İmar Kanunu 18.Madde Uygulamaları İtiraz ve Dava Yolları_{Arazi ve Arsa Düzenlemeleri}

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Şekiller Tablosu 23
Kısaltmalar 25
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK İMAR PLANLARI VE
BU PLANLARI UYGULAMAK İÇİN
KULLANILABİLECEK ARAÇLAR
I. İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ 27
A. Mekânsal Strateji Planları 27
B. Çevre Düzeni Planları 30
C. İmar Planları 31
1. Nazım İmar Planları 31
2. Uygulama İmar Planları 33
II. İMAR PLANLARINI UYGULAMAK İÇİN KULLANILABİLECEK ARAÇLAR 35
A. Ayırma ve Birleştirme İşlemleri 37
B. Kamulaştırma 38
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesi 41
III. İMAR PLANI UYGULAMA ARACI OLARAK ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ 41
A. Genel Olarak 41
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Tarihçesi 44
C. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Avantajları 48
1. İmar Planlarının Bütüncül Şekilde Uygulanmasına İmkân Tanıması 49
2. Kadastral Durumun Sorunlu Olduğu Bölgelerde Kadastral Durumun Bütüncül Şekilde Düzeltilmesine İmkan Tanıması 49
3. Kamulaştırma Külfetini Ortadan Kaldırması 49
4. Maliklerin Muvafakatine Gerek kalmadan Hızlı Bir Şekilde Uygulamaya İmkan Tanıması 50
5. Maliklerden Yapılan Kesintilerin Yasal Dayanağının Bulunması 50
6. Eşitlik İlkesine Uygun Olması 51
7. Daha Fazla Türde Umumi Hizmet Alanı İçin Kesinti İmkânı Tanıması 52
İkinci Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN
HUKUKİ AÇIDAN UNSURLARI VE BU UNSURLAR AÇISINDAN MUHTEMEL HUKUKA AYKIRILIK NEDENLERİ
Giriş 53
I. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNİN SEBEP VE AMAÇ UNSURU 55
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Sebep Unsuru: İmar Planlarının Uygulanmasını Sağlamak 55
1. Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi 56
2. İmar Planına Uygunluk Şartı 57
3. İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı 58
4. İdarelerin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapmaya Zorlanıp Zorlanmayacağı 60
a. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Görüşü 61
b. Anayasa Mahkemesinin Görüşü 64
c. Yargıtay’ın Görüşü 65
d. Danıştay’ın Görüşü 67
5. Uygulama İmar Planının Yargı Kararıyla İptal Edilmesi Durumu 72
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği Durumu 72
B. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Amacı 73
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Genel Amacı: Kamu Yararının Sağlanması 73
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Asli Amacı ve Bu Amacın Ortaya Çıkardığı Gereklilikler: İnşaata Elverişli İmar Parseli Üretmek 73
a. Yapılaşmaya Elverişli Parsel Tahsis Zorunluluğu 77
b. Artık Parsel Oluşturulmaması Gerekliliği 78
c. Müstakil Parsel Oluşturma Zorunluluğu 79
d. İnşaat Yapmaya Elverişli Parsel Üretilmesi Mümkün Olmayan Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulamaması 80
3. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tali Amacı 80
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE YETKİ KURALLARI VE BU KURALLARA (YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA) AYKIRILIK HALLERİ 81
A. Yer Yönünden Yetki Kuralları 81
1. Yer Yönünden Genel Yetki Kuralları 81
a. Belediye Sınırları İçerisinde 82
b. Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde 82
ba. Genel Kural: Parselasyon Yapmaya İlçe Belediyelerinin Yetkili Olması 82
bb. Büyükşehir Mücavir Alanlarında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi 83
bc. Büyükşehir Belediyelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Olduğu Durumlar 83
bd. İlçe Belediyelerinin Yaptığı Parselasyon İşlemlerinin Büyükşehir Belediyesinin Denetimine Tabi Olması 84
bda. Büyükşehir Belediyesinin Onay ve Denetim Yetkisinin Niteliği 84
bdb. Parselasyon İşlemlerini Büyükşehir Belediyesine Gönderme Zorunluluğu 84
bdc. Gönderme Zorunluluğunun Kapsamı 85
bdd. Gönderme Zamanı 86
bde. Büyükşehirlerde Onay Mercii 86
