Köpek besleyerek diğer kat maliklerine rahatsızlık verme 321
23. Kombi takılmasının yönetimce yasaklanamayacağı 322
24. İşyeri açılabilmesi için oybirliği şartı 324
25. 10 Adet kedi besleyen kat malikine hakim müdahalesi 325
26. Yönetim planında hayvan beslemenin yasaklanmaması
durumunda evde köpek beslenmesi 327
27. Kapıcı dairesinin haksız kullanımı ve ecrimisil 327
28. Ortak sayaçdaki su tüketim miktarına hakimin müdahalesi 328
29. Projeye aykırı havuz yaptırılması ve hakim müdahalesi 329
30. Yönetimi adına senet imzalayan yöneticinin sorumluluğu 330
31. Bir ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle onaylı proje, varsa tadilat projesi, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı, projenin sağlıklı olup olmadığı gibi hukuki gerekliliklerin
araştırılması şarttır. 332
32. Bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirilmesi ve balkonun PVC malzemeyle kapatılması, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan
yapılamaz 334
33. Mülk sahibinin kiracısından aidat talebinde bulunabilmesi için öncelikle aidatları kendisinin ödemesi gerekmektedir. Kendisi tarafından ödendiği iddia ve ispat edilmeden kiracıdan bu talepte
bulunması mümkün değildir. 335
34. İcra takibi kat malikleri adına değil öncelikle apartman yönetimi
adına yapılmalıdır 337
35. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı işlemlerden dolayı
sorumluluktan kurtarmaz. 338
D. MALİYE BAKANLIĞI MUKTEZA (ÖZELGE) ÖRNEKLERİ 339
1. Site yönetimine ait havuz işletmesi ve büfe-cafe kiralamasının
nasıl vergilendirileceği hk 339
2. İş hanı yöneticiliğine verilen serbest meslek hizmeti nedeniyle
yapılan ödemelerden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk 342
3. Apartman yönetiminin ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği ile
belge düzeni hk. 343
4. Site yöneticileri ve denetçilere ödenecek huzur haklarının
vergilendirilmesi hk. 345
5. Apartman malikinin dairesini işyeri olarak kiralaması karşılığı kiracının apartmanın çatı ve boya masrafını üstlenmesinde vergileme
hak. 347
6. Apartman yönetimince kat maliklerinden ve kiracılardan otopark
ücreti alınması dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 349
7. Site yönetimince verilecek otopark hizmeti dolayısıyla
mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 350
8. Site yönetimince işletilecek sosyal tesiste verilen hizmetler
dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 351
9. Site yöneticisi ile güvenlik, temizlik, teknik aidat takip ve büro hizmetleriyle görevli personele ödenen ücretlerin vergilendirilmesi
hk. 352
10. Sitede çalışacak kişilere ödenecek ücretlerin gelir vergisine tabi
olup, olmayacağı hk. 355
11. Apartman ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde
edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği hk 357
12. Apartman yönetiminin vergilendirilmesi hk. 358
13. Site yönetiminde çalışan güvenlik görevlilerine ödenen ücretlerden
gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk 359
14. Site sakinlerinin hizmetine sunulan havuz işletmesinin nasıl vergilendirileceği hk. 360
15. Ortak mülkiyete konu olan apartman sığınağının kiraya verilmesi durumunda elde edilen kira gelirinin beyanı. 361
16. Apartman yöneticiliği avukata yaptığı ödemelerden tevkifat
yapmak durumundadır. 362
17. Kapıcıya ödenen ihbar tazminatının vergilendirilip vergilendirilmeyeceği 363
18. Site yönetim kuruluna yapılan huzur hakkı ödemelerinin gelir
vergisi tevkifatı karşısındaki durumu 365
19. Bina ve ada yönetim kurullarında yapılan ödemelerden tevkifat 366
