Taşınmaz Değerlemesi_{Taşınmaz Hukuku - İmar Hukuku - Değerleme Yöntemleri}

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz 7
İkinci Baskıya Önsöz 9
Üçüncü Baskıya Önsöz 11
Dördüncü Baskıya Önsöz 13
Beşinci Baskıya Önsöz 15
Çizelge Listesi 41
Şekiller Listesi 43
Kısaltmalar 45
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ 51
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI 54
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ 57
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI 59
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ–TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ 62
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL 65
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR 65
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir? 66
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir? 69
02.2.3. Değer Nedir? 69
02.2.4. Dil Birliği 70
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değer İlişkisi 70
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ 72
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri 72
02.3.2. Diğer Tanımlar 74
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar 78
02.3.3.1. Anayasa 78
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu 79
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY) 80
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY) 81
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY) 82
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası 83
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY) 84
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa 84
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY) 84
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY) 85
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY) 85
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY) 86
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY) 87
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY) 87
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı 88
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI 89
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri 89
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri 93
02.4.3. Veri Analizi 96
02.4.4. Analiz Teknikleri 98
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi 99
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri 101
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER 103
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 103
02.5.2. Taşınmazın Konumu 106
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri 107
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı 108
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ 110
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi 110
02.6.2. SWOT Analizi 112
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi 117
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER 120
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ 124
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 126
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 126
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar 127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 128
03.2. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME 128
03.2.1. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi 130
03.2.2. Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması 131
03.2.3. İdarelerin Satın Alma Yöntemi 133
03.2.4. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki 136
03.2.5. Bilirkişi Kurulu 137
03.2.6. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları 139
03.2.6.1. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği) 141
03.2.6.1.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi 142
03.2.6.1.2. Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar 149
03.2.6.2. Taşınmazın Yüzölçümü 149
03.2.6.3. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları 152
03.2.6.4. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi 154
03.2.6.5. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler 156
03.2.6.6. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler 156
03.2.7. Arsalarda Değerleme 160
03.2.7.1. Emsal Alınamayacak Satışlar 163
03.2.7.2. Özel Amaçlı Satışlar 164
03.2.7.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar 167
03.2.7.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar 168
03.2.7.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar 168
03.2.7.6. Resmi Olmayan Satışlar 168
03.2.7.7. En İyi Emsal Satışlar 170
03.2.7.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi 172
03.2.8. Yapılarda Değerleme 175
03.2.8.1. Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı 175
03.2.8.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 175
03.2.8.3. Kat Mülkiyetli Binalar 177
03.2.8.4. Yapılarda Özel Durumlar 178
03.2.9. Arazilerde Değerleme 180
03.2.9.1. Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları 182
03.2.9.2. Arazinin Mevkii ve Şartlarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması 183
03.2.9.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi 183
03.2.9.4. Sulu–Kuru Arazi 183
03.2.9.5. Kapama Arazi 186
03.2.9.6. Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat 189
03.2.9.7. Kapitalizasyon Faizi 189
03.2.9.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması 194
03.2.10. İrtifak Hakkı Değerlemesi 195
03.2.11. Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular 196
03.2.12. Kısmen Kamulaştırma 198
03.2.13. Kamulaştırmasız El Koyma 201
03.3. EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME 216
03.3.1. Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi 217
03.3.2. Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar 219
03.3.3. Emlak Vergisini Düzenleyen Hukuk Kaynakları 221
03.3.4. Emlak Vergisinin Yükümlüleri 221
03.3.5. Emlak Vergisinin Konusu 222
03.3.6. Emlak Vergisinin Oranı 223
03.3.7. Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 224
03.3.7.1. Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 224
03.3.7.2. Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 227
03.3.7.3. Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi 230
03.3.7.4. Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi 232
03.3.7.5. Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet 234
03.3.8. Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku 234
03.3.9. Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer İşlemler 236
03.3.9.1. Dava Açma Süresi 236
03.3.9.2. Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi 237
03.3.9.3. Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler 238
03.3.10. Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda Yapılan Artışlar 239
03.3.11. Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri 240
03.3.12. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren Nedenler 242
03.3.12.1. Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi 242
03.3.12.2. Vergi Değerini Değiştiren Nedenler (EmlakVY, m. 33) 243
03.3.12.3. Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Esas Emlak Vergisi Değeri 244
03.3.13. Değerli Konut Vergisi 250
03.3.13.1. Değerli Konut Vergisinin konusu 250
03.3.13.2. Değerli Konut Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Oranı (Nispet) 250
03.3.13.3. Değerli Konut Vergisinin Yükümlüsü 251
03.3.13.4. Değerli Konut Vergisinde Muaflıklar 251
