Apartman, Site ve İşhanı Yönetimleri

Prof. Dr. Özgür BİYAN

 

İÇİNDEKİLER

 

YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ  ix

DOKUZUNCU BASKIYA ÖN SÖZ xi

BİRİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ xv

İÇİNDEKİLER .xvii

KISALTMALARxxxv

GİRİŞ  1

 

BİRİNCİ KISIM

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ÇERÇEVESİNDEKİ DÜZENLEMELER

KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR . 3

Kat Mülkiyetinin Kısa Tarihçesi 3

Apartman Kavramı . 4

Toplu Yapı (Site) Kavramı . 5

Alışveriş Merkezi Kavramı 6

Kat Mülkiyeti Kavramı . 7

Kat Maliki Kavramı 8

Kat İrtifakı Kavramı 8

Arsa Payı Kavramı 9

Anagayrimenkul Kavramı 10

Ortak Yer Kavramı 10

Apartmanlarda ortak yer. 11

Toplu yapılarda ortak yer 12

Diğer Kavramlar . 13

Apartman ve Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Hukuku Karşısındaki

Durumu. 14

İş Hanı-İş Merkezi ve Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu

Karşısındaki Durumu. 15

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE

SONA ERMESİ. 15

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması. 15

 

xviii İçindekiler

Genel Kural 15

Kat Mülkiyeti Kütüğü 17

Kat Mülkiyetinin Kurulması 17

Kat İrtifakının Kurulması . 19

Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve İrtifakının Kurulması . 19

i) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları . 19

ii) Kat mülkiyetinin kurulması . 20

iii) Kat irtifakının kurulması . 21

iv) Sözleşme ve Tescil. 21

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi. 22

Kat İrtifakının Sona Ermesi 22

i) Anagayrimenkulün yok olması veya kamulaştırılması 22

ii) Anayapının harap olması 23

iii) Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi. 24

Kat İrtifakının Sona Ermesi 24

Ortaklaştırma (Şüyulandırma) Halinde Kat Mülkiyeti 25

APARTMAN VE TOPLU YAPILARIN İDARİ ORGANLARI 26

Toplu Yapıların Üst İdari Kurulları 26

Blok Kat Malikleri Kurulu . 27

Ada Kat Malikleri Kurulu 27

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 28

Kat Malikleri Kurulu 28

Yönetim Planı. 28

i) Temel Bilgiler 28

ii) Yönetim planının şekli ve içeriği 30

iii) Yönetim planının tadili . 31

Toplantı Zamanları . 32

Toplantı ve Karar Yeter Sayısında Genel Kural 34

Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı, Vekalet 36

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Sonuçları 37

Kat Malikleri Kararlarına Yargı Müdahalesi 38

Kat Malikleri Kurulunun Görevleri ve Yetkileri . 39

Kat Maliklerine Tebligat 39

i) Tebligat kanunu kapsamındaki düzenlemeler. 41

ii) Yönetmelik kapsamındaki uygulama 41

 

İçindekiler xix

iii) Apartman ve site yönetim faaliyetlerinde istisnai durum. 41

Yönetici . 43

Yöneticinin atanması 43

i) Genel olarak 43

ii) Toplu Yapılarda Durum 44

iii) Tüzel Kişiler Yönetici Seçilebilir mi?. 45

Yöneticinin görevleri. 47

i) Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi . 47

ii) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 48

iii) İşletme Projesinin (Bütçe) Yapılması ve Tebliği 49

aa) İşletme projesi nedir?50

bb) Bütçede uyulması gereken temel ilkeler neledir?50

cc) Bütçenin temel aşamaları nelerdir?.52

dd) Bütçe hazırlamada kullanılan temel yöntemler nelerdir? .52

ee) Giderlerin dağıtımı ve aidatların tespiti nasıldır?.54

iv) Asansör Bakımları 55

aa) Servis ve monte sırasında dikkat edilmesi gerekenler.55

bb) Yöneticilerin bakım ile ilgili yükümlülükleri.57

cc) Periyodik Kontroller .57

Yöneticinin İş Hukuku Yönünden Kapıcılara Karşı Görev ve

Yetkileri. 58

Yöneticinin KMK açısından sorumluluğu . 59

Yöneticinin hakları 59

Yönetimin (yöneticinin) denetimi. 61

Yedek yönetici seçimi . 61

Yöneticilerin vergi hukuku açisindan sorumluluğu. 62

ı. Yöneticilerin davalarda taraf olma durumu. 63

Yöneticilere tavsiyeler. 64

Denetçiler 65

Görev Denetimi 67

Hesap Denetimi . 67

Denetimin Hukuki Sonuçları 68

i) Azil. 68

ii) Tahliye . 69

iii) Dava Hakkı . 69

 

