Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Yazarın Özgeçmişi 7
3. Basıma Önsöz 9
I. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI HAKKINDA
GENEL AÇIKLAMALAR
1. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 19
2. TÜRKİYE’DE KENTLEŞME SÜRECİ 21
3. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ GELİŞİMİ 22
3.1. Gecekondu Kanunu Düzenlemeleri 22
3.2. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi 25
3.3. Tarlabaşı (Beyoğlu) Kentsel Dönüşüm Projesi 25
3.4. Zağnos ve Tabakhane Vadileri Kentsel Dönüşüm Projesi 26
3.5. Zafer Meydanı Projesi (Bursa) 27
3.6. Kuştepe Kentsel Dönüşüm Projesi (İstanbul) 27
4. DÜNYADA KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 27
4.1. Paris’in Dönüşümü 27
4.2. Trafalgar Meydanı (Londra) Dönüşüm Projesi 29
4.3. Hiroşima (Japonya) Kentsel Dönüşüm Projesi 29
4.4. Beyrut Tarihi Kent Merkezi Dönüşüm Projesi (Lübnan) 31
4.5. Rio Kenti Gecekondu Sağlıklaştırma Programı (Brezilya) 33
4.6. Dünyadaki ve Ülkemizdeki Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Karşılaştırılması 34
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 36
5.1. Deprem Riskine Karşı Korunma 36
5.1.1. Deprem Yönetmeliği’nin İçeriği ve Kapsamı 37
5.1.2. Ülkemizdeki Binaların Afet Riskine Karşı Durumu 38
6. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN GENEL KAVRAMLAR 40
6.1. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Yapı Nedir? 40
6.2. 6306 Sayılı Yasa Kapsamında Riskli Alan Uygulaması 44
6.3. Ekonomik Açıdan İşlevini Kaybetmiş Alanların Canlandırılması, Kentin Tarihi ve Kültürel Değerlerinin Korunması, Sosyal Donatı Alanları Oluşturulması 45
6.4. Rezerv Yapı Alanı Uygulaması 47
6. Yenileme Alanı Nedir? 48
6.1. Yenileme Alanı Uygulamasının Amacı 51
6.1.1. Yeniden Canladırma (Revitalization) 51
6.1.2. Eski Hale Getirme (Rehabilitation) 52
6.1.3. Yenileme (Renewal) 52
6.2. Yenileme Alanı Kararı Alınması Usulü ve Uygulaması 53
6.3. Yenileme Alanı Projesine Mülk Sahiplerinin Katılımı ve Yenileme Alanlarındaki Hazineye Ait Taşınmazların Durumu 54
6.4. Yenileme Alanı Uygulamalarında Ortaya Çıkan Sorunlar 55
II. Bölüm
TEMEL NİTELİKLİ DÜZENLEME OLARAK
KABUL EDİLEN, 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ
KANUNUN KAPSAMI VE UYGULAMA ALANI
Birinci Kısım
1. 6306 SAYILI KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASININ TEMEL MANTIĞI NEDİR? 59
2. RİSKLİ YAPI TESPİT ESASLARI 60
2.1. Riskli Yapı Başvurusunu Kimler Yapabilir? 61
2.2. Riskli Yapı Başvurusu Nereye Yapılır ve Tespit Masrafları Nasıl Karşılanır? 61
2.3. Riskli Yapı Tespiti Müracaatında İbraz Edilecek Belgeler Nelerdir? 62
2.4. Riskli Yapı Tespit Tekniği Nedir? 62
2.5. Gecekondu Niteliğindeki Yapılar ve İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalarda Kentsel Dönüşüm Uygulaması Yapılabilir 63
2.6. Metruk ve Kullanılmayan Yapılar Riskli Bina Sınıfına Girmez 64
2.7. Riskli Yapı Tespit Başvurusu Yapılmadan Önce, Kat Maliklerinin Kendi Aralarında Bir Anlaşma Yapmasının Faydalı Olacağı Kanaatindeyiz 68
2.8. Riskli Yapı Şerhinin Tapu Kütüğüne İşlenmesi 69
2.9. Riskli Yapı Şerhi, Gayrimenkulün Devir veya Temlikine Engel Değildir 70
2.10. Riskli Yapı Tespitini Engelleyenlerin Cezai Sorumluluğu Var mıdır? 71
3. RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI İTİRAZ USULÜ 72
3.1. Riskli Yapı Tespit Raporuna İtirazın İncelenmesi 76
4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI 76
5. YIKIM VE TAHLİYE İŞLEMLERİ 79
5.1. Yıkım İçin Öngörülen Kanuni Süreler 79
5.2. Riskli Yapıda Yıkım Kararı Verme Yetkisi Kime Aittir? 80
5.3. Yıkım Masraflarını Kim Öder 84
6. YIKIM İŞLEMİNİ DURDURABİLECEK KANUN YOLLARI VAR MIDIR? 86
6.1. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Yıkım İşlemini Durdurur 86
6.2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları 90
6.2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları Bina Yıkılmadan Önce Açılmalıdır 93
6.2.2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davalarının Yıkım Kararına Etkisi 93
7. RİSKLİ YAPIDA BULUNAN KİRACILARIN MAĞDURİYETİ NASIL GİDERİLECEKTİR? 95