03.3.13.5. Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri 252
03.3.13.6. Değerli Konut Vergisinin Hasılatı 252
03.3.13.7. Değerli Konut Vergisin Yetki 252
03.4. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 253
03.4.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar 253
03.4.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler 254
03.4.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar 256
03.4.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) 256
03.4.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL) 256
03.4.3.3 Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 258
03.4.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri 263
03.5. TOPLU DEĞERLEME 276
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ 279
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu 284
04.1.1.1. Arazi 285
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar 286
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler 286
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı 287
04.1.2.1. Bütünleyici Parça 287
04.1.2.2. Doğal Ürünler 287
04.1.2.3. Eklenti 288
04.1.2.4. Arazideki Yapılar 289
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri 290
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet 290
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet 290
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet 291
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti 297
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması 297
04.1.4.1. Satış (Temlik) 298
04.1.4.2. Bağışlama 300
04.1.4.3. Trampa 302
04.1.4.4. Taksim (Bölme) 304
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 305
04.1.4.6. Miras 306
04.1.4.7. İşgal 307
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması 308
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı 308
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması 310
04.1.5.1. Mahkeme Kararı 310
04.1.5.2. Cebri İcra 310
04.1.5.3. Kamulaştırma 311
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması 312
04.1.6. İrtifak Hakları 312
04.1.6.1. İntifa Hakkı 319
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) 325
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) 327
04.1.6.4. Kaynak Hakkı 330
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları 332
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) 332
04.1.8. Taşınmaz Rehini 333
04.1.8.1. İpotek 335
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi 340
04.1.8.3. İrat Senedi 341
04.2. HARİTA 341
04.3. KADASTRO 349
04.3.1. Kadastronun Tarihi 350
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum 352
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı 355
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü 357
04.3.5. Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB) 364
04.4. TAPU SİCİLİ 365
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları 365
04.4.1.1. Ana Siciller 366
04.4.1.2. Yardımcı Siciller 370
04.4.1.3. Diğer Siciller 372
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler 372
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri 373
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar 376
04.4.3.1. Arazi 376
04.4.3.2. Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar 377
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler 377
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi 377
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili 378
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler 378
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar 379
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması 380
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır? 380
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması 382
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması 383
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili 384
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi 385
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu 385
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi 385
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi 387
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler 389
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili 393
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri 396
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI 398
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum 400
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş Esasları 401
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması 405
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ 409
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU” 422
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ 424
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI 439
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ 446
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU 449
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI 449
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 455
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar 456
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler 456
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler 456
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler 457
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi 459
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları 459
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler 468
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 470
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 472
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir 472
04.12.3.2.2. Haciz 474
04.12.3.2.3. Kamu Haczi 475
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz 476
04.12.3.2.5. İflas 478
04.12.3.2.6. Konkordato 479
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh) 480
04.12.3.2.8. Aile Yurdu 481
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi 482
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi 482
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi 483
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi 484
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar 485
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması 488
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi 490
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler 497
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh 508
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh 509
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh 509
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi 511
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi 513
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi) 518
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme 519
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi 521
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi 521
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi 521
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi 523
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi 523
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi 527
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi 528
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh 531
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme 532
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme 533
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi 534
