Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları _{El Kitabı}

Av. Osman OY

Av. Gerçek Onur OY

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ  17

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL

GEREKÇESİNDE DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE YER

ALAN “KİRA SÖZLEŞMESİ”NİN GENEL GEREKÇESİ  17

-I-  19

TAŞINMAZ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER  19

1-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ TANIMI  19

2-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU  20

3-KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI  20

4-KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI  21

5-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ  22

51-Adi Yazılı Kira Sözleşmeleri  22

52-Kira Sözleşmesinin Noter Tasdikli Olarak Düzenlenmesi  24

53-Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi 24

6-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YETKİ  25

61-Kiraya Verenin Yetki Durumu  25

62-Kiracının Yetki Durumu  27

7-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE  30

8-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ  31

9-KİRA BEDELİNİN ARTIRILMASI  31

91-Türk Lirası Bazlı Kiraların Artırılması  31

92-Yabancı Para Bazlı Kiraların Artırılması  32

10-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET  32

11-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ  36

111-Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Matrahı  39

112-Kira Sözleşmelerinin Nüshalarına Uygulanacak Olan

Damga Vergisi  40

113-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Oranı  40

114-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Mükellefi  40

115-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Ödeme Zamanı  40

12-KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ  41

121-Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri 41

1211-Kiraya Verenin Hakları  41

a-Kira Bedeli Alma  42

b-Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması Halinde

Kiraya Verenin Tazminat ve Kira Sözleşmesini

Feshetme Hakkı  44

c-Kiracının Komşulara Gereken Saygıyı Göstermemesi

Halinde Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetme

Hakkı  46

ç-Kiracının Kiralanana Kasten Zarar Vermesi Halinde

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Derhal Feshetme Hakkı  48

d-Kiralanan Kullanılmasa Dahi Kiraya Verenin Kira

Bedelini Talep Etme Hakkı  51

e-Kiralananın Süreye Uyulmaksızın Geri Verilmesi

Halinde Kiraya Verenin Belirli Bir Süre Kira Bedelini

Talep Etme Hakkı  51

f-Kiracının İflası Halinde Güvence Talep Etme ve

Sözleşmenin Feshi 53

g-Kiracının Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemesini

Talep Etme  54

ğ-Ayıpların Kiracı Tarafından Kiraya Verene

Bildirilmesi  54

h-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın

Gösterilmesine Kiracının Katlanma Borcu  54

i-Kiraya Verenin Hapis Hakkı  55

1212-Kiraya Verenin Yükümlülükleri  59

a-Kiralananın Kiracıya Kullanıma Uygun Teslim

Edilmesi  59

b-Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma  62

c-Aksi Kararlaştırılmamış İse Yan Giderlere Katlanma  63

ç-Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk  63

(i)-Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından

Sorumluluk  63

(ii)-Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden

Sorumluluk  64

d-Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle

Sorumluluk  66

(i)-Zapta Karşı Tekeffül Borcu  66

(ii)-Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından

Sonra Üstün Hak Sahibi Olması  66

e-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde

Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesi  68

122-Kiracının Hak ve Yükümlülükleri  69

1221-Kiracının Hakları  69

a-Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıp Vukuunda Kiracının

Hakları  70

(i)-Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih  70

(ii)-Kira Bedelinin İndirilmesi 71

(iii)-Zararın Giderimi  74

b-Kiralananda Üçüncü Bir Şahsın Hak İddiası Halinde

Kiraya Verenden Davanın Üstlenilmesi ve Zararın Talep

Edilmesi  74

c-Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Sözleşmenin

Geçerli Olması  74

ç-Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Ayni Hak Sahibi

Olması Halinde Sözleşmenin Geçerli Olması  75

d-Kira Sözleşmesinin Tapuya Tescilini Talep Etme  76

e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesi ve

Gezdirilmesine İzin Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi

ve Zarar Talep Edebilme  76

f-Kiraya Verenin İzni İle Kiralananda Yenilik ve

Değişiklik Yapma  77

g-Alt Kira ve Kiralananın Kullanım Hakkının Başkasına

Devri  78

ğ-Kira İlişkisinin Devri  79

1222-Kiracının Yükümlülükleri  80

a-Kira Bedelini Ödemek  81

b-Yan Giderlere Katlanma  86

c-Kiralananı Özenle Kullanma  87

ç-Kiralananın Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemek  87

d-Kiralanandaki Ayıpları Kiraya Verene Bildirme  87

e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesine Katlanma  87

f-Kiralananın Gezdirilmesine Katlanma  87

g-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına

Katlanma  87

ğ-Kiralananı Kullanmama Halinde Dahi Kira Bedelini

Ödeme  88

h-Kiralananı Sözleşme Süresi Bitmeden Önce Geri

Verme Halinde Makul Bir Süre Daha Sözleşmeden

Doğan Borçları Ödemek  88

