İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri) İtiraz ve Dava Yolları

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Üçüncü Baskıya Önsöz 7
Şekiller Tablosu 25
Kısaltmalar 27
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR
I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ 29
A. Mekânsal Strateji Planları 29
B. Çevre Düzeni Planları 32
C. İmar Planları 33
1. Nazım İmar Planları 33
2. Uygulama İmar Planları 35
II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR 36
A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri 38
B. Kamulaştırma 40
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi 42
III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 43
A. Genel Olarak 43
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi 47
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları 51
1. İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması 53
2. Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması 53
3. Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması 53
4. Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması 54
5. Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması 54
6. Eşitlik İlkesine Uygun Olması 55
7. Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması 56
8. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik Sonrasında, Parselasyon Yapılmamış Alanlarda İfraz Yapılıp Yapılmayacağı 57
İkinci Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ
Giriş 59
I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU 60
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak 60
1. Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi 61
2. İmar Planına Uygunluk Şartı 63
3. İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı 63
4. İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı 66
a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü 67
b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 69
c. Yargıtay’ın Görüşü 71
d. Danıştay’ın Görüşü 73
e. 7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik 77
5. Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu 79
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu 80
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı 80
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması 80
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek 81
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu 84
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği 85
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu 86
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması 87
3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı 87
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ 88
A. Yer Yönünden Yetki Kuralları 88
1. Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları 88
a. Belediye Sınırları İçerisinde 89
b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde 89
ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması 89
bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi 90
bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar 90
bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması 91
bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği 91
bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu 92
bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı 92
bdd. Gönderme Zamanı 93
bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii 93
bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı 93
be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri 94
c. Belediye Sınırları Dışına 95
d. Mücavir Alanlarda 96
e. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 96
2. Özel Yetki Kuralları 97
a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 97
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 98
ba. Genel Olarak 98
bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri 100
c. Endüstri Bölgelerinde 100
ç. TCDD’ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 101
d. Gecekondu Alanlarında 102
e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında 105
f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde 105
g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda 106
h. Atatürk Orman Çiftliğinde 106
ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler 106
i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında 107
ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması 107
ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi 108
ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi 108
j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler 109
k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 109
l. Toplu Konut Alanlarında 109
m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama 111
n. 1164 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 111
o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde 112
ö. Boğaziçi Alanında Planlama 114
p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda 115
r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda 115
s. Milletvekilleri Lojmanları 115
ş. Türk Boğazlar Bölgesinde 116
t. Olimpiyat Köyünde 116
u. 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında 117
ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda 118
v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 118
y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 119
z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 119
za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi 120
zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 120
zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 120
B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları 122
1. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu 122
a. Belediyelerde 122
b. İl Özel İdarelerinde 124
c. Diğer İdarelerde 124
2. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği 124
a. Meslek Türü Açısından Gereklilik 125
b. Mesleki Yeterlilik Şartı 125
c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı 127
C. Zaman Yönünden Yetki 128
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) 128
A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 131
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması 131
2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği 133
3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi 134
4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi 134
5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması 137
6. Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması 139
7. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği 140
8. Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi 140
9. Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 140
a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları 140
b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması 141
B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yanlış Şekilde Yapılması 142
1. Tarım Arazileri 142
a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri 142
b. Diğer Araziler 144
c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü 144
2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar 145
a. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 146
b. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 146
ba. Başvuru 147
bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması 147
bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil 147
3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu 148
C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi 149
1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi 149
a. Başvuru 150
b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması 151
c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi 151
d. Kadastro Müdürlüğünce Belgelerin ve Mülkiyet Haritalarının Hazırlanması 151
2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi 152
D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması 153
1. Genel Olarak 153
2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü 153
3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler 154
E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 155
1. Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği 155
2. Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar 156
3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi 158
4. Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması 160
F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 160
1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi 160
2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 161
3. İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit 162
4. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem 163
a. Genel Kural 163
b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar 163
c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller 164
d. Tescilsiz İktisap Halleri 165
G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 168
1. Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu 168
2. Yüzölçümü Kontrolünün Şekli 168
3. Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli 169
a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları 169
b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları 170
c. Kaba Hatalar 171
d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem 174
4. Yüzölçümü Farklılığı Tespit Edilmesi Durumunda Parselin Hangi Yüzölçümü İle Uygulamaya Dahil Edileceği 174