xx İçindekiler

Denetimin Cezai Sonuçları. 69

Apartman ve Siteler Dışarıdan Bağımsız Denetim Yaptırabilir

mi? 70

Yöneticiye Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar . 71

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

VE BORÇLARI . 71

Kat Maliklerinin Hakları . 72

Bağımsız bölüm üzerinde 72

Ortak yerler üzerinde 73

i) Apartmanlarda 73

ii) Toplu yapılarda . 74

iii) Bağlantılar  75

aa) Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı. 75

bb) Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler

arasındaki bağlantı . 75

cc) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma

(Şüf’a) hakkı  76

iv) Yenilik ve ilaveler. 76

aa) Faydalı olanlar 76

bb) Çok masraflı ve lüks olanlar. 78

cc) Bağımsız bölüm ilavesi 79

dd) Temliki tasarruflar (kiralama vb) ve önemli işler . 80

v) Ortak Yerlerde Değişiklik Hakkı ve Bazı Özel Konular 81

aa) Genel Kural 81

bb) Yönetim Planlarındaki Özel Düzenlemeler. 81

cc) Balkon Kapama 82

dd) Çatıya Güneş Enerjisi Sistemi Kurma veya Anten

Takma. 84

ee) Reklam Panoları ve Tabela Konulması 84

Kat Maliklerinin Evcil Hayvan Besleme Hakkı 85

i) Türk Hukukundaki Düzenlemeler 86

aa) Hayvanları Koruma Kanunu. 86

bb) Hayvan Hakları Evrensel Beyannamesi. 88

cc) Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi. 88

ii) Hayvan Sahiplerinin Yükümlülükleri ve Hayvanlarla İlgili

Yasaklar 89

 

İçindekiler xxi

iii) Yönetim Planlarında Evcil Hayvan Beslenmesi

Yasaklanabilir mi? 92

Kat Maliklerinin Kapalı Otoparklara LPG’li Araç Koy(a)ma(ma)

Hakkı. 95

Kat Maliklerinin Borçları 96

Temel kurallar 97

Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararı 98

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma 99

i) Genel olarak 99

ii) Toplu yapılarda durum101

iii) Bazı özellikli durumlar .102

Sigorta anlaşması103

Ortak giderlerin teminatı104

Müsaade mecburiyeti 105

Yasak işler 106

i) Genel kural 106

ii) Doktor muayenehaneleri ile ilgili AYM Kararı.107

iii) Oybirliği ile izin verilebilecek faaliyetler 108

iv) Mesken Olan Bir Yerin İşyeri Olarak Kullanılması.108

v) Yasaklanamayan ve izin verilmek zorunluluğunda olan işler.109

vi) Turizm amaçlı kısa süreli konut kiralamaları109

Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti111

ı. Gürültü Meseleleri .114

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları.117

Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 117

KAPICILAR . 117

Kapıcı Tanımı ve Unsurları117

Kapıcıların İş Hukukundaki Yeri 118

Kapıcıların Hizmet Sözleşmesi.118

Kapıcıların İş Süresi ve Ara Dinlenmesi .119

Kapıcıların Ücretleri, Yıllık İzinleri ve Hafta Tatilleri.119

Geçici Kapıcı Çalıştırma 120

Kapıcının Sigorta Ettirilmesi120

Genel Kural.120

Sınırlı Görevlendirilen Kapıcılar (Sadece Çöp Toplayanlar) 121

 

xxii İçindekiler

Kapıcının Görev ve Sorumlulukları 122

Kapıcıya İhbar ve Kıdem Tazminatı Ödenmesi 122

Kapıcı Konutlarının Durumu. 123

Kapıcı konutlarının asgari nitelikleri 123

Kapıcı konutlarının tahliyesi. 125

Kapıcı konutlarından kira istenip istenmeyeceği 125

Kapıcı konutları başka amaçla kiraya verilebilir mi? . 126

Kapıcıların elektrik, su vb. giderlere katılması . 126

Kapıcı Talimatnameleri 127

DEVRE MÜLK HAKKI . 127

 

İKİNCİ KISIM

 

İDARİ VE MALİ AÇIDAN KANUNİ YÜKÜMLÜLÜKLER

APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ 131

Gelir Vergisi Kanunu Açısından 131

Gelir Vergisi Mükellefiyeti 131

Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Yükümlülüğü: Vergi Sorumlusu. 132