İkinci Kısım
RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞMESİ SONRASINDA
YAPILACAK İŞLEMLER
1. RİSKLİ YAPININ NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLECEĞİ KONUSUNDA MALİKLERLE YAPILACAK TOPLANTININ ZAMANI 99
2. TOPLANTI ÖNCESİNDE DEĞERLEME RAPORU ALINMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR 99
2.1. Riskli Yapının Değeri Nasıl Tespit Edilecektir? 100
3. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI 101
3.1. Çoğunluk Karar Toplantısı Herhangi Bir Usule Tabi Değildir 102
3.2. Toplantının Yapılması ve Toplantıda Alınacak Kararlar 103
3.3. Üçte İki Çoğunluk Kararının Azınlıkta Kalan Hissedarlara Noter Vasıtasıyla Bildirilmesi 106
3.4. Üçte İki Çoğunluk Sağlanamaması Halinde Yapılacak İşlem 107
4. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARINA KARŞI HUKUKİ BAŞVURU YOLLARI 107
4.1. Çoğunluk Tarafından İmzalanan Sözleşmenin İptali Davası 117
5. AÇIK ARTTIRMA YOLUYLA SATIŞ İŞLEMİ 127
5.1. Açık Arttırma Yoluyla Satış İşlemi Sonucunda, Tapu Kaydında Görünen, “İhtiyati Tedbir” ve “İrtifak Haklarının” Akıbeti Ne Olacaktır? 135
5.2. Açık Arttırma ve Satış İşlemlerine Karşı Açılacak Davalar 137
6. KİRA YARDIMI BAŞVURUSU VE GEREKLİ BELGELER 139
7. MÜTEAHHİT BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR 140
8. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR 142
8.1. İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 142
8.2. İnşaat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar 143
8.2.1. Sözleşme Mutlak Surette Noterde Yapılmalıdır 144
8.2.2. Mümkünse, Asıl Sözleşme İmzalanmadan Önce, Binanın Avan Projesi Belediyeden Tasdik Ettirilmelidir 144
8.2.3. İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi Açıkça Belirtilmelidir 145
8.2.4. İnşaat Süresinin Niteliği ve Mücbir Sebep Kavramı Tanımlanmalıdır 145
8.2.5. İnşa Edilecek Dairelerin Net veya Brüt M2’leri Açıkça Yazılmalıdır 147
8.2.6. Teknik Şartname ve Bağımsız Bölümler Listesi Sözleşmeye Eklenmelidir 148
8.2.7. Teminat ve Cezai Şart 148
8.2.8. Müteahhidin Hak Edeceği Dairelerin Kademeli Olarak Teslimi 150
8.2.9. Sözleşme Bedeli, İmar Artışının Paylaşımı ve Kira Yardımı 151
8.2.10. Yönetim Planı ve Arsa Paylarının Düzenlenmesi 152
8.2.11. Sözleşmenin Feshi İle İlgili Düzenlemeler 153
9. SÖZLEŞMENİN FESHİ HALİNDE ORTAYA ÇIKACAK HUKUKİ SONUÇLAR 154
III. Bölüm
RİSKLİ ALAN İLAN EDİLEN BÖLGELERE İLİŞKİN
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI
1. 5393 SAYILI BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM 159
1.1. Kentsel Dönüşüm Alanı (Riskli Alan) İlanında Yetkili İdare 163
1.2. Belediye Kanunu Kapsamında Riskli Alan İlanı Usulü 167
1.3. Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi Kapsamında Büyükşehir Belediyelerine Tanınan İmar Yetkileri 169
1.4. Bakanlar Kurulu Tarafından Alınan Riskli Alan Kararlarının İptali Davaları 171
1.5. Bakanlar Kurulu’nun Aldığı Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açma Süresi 173
1.6. Acele Kamulaştırma Kararları ve Uygulaması 174
1.7. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Acele Kamulaştırma 175
1.8. Acele Kamulaştırma Kararlarının İptaline İlişkin Danıştay İçtihatları 177
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA 2018 VE 2019 YILINDA YAPILAN YASA VE YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 194
2.1. Yasayla Getirilen En Önemli ve Radikal Değişiklik, Müteahhit Sicili Oluşturulması, Tamamlama Sigortası ve İnşaat İşi İçin Teminat Verilmesi Düzenlemesidir 197
2.2. 04.07.2019 Tarihli Yasa Değişikliği 199
2.3. Maketten Gayrimenkul Satışına Son 200
2.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Bakanlık Tarafından Feshi Düzenlemesi 201
2.5. Yıkılacak Derecedeki Riskli Alanlarla İlgili Yeni Düzenleme 203
3. 19.10.2019 VE 21.06.2019 TARİHLİ YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ 204
4. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE YAPILAN DAHA ÖNCEKİ DEĞİŞİKLİKLER 206
IV. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA
YAŞANAN HUKUKİ SORUNLARIN MÜLKİYET HAKKI VE EVRENSEL HUKUK PRENSİPLERİ ÇERÇEVESİNDE ÇÖZÜLEBİLMESİ İÇİN ÖNERİLERİMİZ
1. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA TARAFLARIN HAKLARINI KORUYUCU DÜZENLEMELER İÇEREN, TİP SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 215
2. ARSA SAHİPLERİ TÜKETİCİ KANUNU KAPSAMINDA TÜKETİCİ OLARAK KABUL EDİLMELİDİR 218
3. 6306 SAYILI YASA KAPSAMINDA İMZALANAN TÜM SÖZLEŞMELERDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMASI ZORUNLULUĞU GETİRİLMELİDİR 218
4. ÇOĞUNLUK KARAR TOPLANTISI BAKANLIK KOMİSERİ GÖZETİMİNDE YAPILMALIDIR 219
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KATILIM BANKACILIĞI MODELİ 219
6. SONUÇ 221
V. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINA
İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEKLERİ
1. RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATI DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 223
2. ÇOĞUNLUK KARARI BİLDİRİM İHTARI 224
3. AZINLIK HİSSESİNİN SATIŞI İÇİN MÜRACAAT DİLEKÇESİ 226
4. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 227
5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 229
6. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ) 232
7. ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK KARARININ İPTALİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ: (SULH HUKUK MAHKEMESİ) 235
8. ARSA PAYININ DÜZENLENMESİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ 238
VI. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ
VERGİSEL BOYUTU
GİRİŞ 239
1. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE VERGİ MÜKELLEFLERİ KİMLERDİR 239
1.1. 6306 Sayılı Kanun Gereğince, Kentsel Dönüşüme İlişkin Sağlanan Vergisel Muafiyetler 240
1.2. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Konut Teslimlerinin KDV Açısından Değerlendirilmesi 242
1.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Kira Yardımlarının Vergisel Açıdan Değerlendirilmesi 243
2. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI NEDENİYLE, BİNADA YENİ OLUŞAN ARTI DEĞERLERİN PAYLAŞILMASININ VERGİSEL AÇIDAN DEĞERLENDİRİLMESİ (DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ) 244
3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN BİNALARA İLİŞKİN GETİRİLEN VERGİSEL AVANTAJLAR 246
3.1. Hangi Vergiler Muafiyet Kapsamındadır 246
3.2. Katma Değer Vergisi Avantajı 247
3.3 Harçlar Kanunundan Kaynaklanan Avantajlar 249
3.4. Damga Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 250
3.5. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan Kaynaklanan Muafiyetler 250
3.6. Diğer Kanunlardan Kaynaklanan Teşvikler 251
4. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE EMLAK VERGİSİ 251
5. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV 252
6. SONUÇ 254
7. HARÇ VE VERGİ MUAFİYETLERİNİN KAPSAMINA İLİŞKİN BAKANLIK RESMİ YAZILARI 255
VII. Bölüm
İMAR BARIŞI DÜZENLEMESİ VE
YAPI KAYIT BELGESİ
1. YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR? 263
2. ORMAN ARAZİLERİNDEKİ YAPILAR YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLİR Mİ? 266
3. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ DAVASI 268
4. YAPI KAYIT BELGESİ ALINAN BİNALARLA İLGİLİ, ADLİ MAHKEMELERCE VERİLEN HAPİS, ADLİ PARA CEZASI VE MÜSADERE KARARLARI KALDIRILABİLİR Mİ? 279
5. KONUYA İLİŞKİN YARGITAY CEZA DAİRESİ İÇTİHATLARI 280
Yapı Kayıt Belgesi Alındıktan Sonra Verilen Cezanın Düşürülmesi Konusundaki Yargıtay İçtihadı 283
VIII. Bölüm
KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATI
1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI’NIN YAYINLADIĞI KENTSEL DÖNÜŞÜM GENELGELERİ 295
2. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN 306
3. 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ(1) 331
3. İMAR KANUNU (YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLEMESİ) 361
4. DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDA ESASLAR 372
5. RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR 374
6. YENİLEME ALANI KANUNU 376
7. YENİLEME ALANI KANUNU UYGULAMA YÖNETMELİĞİ 379
8. İSTANBUL DEPREM RİSK HARİTALARI 388
Kaynakça 390
Kavramlar Dizini 39