Toplu Yapılarda Yönetim Planı

Nurgül KUTLU DOĞAR

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ 1

1. Genel Olarak Konunun Sunumu 1
2. Tarihçe 2
3. Mecelle’de Kat Mülkiyeti. 2
4. 1926 - 1965 Yılları Arasında Kat Mülkiyeti. 4
5. 1965 - 1983 Yılları Arasında Kat Mülkiyeti. 7
6. 1983 - 2007 Yılları Arasında Kat Mülkiyeti. 7
7. 2007 Yılından Günümüze Kat Mülkiyeti . 9

III. Terminoloji Sorunu.10

1. Kanuni Düzenleme .14
2. Araştırma Planı 15

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK KAT MÜLKİYETİ VE

KAT MALİKLERİNİN İRADE BEYANLARI

• 1 KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI.17

1. Kat Mülkiyetinde Arazi ve Yapı Birlikteliği . 17
2. Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği 18

III. Kat Mülkiyetinde Yönetim Kavramı . 21

1. Kat Malikleri Birliği – Kat Malikleri Kurulu Ayrımı 23
2. Kat Malikleri Birliği . 23
3. Kat Malikleri Kurulu 30

• 2 KAT MALİKLERİRİNİN İRADE BEYANLARI32

1. Genel Olarak 32
2. Resmi Senet . 33

III. Karar  35

1. Anlaşma . 36
2. Yönetim Planı 38
3. Yönetim Planının Kat Mülkiyeti Kuruluşunda Tapu

Müdürlüğüne İbrazı  39

1. Yönetim Planı Olmadan Kat Mülkiyetinin Kurulabileceği Haller 41

Dr. Nurgül KUTLU DOĞAR

1. Kat Mülkiyeti Yönetiminde Uygulanacak Hükümlerde

Yönetim Planının Yeri  43

1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği 45
2. Yönetim Planının Hukuki Niteliği Hakkında İleri Sürülen

Görüşler.45

2. Yönetim Planının Hukuki Niteliğinin Komşu Parsel Toplu

Yapılarda Özelliği.48

1. Yönetim Planının Bağlayıcılığı. 50
2. Yönetim Planının Kanunen Eşyaya Bağlı Borç Niteliği .52
3. Yönetim Planının Tapu Kütüğünün Beyanlar Sütununa

Yazımı .53

1. Yönetim Planının Şekli . 56
2. Yönetim Planının Sözleşme Niteliğine Bağlı Özellikleri . 58
3. Yönetim Planının Sübjektif Esaslı Unsurlar İçermesi

Ayrımında Yönetim Planı Hükümlerinin

Değerlendirilmesi .58

2. Yönetim Planında Emredici Hükümlerin Tekrarına Yer

Verme Zorunluluğunun Bulunmaması62

3. Yönetim Planında Sözleşme Özgürlüğünün Esas Olması .64
4. Yönetim Planında Yedek Hukuk Kurallarına Aykırı İçerikle

Düzenleme Yapılabilmesi69

İKİNCİ BÖLÜM

TOPLU YAPI KAVRAMI ve TOPLU YAPILARIN KURULMASI

• 3 TOPLU YAPI KAVRAMI.71

1. Genel Olarak 71
2. Toplu Yapı Türleri . 72
3. Tek Parsel Toplu Yapı 72
4. Komşu Parsel Toplu Yapı. 73
5. Parsellerin Bitişik veya Komşu Olması.73
6. Parseller Arasında Kamuya Ayrılan Yerlerin Bulunması75
7. Kat Mülkiyeti Kurulurken Parsellerin Ayrı Ayrı Dikkate

Alınması 75

İçindekiler

4. Münferit Parseller Üzerinde Toplu Yapı Hükümlerine Tabi

Olacak Şekilde Kat Mülkiyeti Kurulamaması76

• 4 TOPLU YAPILARIN KURULMASI.77

1. Genel Olarak 77
2. Kat Mülkiyeti Kurulurken Toplu Yapının Oluşması . 78
3. İradi Kuruluş. 78
4. Genel Olarak 78
5. Tapu Müdürlüğüne İbraz Edilmesi Gereken Belgeler.79
6. Yapı Kullanma İzin Belgesi . 80
7. Mimari Proje. 81
8. Vaziyet Planı 83
9. Vaziyet Planının Kapsamı ve Kanuni Düzenleme

Eleştirileri 84

1. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Parsel Vaziyet Planı

- Toplu Yapı Vaziyet Planı Ayrımı. 87

1. Yönetim Planı. 90
2. Mahkeme Kararı ile Kuruluş 91
3. Yüklenici Talebi ile Kuruluş. 95

III. Kat Mülkiyeti Kurulduktan Sonra Toplu Yapının Oluşması . 97

1. Genel Olarak. 97
2. Doktrinde İleri Sürülen Görüşler 97
3. Komşu Parsel Toplu Yapılara İlişkin Yargı Uygulaması . 100
4. Toplu Yapı Şerhi Uygulamasına Yönelik Eleştiriler 103
5. Kat Mülkiyetine Konu Olmayan Parsellerin Komşu Parsellerle