Muhtasar ve Aylık Prim Hizmet Beyannamesi Yükümlülüğü . 135

i) Genel Kurallar . 136

ii) Vergi Kesintisi Yapmayan Apartman ve Site Yönetimleri . 137

iii) Vergi Kesintisi Yapan Apartman ve Site Yönetimleri . 137

iv) Cezai İşlemler . 137

ç. Ortak Alanlardan Elde Edilen Kiraların Durumu. 138

Ortak Alanların İşletilmesinden Elde Edilen Gelirler . 140

Aidatlardan Elde Edilen Banka Faizi Gelirleri . 141

Kendi Elektriğini Üreten Kat Maliklerine Vergi Muafiyeti. 142

i) Muafiyetin Genel Amacı 142

ii) Muafiyetten Yararlanmanın Şartları . 142

iii) Elde Edilen Gelirin Ortak Giderler İçin Kullanılması  143

iv) İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümler 143

v) Birden Fazla Konuta Sahip Olunması. 144

vi) Vergi Kesintisi ve Belge Düzeni. 144

vii) Örnek Uygulamalar 144

viii) Apartman ve Site Yönetimlerinin İlgili İşlemle İlgili

Muhafaza Yükümlülüğü 145

 

İçindekiler xxiii

Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirler Karşısında Kat Maliklerinin

Durumu145

Kurumlar Vergisi Mükellefiyeti Açısından .147

KDV Mükellefiyeti Açısından .147

Damga Vergisi Mükellefiyeti Açısından 148

VERGİ SORUMLUSU OLARAK GELİR VERGİSİ AÇISINDAN

BİLİNMESİ GEREKEN TEMEL BİLGİLER 148

Çalışanlara Ödenen Ücretler.149

Yasal Düzenlemeler.149

GVK’nın 23/6 Bendine Göre Çalışanlar 150

i) Genel Kural ve Yaklaşım151

ii) İş Hanlarında Durum 154

iii) Kısmen Mesken Kısmen Ticaret Mahalli Yerler 155

GVK’nın 23/18 Bendine Göre Çalışanlar.156

Vergiden Muaf Esnaftan Ya da Belge Veremeyen Kişilerden Yapılan

Mal ve Hizmet Alımları .158

Serbest Meslek Erbaplarına Yapılan Ödemeler .159

KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN YÖNETİMLERİN DURUMU 160

Genel Olarak Yönetimlerin Konumu 160

Ortak Alanların Kiralanması ile İlgili Özel Durumlar 162

Genel Kural.162

Taşınmazların (Bina, Arazi, Ev) Kiralanması.162

Mal veya Hakların Kiralanması ve Tevkifat Uygulaması.163

İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümlerde KDV İndirimi Sorunu .164

KMK Açısından Yöneticilerin Belge İbraz Etme Yükümlülüğü Var

mı? 165

KDV Kanunu Açısından Durum Tespiti.166

Konunun Değerlendirilmesi 167

i) KMK Açısından167

ii) Vergi Kanunları Açısından169

Ç. DAMGA VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER 171

Ücretlere İlişkin Bordrolarda Damga Vergisi 171

Sözleşmeler Tanzim Edilirken Damga Vergisi.172

VERGİ KİMLİK NUMARASI ALINMASI 173

APARTMAN VEYA YÖNETİMİNİN PROFESYONEL OLARAK

DIŞARIDAN SAĞLANMASI  173

 

xxiv İçindekiler

Vekil Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet. 174

Müteahhit Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet. 174

Hizmetlerin Kısmen Vekalet Suretiyle, Kısmen de Müteahhit Sıfatıyla

Yapılması . 175

APARTMAN VE SİTELERİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU

DEFTERLER. 175

Vergi Kanunları Açısından 175

Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından . 176

Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri). 176

Gelir-Gider Defteri 177

Denetim Defteri . 178

Belge Muhafaza Yükümlülüğü . 178

Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu. 179

SGK Mevzuatı Açısından 179

Genel Olarak 179

Sadece Konut Kapıcısı Çalıştıranlara Kolay İşverenlik. 180

YÖNETİCİLERİN BİLMESİ GEREKEN TEMEL MALİ BELGELER 181

Fatura . 182

Serbest Meslek Makbuzu. 183

Gider Pusulası 184

Perakende Satış Vesikaları 185

Sevk İrsaliyesi 185

Ücret Bordrosu. 186

APARTMAN VE SİTELERDE MUHASEBE. 186

İşletme Hesabı Esası. 187

Bilanço Esası 188

Site Yönetiminde Tek Düzen Hesap Planı . 189

Dönen Varlıklar 189

Duran Varlıklar. 191

Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar. 192

Maliyet Hesapları 193

Örnek Muhasebe Kayıtları . 194

i) Aidatların Tahsilatı (Nakden ve Banka Kanalı ile) 194

ii) Genel Giderler . 194

iii) Gelir Elde Edilmesi. 195

iv) Bilanço Oluşturma . 196

 

