Toplu Yapılarda Yönetim

- Birinci Bölüm

- Genel Olarak Toplu Yapı Ve Kurulması

- Toplu Yapı Kavramı Unsurları Ve Hukuki Niteliği

- Toplu Yapılarda Ortak Yerler

- Toplu Yapılarda Vaziyet Planı Ve Projeleri,Yönetim Planı Ve Toplu Yapıların Kurulması

- İkinci Bölüm

- Toplu Yapıların Organları Ve Yönetimi

- Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu

- Toplu Yapılarda Yönetici(Veya Yönetim Kurulu)Ve Toplu Yapılarda Geçici Yönetim

- Toplu Yapılarda Denetçi(Veya Denetim Kurulu)



Dr. Seda ÖKTEM ÇEVİK

Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Öğretim Görevlisi

TOPLU YAPILARDA

YÖNETİM



ÖNSÖZ .................................................................................................................. v ii

YAZARIN ÖNSÖZÜ...........................................................................................ix

İÇİNDEKİLER...................................................................................................xiii

K ISA LTM A LA R.................................................................................................x xi

GİRİŞ.........................................................................................................................1

Birinci Bölüm

GENEL OLARAK TOPLU YAPI VE

KURULMASI

§1 TOPLU YAPI KAVRAMI, UNSURLARI VE HUKUKİ

NİTELİĞİ ...........................................................................................11

I. Toplu Yapı Kavramı ................................................................................11

A.Yapı Kavramı........................................................................................11

B. Bireysel Yapı Kavramı........................................................................14

C.Toplu Yapı Kavramı............................................................................15

1. 5711 Sayılı Kanundan Önceki Durum......................................17

2. 5711 Sayılı Kanun ile Getirilen Durum....................................21

II. Toplu Yapının Unsurları ....................................................................... 28

İÇİNDEKİLERxiv

A.Bir veya Birden Fazla İmar Parseli Üzerinde Birden Fazla

Yapı Olmalı.......................................................................................... 28

1. Tek Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı..................................... 28

2. Birden Fazla Parsel Üzerinde Birden Fazla Yapı .....................29

a. Blok Yapı Kavramı.....................................................................31

b. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Kavramı ............................32

B. Alt Yapı Tesisleri, Ortak Kullanım Yerleri, Sosyal

Tesis ve Hizmetler İle Bunların Yönetimi Bakımından

Birbirleriyle Bağlantılı Birden Çok Yapı Olmalı..........................32

1. Alt Yapı Tesisleri.............................................................................33

2. Ortak Kullanım Yerleri.................................................................33

3. Sosyal Tesis ve Hizmetler ............................................................33

4. Diğer Bağlantılı Yapılar................................................................ 34

C.Tüm Yapılar ve Ortak Yerler İçin Yönetim Yönünden

Bağlantı Olmalı .................................................................................. 34

III. Toplu Yapıların Hukuki Niteliği..........................................................35

§2 TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER ...................................... 38

I. Ortak Yer Kavramı ve Unsurları ......................................................... 38

A.Kavram................................................................................................. 38

B. Unsurları...............................................................................................43

1. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma

Olması...............................................................................................43

2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanmanın

Zaruri Olması................................................................................. 46

II. Toplu Yapı Kapsamında Ortak Yerler................................................ 46

A.Kavram................................................................................................. 46

B. Unsurları...............................................................................................47

1. Toplu Yapı Kapsamında Olması .................................................47

2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma veya Faydalanma

Olması ve Bu Kullanma, Korunma veya

Faydalanmanın Zaruri Olması ...................................................47

C.Ortak Yerin Belirlenmesi ................................................................. 48xv

1. Tapu Siciline Kayıt İle Belirlenmesi ......................................... 48

2. Vaziyet Planı ve Projelerinde Belirlenmesi.............................. 49

3. Yönetim Planında Belirlenmesi................................................. 50

D.Ortak Yerlerin Çeşitleri.................................................................... 50