Toplu Yapı Oluşturması. 105

1. Genel Olarak. 105
2. Toplu Yapı Vaziyet Planı Düzenleme Zorunluluğu . 106

• 5 TOPLU YAPI PARSELİNE ve YAPILARA İLİŞKİN

ÖZELLİKLER 107

1. Toplu Yapı Parseli . 107
2. İmar Parseli Olma Şartı ve Eleştirisi. 107
3. Üst Hakkı Üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulması . 109
4. Yapılara İlişkin Özellikler 117
5. Yapı Kavramı 117

Dr. Nurgül KUTLU DOĞAR

1. Yapıların Kâgir Olması. 118
2. Yapıların Tamamlanmış Olması ve Kısmi Kat Mülkiyetine

Geçiş 118

1. Bağımsız Bölüm Kavramı. 120
2. Münferit Bağımsız Bölüm (Blok Niteliğinde Olmayan Yapı)

Kavramı. 121

1. Birden Fazla Bağımsız Bölümün Birleşmesi 122
2. Blok Kavramı 123

• 6 TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI HAZIRLANIRKEN SÜJEYE

BAĞLI ÖZELLİK.124

1. Genel Olarak 124
2. Tek Parsel Toplu Yapı Yönetim Planının Hazırlanması 126
3. Tek Kişi Mülkiyetinde Yönetim Planının Hazırlanması. 126
4. Birlikte Mülkiyette Yönetim Planının Hazırlanması 127
5. Paylı Mülkiyette Yönetim Planının Hazırlanması 127
6. Yönetim Planının Oybirliği ile Hazırlanması . 128
7. Paydaşlıktan Çıkarma Yoluyla Oybirliğinin

Sağlanması. 131

1. KMK Ek m. 4 Hükmüne Göre Kat İrtifakına Geçiş

Kararı  131

1. 6306 Sayılı Kanun m. 6 Uyarınca Üçte İki

Çoğunlukla Alınan Yeniden Değerlendirme

Kararı  134

1. KMK Ek m. 4 ile 6306 Sayılı Kanun m. 6

Hükmünün Çatışması 137

2. Elbirliği Mülkiyetinde Yönetim Planının Hazırlanması138

III. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Yönetim Planının

Hazırlanması  139

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

TOPLU YAPI YÖNETİM PLANININ KAPSAMI

• 7 TOPLU YAPI YÖNETİM PLANININ DÜZENLEME KONUSU141

1. Genel Olarak 141
2. Ortak Yer/Tesis/Hizmet Kavramları 143
3. Genel Olarak . 143
4. Ortak Yerler 143
5. Zorunlu Ortak Yerler.143
6. Ortaklaşa Korunma, Kullanma ve Faydalanma İçin Zorunlu

Ortak Yerler .146

3. Kat Maliklerinin İradesine Göre Oluşturulan Ortak

Yerler.146

1. Ortak Tesis 146
2. Ortak Hizmet. 147
3. Ortak Yer Niteliğindeki Taşınırlar 148
4. Ortak Yerlerin Kullanımını Kısıtlayan Düzenlemeler 149

III. Eklenti Kavramı. 150

1. Genel Olarak. 150
2. Eklentinin Tesis Edilmesi . 153
3. Eklentinin Hukuki Niteliği 155
4. Aynı Yerin Birden Fazla Bağımsız Bölüme Eklenti Olarak

Tesis Edilmesi. 156

1. Tahsis ile Ortak Yer Oluşturulması. 157
2. Genel Olarak. 157
3. Tahsis İradesinin Yer Alabileceği Belgeler 161
4. Tahsis ile Oluşan Ortak Yerlerin Türleri 162
5. Blok Ortak Yerleri 163
6. Parsel Ortak Yerleri.163
7. Toplu Yapı Ortak Yerleri.163
8. Grup Yapıların Ortak Yerleri .163
9. Eklenti ve Tahsisli Alan Arasındaki Farklar. 164
10. Eklenti veya Tahsise Uygun Yerlere İlişkin Bazı Örnekler 164
11. Bahçe .164
12. Avlu.165
13. Garaj (Otopark).165
14. Depo 166
15. Çekme Kat Terası .166
16. Eşyaya Bağlı Mülkiyet Şeklinde Ortak Yer Oluşturulması . 167
17. Genel Olarak. 167

Dr. Nurgül KUTLU DOĞAR

1. Eşyaya Bağlı Mülkiyete Konu Taşınmazın Kapsamı . 169
2. Yüklü Taşınmazın Özellikleri. 171
3. Kamuya Ayrılan Yerlerin Toplu Yapı Hizmetine Dahil