5. Yüzölçümü Düzeltmesi İşlemine Karşı Dava Açılması Durumu 174
H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri 175
I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü 175
İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu 176
1. İmar Adalarının Numaralandırılması 177
2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması 177
3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti 178
J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması 179
K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması 180
1. Genel Olarak 180
2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması 180
L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 181
1. Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı 182
a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar 182
b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi 183
c. Kapanan Yolların DOP’tan Düşülüp Düşülmeyeceği 184
d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan Düşülmesi 184
e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi 184
f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi 185
2. Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi 185
a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi 186
b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Fakat İmar Planı Değişikliği Olmamış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi 186
c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 186
d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 187
e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 187
f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi 188
g. Kamu Hizmetine Tahsisli Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 188
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli 189
4. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması 189
a. Genel Olarak Kesinti Şekli 189
b. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili 189
ba. Belediye Hizmetleriyle İlgili Alanların Belediye Adına Tescili 190
bb. Diğer Alanların Hazine Adına Tescili 190
bc. Hem Belediyelerin Hem Diğer Kurumların Hizmet Verebileceği Alanların Tescili 191
5. Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler 191
a. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 192
b. Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme 193
6. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler 193
a. Tescil Harici Alanların, Belediye Taşınmazlarının ve Kamu Mülkiyetindeki Alanların Düzenleme Ortaklık Payına Tahsisi 193
b. Kamulaştırma Yapılması 194
M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı 195
1. Genel Olarak 195
2. Kamulaştırılacak Alanın Tespit Edilmesi 195
3. Kamulaştırma Yapacak İdare 195
4. Kamulaştırılacak Alanın Tescili 196
5. Kamulaştırılacak Alanların Kamu Mülkiyetine Alınması 197
6. Kamulaştırma Süresi 197
4. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması 198
N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis 198
O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) 199
Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması 199
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi 200
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 200
3. Minimum Parsel Büyüklüğüne Uyulması 201
4. İmar Adalarının Parsellerinin Numaralandırılması 201
P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi 202
R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi 202
1. Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi 202
2. Özet Cetvelinin Düzenlenmesi 204
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) 206
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) 207
5. Tescil Sayfası 208
6. Parselasyon Planı Açıklama Raporunun Hazırlanması 209
S. Parselasyonun Onayı 209
1. Onay İçin Parselasyon Planı Dosyasında Bulunması Gereken Bilgi ve Belgeler 210
2. Onaylarda Dikkat Edilecek Hususlar 211
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Onay 212
4. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Onay 212
5. Büyükşehirlerde İlçe Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 212
6. Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi Tarafından Yapılan Parselasyonlarda Büyükşehir Belediyesi Onayı 213
Ş. Parselasyon İşlemlerinin İlanı ve İtiraz 213
1. Genel Olarak 213
2. Ön İlan 213
3. Parselasyon İşlemlerine İtiraz 214
4. Askı İlanının Tebliğ Sayılması 214
T. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü 215
1. İstenen Belgeler 215
2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli 215
3. Kontrol 216
a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü 217
b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü 218
c. Pafta Kontrolü 218
d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü 219
e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü 219
4. İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) 219
5. Kontrol Sonucu 220
U. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli 221
1. Genel Olarak Tescilin Şekli 221
2. Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli 223
3. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 223
4. Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili 224
5. Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması 224
6. Tescilde Maddi Hata Yapılması 226
7. Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 228
Ü. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği 228
1. Genel Tebligat Zorunluluğu 228
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu 232
3. Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı 232
V. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 233
1. Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı 233
2. İstisnalar 233
3. Matrah ve Tarife 235
4. Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 236
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER 236
A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı 237
B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 242
1. Genel Olarak 242
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi 243
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %45 Alınabilmesi 244
C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu 245
D. İkinci Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 245
1. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapıların Bulunduğu Parseller 246
2. İmar Mevzuatına Uygun Ruhsatlı Yapı Bulunmayan Parseller 247
3. 5233 sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamalarda İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması 247
4. Daha Önceden Kesinti Yapıldığı Halde Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar 249
a. 6785 sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller 251
b. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Terk Yapılan Parseller 252
c. 2981 sayılı Kanun’un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde 256
d. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu’na Göre Terkler 256
5. Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı 257
E. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması 257
1. Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu 257
2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine’den Karşılanması 259
F. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar 262
1. Yollar 265
2. Meydanlar 265
3. Yeşil Alanlar 265
4. Parklar 266
5. Çocuk Bahçeleri 266
6. Rekreasyon Alanı 266
7. Otoparklar 267
8. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları 267
9. İbadet Yerleri 267
10. Karakollar 267
11. Su Yolları 268
12. Taşkın Kontrol Tesisi Alanları 268
13. Kamuya Ait Kreş Alanları 269
14. Pazaryerleri 269
15. Semt Spor Alanları 269
16. Ağaçlandırılacak Alanlar 269
17. Şehir İçi Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları 271
18. Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları 271
19. Resmî Kurum Alanı 271
20. Mezarlık Alanı 272
21. Belediye Hizmet Alanı 272
22. Sosyal Ve Kültürel Tesis Alanı 272
23. Mesire Alanları 272
G. Düzenleme Ortaklık Payının Kesinti Sırası 272
H. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi ve Kamu Hizmetine Tahsisli Taşınmazlardan DOP Kesilememesi 273
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI 275
A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 275
1. Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 276
2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 278
a. Zorunluluk 278
b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar 279
ba. Hukuki Zorunluluk Halleri 280
baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması 281
bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması 281
bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması 282
bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması 282
bb. Teknik Zorunluluk Halleri 283
bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması 283
bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller 283
bc. Fiili Zorunluluk Halleri 285
bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması 285
bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu 286
c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar 287
ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 288
cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi 288
cc. İlkeler Çatışması 290
cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi 290
3. 2981/10–c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu 291