1. Bloğa Ait Ortak Yerler...................................................................51

2. Adaya Ait Ortak Yerler..................................................................52

3. Toplu Yapı Ortak Yerleri...............................................................52

a. Kavram ........................................................................................52

b. Çeşitleri........................................................................................53

aa. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller ..................................53

aaa. Kavram.........................................................................53

bbb. Niteliği ........................................................................ 54

ccc. Çeşitleri .......................................................................57

i. Ortak Hizmet Yerleri ...........................................57

ii. Ortak Koruma Yerleri..........................................58

bb. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri ...................................58

aaa. Kavram.........................................................................58

bbb. Niteliği ........................................................................ 60

§3 TOPLU YAPILARDA VAZİYET PLANI VE PROJELERİ,

YÖNETİM PLANI VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI .....61

I. Toplu Yapılarda Vaziyet Planı ve Projeleri.........................................61

II. Toplu Yapılarda Yönetim Planı ............................................................65

A.Genel Olarak Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı..........................65

B.Toplu Yapılarda Yönetim Planı........................................................67

1. Toplu Yapı Yönetim Planının Şekli............................................70

2. Toplu Yapı Yönetim Planının İçeriği.........................................71

3. Toplu Yapı Yönetim Planında Değişiklik Yapılması..............74

4. Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi ....................... 77

III. Toplu Yapıların Kurulması....................................................................79xvi

İkinci Bölüm

TOPLU YAPILARIN ORGANLARI VE

YÖNETİMİ

§4 TOPLU YAPILARDA KAT MALİKLERİ KURULU ................. 88

I. Kat Mülkiyetinde Kat Malikleri Kurulu........................................... 88

II. Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu ...............................................89

A.Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarında Zorunlu Organ-

İhtiyari Organ Ayrımı .......................................................................91

B.Toplu Yapı Kat Malikleri Kurullarının Görev ve Yetkileri .......93

1. Blok Kurulları .................................................................................93

a. Blok Kat Malikleri Kurulu.......................................................93

aa. Oluşumu ..............................................................................93

bb. Hukuki Niteliği.................................................................. 94

cc. Görev ve Yetkileri ..............................................................95

b. Blok Niteliği Taşımayan Yapıların Kat Malikleri Kurulu99

aa. Oluşumu ............................................................................ 100

bb. Hukuki Niteliği................................................................ 100

cc. Görev ve Yetkileri ........................................................... 100

2. Ada Kurulları ............................................................................... 102

a. Ada Kat Malikleri Kurulu..................................................... 102

aa. Oluşumu ............................................................................ 102

bb. Hukuki Niteliği................................................................ 103

cc. Görev ve Yetkileri ............................................................ 103

b. Ada Temsilciler Kurulu......................................................... 105

aa. Oluşumu ............................................................................ 105

bb. Hukuki Niteliği................................................................ 109

cc. Görev ve Yetkileri ........................................................... 109

3. Toplu Yapı Kurulları....................................................................110

a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu .........................................111

aa. Oluşumu .............................................................................111xvii

bb. Hukuki Niteliği.................................................................111

cc. Görev ve Yetkileri .............................................................111

b. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu............................................. 113

aa. Oluşumu ............................................................................ 113

bb. Hukuki Niteliği.................................................................116

cc. Görev ve Yetkileri ............................................................116

III. Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Uygulanacak Ortak

Hükümler................................................................................................117

A.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı Zamanı...........117

1. Olağan Toplantı Zamanı ............................................................117

2. Olağanüstü Toplantı Zamanı ....................................................119

B.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurulların Toplantı ve Karar

Yeter Sayısı ve Hukuki Sonuçları ................................................. 125

C.Toplu Yapılarda Yer Alan Kurullara Katılma ve Oy Hakkı.... 132

IV. Kat Malikleri Kurul Kararı Gerektiren İşler.................................. 136

A.Basit Oyçokluğu Gerektiren İşler................................................ 136

