Toplu Yapı Yönetim Organları_{ve Yöneticilik Görevinin Profesyonel Olarak Üstlenilmesi}

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Teşekkür 7
Özet 9
Kısaltmalar 17
Giriş 19
Birinci Bölüm
GENEL HATLARIYLA
TOPLU YAPILAR VE UNSURLARI
I. KAT MÜLKİYETİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR 23
A. Kat Mülkiyeti 23
1. Genel Olarak 23
2. Hukuki Niteliği 25
B. Ana Gayrimenkul 27
C. Ana Yapı 29
D. Blok ve Blok Niteliğinde Olmayan Yapı 31
1. Blok Yapı 31
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı 32
E. Bağımsız Bölüm 32
F. Eklenti 33
II. TOPLU YAPI KAVRAMI 36
A. Tanım 36
B. KMK. m.66 Gereğince Toplu Yapılarda Aranacak Şartlar 39
1. Bir veya Birden Çok İmar Parseli Üzerine Kurulmalı 39
a. Tek Parsel Üzerinde Toplu Yapı Rejimi 39
b. Birden Çok Parsel Üzerinde Toplu Yapı Rejimi 40
2. Onaylı Yerleşim Planına Göre İnşa Edilen Blok, Blok Niteliğinde Olmayan Yapı, Altyapı Tesisleri, Ortak Yerler ile Sosyal Tesis ve Hizmetler Mevcut Olmalı 41
3. İnşa Edilen Birden Çok Yapı ve Ortak Yerler Yönetim Bakımından Birbiriyle Bağlantılı Olmalı 43
III. ORTAK YER VE TESİSLER 44
A. Tanım 44
B. Unsurları 48
1. Bağımsız Bölüm ve Eklenti Niteliğine Haiz Olmaması 48
2. Ortaklaşa Kullanma, Korunma ve Faydalanma Olması 49
3. Kanun, İşin Niteliği veya Kat Maliklerinin İradesiyle Özgülenmesi 50
C. Hukuki Niteliği 52
D. Kat Mülkiyeti Rejiminde Ortak Yer ve Tesisler 53
E. Toplu Yapılarda Ortak Yer ve Tesisler 54
1. Blok Ortak Yerleri 54
2. Ada Ortak Yerleri 55
3. Toplu Yapı Ortak Yerleri 56
a. Tanım 56
b. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller 57
c. Ortak Yer Niteliğindeki Sosyal ve Altyapı Tesisleri 58
aa. Sosyal Tesisler 58
bb. Altyapı Tesisleri 59
4. Kamusal Alanların Toplu Yapıya Özgülenmesi 60
IV. TOPLU YAPILARDA PLANLAR 61
A. Vaziyet Planı ve Projeler 61
B. Yönetim Planı 63
1. Hukuki Düzenleme ve Yönetim Planının Hukuki Niteliği 64
2. Yönetim Planının İçeriği 66
3. Yönetim Planının Bağlayıcı Etkisi 68
4. Yönetim Planında Değişiklik Yapılması 70
a. Değişikliğin Kat Malikleri Tarafından Yapılması 70
b. Değişikliğin Mahkeme Tarafından Yapılması 71
İkinci Bölüm
TOPLU YAPILARDA
TEMEL YÖNETİM ORGANI OLARAK
KAT MALİKLERİ KURULLARI
I. TOPLU YAPI KAT MALİKLERİ KURULLARI 73
A. Kat Malikleri Kurullarının Toplu Yapı Yönetimindeki Yeri 73
B. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulları 77
1. Blok Kat Malikleri Kurulu 77
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Kat Malikleri Kurulu 79
3. Ada Kurulları 81
a. Ada Kat Malikleri Kurulu 81
b. Ada Kat Malikleri Temsilciler Kurulu 83
4. Toplu Yapı Kurulları 85
a. Genel Olarak 85
b. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 85
c. Toplu Yapı Kat Malikleri Temsilciler Kurulu 87
II. TOPLU YAPILARDA YÖNETİM FAALİYETLERİ 89
A. Toplu Yapı Yönetimine İlişkin Düzenleyici ve İdari Faaliyetler 90
B. Uyuşmazlıkların Çözümüne İlişkin Faaliyetler 91
C. Genel Yönetime İlişkin Faaliyetler 92
III. TOPLU YAPI KURULLARININ TOPLANMASI 92
A. Toplu Yapı Kurulların Toplantı Zamanı 92
1. Toplu Yapı Kurullarının Olağan Toplantısı 92
2. Toplu Yapı Kurullarının Olağanüstü Toplantısı 96
3. Pandeminin (COVİD–19) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Toplantılarına Etkisi 100
B. Toplu Yapı Kurullarında Oy Kullanma 103
1. Kat Maliklerinin Oy Hakkı 103
2. KMK. m.31 Hükmü Gereğince Kat Maliklerinin Oy Hakkının Sınırlandırılması 106
3. Vekil Aracılığıyla Oy Kullanma 107
C. Kat Malikleri Kurulları İçin Aranan Toplantı Yeter Sayısı 112
1. Birinci Toplantı Yeter Sayısı 112
2. İkinci Toplantı Yeter Sayısı 114
IV. YÖNETİM İŞLERİ İÇİN ARANACAK KARAR YETER SAYILARI 118
A. Basit Oyçokluğu Aranan Yönetim İşleri 119
B. Vasıflı Oyçokluğu Aranan Yönetim İşleri 121
1. Faydalı Olan Değişiklikler 122
a. Genel Olarak 122
b. Giderlere Katlanma 127
2. Engelli Vatandaşlar İçin Yapılacak Değişiklikler 128
a. Genel Olarak 128
b. Giderlere Katlanma 130
3. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sistemi Değişiklikleri 131
a. Genel Olarak 131
b. Giderlere Katlanma 133