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi 534
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi 535
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme 536
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi 537
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh 538
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi 540
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi 549
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi 550
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi 554
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi 555
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi 556
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme 557
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi 560
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi 562
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos) 569
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar 572
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ 577
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler 578
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat 583
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI) 587
05.2.1. İmar Planları 592
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği 593
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları 596
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa? 602
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri 603
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı 606
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı 607
05.2.1.4.3. İmar Planı 609
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projeler 610
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Hukuki Durumu 610
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Plan ve Projelerin Tanımları 611
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar 611
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler 612
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri 615
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması 618
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler 619
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi 622
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi 622
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk 624
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel Esaslar 626
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi? 627
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur? 627
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MPYY, m. 31) 627
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır? 628
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer? 628
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir? 630
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir? 632
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir? 633
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer? 633
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır? 634
05.2.1.8.11. 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi? 634
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi? 638
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları 639
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir? 641
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır? 643
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar? 647
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi? 648
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir? 648
05.2.1.10. İmar Hakları 649
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar 649
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları 649
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar 654
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu 657
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar 658
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler 659
05.3. İMAR PROGRAMI 664
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ 672
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ 674
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi 675
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği 675
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri 677
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır? 684
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanmış Yollarla Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir? 699
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları 703
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir? 703
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi? 705
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi 706
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar 710
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ 714
05.6.1. Yapı Ruhsatı 716
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar 723
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması 725
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar 725
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 726
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler 729
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler 729
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi 732
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu 733
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi? 734
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi? 734
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi? 735
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir? 735
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular 736
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar 749
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar 752
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar 762
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme 763
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa 764
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa 765
05.6.2. Yapı Kullanma İzni 767
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 768
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi 769
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir? 769
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzinlerinde Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler 770
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi 772
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK 772
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar? 772
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak 778
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak 778
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak 779
05.7.3. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 782
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 783
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak 789
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak 793
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR 797
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri 798
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder? 799
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir? 800
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir? 804
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir? 805
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır? 805
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir? 806