B. Vasıflı Oyçokluğu Gerektiren İşler ............................................. 139

1. Çifte Çoğunluk Gerektiren İşler............................................. 139

a. Yönetici (veya Yönetim Kurulu Üyesi) Tayini ............... 140

b. Denetçi (veya Denetim Kurulu Üyesi) Tayini .................141

c. Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler ...................................... 143

aa. Faydalı Yenilik ve İlaveler.............................................. 143

bb. Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler.................... 145

d. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler .... 147

e. Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının

Değiştirilmesi.......................................................................... 150

2. Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren İşler................................... 152

a. Yönetim Planının Değiştirilmesi........................................ 152

b. Anataşınmazın Bakımına, Güzelliğinin Korunmasına

İlişkin Değişiklikler............................................................... 152

C.Oybirliği Gerektiren İşler.............................................................. 156xviii

1. Bir Mesken (Konut) Olarak Kullanılan Bağımsız

Bölümün Eğlence veya Toplantı Yeri, Gıda ve

Beslenme Yeri, İmalathane, Boyahane, Basımevi,

Dükkan, Galeri veya Çarşı Gibi Yerler Haline Getirilmesi1 56

2. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Eklenmesi veya

Mevcut Çekme Kat Yerine Tam Kat Yapılması veya

Zemin veya Bodrum Katlarında veya Arsanın Boş

Kısmında 24. Maddenin İkinci Fıkrasında Yazılı

Yerlerin Sonradan Yapımı veya İlavesi ....................................161

3. Anayapının Dış Duvarlarının, Çatı veya Damın

Reklam Maksadıyla Kiralanması Gibi Önemli

Yönetim İşleri............................................................................... 166

4. Anataşınmazın Bir Hakla Kayıtlanması veya Arsanın

Bölünmesi ve Bölünen Kısmın Mülkiyetinin

Başkasına Devrolunması Gibi Temliki Tasarruflar............ 168

V. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hakimin

Müdahalesi..............................................................................................170

A.İptal Davası.........................................................................................171

B. Hakimin Müdahalesi.......................................................................176

VI. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ...................................... 180

A.Belli Bir Yapıya veya Yapılardan Salt Birkaçındaki

Kat Maliklerinin Ortak Kullanma ve Yararlanmasına

Özgülenmiş Olan Ortak Yer ve Tesislere İlişkin Ortak

Giderler................................................................................................181

B. Bütün Bağımsız Bölümlerin Ortak Kullanım ve

Yararlanmasına Tahsis Edilmiş Tesis ve Yerlere İlişkin

Ortak Giderler.................................................................................. 183

C.Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin

Yaptır ımı............................................................................................ 186

§5 TOPLU YAPILARDA YÖNETİCİ (VEYA YÖNETİM

KURULU) VE TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM....... 194

I. Kat Mülkiyetinde Yönetici (veya Yönetim Kurulu)..................... 194

II. Toplu Yapılarda Yönetici (veya Yönetim Kurulu) ........................ 197xix

A.Toplu Yapılarda Yöneticilerin Atanması .................................... 199

1. Blok Yöneticisi ............................................................................. 199

2. Blok Niteliği Taşımayan Yapılar İçin Seçilecek

Yönetici..........................................................................................200

3. Toplu Yapı Yöneticisi.................................................................. 201

B.Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Görevleri .........202

C.Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin

Sorumluluğu ......................................................................................214

D.Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin Hakları ........... 218

E.Toplu Yapı İçerisinde Yer Alan Yöneticilerin

Görevlerinin Sona Ermesi ............................................................. 221

III. Toplu Yapılarda Geçici Yönetim.......................................................223

§6 TOPLU YAPILARDA DENETÇİ (VEYA DENETİM

KURULU) ........................................................................................ 226

I. Kat Mülkiyetinde Denetçi (veya Denetim Kurulu) .....................226

II. Toplu Yapılarda Denetçi (veya Denetim Kurulu) ........................ 229

SONUÇ................................................................................................................ 237

KAYNAKÇA ......................................................................................................247

EKLER

Ek1: Kat Mülkiyeti Kanunu.............................................................................263

Ek2: Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair

Yönetmelik.................................................................................................... 301

Ek3: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hakkında Genelge

(1651-20 08/1)...............................................................................................307