İçindekiler xxv

APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİ VERGİ İNCELEMESİNE TABİ

TUTULABİLİR Mİ?  197

APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE İŞ SAĞLIĞI VE

GÜVENLİĞİ . 198

Genel Yükümlülükler199

İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetleri199

İşyeri Hekimleri ve İş Güvenliği Uzmanları.200

Risk Değerlendirmesi.201

Genel Olarak.201

Risk Değerlendirmesinin Aşamaları.201

Örnek Uygulama .202

Risk Değerlemesi Yapılmazsa Ne Olur? .205

Çalışanların Eğitimi ve Bilgilendirilmesi205

İHBAR VE KIDEM TAZMİNATLARININ DURUMU 206

İhbar Tazminatı ve Hesaplanması.206

İhbar tazminatı ve nedenleri 206

İhbar sürelerinin hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar .207

İhbar süresini beklemeksizin hizmet akdinin sona erdirileceği

haller208

i) İşveren Bakımından208

ii) İşçi Bakımından210

İhbar tazminatından yapılacak yasal kesintiler.211

İhbar tazminatı ödemesinin gecikmesi nedeniyle ödenen faizler .212

İhbar Tazminatı Hesaplamasına Örnek Uygulama213

Kıdem Tazminatı ve Hesaplanması213

Kıdem tazminatının şartları 213

Kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar214

Kıdem tazminatı ile ilgili diğer hususlar .215

Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınacak ödemeler 216

Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınmayacak ödemeler 217

Kıdem tazminatından yapılacak vergi kesintileri .217

Kıdem tazminatı ile ilgili uygulama örneği .218

KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI BAKIMINDAN APARTMAN VE

SİTELERİN DURUMU  218

 

xxvi İçindekiler

 

ÜÇÜNCÜ KISIM

 

KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VEYA MALİ HUSUSLARLA İLGİLİ EMSAL

İÇTİHATLAR, ÖRNEK ÖZELGELER VE SIKÇA SORULAN SORULAR

ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI . 223

Doktor muayenelerinin apartman ve site yönetimleri genel kurul

kararı olmaksızın açılması, diğer ticarethaneler karşısında eşitlik

ilkesini ihlal edici bir durum yaratmaz. . 223

Kat malikleri kurulu aleyhine açılan davada ileri sürülen delillerin

yeterince incelenmemesi, gerekçesiz karar verilmesi, uzun süren

yargılama nedeniyle mağdur olunması, toplantı zamanı ve hakim

müdahalesi hakkında. . 231

Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerine göre sahip olması

gereken paylara oranlı tahsis edilememesi nedeniyle mahkemeye

yoluyla payların yeniden düzenlenmesinin Anayasa’nın mülkiyet

hakkına ve eşitlik ilkesine aykırıdır.  251

Avukatlık, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali

Müşavirlik ofislerinin yönetim planı ile yasaklanamayacağı eşitlik

ilkesine aykırı değildir.  261

DANIŞTAY KARARLARI. 273

Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 216 Sıra No’lu VUK Genel

Tebliği ile apartman yöneticilerine kiracılar tarafından doldurulacak

bilgi formlarını Bakanlığa gönderme zorunluluğu getirilmesinde

yasaya aykırılık bulunmadığı hk.  273

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde belirtilen tevkifat

yapma yükümlülüğündeki kişi ve kuruluşlardan olmayan iş hanı

yönetiminin, çalıştırdığı işçilerin ücretlerinden tevkifat yapma

yükümlülüğü bulunmadığı hk. 275

Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 23 üncü maddesinin 1 inci

fıkrasının 6 ıncı bendinde sayılan ve gelir vergisinden istisna edilen

ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi tutulması

gerektiği hk 277

İş hanı yönetiminin yapmış olduğu ücret ödemelerinden vergi

tevkifatı yapma zorunluluğunun bulunmadığı hk.  279

Site yönetimleri adına kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanılmak

adına araç tescil ettirmesinin mümkün olduğu hakkında 280

Site yönetiminde çalışan mekanikçi, elektrikçi, temizlikçi, güvenlik

amiri ve güvenlik görevlisine ödenen ücretlerden gelir vergisi

kesintisi yapılamayacağı hakkında 283

Apartman ve site yönetimleri sair kurum değildir ve muhtasar

beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır. 285

 

İçindekiler xxvii

YARGITAY KARARLARI. 291

Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile kiracının sorumluluğu.291