bdf. Büyükşehir Belediyesinin 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunun 7/b Maddesindeki Denetim Yetkisinin Kapsamı 86
be. İlçe Belediyelerinin Yetkilerini Devredebilmeleri 87
c. Belediye Sınırları Dışına 87
d. Mücavir Alanlarda 88
e. 2981 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 89
2. Özel Yetki Kuralları 90
a. Teknoloji Geliştirme Bölgeleri 90
b. Organize Sanayi Bölgelerinde 91
ba. Genel Olarak 91
bb. Tarıma Dayalı İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri 92
c. Endüstri Bölgelerinde 93
ç. TCDD’ye Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 94
d. Gecekondu Alanlarında 95
e. Atatürk Kültür Merkezi Alanında 98
f. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri İle Turizm Alan ve Merkezlerinde 98
g. Merkezi İdarenin Yetkisi Dâhilindeki Kamu Yatırımları ve Tesisleri İçin Gerekli Alanlarda 99
h. Atatürk Orman Çiftliğinde 99
ı. Haydarpaşa Limanı İle İlgili Yetkiler 99
i. Kentsel Dönüşüm Alanlarında 100
ia. Büyükşehir Belediyelerinin Genel Yetkili Olması 100
ib. İlçe Belediyelerinin Yetkilendirilmesi 101
ic. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkisi 101
j. Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Kapsamında Kalan Yerler 102
k. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 102
l. Toplu Konut Alanlarında 102
m. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde Planlama 104
n. 1164 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 105
o. Tabii Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yerlerde 106
ö. Boğaziçi Alanında Planlama 107
p. Özelleştirme Programındaki Kuruluşlara Ait Taşınmalarda 108
r. Şehirlerin Marka Değerini Artırmaya Yönelik Projeler İçin Gerekli Alanlarda 108
s. Milletvekilleri Lojmanları 109
ş. Türk Boğazlar Bölgesinde 109
t. Olimpiyat Köyünde 110
u. 6292 Sayılı Kanununa Göre Belirlenen Proje Alanlarında 110
ü. Kamu ve Özel Sektör Yatırımları İçin Gereken Alanlarda 111
v. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 111
y. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 112
z. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 113
za. Taşınmaz Maliklerinin Dönüşüm Yaptıkları Durumda Planlama ve Plan Uygulama Yetkisi 113
zb. Maliklerin Dönüşümü Yapmadığı Durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkili Olması 113
zc. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının TOKİ Başkanlığını veya Belediyeleri Yetkilendirmesi 114
B. Kişi Yönünden Yetki Kuralları 115
1. Parselasyon İşleminin, Kamu İdarelerinin Parselasyon Yapmaya Yetkili Organları Tarafından Yapılması Zorunluluğu 115
a. Belediyelerde 115
b. İl Özel İdarelerinde 117
c. Diğer İdarelerde 118
2. Parselasyon İşleminin Teknik Açıdan Yeterli Personel Tarafından Yapılması Gerekliliği 118
a. Meslek Türü Açısından Gereklilik 118
b. Mesleki Yeterlilik Şartı 119
c. İdarenin Parselasyon İşlemini Kendisinin Yapması Durumunda Müellifin Memur ya da Diğer Kamu Görevlisi Olması Şartı 121
C. Zaman Yönünden Yetki 121
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE ŞEKİL KURALLARI (DÜZENLEMENİN YAPILIŞ ŞEKLİ) 122
A. Düzenleme Alanının Tespiti ve Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 125
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı: İmar Planı Olmayan Alanda Düzenleme Yapılamaması 125
2. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği 127
3. Yapılaşmış Alanla İrtibatlı ve Şehrin Gelişme Yönündeki Alanların Tercih Edilmesi 128
4. Düzenleme Alanının, Düzenleme Ortaklık Payının ve Kamu Tesisleri Alanına Tahsis Payının Dengeli Çıkmasını Sağlayacak Şekilde Belirlenmesi 129
5. Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması 132
6. Benzer İmar Koşulları Olan Bölgelerin Seçilmesi ve Uygulama İmar Planı Kararlarının Dikkate Alınması 134
7. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi Gerekliliği 134
8. Düzenleme Alanının Parsel Maliklerinin İsteği Üzerine Belirlenmesi 134
9. Uygulayıcıların Görevlendirilmesi 134