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler 807
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi? 808
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi? 810
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar 812
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler 814
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu 815
05.8.1.9.2. İmara Aykırılığı Tespit Edilen Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları 817
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri 820
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar 821
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları 822
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR 830
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler 831
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları 847
05.9.3. Kıyılar 855
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi” 856
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler 861
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar 863
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu 863
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri 866
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar 869
05.9.3.4.1. “Sahil Şeridi”nde Planlama ve Yapılaşma 870
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak 871
05.9.4. Tarım Arazileri 876
05.9.5. Sanayi Alanları 879
05.9.6. Ormanlar 888
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi 888
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler 891
05.9.6.3. Özel Ormanlar 893
05.9.7. Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri 895
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler 896
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler 899
05.9.7.3. Turizm Tesislerine Yapı Ruhsatı Verilmesinde Yeni Düzenleme 900
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme 908
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 910
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları 911
05.9.8.3. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Uygulamaları 917
05.9.9. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri 923
05.9.10. Boğaziçi Alanı 924
05.9.11. Vakıf Arazileri 926
05.9.12. Zeytinlik Alanları 927
05.9.13. Mera Arazileri 929
05.9.14. Zonguldak Taşkömürü Havzası 934
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI 937
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi) 938
06.3. FAİZ KAVRAMI 941
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler 941
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı 942
06.3.3. Basit Faiz 945
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer 946
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer 946
06.3.4. Bileşik Faiz 947
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer 949
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer 950
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer 951
06.3.5.3. Gelecekteki Değer 952
06.3.6. Anüiteler 952
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri 953
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri 953
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri 954
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri 955
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri 955
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri 955
06.3.6.3. Artan Anüiteler 956
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler 957
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler 957
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler 957
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI 959
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV) 960
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR) 962
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP) 964
06.4.4. Kârlılık Endeksi (EK / PI) 965
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL 969
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması 970
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme 973
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi 975
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 977
07.2.1. Genel 977
07.2.2. Yöntemin Uygulanması 979
07.2.2.1. Toprak Değeri 979
07.2.2.2. Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması 980
07.2.2.3. İşlem Verilerinin Doğrulanması 981
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi 981
07.2.2.5. Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi 983
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması 984
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi 984
07.2.2.8. Çarpanlar 985
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı 985
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı 985
07.2.3. Örnekler 986
07.2.4. Alıştırma Soruları 994
07.3. GELİR YÖNTEMİ 998
07.3.1. Genel 998
07.3.2. Yöntemin Uygulanması 999
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI) 1000
07.3.2.2. Kira 1000
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası) 1001
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira 1001
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler 1002
07.3.2.3. Diğer Gelirler 1002
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI) 1002
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI) 1004
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri 1004
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması 1004
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler 1005
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi 1006
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları 1006
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı 1007
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi 1008
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması 1010
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme 1011
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi 1012
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri 1012
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller 1013
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri 1013
07.3.2.9.2. Çarpanlar 1014
07.3.3. Örnekler 1016
07.3.4. Alıştırma Soruları 1025
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ 1026
07.4.1. Genel 1026
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı 1027
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması 1030
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü 1030
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında 1031
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara
Aktarıldığı Varsayıldığında 1032
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda 1032
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa 1033
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe 1033
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları 1033
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi 1035
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı 1036
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları 1042
07.4.4. Örnekler 1043
07.4.5. Alıştırma Soruları 1046
07.5. MALİYET YÖNTEMİ 1047
07.5.1. Genel 1047
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı 1049
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri 1050
07.5.4. Yöntemin Uygulanması 1052
07.5.4.1. Genel 1052
07.5.4.2. Yöntemin Adımları 1052
07.5.4.3. Amortismanın Önemi 1055
07.5.4.3.1. Tanımlar 1055