Aidatı ödemeyen kat malikine icra takibi yetkisi .293

Kiracının aidattan sorumluğu293

Aidatın geciktirilmesi, faiz işletilmesi ve ödeme emri tebliği 293

İcra takibine itiraz .294

Ortak giderin kesinleşmesi ve tebligatına gerek olmadığı294

Yüksek gürültü nedeniyle rahatsızlık .294

Kat malikleri kararına itiraz.297

Çatıya Müdahalenin Önlenmesi, Husumet .298

Çatı inşaatı, kat maliki payının korunması, anagayrimenkulün zarar

görmesi 300

Kat malikleri kararına zamanında itiraz edilmezse kabulü .302

Ortak yerde inşaat yapılabilmesi için kat maliklerinin rızası .303

Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği .304

Ortak yerde inşaat için kat maliklerinden izin şartı .305

Terasa oda yapılması ve projede ortak yer olup olmadığı .306

Ortak teras onarımı için oybirliği.307

Ortak yerlerin kiraya verilmesi, proje değişikliği ihtiyacı, kat

maliklerinin rücu hakkı.309

Yönetim kararını uygulayan yöneticiye değil kat maliklerine karşı

dava açılması 312

Bağımsız bölüm olan işyerinin meskene dönüştürülmesi.313

Ortak yerde onarım yapılabilmesi için oybirliği şartı314

Projeye aykırı yapılan ahşap çatıdan zarar gören kat maliki 315

Köpek besleyerek diğer kat maliklerine rahatsızlık verme .317

Kombi takılmasının yönetimce yasaklanamayacağı.317

İşyeri açılabilmesi için oybirliği şartı 320

10 Adet kedi besleyen kat malikine hakim müdahalesi .321

Yönetim planında hayvan beslemenin yasaklanmaması durumunda

evde köpek beslenmesi322

Kapıcı dairesinin haksız kullanımı ve ecrimisil.323

Ortak sayaçdaki su tüketim miktarına hakimin müdahalesi .324

Projeye aykırı havuz yaptırılması ve hakim müdahalesi.325

Yönetimi adına senet imzalayan yöneticinin sorumluluğu .326

 

xxviii İçindekiler

Bir ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle onaylı proje, varsa tadilat

projesi, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı,

projenin sağlıklı olup olmadığı gibi hukuki gerekliliklerin araştırılması

şarttır. . 327

Bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon

arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla

birleştirilmesi ve balkonun PVC malzemeyle kapatılması, Yargıtay

uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup

bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan

yapılamaz. . 330

Mülk sahibinin kiracısından aidat talebinde bulunabilmesi için

öncelikle aidatları kendisinin ödemesi gerekmektedir. Kendisi

tarafından ödendiği iddia ve ispat edilmeden kiracıdan bu talepte

bulunması mümkün değildir. . 331

İcra takibi kat malikleri adına değil öncelikle apartman yönetimi

adına yapılmalıdır.  333

Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu,

yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı işlemlerden dolayı

sorumluluktan kurtarmaz. . 334

İkamet ettiği sitenin otopark görevlisi tarafından öldürülen kişi

hakkında kat maliklerinin sorumlu olup olmadığı hakkında. 335

Yönetimin devamlılığının esas olduğu ve eski yönetim tarafından

imzalanan sözleşmeden yeni yönetimin de sorumlu olacağı

hakkında 339

Kapıcı çalıştırıldığının nasıl tespit edileceği hakkında 341

Ortak giderlerin tahsiline yönelik alacak davaları miktar sınırlaması

olmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevidir. 343

Ortak alanlardan biri olan sığınakların kiraya verilemeyeceği ve

haksız kullanımı söz konusu olduğunda ecrimisil talep edilebileceği

hakkında 345

Merkezi sistemden bireysel sisteme kat maliklerinin onayı

olmaksızın geçilemeyeceği. . 347

Otopark düzenlemesi yapılacak alan özel amaca tahsisli yer değil

ise diğer kat maliklerinin bağımsız bölümünden yararlanmasını

önemli ölçüde engellemiyorsa faydalı yenilik olarak görüleceği. . 350

Otopark olarak kullanılması planlanan yer diğer kat maliklerini

rahatsız etmemek koşuluyla, faydalı ilave olarak kat maliklerinin

sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanabilir 352

Bahçesine astığı çamaşırlar nedeniyle komşuya rahatsızlık vermek

mülkiyetin devri konusuna girmese de hakim müdahalesi gerektiren

bir olaydır. . 353

 