a. İdarelerin Kendi Personelleri Aracılığıyla Parselasyon Yapmaları 135
b. Parselasyon İşinin İhale Yoluyla Yaptırılması 135
B. Tarım Arazileri, Meralar ve Sit Alanları İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Meraların Tescilinin Yapılması 136
1. Tarım Arazileri 136
a. Mutlak Tarım Arazileri, Özel Ürün Arazileri, Dikili Tarım Arazileri ve Sulu Tarım Arazileri 136
b. Diğer Araziler 138
c. Tarım Arazileri İçin İzin Prosedürü 139
2. Mera, Yaylak ve Kışlaklar 139
a. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Önce İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 140
b. Mera Kanunu’nun Yürürlüğe Girmesinden Sonra İmar Planları Kapsamında Kalan Meralar 140
ba. Başvuru 141
bb. İnceleme Raporunun Hazırlanması 141
bc. Mera Komisyonunun ve Defterdarlığın Uygun Görüşü ve Tescil 142
3. Sit Alanları İçin İzin Zorunluluğu 142
C. Gerekli Kayıt ve Haritaların Elde Edilmesi 143
1. Kadastro Haritalarının ve Diğer Teknik Belgelerin Temin Edilmesi 143
a. Başvuru 144
b. Döner Sermaye Ücretinin Yatırılması 144
c. Talep İstem Belgesinin Düzenlenmesi 145
d. İşlemin Gerçekleştirilmesi 145
2. Onaylı İmar Planının ve Hâlihazır Haritanın Temini, Hâlihazır Haritanın Güncellenmesi 145
D. Kadastral Parsellerin Hâlihazır Haritaya Aktarılması 146
1. Genel Olarak 146
2. Aktarımım Kadastro Müdürlüğü Tarafından Kontrolü 146
3. Kadastro Görmemiş Alanlarda Yapılacak İşlemler 147
E. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi 149
1. Düzenleme Sınırının Belediye Encümeni Tarafından Belirlenmesi Gerekliliği 149
2. Düzenleme Sınırının Geçirilmesiyle İlgili Kurallar 150
3. Düzenlemeye Giren Parsellerin Belirlenmesi 151
4. Düzenleme Sınırının ve Ayırma Çaplarının Encümen Tarafından Onaylanması 153
F. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Tapu Kayıtlarının İstenmesi ve Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 153
1. Düzenlemeye Giren Parsellerin Bilgilerinin İstenmesi 153
2. Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması 154
3. İmar Uygulamasına Alınan Parsellerde Satış, İfraz, Tevhit 155
4. Malik Hanesi Boş Olan Ya da Mülkiyeti Davalı Olan Parsellerde Yapılacak İşlem 155
a. Genel Kural 155
b. Malik Hanesi Boş Olan Taşınmazlar 156
c. Mülkiyeti Davalı Olan Parseller 157
d. Tescilsiz İktisap Halleri 158
G. Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 160
1. Yüzölçümü Kontrolünün Zorunluluğu 160
2. Yüzölçümü Kontrolünün Şekli 161
3. Yüzölçümü Düzeltmesinin Şekli 161
a. Tecviz Dahilinde Kalan Yüzölçümü Farklılıkları 161
b. Tecvizi Aşan Fakat Kaba Olmayan Yüzölçümü Farklılıkları 162
c. Kaba Hatalar 163
ca. Tapudaki Yüzölçümünün Yanlış Yazılmış Olması 166
cb. Ölçü, Sınırlandırma, Tersimat ve Hesaplamalardan Doğan Hatalar 168
cc. Sayısallaştırmadan Sırasında Tespit Edilen Hatalar 169
d. Kısmen Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerde Yapılacak İşlem 170
H. Poligon Tesisi, Ölçü ve Hesap İşleri 170
I. Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü 170
İ. İmar Adalarının Numaralandırılması, Krokilendirilmesi ve Aplikasyonu 172
1. İmar Adalarının Numaralandırılması 172
2. Ada Uygulama Krokilerinin Hazırlanması ve İmar Adalarının Zemine Uygulanması 173
3. İmar Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti 174
J. Tescil Harici Yerlerin Ölçümü ve Numaralandırılması 175
K. Parselasyon Haritasının Hazırlanması ve Kadastro Paftasıyla Çakıştırılması 176
1. Genel Olarak 176
2. Kadastro Parsellerinin Uygulama Haritasına Aktarılması 177
L. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 179
1. Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı 180
a. Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar 181
b. Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi 181
c. Kapanan Yolların DOP’tan Düşülüp Düşülmeyeceği 182
d. Hazine Ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan Düşülmesi 183
e. Kamulaştırılacak Alanların Düşülmesi 183
f. Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Düşülmesi 184
2. Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi 184
a. İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi 185
b. Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi 185
c. Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 185
d. Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi 186
e. Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi 186
f. Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi 186
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli 187
4. Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması 188
a. Genel Olarak Kesinti Şekli 188
b. Okul, İbadet Yeri ve Karakol Alanlarının Hazine Adına Dağıtım Görmesi ve Tescil Edilmesi 188
ba. Genel Olarak 188
bb. Karakol Yerleri 188
bc. İbadet Yerleri 189
bd. İlk Öğretim Alanları 189
c. Yol, Meydan, Park, Otopark, Çocuk Bahçesi, Yeşil Saha Gibi Alanların Durumu 190
d. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 191
e. Üzerinde Yapılaşma Olan Parsellerde Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin Yapılaşma Olmayan Kısımdan Yapılması 191
5. Düzenleme Ortaklık Payının Yasal Orandan Fazla Çıkması Durumunda Yapılması Gereken İşlemler 192
M. Umumi Hizmet Alanları İçin Kamulaştırılacak Alanın Hesabı 194
1. Genel Olarak 194
2. Kamulaştırılacak Alanın Hesap Edilmesi 195
3. Kamulaştırma Oranının ve Her Bir Parselden Kamulaştırılacak Alanın Hesaplanması 197
4. DOP Kesintisi Yapılan ve İkinci Kez Düzenlemeye Tabi Tutulan Parsellerden Kamulaştırılacak Alan Kesintisi Yapılması 198
5. Kamulaştırılacak Alanların Temin Edilmesi 198
6. Kamulaştırılacak Alanların Tescili 199
N. Kamu Tesisleri Alanına Tahsis (KOP) ve Hesaplanması 199
1. Yasal Dayanak 202
2. KOP’tan Oluşturulabilecek Alanlar 203
3. KOP Oranının Hesaplanması 204
4. KOP’tan Oluşan Alanların Tescili 206
5. KOP’tan Oluşturulması Gereken Alanların DOP’tan Karşılanması 206
O. İmar Parsellerinin Teşkili (Geçici Parselleme) 206
1. Her Bir Parselden İmar Parsellerine Yapılacak Tahsis Miktarının Belirlenmesi 206
2. Özet Cetvelinin Düzenlenmesi 207
3. Tahsis Cetvelinin Düzenlenmesi 209
Ö. Dağıtım Kurallarına ve Parsel Üretim Şekillerine Göre İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Müstakil, Hisseli ya da Kat Mülkiyeti Esasına Göre Dağıtımın Yapılması 210
1. Müstakil/Hisseli Parsel Verilmesi 211
2. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 212
3. İmar Parsellerinin Numaralandırılması 212
P. İmar Parsellerine Kesin Şeklin Verilmesi 213
R. Parselasyon Haritasının ve Cetvellerin Düzenlenmesi 213
1. Parselasyon Haritasının Düzenlenmesi 213
2. Ada Dağıtım Cetvelinin Düzenlenmesi 215
3. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu (Kadastro Parseline Sıralı) 217
4. Tescile Esas Dağıtım Cetveli (İmar Parseline Sıralı) 218
S. Parselasyonun Onayı 218
Ş. Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü 220
1. İstenen Belgeler 220
2. Kontrol Yetkisinin Kapsamı ve Şekli 221
3. Kontrol 222
a. Düzenleme Sahasına Giren Parsellerin Ayırma Çapları, Özet Cetvelleri, Tahsis Cetvelleri, Dağıtım Cetvelleri Kontrolü 223
b. Röleve Ölçü Krokileri ve Yüzölçümü Hesapları Kontrolü 224
c. Pafta Kontrolü 224
d. Kontrol Noktalarının Tesis, Röper, Ölçü, Hesap ve Kanavalarının Kontrolü 224
e. İmar Ada ve Parsellerinin Detay Noktalarının Konum Kontrolü 225
4. İşlemin Mali Yönü (Döner Sermaye Ücreti) 225
5. Kontrol Sonucu 226
T. İmar Uygulamasının Tapuya Tescili, Beyan ve Şerhlerin Nakli 227
1. Genel Olarak Tescilin Şekli 227
2. Mülkiyeti Davalı Yerlerde İmar Uygulamasının Tescil Şekli 228
3. Kat Mülkiyetine Göre Hisselendirme 228
4. Kat İrtifakı Kurulmuş Parsellerin Tescili 229
5. Uygulamaya Tabi Tutulan Parsellerdeki Ayni veya Şahsi Hakların, İrtifak Haklarının, Rehinlerin, Şerhlerin, Beyanların, Takyitlerin Yeni İmar Parsellerine Aktarılması 230
6. Tescilde Maddi Hata Yapılması 232
7. Tescildeki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 233
U. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinin Tebliği 234
1. Genel Tebligat Zorunluluğu 234
2. Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlarla İlgili Tebligat Zorunluluğu 237
3. Tebligatın Kapsamı ve Tebligattaki Hatanın Parselasyon İşlemini Sakatlayıp Sakatlamayacağı 238
Ü. İlk Parselasyon Harcı ve Bu Harcın Yanlış Hesaplanmasının Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 238
1. Genel Olarak İlk Parselasyon Harcı 238
2. İstisnalar 239
3. Matrah ve Tarife 241
4. Harçtaki Hatanın Parselasyon İşleminin İptaline Neden Olup Olmayacağı 241
IV. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI İLE İLGİLİ İLKELER 242
A. Düzenleme Ortaklık Payının, Mülkiyet Hakkına ve Anayasaya Aykırı Olup Olmadığı 243
B. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 247
1. Genel Olarak 247
2. Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Zorunluluğu/Bu Oranın İmar Planı ya da Meclis Kararıyla Belirlenememesi 248
3. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplamaya Göre Alınması ve En Fazla %40 Alınabilmesi 249
C. Düzenleme Ortaklık Payı Alınması İçin Parselasyon Yapma Zorunluluğu 250
D. Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı 251
1. İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı 252
2. İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağı Kapsamında, Daha Önceden Yapılmış Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi Sayılacak Durumlar 252
a. 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Gereği Yapılan Kesintiler 253
b. 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun 42. Maddesi Kapsamında Yapılan Kesintiler 253
c. 2981 Sayılı Kanun’un 10/c Maddesine Göre Kesinti Yapılan Taşınmazlar 254
3. İkinci Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması Yasağının İstisnası 255
4. Daha Önceden Kesinti Yapıldığı Halde Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilecek Durumlar 256
a. 6785 sayılı İmar Kanununun 39. Maddesine Göre Terk Yapılmış Parseller 259
b. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na Göre Terk Yapılan Parseller 260
c. 2981 sayılı Kanun’un 10/b Uygulaması Yapılmış Yerlerde 263
d. Belediye Yapı ve Yollar Kanunu’na Göre Terkler 265
5. Terk Edilen Miktarın DOP Miktarından Fazla Çıkması Durumunda İade Yapılıp Yapılamayacağı 266
E. Düzenleme Ortaklık Payının Tüm Parsellerden Eşit Şekilde Alınması 267
1. Genel Olarak Eşitlik Zorunluluğu 267
2. Düzenleme Ortaklık Payından Oluşması Gereken Yerlerin Hazine’den Karşılanması 268
F. Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar 270
1. Kanun’da Sayılanlar 271
a. Yollar 271
b. Meydanlar 271
c. Parklar 271
d. Yeşil Alanlar 272
e. Çocuk Bahçeleri 272
f. Otoparklar 273
g. Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı İlk ve Ortaöğretim Kurumları 273
h. İbadet Yerleri 273
ı. Karakollar 274
i. Su Yolları 274
j. Taşkın Kontrol Tesisi Alanları 274
2. Kanun’da Sayılmayanlar 275
a. Pazaryerleri 276
b. Semt Spor Alanları 276
c. Ağaçlandırılacak Alanlar 276
ç. Çay Bahçeleri 278
G. Düzenleme Ortaklık Payının Değer Artışı Karşılığı Alınabilmesi 278
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNDE DAĞITIM KURALLARI 280
A. Aynı Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 280
1. Genel Olarak Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 280
2. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Kapsamında Yapılan Uygulamalarda Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu 282
a. Zorunluluk 282
b. Hak Sahiplerine Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Durumlar 283
ba. Hukuki Zorunluluk Halleri 284
baa. Kadastro Parselinin Düzenleme Ortaklık Payından Oluşturulması Gereken Alanda Kalması 285
bab. Kadastro Parselinin Umumi Hizmet Alanlarında Kalması 285
bac. Kadastro Parselinin Özel Mülkiyete Konu Olamayacak Alanda Kalması 286
bad. Kadastro Parselinin Resmi Hizmet Alanlarında Kalması 287
bb. Teknik Zorunluluk Halleri 287
bba. Aynı Parselden Yer Tahsis Edilmesi Gereken Birden Fazla Parsel ya da Hak Sahibi Bulunması 287