ı-Kiralananın Teslim Alındığı Hali İle İade Edilmesi  88

i-Kiracı ve Kiraya Verenin Takas Hakkı  89

13-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ  89

131-Belirlenen Sürenin Geçmesi  90

132-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi  91

1321-Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih

Bildirimi  91

1322-Taşınır Kiralarında Fesih Bildirimi 92

133-Olağanüstü Fesih Halleri  92

1331-Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Fesih  92

1332-Kiracının İflası Halinde Fesih  92

1333-Kiracının Ölümü Halinde Fesih  92

14-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ

NETİCELERİ  93

141-Kiralananın Geri Verilmesi  93

142-K൴ralananın Gözden Geç൴r൴lmes൴ ve K൴racıya B൴ld൴rme  94

-II-  97

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA

SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER  97

1-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN

HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI  97

2-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

BAĞLANTILI SÖZLEŞME  98

3-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

KULLANMA GİDERLERİ  98

4-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

GÜVENCE VERİLMESİ  99

5-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA

BEDELİ  101

51-Kira Bedelinin Belirlenmesi  101

52-Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Belirleme

Davaları  104

6-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI

ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI  106

7-AİLE KONUTUNDA KİRACININ KİRA

SÖZLEŞMESİNİ FESHİ  107

8-BİLDİRİMİN GEÇERLİLİK ŞARTI  108

9-KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN

SÜRDÜRÜLMESİ  109

-III-  111

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

TAHLİYE DAVALARI  111

1-(6098) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNA GÖRE

TAHLİYE  111

11-Kiraya Veren ve/veya Yeni Malikin Gereksinimi

Nedeniyle Tahliye  112

111-Kiraya Verenin Gereksinimi  112

a-İhtiyacın Samimi Olması  116

b-İhtiyacın Mevcut ve Zorunlu Olması  117

c-İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması  117

ç-Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması  118

d-Kiraya Verenin İhtiyaçlarını Karşılayacak Nitelikte

İkinci Bir Taşınmazının Olmaması  118

e-Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davalarına

İlişkin Bazı Yargıtay Kararları  120

112-Yeni Malikin Kiralanana Gereksinimi Gerekçesine

Dayalı Tahliye Davası  129

113-Gereksinim Nedeniyle Tahliye Edilen Kiralananın

Yeniden Kiralanma Yasağı  136

12-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı

Onarımı, Genişletilmesi Ya Da Değiştirilmesi Gerekli ve Bu

İşler Sırasında Kiralananın Kullanımı İmkânsız Hale

Gelmesi  138

13-Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası  145

14-Kiracının Kira Bedelini Ödemediği İçin Kendisine

Yazılı Olarak İki Haklı İhtarda Bulunulmasına Neden

Olması  150

15-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir

Konutu Bulunması  155

16-Olağanüstü Fesih Halleri  157

161-Önemli Sebeplere Dayanarak Fesih  157

162-Kiracının İflası Halinde Fesih  157

163-Kiracının Ölümü Halinde Fesih  158

17-Kiracının Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi

Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi  159

171-Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin

Feshi  159

172-Kiracının Kiralananı, Sözleşmeye Uygun Olarak

Özenle Kullanmaması ve Kiralananın Bulunduğu

Taşınmazda Oturan Kişiler İle Komşulara Gerekli Saygıyı

Göstermemesi Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi  172

173-Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında, Kiracının

Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Kira

Sözleşmesinin Feshi  187

2-İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE TAHLİYE 191

21-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye  191

211-Yetkili İcra Dairesi  192

212-Takip Talebi  193

213-Ödeme Emri  194

214-İtirazın Kaldırılması ve Kiralananın Tahliyesi  196

22-Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye  199

3-TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ

MAHKEME  200

31-Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme  200

32-Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme  205

33-Görevsizlik ve Yetkisizlik Kararı Üzerine Yapılacak

İşlem  207

4-TAHLİYE DAVALARINDA TARAFLAR  208

5-BORÇLAR KANUNU’NUN UYGULANDIĞI

HALLERDE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRELERİ  212

51-Kiracının Temerrüdü Halinde  212

52-Özenle Kullanmama Halinde  212

53-Komşulara Saygı Göstermeme Halinde  213

54-Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi Halinde  213

55-Kiraya Verenin Kiralanana Gereksinimi Halinde  213

56-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı

Onarımı Halinde  213

57-Yeni Malikin Gereksinimi Halinde  213

58-Tahliye Taahhüdü Halinde  214

59-Bir Kira Yılı İçinde Kirayı Ödememe Nedeniyle İki

Haklı İhtara Sebebiyet Verilmesi Halinde  214

510-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutu

Bulunması Halinde  214

6-TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ  214

-IV-  221

KİRALANANIN İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE

İHALE İLE SATILMASI SONUCUNDA İCRA

MARİFETİYLE TAHLİYE  221

-V-  229

TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN

TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ  229

1-TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN

TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ  229

2-ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN KORUMA

ALTINA ALINMIŞ OLAN TAŞINMAZLAR  229

3-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VE MÜDAHALE  229

4-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN

ÖNLENMESİNDE GÖREV VE YETKİ  231

5-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN

ÖNLENMESİNE İLİŞKİN BAŞVURU SÜRECİ  231

51-Başvuruda Bulunabilecek Kişiler  231

52-Başvuru Şekli  232

53-Başvuruda Bulunma Süresi  232

54-Başvurunun Kabul Edilme Şartları  232

55-Soruşturmanın Başlatılması  232

56-Soruşturmanın Yapılma Süresi  233

57-Soruşturmanın Yapılamaması  233

58-Başvuru Sahibinin Başvurusundan Vazgeçmesi  233

59-Soruşturma Usulü  234

510-Soruşturma Evrakı İle Fezlekenin Yetkili Makama

Verilmesi  236

511-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine

İlişkin Kararın Verilmesi  236

512-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine

İlişkin Kararın Uygulanması  237

513-Taşınmaz Mal İçinde Bulunan Mütecavize Ait

Eşyaların Durumu  239

6-TARAFLARIN ANLAŞMASI  240

-VI-  241

SORU VE CEVAPLARLA KİRA SÖZLEŞMELERİ VE

TAŞINMAZ TAHLİYESİ  241

-VII-  281

TAŞINMAZ TAHLİYESİNE İLİŞKİN MEVZUATTA

YER ALAN HÜKÜMLER  281

1-(6098) SAYILI SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU  281

2-(6101) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN

YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA

KANUN  295

3-(6217) SAYILI YARGI HİZMETLERİNİN

HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA

DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN  297

4-(3091) SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE

YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA

KANUN  297

5-(2004) SAYILI İCRA VE İFLAS KANUNU  303

6-(634) SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU  313

7-(6100) SAYILI HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU  318

8-(7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU  329

9-(4721) SAYILI TÜRK MEDENİ KANUN  337

-VIII-  341

TAŞINMAZ TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN

MUHTELİF SÖZLEŞME, İHTARNAME VE DAVA

DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 341

1-MUHTELİF SÖZLEŞME ÖRNEKLERİ  341

11-Örnek İşyeri Kira Sözleşmesi  341

12-Örnek Konut Kira Sözleşmesi  346

13-Örnek Tahliye Taahhüdü  351

2-MUTELİF İHTARNAME ÖRNEKLERİ  352

21-Kiranın Ödenmesine İlişkin İhtarname Örneği  352

22-Mesken İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği  352

23-İşyeri İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği  353

24-Satın Alma ve İhtiyaç Nedeniyle İhtarname Örneği  354

25-Kira Sözleşmesinin Feshine İlişkin İhtarname Örneği  355

26-Beş Yıllık Kira Dönemi Sonundan En Az (30) Gün

Önce Kiracıya Gönderilecek Olan Kira Artırım İhtarı

Örneği  355

27-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan Dolayı

Kiracıdan Hasar Bedelinin İstemine İlişkin İhtarname

Örneği  356

28-Kiralananın Kullanılabilir Durumda Teslim Edilmemesi

Üzerine Kiracı Tarafından Kiraya Verene Gönderilecek

İhtarname Örneği  357

29-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Kiracı Tarafından

Kiralananın Tahliyesi İçin Kira Süresinin Bitiminde En Az

Üç Ay Önce Kiraya Veren Tarafından Kiracıya Yapılması

Gereken Fesih Bildirimi Örneği  358

3-MUHTELİF DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ  360

31-Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Açılacak Dava

Dilekçesi Örneği  360

32-Mesken İhtiyacı Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası

Dilekçe Örneği  361

33-İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası

Dilekçe Örneği  362

34-Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Esaslı Tamir, Tevsi

veya Tadil Hallerinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe

Örneği  363

35-Taşınmazı İktisap Eden Şahsın Mesken veya İşyeri

İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği  364

36-Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki

İhtara Dayanarak  365

37-Kiracının veya Eşinin Aynı Şehir veya Belediye

Sınırları İçinde Oturabileceği Meskeninin Bulunması

Halinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği  366

38-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra

Yolu İle Tahliyede Kullanılacak Örnek 1 ve Örnek 2

Formları  367

381-Taşınmazların Tahliye ve Teslimine İlişkin Takip

Talebi  367

382-Gayrımenkul Tahliye ve Teslimine Dair İcra Emri  368

39-Kiraya Verenin Hapis Hakkı Talep Dilekçesi Örneği  369

310-Kiracının Açacağı Hasar Tespit Davası Dilekçe Örneği  371

311-Kira Bedelinin Tespiti ve Artırım Davası Dilekçe

Örneği  372

312-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Açılacak Tahliye

Davası Dilekçe Örneği  374

313-Delil Tespiti Dava Dilekçesi Örneği  375

314-Kiralananın Kiracıya Kullanılabilir Durumda Teslim

Edilmemesi Üzerine Kira Sözleşmesinin Bozulması

Davasına İlişkin Örnek Dava Dilekçesi Örneği  376

315-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan

Dolayı Kiracıya Karşı Açılacak Hasar Bedelinin Tazminine

İlişkin Dava Dilekçesi Örneği  378

316-Fuzuli Şagilin (İşgalin) Tahliyesine İlişkin Dilekçe

Örneği  379

YARARLANILAN KAYNAKLAR  381