İçindekiler xxix

Gece geç saatlerde komşulara rahatsızlık verecek şekilde

gürültülere neden olmak komşuluk hukuku kapsamında hakim

müdahalesi gerektiren bir olaydır. 354

Ailesi tarafından tüm tedbirlerin alınmasına karşın zihinsel engelli

çocuk tarafından çıkarılan sesler komşuluk hukuku açısından

katlanılması gereken olaydır.356

Yöneticinin dava açabilmesi için kat malikleri kurulundan karar

alınması suretiyle diğer kat maliklerinin devir isteme haklarını

kullanmalarına olanak sağlanması gerekir. 357

Çocuk oyun parkı harcamalarına katılmak istemeyen kat maliki iade

talep edebilir ancak parkın yapılmasını istememe hakkı yoktur. 359

Mimari projede yer alan ancak inşa edilmeyen asansörün sonrada

yapılması lüks yenilik ve ilave kapsamında dikkate alınamaz.360

Anagayrimenkulün dışında bulunan bir oyun alanının tadilatı lüks

yenilik ve ilaveler kapsamındadır. .361

MALİYE BAKANLIĞI MUKTEZA (ÖZELGE) ÖRNEKLERİ . 362

Site yönetimine ait havuz işletmesi ve büfe-cafe kiralamasının nasıl

vergilendirileceği hk.362

İş hanı yöneticiliğine verilen serbest meslek hizmeti nedeniyle

yapılan ödemelerden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk.365

Apartman yönetiminin ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda

elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği ile belge düzeni hk366

Site yöneticileri ve denetçilere ödenecek huzur haklarının

vergilendirilmesi hk. 368

Apartman malikinin dairesini işyeri olarak kiralaması karşılığı kiracının

apartmanın çatı ve boya masrafını üstlenmesinde vergileme hak371

Apartman yönetimince kat maliklerinden ve kiracılardan otopark

ücreti alınması dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk.372

Site yönetimince verilecek otopark hizmeti dolayısıyla mükellefiyet

doğup doğmayacağı hk373

Site yönetimince işletilecek sosyal tesiste verilen hizmetler

dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk.374

Site yöneticisi ile güvenlik, temizlik, teknik aidat takip ve büro

hizmetleriyle görevli personele ödenen ücretlerin vergilendirilmesi hk. 376

Sitede çalışacak kişilere ödenecek ücretlerin gelir vergisine tabi

olup, olmayacağı hk. .378

Apartman ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen

gelirin ne şekilde vergilendirileceği hk.381

Apartman yönetiminin vergilendirilmesi hk382

 

xxx İçindekiler

Site yönetiminde çalışan güvenlik görevlilerine ödenen ücretlerden

gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk. 383

Site sakinlerinin hizmetine sunulan havuz işletmesinin nasıl

vergilendirileceği hk 384

Ortak mülkiyete konu olan apartman sığınağının kiraya verilmesi

durumunda elde edilen kira gelirinin beyanı.  385

Apartman yöneticiliği avukata yaptığı ödemelerden tevkifat yapmak

durumundadır. . 386

Kapıcıya ödenen ihbar tazminatının vergilendirilip

vergilendirilmeyeceği  387

Site yönetim kuruluna yapılan huzur hakkı ödemelerinin gelir vergisi

tevkifatı karşısındaki durumu. 388

Bina ve ada yönetim kurullarında yapılan ödemelerden tevkifat. 390

Site yöneticiliğine ait paraların fon hesabında değerlendirilmesi

sonucu elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu. 392

Kooperatifin ortak giderlerini karşılamak amacıyla tahsil ettiği

aidatların vergi kanunları açısından durumu . 393

Gerçek usulde gelir vergisine tabi olan birinci ve ikinci sınıf

tüccarlardan alınacak muhtelif emtialara ilişkin olarak yapılacak

ödemeler karşılığında apartman yöneticiliği adına fatura

düzenlenmesi gerekmektedir. 397

Apartman yönetimlerinin güvenlik hizmetlerine uygulanan KDV

tevkifatı uygulaması karşısındaki durumu . 399

Site yönetiminin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi hükmü

gereğince serbest meslek ödemesi olan avukatlık ödemeleri

üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hakkında. 400

Site yönetimi tarafından site sakinleri için alınan spor aletlerinin

KDV'den istisna olup olmadığı 401

Apartmana ait işyerinin ortak giderleri karşılamak üzere kiraya

verilmesi gayrimenkul sermaye iradıdır. . 402

Profesyonel yönetim şirketince istihdam edilen personele ödenen

kıdem tazminatının apartman ve site yönetimleri adına fatura

düzenlenerek yansıtılmasının KDV karşısındaki durumu . 403

Kapıcı, bahçıvan gibi hizmetçilerin ücretlerinde AGİ uygulanmaz 404

Site yönetimince yapılan emlakçılık faaliyeti ile site içerisinde

otopark bedeli adı altında elde edilen gelirin durumu hk 406

Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk.-01 . 407

Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk.-02 . 408

Tasfiye sonunda site yönetimine devredilen gayrimenkul ve

demirbaşların vergilendirilemeyeceği hk. 409

 