4. Çok Masraflı ve Lüks Olan Değişiklikler 134
a. Genel Olarak 134
b. Giderlere Katlanma 136
C. Beşte Dört Çoğunluk Aranan İşler 136
1. Ana gayrimenkulde KMK. m.19 gereğince Yapılacak Değişiklikler 136
2. Yönetim Planında Değişiklik Yapılması 141
D. Oybirliği Aranan Yönetim İşleri 142
1. Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amacın Değiştirilmesi 143
2. Ana taşınmazda Bağımsız Bölüm İlavesi veya Değişiklik Yapılması 147
3. Temliki Tasarruflar ve Önemli Yönetim İşleri 148
E. Kat Malikleri Kurullarında Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Şartına Uyulmamasının Sonucu 149
Üçüncü Bölüm
TOPLU YAPILARDA
YÖNETİCİ KAVRAMI VE YÖNETİM GÖREVİNİN PROFESYONEL OLARAK ÜSTLENİLMESİ
I. YÖNETİCİ KAVRAMI 151
A. Genel Olarak 151
B. Yöneticinin Atanması Usulü 151
1. Yöneticinin Kat Malikleri Tarafından Atanması 152
a. Genel Olarak 152
b. Blok Yapılarda Yönetici Atanması 157
c. Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda Yönetici Atanması 158
d. Ada Yöneticisi Atanması 160
e. Toplu Yapılarda Yönetici Atanması 161
2. Yöneticinin Mahkeme Tarafından Atanması 166
a. Klasik Kat Mülkiyeti Rejiminde Yöneticinin Mahkeme Tarafından Atanması 166
b. Toplu Yapılarda Yöneticilerin Mahkeme Tarafından Atanması 169
C. Yönetici ve Yönetim Kurulu Üyelerinde Aranacak Şartlar 171
1. Fiil Ehliyeti Şartı 173
2. Somut Duruma Göre Belirlenebilecek Özel Şartlar 174
3. Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyelerinin Gerçek veya Tüzel Kişi Olması 175
D. Kat Malikleri ile Yönetici Arasındaki Hukuki İlişki 176
E. Toplu Yapı Yöneticilerinin Görev Süresi, Görevleri, Sorumluluğu ve Hakları 182
1. Toplu Yapı Yöneticilerinin Görev Süresi 182
2. Toplu Yapı Yöneticilerinin Görevleri 184
a. Genel Yönetim İşleri 185
aa. Kurul Kararlarının Yerine Getirilmesi 185
bb. Toplu Yapının Amacına Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı 187
cc. Toplu Yapının Sigorta Ettirilmesi 189
dd. Yönetim İşleri İçin Gider ve Avans Toplanması 190
ee. Yönetim ile İlgili Ödemelerin Kabulü, Borçların Ödenmesi ve Kira Bedellerinin Toplanması 191
ff. Toplu Yapıyı İlgilendiren Tebligatların Kabul Edilmesi 192
gg. Gerekli Tedbirlerin Alınması 193
hh. Borç ve Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyen Kat Maliklerine Karşı Hukuki Yollara Müracaat Edilmesi 194
ii. Banka Hesabı Açılması 197
jj. Toplu Yapı Kurullarının Toplantıya Çağırılması 197
b. Diğer Yönetim İşleri 199
aa. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 199
bb. İşletme Projesinin Yapılması 202
cc. Pandemi Sürecinden Kaynaklanan Görevler 205
dd. Toplu Yapılarda Kişisel Verilerin Korunması 209
ee. KMK. m.39 Gereğince Yöneticilerin Hesap Vermesi 215
3. Toplu Yapı Yöneticilerinin Borçları ve Sorumluluğu 217
a. Toplu Yapı Yöneticilerinin Borçları 217
aa. Talimata Uygun Biçimde İş Görme Borcu 217
bb. İşi Bizzat Yapma Borcu 218
cc. Sadakat ve Özen Borcu 219
b. Toplu Yapı Yöneticilerinin Sorumluluğu 224
4. Toplu Yapı Yöneticilerinin Hakları 228
a. Ücret Talep Hakkı 229
b. Gider ve Avansları Talep Etme Hakkı 231
F. Toplu Yapı Yöneticilerinin Görevlerinin Sona Ermesi 232
1. Yöneticinin Görev Süresinin Dolması 232
2. TBK. ‘da Düzenlenen Sona Erme Halleri 233
a. Azil ve İstifa 233
b. Ölüm ve Ehliyetin Kaybedilmesi Halleri 235
G. Toplu Yapılarda Geçici Yönetim 236
H. Toplu Yapı Yöneticilerinin Denetlenmesi 238
1. Kat Mülkiyeti Rejiminde Denetim 238
2. Toplu Yapılarda Denetim 241
II. YÖNETİM İŞLERİNİN PROFESYONEL OLARAK ÜSTLENİLMESİ 245
A. Genel Olarak 245
B. Profesyonel Yönetim Hizmetleri Sözleşmesi 246
1. Kavram 246
2. Sözleşmenin Kurulması 247
3. Hukuki Niteliği 249
4. Tüketici İşlemi ve Ticari İş Yönünden Değerlendirilmesi 252
5. Profesyonel Yöneticinin Görev Süresi, Görevleri, Sorumluluğu ve Hakları 259
a. Profesyonel Yöneticinin Görev Süresi 259
b. Profesyonel Yöneticinin Görevleri 260
c. Profesyonel Yöneticinin Sorumluluğu 261
d. Profesyonel Yöneticin Hakları 265
6. Profesyonel Yönetim Hizmetleri Sözleşmesinin Sona Ermesi 268
Sonuç 271
Kaynakça 277
Kavramlar Dizini 285