bbb. Müstakil İmar Parseli Oluşturamayacak Parseller 287
bc. Fiili Zorunluluk Halleri 289
bca. Taşınmazın Yapı Yapılamayacak Alanlarda Kalması 289
bcb. Mevcut Kullanım Şeklinden Farklı Bir Amaca Ayrılmış Alanda Kalan Taşınmazların Durumu 290
c. Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar 291
ca. En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 292
cb. Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi 292
cc. İlkeler Çatışması 294
cd. En Yakın Yerden ya da Eşdeğer Yerden Parsel Tahsisinde Yapılaşma Olmayan Alanların Tercih Edilmesi 295
3. 2981/10–c Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Verilmesi Sorunu 295
a. Genel Olarak 295
b. Aynı Yerden Parsel Verilmesini Engelleyen Durumlar 296
ba. 2981 sayılı Kanunun 14. Maddesinde Sayılan Durumlar 296
bb. Fiili, Hukuki ve Teknik Zorunluluk Halleri 298
bc. Hissenin Bedele Dönüştürülmesi Hali 298
c. Aynı Yerden Parsel Verilememesi Halinde Yapılacak İşlem 298
ca. Başka Yerden Arsa Tahsisi 299
cb. Enkaz Bedeli Ödenmesi 299
B. Hisse Çözümü (Ferdileştirme) Yapılamaması 300
1. Genel Olarak Müşterek Mülkiyet ve Sona Ermesi 300
2. Hisse Çözümünün Mümkün Olduğu Durumlar 302
a. Ek 1. Madde Uygulamaları 302
aa. Genel Olarak Ek 1. Madde Uygulamaları 302
ab. Ek 1. Madde Uygulamalarının Şartları 304
ac. Şartların Denetimi 307
b. Paydaşların Muvafakati ya da Anlaşması 308
c. Kayden Hisseli Fiilen Müstakil Parseller 309
d. 2981/10–c Uygulamasında Hisse Çözümü 310
C. Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması 311
1. Genel Olarak 311
2. Hisseli Parsel Üzerinde Kalan Yapıların Durumu 311
a. Korunamadığı İçin Hisseli Parsel Üzerinde Kalan Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesi İlkesi 311
b. Bu Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesinin Şartları 313
c. Bu Yapıların Malikleri Tarafından Kullanımına Devam Edilmesinde Süre 315
d. Yapı Sahibinin Şerh Talebinde Bulunabilmesi 316
e. Ecrimisil İstenilmesi, Müdahalenin Önlenmesi ve Yıkım Davaları 316
f. Ağaç vb. Muhdesatın Durumu 317
D. Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu 319
1. Genel Olarak 319
2. Hisselendirmenin Mümkün Olduğu Durumlar 322
3. Hisselendirme Halinde Yapılabilecek İşlemler 323
E. Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Şuyulandırma ve Kat Mülkiyetinin Bozulmaması İçin Yapılabilecek İşlemler 324
F. Kooperatif Evleri, Siteler, Toplu Konut Alanlarında Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 326
G. Hisse Yerine Bedel Verilmesi 326
1. 2981 sayılı Kanun Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 326
2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uyarınca Yapılacak İşlemlerde 328
VI. KONU YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK HALLERİ 328
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Konusu: Uygulama İmar Planı İçindeki Taşınmazlar 329
1. Genel Olarak İmar Planı Şartı 329
2. Parsel Maliklerinin Muvafakatinin Gerekmemesi 329
3. Yapılı ve Yapısız Parsellerin Uygulamaya Tabi Tutulabilmesi 330
4. Encümen Kararında Belirtilmeyen Taşınmazların Arazi ve Arsa Düzenlemesine Tabi Tutulması 331
5. Daha Önceden İmar Uygulamasına Tabi Tutulmuş Taşınmazların İkinci Kez Parselasyon Yapılıp Yapılamayacağı 331
B. Kamu Mallarının İmar Uygulamasın Tabi Tutulması 334
1. Genel Olarak 334
2. Kamu Malı Kavramı 335
3. Kamu Mallarının Özellikleri 336
4. Kamu Mallarının Türleri 339
5. Hizmet Mallarında İmar Uygulaması 339
a. Genel Olarak Hizmet Malları 339
b. Hizmet Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 339
ba. Genel Olarak 339
bb. Üzerinde Tesis Bulunmayan Resmi Kurum Alanlarının Durumu 340
bc. Üzerinde Hizmet Binası ya da Tesis Bulunan Parsellerin Durumu 342
c. Hizmet Mallarından Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi 343
6. Orta Mallarının İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 344
a. Genel Olarak Orta Malları 344
b. Meraların Uygulamaya Tabi Tutulması 345