İçindekiler xxxi

700 konutlu sitede çalıştırılan temizlik elemanı, bahçıvan, elektrikçi,

sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisine ödenen ücretler ile dışardan

sağlanan hizmetlerin vergilendirilmesi hk. .412

Site yönetimi tarafından yönetim ve denetim kurulu üyelerine

ödenecek huzur hakkı, kapıcı ücreti ve serbest meslek ödemelerinin

gelir vergisi ve damga vergisi hk. .415

İş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin vergilendirilmesi hk419

Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna olup

olmadığı ve belge düzeni hk.421

Kooperatifin çalıştırmış olduğu kapıcılara ödediği ücretten gelir

vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hk423

İş merkezinde çalıştırılacak hizmetliye ödenecek ücretlerin gelir

vergisi ve damga vergisine tabi olup olmadığı hk.424

Sitede çalıştırılan güvenlik görevlisi ve kapıcılara ödenen ücretlere

ilişkin gelir vergisi ve damga vergisi hk. 426

Sitede bahçıvan, kapıcı, temizlikçi bekçi olarak çalıştırılanlara

yapılacak ücret ödemelerinden Damga Vergisi kesintisi yapılıp

yapılmayacağı hk.428

Site içerisinde ortak mülkiyete konu gayrimenkulün işyeri olarak

kiralanmasında KDV uygulaması.430

Site yönetimince işletilecek sosyal tesis (restoran) işletmesinin

mükellefiyeti .431

Site yönetiminin kapıcıya yaptığı ödemelerin gelir vergisinden

istisna edilmesi, diğer çalışanların istisna kapsamında olmaması .433

Bina görevlisi için SGK'ya verilen sigorta prim bildirgelerinin damga

vergisine tabi olup olmadığı .434

Apartman yönetimi tarafından yapılan ücret ve serbest meslek

ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması hakkında.435

Apartman ve site yönetim faaliyetinin basit usulde vergilendirilmesi

hakkında.438

Apartman yönetimince toplanan aidatlara yürütülen mevduat faiz

geliri için beyanname verilip verilmeyeceği439

Profesyonel site yönetimi tarafından verilen hizmet ifasında KDV

oranı hakkında 441

Resmi daire tarafından ödenen aidatlar nedeniyle düzenlenen

kağıtların damga vergisine tabi olup olmadığı hakkında441

Site Yönetimi tarafından yaptırılan bahçe, peyzaj, boya-badana,

tamirat işlerinde vergilendirme .443

Taşeron şirket tarafından çalıştırılan kapıcı ücretlerinde gelir ve

damga vergisi uygulaması446

 

xxxii İçindekiler

Kısmen mesken, kısmen işyeri olarak kullanılan apartmanın

kapıcısına ödenen ücretin vergilendirilmesi. 448

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin

vergilendirilmesi . 449

Site Yönetimince site sakinlerine ihtiyaç duydukları tüketim

maddelerinin satışının adi ortaklık olarak kabulü.  452

Site yönetimi tarafından yapılan ücret ödemelerinde gelir vergisi,

damga vergisi ve belge düzeni  453

Site yönetimine makbuz karşılığı yapılan ödemelere ilişkin KDV'nin

ticari işyeri olan kat maliki tarafından indirim konusu yapılıp

yapılamayacağı  459

Taşeron şirket tarafından çalıştırılan kapıcı ücretlerinde gelir ve

damga vergisi uygulaması. 462

Site yönetimine verilen ısı yalıtım, mantolama ve boya hizmetinde

uygulanacak KDV oranı. 464

Site yönetiminden kiralanan işyeri için ödenen şerefiye bedeli

üzerinden tevkifat yapılıp yapılmayacağı ve belge düzeni hk 465

Tüzel kişiliği olmayan toplu konut site yönetimi tarafından, tüm kat

maliklerinin ortak olduğu kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi

nedeniyle elde edilen gelirin beyanı hk. 470

Siteye ait elektrik trafosunun bir A.Ş. ye bedelsiz devir işleminin

katma değer vergisi karşısındaki durumu hakkında . 473

Apartman yönetimine taahhüt edilen yıllara sari inşaat işinde gelir

vergisi kesintisi ve belge düzeni. 474

Site yönetimi tarafından kredi kartı ile tahsil edilen aidat ödemeleri

vergilenir mi? . 477

Apartman yöneticiliği yapan şirketin apartman giderleri için

topladığı aidatların şirket kazancına dahil edilip edilmeyeceği ve kdv

karşısındaki durumu hk. 478

Apartman duvarlarının kiralanarak, kiralanan bu yerlerin reklam

vermek amacıyla satışının KDV tevkifatına tabi olup olmadığı. 481

SIKÇA SORULAN SORULAR. 484

Ortak Alanın Kiraya Verilmesinde Belgelendirme ve Gelirin Elde

Edilmesi. 484

Kapıcıya Ödenen Kıdem ve İhbar Tazminatı ile Diğer Hakedişlerin

Durumu . 485

Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Hak Sahipliği . 486

Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirin Beyan Edilmesi 487

Yönetici Adayının Kat Malikleri Arasından Çıkmaması. 487

 