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri 1056
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller 1058
07.5.5. Örnekler 1059
07.5.6. Alıştırma Soruları 1067
07.6. DİĞER YÖNTEMLER 1068
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi 1068
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı 1068
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları 1070
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları 1073
07.6.1.4. Örnekler 1075
07.6.2. Likidasyon Yöntemi 1080
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı 1080
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri 1081
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri 1081
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri 1081
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri 1083
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri 1083
07.6.2.4. Örnekler 1084
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ 1089
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları 1089
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi 1090
08.1.2.1. Mekânsal Planlar 1091
08.1.2.2. Plan Notu 1092
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar 1092
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi 1096
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi 1096
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları 1097
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı 1097
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları 1098
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması 1098
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması 1098
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi 1098
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi 1100
08.1.5.1.6. Uzlaştırma 1100
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı 1103
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti 1105
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım 1105
08.1.6. Uygulama Örnekleri 1106
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği 1106
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği 1108
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği 1111
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ 1112
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları 1112
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi 1114
08.2.3. Konut Değerlemesinin Önemi 1120
08.2.3.1. Pazar Analizi Süreci 1122
08.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 1122
08.2.3.2.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı
Satış Analizi) 1123
08.2.3.2.2. Maliyet Yaklaşımı 1128
08.2.3.2.3. Gelir Yaklaşımı 1132
08.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar 1135
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ 1136
08.3.1. Genel 1136
08.3.2. Yöntemler 1137
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri 1138
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1139
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi 1139
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1141
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi 1142
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri 1144
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri 1144
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı 1146
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi 1149
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi 1150
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi 1150
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi 1150
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi 1150
08.3.4. Örnekler 1154
08.3.5. Alıştırmalar 1160
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR 1161
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler 1161
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi 1162
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri 1163
08.4.4. Finansal Kaldıraç 1165
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri 1165
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç 1165
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı 1166
08.4.5. Örnekler 1166
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ 1173
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler 1178
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları 1178
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim
Maliyetleri 1179
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri 1181
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi 1181
08.5.4.2. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi 1184
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi 1185
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi 1188
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere
Göre Hesaplanması 1188
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği 1191
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi 1193
08.5.4.5. Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması 1194
08.5.5. Örnek Uygulamalar 1194
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ 1196
08.6.1. Saha İncelemesi 1197
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi 1199
08.6.3. Değer Takdiri 1200
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı 1201
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı 1201
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı 1201
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular 1203
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri 1203
08.6.4.2. İşletme Gideri 1203
08.6.4.3. Doluluk Oranı 1204
08.6.4.4. Marka Karması 1204
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı 1204
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik 1205
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri 1205
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ 1205
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar 1205
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci 1207
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler 1208
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler 1208
08.7.2.3. EPDK Lisansı 1208
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı 1209
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek 1209
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı 1209
08.7.2.5.2. Kira Şerhi 1209
08.7.2.5.3. İpotek 1210
08.7.2.6. Sözleşmeler 1210
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi 1210
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri 1211
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları 1213
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri 1214
08.7.4. Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme 1216
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme 1222
08.7.5.1. Analizler 1222
08.7.5.1.1. Konum Analizi 1222
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk 1223
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri 1223
08.7.5.1.4. Gelir Verileri 1224
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonu Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler 1224
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı 1224
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı 1224
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı 1229
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri 1231
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar 1231