ba. Mera Kanunu’ndan Önceki Dönem 346
bb. Mera Kanunu’ndan Sonraki Dönem 351
c. Yolların Parselasyona Tabi Tutulması 352
d. Özel Parselasyon Yapılan Alanlarda Kamu Alanları İçin Ayrılan Alanlar 352
7. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 353
a. Genel Olarak 353
b. Tarıma Elverişli Olmayan Tescil Harici Alanlar 354
ba. Bu Alanların Belediyeler Adına Tesciline Dair Uygulama 354
bb. Bu Alanların DOP Hesabında Değerlendirilmesine Yönelik Uygulama 354
bc. Sadece Özel Mülkiyete Konu Alanlara Denk Gelenlerin İhdasına Yönelik Uygulama 355
bd. Bu Alanların Hazine Adına İhdas Edilmesi Yönündeki Uygulama 355
be. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Görüşü 355
bf. Değerlendirmemiz 357
c. Kıyılarda ve Sahil Şeritlerinde İmar Uygulaması 359
ca. Kıyılar 359
cb. Sahil Şeritleri 364
d. Düzenleme Sahasında Kalan Ormanların Durumu 367
e. Genel Sular ve Bunların Metrukatı 368
f. Mezarlıkların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 370
8. Kamu Mallarında Mevzuata Aykırı Olarak Yapılan Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Yok Hükmünde Olması 371
C. 2/B Alanlarının Düzenlemeye Tabi Tutulması 372
D. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların İmar Uygulamasına Tabi Tutulması 376
1. Koruma Amaçlı İmar Planı Şartı 376
2. Geçiş Döneminde Parselasyon Yapılamaması 377
E. Sulak Alanların Düzenlemeye Tabi Tutulması 377
F. Askeri Yasak Bölgelerin ve Güvenlik Bölgelerinin Parselasyona Tabi Tutulması 377
G. Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu 378
1. Hazine Adına Tescil Edilmesi Gerekenler 379
a. İmar Kanunu’nun 11. Maddesi veya Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun’un 7. Maddesi Kapsamında Terk Edilen Yerlerin Durumu 380
b. Karayolları Genel Müdürlüğü Tarafından Satın Alma, Kamulaştırma veya Maliye Bakanlığından Devralınmak Suretiyle Edinilen ve Sonrasında Yol Ağı İçin Terk Edilen Yollar 382
c. Turizmi Teşvik Kanunu Kapsamında Kalan Yollar 383
d. Afet Bölgesi İçinde İmar Planına Göre İnşaat Alanında Kalan Yollar 385
e. Savunma ve Güvenlik Amaçlı Alanlarda İhdas Edilen Yollar 385
2. Organize Sanayi Bölgeleri İçinde Kapanan Yoların OSB Adına Tescil Edilmesi 385
3. Kapanan Diğer Yollar ve Meydanların İhdası Konusundaki Farklı Uygulamalar 385
a. Belediyelerin Uygulamaları 385
b. TKGM’nin Yolların İhdas Edilip Edilmeyeceği, İhdasın Kimin Adına Yapılacağı Konusundaki Görüşü 387
c. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 388
d. Danıştay’ın Görüşü 391
e. Değerlendirme 398
ea. Görüşümüz 398
eb. Anayasa Mahkemesinin Görüşünün ve Tüm Yolların Belediye Adına İhdas Edilebileceğine Dair Yaklaşımın Eleştirisi 401
ec. Danıştay Kararlarının Değerlendirilmesi 403
4. Kapanan Yolların İmar Uygulaması Öncesi İmar Kanunu’nun 15. Maddesine Göre İhdas Edilmesi 405
H. Malikleri Tarafından Kamu Hizmetleri İçin Terk Edilen Yerlerin Durumu 405
1. Anayasa Mahkemesi’nin Görüşü 407
2. Yargıtay’ın Görüşü 408
3. Danıştay’ın Görüşü 410
4. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Uygulaması 412
5. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Görüşü 412
a. Malikin İade Beklentisinin Mülkiyet Hakkı Kapsamına Girip Girmeyeceği 413
b. Terk Edilen Fakat Terk Amacında Kullanılamayan Taşınmazların Eski Malike İade Edilmemesinin Mülkiyet Hakkına Aykırılığı 415
6. Değerlendirme 416
Üçüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE
İTİRAZ VE DAVA
Giriş 421
I. İTİRAZ 421
A. Genel Olarak 421
B. İtirazın Yapılacağı Merci 422
C. İtirazı Karara Bağlanması İçin Süre 422
II. İPTAL DAVASININ ÖN KOŞULLARI 423
A. Görev ve Yetki 423
1. Görevli Yargı 423
2. Yetkili Mahkeme 425
B. İdari Merci Tecavüzü 426
C. Ehliyet 426
1. Tapu Maliklerinin Ehliyeti 427
a. Genel Olarak 427
b. Paylı Mülkiyette Bulunan Taşınmazlar Açısından Paydaşların Dava Açma Ehliyeti 429
c. Elbirliği Mülkiyetinde Bulunan Taşınmazlar Açısından Ortakların Dava Açma Ehliyeti 430
d. Tapu Malikleri Açısından Menfaatin Devamı Şartı 431