a. Genel Olarak 291
b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar 292
ba. 2981 sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar 292
bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri 293
bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali 294
c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem 294
ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi 294
cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi 295
B. Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü 295
1. Genel Olarak 295
2. Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar 297
a. Ek 1. Madde Uygulamaları 297
aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları 297
ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları 299
ac. Şartların Denetimi 302
b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması 303
c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller 304
d. 2981/10–c Uygulamasında Hisse Çözümü 305
C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması 306
1. Genel Olarak 306
2. Tescilli Yapılarda 307
D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu 307
1. Genel Olarak 307
2. Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar 311
3. Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler 312
E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler 313
F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 314
G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi 314
1. 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 314
2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 316
H. Mevcut Yapılaşmanın Dikkate Alınması 316
VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ 316
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar 317
1. Genel Olarak İmar Planı Şartı 317
2. Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi 317
3. Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi 318
4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması 319
5. Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı 319
B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması 322
1. Genel Olarak 322
2. Kamu Malı Kavramı 323
3. Kamu Mallarının Özellikleri 324
4. Kamu Mallarının Türleri 327
5. Hizmet Mallarında İmar Uygulaması 327
a. Genel Olarak Hizmet Malları 327
b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 327
ba. Genel Olarak 327
bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu 328
bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu 330
c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi 331
6. Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 332
a. Genel Olarak Orta Malları 332
b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması 332
ba. Mera Kanunu’ndan Önceki Dönem 334
bb. Mera Kanunu’ndan Sonraki Dönem 338
c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması 339
d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar 339
7. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 340
a. Genel Olarak 340
b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar 341
c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması 342
ca. Kıyılar 342
cb. Sahil Şeritleri 347
d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu 349
e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı 351
f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 353
8. Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması 354
C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması 355
D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 359
1. Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı 359
2. Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması 360
E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması 360
F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması 360
G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu 361
1. Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler 362
a. İmar Kanunu’nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun’un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu 362
b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar 365
c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar 366
d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar 367
e. Savunma ve Güvenlik Amaçlı Alanlarda İhdas Edilen Yollar 367
2. Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi 368
3. Kapanan Diğer Yollar ve Meydanlar 368
H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu 369
1. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 371
2. Yargıtay’ın Görüşü 372
3. Danıştay’ın Görüşü 374
4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması 376
5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Görüşü 376
a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği 377
b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı 379
6. Değerlendirme 380
Üçüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE
İTİRAZ VE DAVA
Giriş 385
I. İTİRAZ 385
A. Genel Olarak 385
B. İtirazın Yapılacağı Merci 386
C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre 386
II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI 387
A. Görev ve Yetki 387
1. Görevli Yargı 387
2. Yetkili Mahkeme 389
B. İdari Merci Tecavüzü 390
C. Ehliyet 390
1. Tapu Maliklerinin Ehliyeti 391
a. Genel Olarak 391
b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti 393
c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti 394
d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı 395
2. Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti 396
a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti 397
b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti 397
c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti 398
d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 398
e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 399
f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 400
g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti 401
h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti 402
ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti 402
D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği 403
E. Dava Açma Süresi 405
1. Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi 406
2. Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi 408
3. İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi 412
4. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi 413
F. Husumet 415
G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması 416
1. Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar 416
2. Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması 417
3. Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması 419
III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ 420
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi 420
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller 421
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler 422
B. Yürütmenin Durdurulması 423
1. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi 423
2. Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması 424
C. İptal Davasının Karara Bağlanması 425
1. Uygulama İmar Planı– Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi 425
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu 427
3. İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi 429
4. Parselasyona İlişkin İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 430
Dördüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN
İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 431
II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU 432
III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU 433
A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı 433
B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı 434
IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ 435
A. Şekil Eksikliklerine Dayalı İptallerde 435
B. Parsel Bazlı İptallerde 435
C. Uygulamanın Tamamının İptali Halinde 436
1. Kök Parsele Dönüş Zorunluluğu 436
2. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 437
3. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 438
4. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi 439
5. Bedele Dönüştürme Var İse 440
D. Geri Dönüşümün Yapılamaması Durumu 440
E. Hatalı Parselasyon Planlarının İdarece Düzenlenmesi 442
V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER 442
A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 443
1. Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği 444
2. Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 446
3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi 447
a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü 447
b. Danıştay’ın Görüşü 449
c. Yargıtay’ın Görüşü 450
d. Değerlendirmemiz 451
4. Kararın Sonuçları 453
B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması 455
1. Genel Olarak 455
2. Tam Yargı Davasının Ön Koşulları 456
a. Görev ve Yetki 456
b. İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) 456
c. Ehliyet 460
d. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 461
e. Süre 461
ea. Tam Yargı Davası Açma Süresi 461
eb. Sürenin Başlangıcı 461
f. Husumet 461
3. Tam Yargı Davasının Esası 461
C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması 463
1. Şikayet 463
2. Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması 463
Kaynakça 465
Kavramlar Dizini 471
Özgeçmiş 473