08.7.7. Sonuç ve Öneriler 1233
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ 1235
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması 1237
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi 1237
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması 1238
08.8.1.3. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer 1240
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme 1240
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği 1243
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği 1246
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler 1248
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ 1250
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar 1250
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri 1250
08.9.3. Fabrika Türleri 1253
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre 1253
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre 1254
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre 1255
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre 1255
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre 1255
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre 1256
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre 1256
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre 1256
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre 1257
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları 1258
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri 1259
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar 1259
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri 1260
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri 1262
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler 1265
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar 1265
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler 1266
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler 1268
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar 1268
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek 1273
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ 1282
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme 1282
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri 1288
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması 1294
08.10.4. Diğer Örnekler 1300
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi 1305
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi 1307
08.11. ŞEREFİYELENDİRMELER 1308
08.11.1. Yasalarda Şerefiye 1308
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1308
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1309
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiyelendirme 1310
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiyelendirilmesi 1311
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye 1312
08.11.3. Şerefiyendirme Çalışmaları Uygulama Örnekleri 1315
08.11.3.1. Şerefiyelendirme Raporları Nasıl Hazırlanır? 1316
08.11.3.2. Tamamlanmış Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği 1319
08.11.3.2.1. Konum Faktörü 1320
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü 1320
08.11.3.2.3. Kat Faktörü 1321
08.11.3.2.4. Cephe Faktörü 1322
08.11.3.2.5. Yön Faktörü 1322
08.11.3.2.6. Sonuç 1323
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiyelendirme / Değerleme Çalışması Örneği 1323
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiyelendirilmesi 1324
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyelendirme Çalışması Örneği 1325
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ 1327
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları 1327
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı 1328
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri 1330
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı 1330
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre 1331
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları 1331
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması 1331
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması 1331
08.12.4. Ecrimisil Takdir İşlemleri 1331
08.12.5. Ecrimisil Tebliğ İşlemleri 1335
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri 1335
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller 1336
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi 1336
08.12.6.3. Ecrimisilde İndirim 1337
08.12.7. Örnekler 1337
Bölüm 09
BİLİRKİŞİLİK VE DEĞERLEME
09.1. BİLİRKİŞİ VE BİLİRKİŞİLİK KURUMU 1341
09.1.1. Giriş 1341
09.1.2. Hukuksal Dayanaklar 1342
09.1.3. Bilirkişilik Nedir? 1343
09.1.4. Bilirkişilik Bir Meslek midir? 1344
09.1.5. Bilirkişiye Ne Zaman Başvurulur? 1345
09.1.6. Bilirkişi Kimdir? 1348
09.1.7. Kimler Bilirkişi Olabilir? 1350
09.1.8. Özel Hukuk Tüzel Kişileri Bilirkişi Olabilir mi? 1352
09.1.9. Bilirkişinin Nitelikleri Neler Olmalıdır? 1353
09.1.9.1. Uzmanlık (İhtisas) ve Yeterlilik (Ehliyet) 1353
09.1.9.2. Tarafsızlık 1354
09.1.9.3. Dürüstlük 1355
09.1.10. Bilirkişiliğe Başvuru 1355
09.1.11. Bilirkişiler Nasıl Seçilir ve Görevlendirilir? 1356
09.1.12. Bilirkişi İşlevini Nasıl Yerine Getirir? 1359
09.1.13. Bilirkişilik Görevinin Sınırları Nelerdir? 1359
09.1.14. Bilirkişinin Görev Süresi Ne Kadardır? 1360
09.1.15. Bilirkişilerin Kurul Olarak Çalışması 1361
09.1.16. Bilirkişinin Görüşünün Niteliği Nedir? 1361
09.1.17. Bilirkişi Raporu 1363
09.1.18. Aynı Konuda Birden Fazla Rapor Alınması 1364
09.1.19. Bilirkişilerin Sorumluluğu 1367
09.1.20. Bilirkişilerin Denetlenmesi 1368
09.1.21. Hukuki Konularda Bilirkişiye Başvurulması 1369
09.1.22. Bilirkişilik Alanının Kurumsallaştırılması 1369
09.1.23. Bilirkişilerin Eğitimi 1370
09.2. YENİ YASAL DÜZENLEMELER 1371
09.2.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler 1371
09.2.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler 1371
09.2.1.2. Değer Artış Payı 1372
09.2.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası 1373
09.2.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri 1374
09.2.2.1. Yabancılara Mülk Satışı 1374
09.2.2.2. Toplu Değerleme 1375
09.2.3. Değerli Konut Vergisi 1376
09.3. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEMELER 1377
09.4. ECRİMİSİL KAPSAMINDA DEĞERLEMELER 1379
09.4.1. İdari Yargı Kapsamında Haksız İşgal Tazminatı 1379
09.4.2. Adli Yargıda Haksız İşgal Tazminatı 1382
09.5. ŞEREFİYE DEĞERLEMELERİ 1389
09.6. ARSA PAYI DEĞERLEMELERİ 1390
09.7. LEVAZIM (ENKAZ) BEDELİ DEĞERLEMELERİ 1392
Bölüm 10
ALMANYA’DA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
10.1. GENEL 1399
10.2. ALMANYA FEDERAL İMAR YASASI (AFİY)’NIN DEĞERLEMEYE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ 1403
10.3. TAŞINMAZLARIN PİYASA (RAYİÇ) DEĞERLERİNİN SAPTANMASINA İLİŞKİN İLKELER TÜZÜĞÜ (Taşınmaz Değerlemesi Tüzüğü, ImmoWertV) 1407
10.4. KARŞILAŞTIRMA DEĞERİNİN VE TOPRAK DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Vergleichswertrichtlinie, VW–RL) 1418
Ek 1 1429
Ek 2 1431
Ek 3 1433
Ek 4 1434
Ek 5 1435
10.5. GELİR DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Ertragswertrichtlinien, EW–RL) 1437
Ek 1 1452
Ek 2 1455
Ek 3 1457
10.6. MALİYET DEĞERİNİN BELİRLENMESİ YÖNERGESİ (Sachwertrichtlinie, SW–RL) 1462
Bölüm 11
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI 2017 1477
Giriş 1477
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ 1541
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER 1555
Kaynaklar 1561
Kavramlar Dizini 1576