Taşınmaz (Gayrimenkul) Davaları El Kitabı

Filiz Berberoğlu Yenipınar

Bu çalışmada uygulamaya yönelik olarak, gayrimenkul aynıyla ilgili davalar, ilgili mevzuat ve yüksek yargı kararları ile hazırlanmıştır.

Çalışmadan özetler;

1- Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.

04.06.1958 tarihli ve 15/6 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı gereğince, maddi olayları açıklamak taraflara ve ileri sürülen olayları hukuken nitelemek ve uygulanacak Kanun hükümlerini tesbit etmek ve uygulamak görevi hakime aittir. Nitekim 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33. maddesinde hâkimin, Türk hukukunu resen uygulayacağı belirtilmiştir. Bu ilke gereği açılan davayı nitelemek ve açılmış bir dava hakkında doğru hukuk kurallarını bulup uygulamak hâkime düşen bir görevdir.

Ör. Somut olayda dava açıkça davalının davacının rıza ve muvafakatının bulunmadığı geçersiz kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı fuzulen işgal ettiğinden bahisle açıldığına göre; anılan isteğin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı ve uyuşmazlığın çözümünün 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2/1. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinin görevinde bulunduğu kuşkusuzdur.

2- Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK’nın 706, 6098 sayılı TBK’nın 237, 818 sayılı BK’nın 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç oluşturmaz.

TMK’nın 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır[1].Bu husus 6098 sayılı TBK’nın 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde açıklanmıştır. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz[2].

TMK'nın 1007. Maddesi, “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlarda Devlet sorumludur.” hükmünü içermekte; TMK'nın 1023. maddesi “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” TMK'nın 1024. maddesi “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescildir.” TMK'nın 3. maddesi “Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyi niyetin varlığıdır.” Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.” TMK'nın 705. maddesi “taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur.” tescilden önce mülkiyetin hangi hallerde kazanılacağı bu maddenin ikinci fıkrasında gösterilmiştir. TMK'nın 1021. maddesi “kurulması kanunen tesciline tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.” TMK'nın 1022. maddesi “Ayni Haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” düzenlemesi vardır.

3- Kadimlik iddiasında ise, yerel bilirkişi ve tanıklara taşınmazın kim tarafından ve ne şekilde kullanıldığı ve sınırları sorularak sonuca gidilmelidir.

4- Tapu Sicili Tüzüğü’nün 69. maddesinin 1. fıkrasında, “Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.” kuralına, 72.maddesinde, “Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu çalışmada;

• TAPU SİCİLİ SORUMLUĞU,
• ZİLYETLİK,
• SATIŞ VAADİ,
• MUVAZAA,
• ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ,
• HATA, HİLE, TEHDİT,
• TASARRUFUN İPTALİ,
• İNTİFA HAKKI,
• TAŞKIN İNŞAAT,
• TERDİTLİ- TAZMİNAT,
• EL ATMANIN ÖNLENMESİ,
• ŞUF’A (ÖN ALIM) HAKKI,
• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ,
• VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI,
• GEÇİT HAKKI,

konuları genel olarak araştırma ve inceleme esasları ile çalışmaya alınmıştır. Çalışmaya alınan örneklerde kesinlik iddiası bulunmamaktadır.

Yazar, il ve ilçelerde uzun süre çalıştığı asliye hukuk mahkemesi yargıçlığı sırasında, gayrimenkulle ilgili çok sayıda davada inceleme yapmış ve karar vermiştir. Gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda; tapu kaydının zemine doğru ve eksiksiz uygulanması çok önemlidir. Ayrıca, tanık beyanlarının çok önemli olduğu dava türleridir.

Bu eserin hazırlanmasında büyük özveride bulunarak yardımlarını esirgemeyen, Sn. Alihan YENİPINAR'a, en içten duygularımla minnet ve şükranlarımı sunarım.

Eserin basımını üstlenen: ARİSTO Yayınevi çalışanlarına ve emeği geçenlere çok teşekkür ederim.

Filiz BERBEROĞLU YENİPINAR

Hakim /(Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 17. HD. Üyesi)