İçindekiler xxxiii

Apartman Yönetiminin Mimardan Hizmet Alması488

Güvenlik Elemanlarına Ödenen Ücretlerden Asgari Geçim İndirimi

Yapılması488

Apartman ve Site Yönetiminin Faiz Geliri Elde Etmesi.489

Konut Kapıcısının Çalışma Süreleri 490

Konut Kapıcısının Elektrik, Su, Doğalgaz Giderlerine Katılımı.490

Yöneticilere Verilen Ücretlerden Vergi Kesintisi Yapılması .491

Kapıcı Dairesinden Kira Talep Edilebilir mi? .494

Site Yönetimi olarak dışarıdan denetçi seçebilir miyiz yada bağımsız

denetim yaptırabilir miyiz? .494

Site Yönetimine Ait Otoparkın İşletilmesi.495

Dış Cepheye Reklam Alınması .495

Temizlik Personel ve Malzeme Giderlerinin Paylaşımı496

Ortak Alanın Ücretsiz Kullanılması ve Satışı Yasal mıdır?.496

Zorla Apartman Yöneticisi Olmak Zorunda mıyım? .497

Ortak Alanda Ticari Faaliyet Gösterilmesi Kat Maliklerine Bir

Yükümlülük Getirir mi? 497

Sığınağın Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür? 497

Kat maliklerinden aidat borcu, yakıt borcu, yüzme havuzu borcu

gibi bir ayrıma gidilerek tahsilat yapılabilir mi?.497

Depoyu kiralamalı mıyım yoksa belli bir süreliğine belli bir masrafa

karşılık mı kullanmalıyım?.498

Ortak kullanımdan elde edilen kira gelirleri kat maliklerine

dağıtılmak zorunluluğunda mı?.499

Site yönetimi adına kesilen SGK cezasından geçmiş yöneticiler

sorumlu mudur?499

Dışarıdan bir kişinin yönetici seçimi ve ücret ödemesi 500

Bağımsız bölümde ofis açılabilmesi için muvafakatname verilebilir mi? 500

Site yönetimi adına arsa ya da araç almak mümkün mü? .501

Yönetici aniden istifa edebilir mi? .501

Vekalet verilmesinde sınırlama var mı?502

Site Yönetimi çek defteri kullanabilir mi?.502

Yenisi Seçilemeyen Eski Yöneticinin Durumu Ne Olacak?502

Kapıcı Isınma Ücreti Ödemek Zorunda mı?503

Apartman yöneticisi kapıcı ile sözleşme yapmak için kat

maliklerinden yetki almalı mı? 503

 

xxxiv İçindekiler

Yönetici seçerken ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile

yönetici seçimi mümkün müdür? . 504

Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete çevrilmesi

istenebilir mi?. 504

Kapıcı için tutulan tutanağın geçerlilik süresi nedir? 504

Demirbaşların sigorta ettirilmesi zorunlu mudur? 505

Kiracının ani tahliyesi nedeniyle önceden ödediği aidatların iadesi

mümkün müdür? 505

Demirbaş ve yatırım giderleri kiracıdan tahsil edilebilir mi? 505

Ev sahipleri ve kiracılar ayrı ayrı icraya verilebilir mi? 506

Daire içindeki sıcak su borusu onarımından bina yönetimi sorumlu

mudur? 506

Eleman istihdam etmektense dışarıdan hizmet almak mümkün

müdür? 507

Barbekü ve masa alımı için karar sayısı nedir? 507

Yönetici/Yönetim kat malikinin/kiracının doğalgazını kesebilir mi? 508

Kiracının hesap detaylarını görme hakkı var mıdır? 509

Sitelerde anket ile harcama kararları alınabilir mi? 509

Apartman ve sitelerin kat malikleri kurul toplantıları belli bir

mekânda yapılmak zorunda mıdır?. 509

Bütçede “mutfak gideri” kalemi olur mu? . 510

Yönetim planı değişikliği kapı kapı imza toplanarak yapılabilir mi? 510

Site yönetimi olarak tahsilatlarımız için EFT-POS cihazı kullanabilir

miyiz? 511

YARARLANILAN KAYNAKLAR 513

KAT MÜLKİYETİ KANUNU (01.07.2024 İTİBARİYLE GÜNCEL) . 519

KAVRAM DİZİNİ 549