20. Site yöneticiliğine ait paraların fon hesabında değerlendirilmesi
sonucu elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu 368
21. Kooperatifin ortak giderlerini karşılamak amacıyla tahsil ettiği
aidatların vergi kanunları açısından durumu 369
22. Gerçek usulde gelir vergisine tabi olan birinci ve ikinci sınıf tüccarlardan alınacak muhtelif emtialara ilişkin olarak yapılacak ödemeler karşılığında apartman yöneticiliği adına fatura
düzenlenmesi gerekmektedir 373
23. Apartman yönetimlerinin güvenlik hizmetlerine uygulanan KDV
tevkifatı uygulaması karşısındaki durumu 375
24. Site yönetiminin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi hükmü gereğince serbest meslek ödemesi olan avukatlık ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı
hakkında 376
25. Apartman yönetiminin sosyal güvenlik kurumuna verdiği sigorta prim bildirgesi mahiyetindeki aylık prim ve hizmet belgelerinin
damga vergisi karşısındaki durumu 377
26. Apartmana ait işyerinin ortak giderleri karşılamak üzere kiraya
verilmesi gayrimenkul sermaye iradıdır. 379
27. Kapıcılara ilişkin olarak sosyal güvenlik kurumlarına verilmek üzere düzenlenen (aylık sigorta prim ve hizmet belgeleri) sigorta prim bildirgelerinin damga vergisine tabi olacağı hk 380
28. Kapıcı, bahçıvan gibi hizmetçilerin ücretlerin AGİ
uygulanmayacaktır. 382
29. Site yönetimince yapılan emlakçılık faaliyeti ile site içerisinde
otopark bedeli adı altında elde edilen gelirin durumu hk 383
30. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk 385
31. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk. (2) 385
32. Tasfiye sonunda site yönetimine devredilen gayrimenkul ve
demirbaşların vergilendirilemeyeceği hk. 387
33. 700 konutlu sitede çalıştırılan temizlik elemanı, bahçıvan, elektrikçi, sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisine ödenen ücretler ile dışardan
sağlanan hizmetlerin vergilendirilmesi hk. 390
34. Site yönetimi tarafından yönetim ve denetim kurulu üyelerine ödenecek huzur hakkı, kapıcı ücreti ve serbest meslek
ödemelerinin gelir vergisi ve damga vergisi hk 393
35. İşhanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin vergilendirilmesi hk 397
36. Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna
olup olmadığı ve belge düzeni hk. 398
37. Kooperatifin çalıştırmış olduğu kapıcılara ödediği ücretten gelir
vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hk. 401
38. İş merkezinde çalıştırılacak hizmetliye ödenecek ücretlerin gelir
vergisi ve damga vergisine tabi olup olmadığı hk 402
39. Sitede çalıştırılan güvenlik görevlisi ve kapıcılara ödenen ücretlere
ilişkin gelir vergisi ve damga vergisi hk 404
40. Sitede bahçıvan, kapıcı, temizlikçi bekçi olarak çalıştırılanlara yapılacak ücret ödemelerinden Damga Vergisi kesintisi yapılıp
yapılmayacağı hk 406
41. Site içerisinde ortak mülkiyete konu gayrimenkulün işyeri olarak kiralanmasında KDV uygulaması. 408
42. Site yönetimince işletilecek sosyal tesis (restorant) işletmesinin mükellefiyeti 409
43. Site yönetiminin kapıcıya yaptığı ödemelerin gelir vergisinden
istisna edilmesi, diğer çalışanların istisna kapsamında olmaması 411
44. Bina görevlisi için SGK'ya verilen sigorta prim bildirgelerinin
damga vergisine tabi olup olmadığı 412
45. Apartman yönetimi tarafından yapılan ücret ve serbest meslek ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması hakkında 413
E. SIKÇA SORULAN SORULAR 416
1. Ortak Alanın Kiraya Verilmesinde Belgelendirme ve Gelirin Elde Edilmesi 416
2. Kapıcıya Ödenen Kıdem ve İhbar Tazminatı ile Diğer Hakedişlerin Durumu 417
3. Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Hak Sahipliği 418
4. Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirin Beyan Edilmesi 418
5. Yönetici Adayının Kat Malikleri Arasından Çıkmaması 419
6. Apartman Yönetiminin Mimardan Hizmet Alması 420
7. Güvenlik Elemanlarına Ödenen Ücretlerden Asgari Geçim İndirimi Yapılması 420
8. Apartman ve Site Yönetiminin Faiz Geliri Elde Etmesi 421
9. Konut Kapıcısının Çalışma Süreleri 421
10. Konut Kapıcısının Elektrik, Su, Doğalgaz Giderlerine Katılımı 422
11. Yöneticilere Verilen Ücretlerden Vergi Kesintisi Yapılması 422
12. Kapıcı Dairesinden Kira Talep Edilebilir Mi? 426
13. Kapıcıların Hakedişlerinde Kıdem Tazminatı 426
14. Site Yönetimine Ait Otoparkın İşletilmesi 427
15. Dış Cepheye Reklam Alınması 427
16. Temizlik Personel ve Malzeme Giderlerinin Paylaşımı 428
17. Ortak Alanın Ücretsiz Kullanılması ve Satışı Yasal Mıdır? 428
18. Zorla Apartman Yöneticisi Olmak Zorunda Mıyım? 429
19. Ortak Alanda Ticari Faaliyet Gösterilmesi Kat Maliklerine Bir
Yükümlülük Getirir Mi? 429
20. Sığınağın Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür? 429
21. Kat maliklerinden aidat borcu, yakıt borcu, yüzme havuzu borcu
gibi bir ayrıma gidilerek tahsilat yapılabilir mi? 429
22. Depoyu kiralamalı mıyım yoksa belli bir süreliğine belli bir
masrafa karşılık mı kullanmalıyım? 431
23. Ortak kullanımdan elde edilen kira gelirleri kat maliklerine
dağıtılmak zorunluluğunda mı? 431
24. Site yönetimi adına kesilen SGK cezasından geçmiş yöneticiler
sorumlu mudur? 431
25. Dışarıdan bir kişinin yönetici seçimi ve ücret ödemesi 432
26. Bağımsız bölümde ofis açılabilmesi için muvafakatname verilebilir mi? 433
27. Site yönetimi adına arsa ya da araç almak mümkün mü? 434
28. Yönetici aniden istifa edebilir mi? 434
29. Vekalet verilmesinde sınırlama var mı? 434
30. Site Yönetimi çek defteri kullanabilir mi? 435
31. Yenisi Seçilemeyen Eski Yöneticinin Durumu Ne Olacak? 435
32. Kapıcı Isınma Ücreti Ödemek Zorunda Mı? 435
33. Apartman yöneticisi kapıcı ile sözleşme yapmak için kat
maliklerinden yetki almalı mı? 436
34. Yönetici seçerken ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile
yönetici seçimi mümkün müdür? 436
35. Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete
çevrilmesi istenebilir mi? 437
YARARLANILAN KAYNAKLAR 439
EKLER 443
EK – 1 KAT MÜLKİYETİ KANUNU (01.12.2018 itibariyle güncel) 445
EK – 2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN 475
EK – 3 KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ 487
EK - 4 ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU 491
EK – 5 BİNALARDA ENERJİ PERFORMANSI YÖNETMELİĞİ 505
EK – 6 ASANSÖR YÖNETMELİĞİ (2014/33/AB) 529
EK – 7 ASANSÖR İŞLETME, BAKIM VE PERİYODİK KONTROL YÖNETMELİĞİ 551
EK – 8 ASANSÖR PERİYODİK KONTROL YÖNETMELİĞİ 563
EK – 9 SIĞINAK YÖNETMELİĞİ 583
EK – 10 AFET SİGORTALARI KANUNU 591
EK – 11 TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE
DAİR YÖNETMELİK 599
EK – 12 KİMLİK BİLDİRME KANUNU 605
EK – 13 BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI
HAKKINDA YÖNETMELİK 611
EK – 14 OTOPARK YÖNETMELİĞİ 705
EK – 15 MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA
İLİŞKİN YÖNETMELİK 719
EK – 16 İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU 729
EK – 17 İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ RİSK DEĞERLENDİRMESİ YÖNETMELİĞİ 753
EK – 18 HAYVANLARI KORUMA KANUNU 761
EK – 19 KAPICI TALİMATNAMESİ ÖRNEĞİ 773
EK – 20 ÇALIŞANLARIN İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ EĞİTİMLERİNİN
USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK 777