2. Malik Olmayan Kişilerin Ehliyeti 432
a. Meslek Odalarının ve Semt/Mahalle/Kent Sakinlerinin Dava Açma Ehliyeti 433
b. Zilyedin Dava Açma Ehliyeti 433
c. Sınırlı Ayni Hak Lehtarının Dava Açma Ehliyeti 434
d. Kuvvetlendirilmiş Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 434
e. Alacak Hakkı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 435
f. Yapı Sahiplerinin Dava Açma Ehliyeti 436
g. Yatırımcıların Dava Açma Ehliyeti 437
h. Taşınmazın Mülkiyetini Tescilden Önce İktisap Eden Kişilerin Dava Açma Ehliyeti 438
ı. Satış Vaadi Alacaklısının Dava Açma Ehliyeti 438
D. Parselasyon İşleminin Kesin ve İcrai İşlem Niteliği 439
E. Dava Açma Süresi 441
1. Encümene İtiraz Edilmişse Dava Açma Süresi 442
2. Encümene İtiraz Edilmemişse Dava Açma Süresi 443
3. İşlem Yok Hükmünde İse Dava Açma Süresi 448
4. İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. Maddesine Göre Başvuru Halinde Dava Açma Süresi 449
F. Husumet 451
G. Dilekçenin 2577 sayılı Kanun’un 3. ve 5. Maddesine Uygun Olması 452
1. Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar 452
2. Birden Fazla İşleme Karşı Tek Dilekçe ile Dava Açılması 453
3. Birden Fazla Kişinin Tek Dilekçe ile Dava Açması 455
III. DAVANIN ESASININ GÖRÜLMESİ 456
A. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Müessesi 456
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Bilirkişiye Başvurulmasını Gerektiren Haller 457
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Karşı Açılacak Davalarda Bilirkişi Olarak Görevlendirilebilecekler 458
B. Yürütmenin Durdurulması 459
1. Yürütmeyi Durdurma Kararı Verilmesi 459
2. Yürütmeyi Durdurma Kararının Uygulanması 460
C. İptal Davasının Karara Bağlanması 461
1. Uygulama İmar Planı– Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemi 461
2. Arazi ve Arsa Düzenlemesinin Kısmen mi, Tamamen mi İptal Edileceği Sorunu 463
3. İptal Kararının Tapu Siciline Etkisi 465
4. Parselasyona İlişkin İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi 466
Dördüncü Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN
İPTALİNE İLİŞKİN YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 467
II. YERİNE GETİRME ZORUNLULUĞU 468
III. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMESİ İÇİN İDAREYE BAŞVURU 469
A. İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı 469
B. Başvuruda Süre ve Zaman Aşımı 469
IV. YERİNE GETİRME ŞEKLİ 470
A. Genel Olarak 470
B. İptal Kararından Önce Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 472
C. İptal Kararından Sonra Mülkiyeti Değişen Taşınmazların Durumu 472
D. Düzenleme Ortaklık Payının İadesi Meselesi 474
V. YARGI KARARININ YERİNE GETİRİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER 475
A. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 476
1. Eski Kaydın İhyası Davası Açılması İçin Parselasyonun İdari Yargı Kararı İle İptal Edilmesi Gerekliliği 476
2. Yok Hükmünde Olan Parselasyonlar İçin Doğrudan İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davası Açılması 478
3. İmar Uygulaması Sonucu Oluşan Parsellerin İptali ile Eski Kaydın İhyası Davasında Görev Meselesi 479
a. Uyuşmazlık Mahkemesinin Görüşü 479
b. Danıştay’ın Görüşü 481
c. Yargıtay’ın Görüşü 482
d. Değerlendirmemiz 484
4. Kararın Sonuçları 485
B. Parselasyonun İptaline İlişkin Yargı Kararını Uygulamayan İdare Aleyhine Tazminat Davası Açılması 487
1. Genel Olarak 487
2. Tam Yargı Davasının Ön Koşulları 488
a. Görev ve Yetki 488
b. İdari Merci Tecavüzü (İdareye Başvurunun Zorunlu Olup Olmadığı) 488
c. Ehliyet 492
d. İdari Davaya Konu Olacak Kesin ve Yürütülmesi Gereken Bir İşlem Olup Olmadığı 493
e. Süre 493
ea. Tam Yargı Davası Açma Süresi 493
eb. Sürenin Başlangıcı 493
f. Husumet 493
3. Tam Yargı Davasının Esası 493
C. Kamu Görevlisi Hakkında Şikayette Bulunma ve Tazminat Davası Açılması 495
1. Şikayet 495
2. Kamu Görevlisi Aleyhine Tazminat Davası Açılması 495
Kaynakça 497
Kavramlar Dizini 502
Özgeçmiş 504