Edilmesi . 174

1. Genel Olarak . 174
2. Düzenleme, Bakım ve İşletme Kavramları . 178
3. Mutabakat . 178

VII. Genel Gider ve Avans Ödeme Borcuna İlişkin Düzenleme. 182

1. Genel Olarak . 182
2. Toplu Yapılarda Yönetim Birimlerine Göre Genel Gider ve

Avans Ödeme Borcu . 183

1. Komşu Parsel Toplu Yapılarda Arsa Payına Göre Ödenmesi

Gereken Giderlerin Hesabı 184

1. Yararlanılmayan Ortak Yer/Tesislerin veya Hizmetlerin Genel

Giderlerinden Sorumluluk. 186

1. Bağımsız Bölümden Sürekli Faydalananların Genel

Giderlerden Sorumluluğu 188

1. Bir Kısmı Tamamlanmamış Toplu Yapılarda Genel Gider

Ödeme Borcu  190

1. Genel Giderlerin Ödenmemesinin Yaptırımı 191
2. Genel Giderlere İlişkin Zamanaşımı . 195

• 8 YÖNETİM ORGANLARI.196

1. Genel Olarak 196
2. Karar (Yönetim) Organı. 197
3. Zorunlu - Arızî Organ Ayrımı. 197
4. Üst Yönetim - Alt Yönetim Ayrımı 199
5. Yönetim Birimleri. 200
6. Blok Kat Malikleri Kurulu.200
7. Parsel Kat Malikleri Kurulu.202
8. Grup Yapılar Kat Malikleri Kurulu 203
9. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu .204
10. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 204
11. Ada Kat Malikleri Kurulu210
12. Ada Temsilciler Kurulu.211

III. Yürütme (İcra) Organı . 212

1. Genel Olarak. 212
2. Kat Malikleri ile Yönetici Arasındaki İlişkinin Hukuki

Niteliği  215

1. Yönetici Seçimi. 218
2. Genel Olarak 218
3. Yönetim Birimlerine Göre Yönetici Seçiminde Aranan

Karar Yeter Sayıları 218

1. Blok Yöneticisi Seçimi .219
2. Toplu Yapı Yöneticisi Seçimi .222
3. Ada Yöneticisi Seçimi 224
4. Münferit Bağımsız Bölümler Yöneticisi Seçimi224
5. Parsel Yöneticisi Seçimi .225
6. Denetim Organı 225
7. Genel Olarak. 225
8. Yönetim Birimlerine Göre Denetçi Seçimi. 226
9. Geçici Yönetim 228

• 9 KURULLARIN TOPLANMA USULÜNE İLİŞKİN

DÜZENLEME.230

1. Genel Olarak 230
2. Kurulların Toplantı Zamanı . 230
3. Olağan Toplantı 230
4. Olağanüstü Toplantı 232

III. İki Kademeli Toplantı Usulü ve Eleştirisi 234

1. Karar Yeter Sayıları . 237
2. Olağan Karar Yeter Sayısı 237
3. Özel Karar Yeter Sayıları 237
4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) ile

Alınabilen Kararlar239

1. Faydalı Yenilik ve İlaveler ile Çok Masraflı ve Lüks

Yenilik ve İlaveler Kararı. 239

1. Engellilerin Yaşamı için Zorunlu Proje Değişikliği

Kararı 240

Dr. Nurgül KUTLU DOĞAR

1. Isı Yalıtımının, Isıtma Sisteminin ve Yakıt Türünün

Değiştirilmesi Kararı  240

2. Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Ortak Yerlerde İnşaat,

Onarım ve Tesis Kararı .241

3. Oybirliği ile Alınabilen Kararlar 245
4. Bağımsız Bölümün Özgülendiği Amacın Değiştirilmesi

Kararı 245

1. Bağımsız Bölüm İlavesi Kararı. 248
2. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşlere Yönelik

Kararlar. 248

1. Kat Malikleri Kuruluna Katılmamanın Sonuçları. 249

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

TOPLU YAPI NİTELİĞİNİN SONA ERMESİ,

TOPLU YAPI YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ ve

UYARLANMASI (İNTİBAKI)

• 10 TOPLU YAPI NİTELİĞİNİN SONA ERMESİNE BAĞLI

OLARAK YÖNETİM PLANININ HÜKÜMLERİ251

1. Genel Olarak 251
2. Tek Parsel Toplu Yapı Niteliğinin Sona Ermesi 251
3. Kat Maliklerinin İradesi ile Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi . 251
4. Bağımsız Bölümlerdeki Kayıtlayıcı Hakkın Sahibinden

Muvafakat Alınması254

2. Anagayrimenkul Üzerindeki Kayıtlayıcı Hakkın Sahibinin

Muvafakatinin Aranmaması.255

1. Arsanın Yok Olması 256
2. Yapıların Harap Olması 257
3. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Harap Yapılar257
4. Bütün Yapıların Harap Olması . 257
5. Bazı Yapıların Harap Olması 258
6. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılara İlişkin Sonuçlar.260
7. 6306 Sayılı Kanun’a Göre Riskli Yapılar262
8. Kamulaştırma 265

III. Komşu Parsel Toplu Yapı Niteliğinin Sona Ermesi 268

1. Genel Olarak. 268
2. İkale Sözleşmesi ile Sona Erme 269

• 11 TOPLU YAPI YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ270

1. Genel Olarak 270
2. Yönetim Planının Kat Maliklerince Değiştirilmesi . 271
3. Yönetim Planı Değişikliği Kararının Kat Malikleri Birliği

Kararı Olması 271

1. Karar Yeter Sayısının Hesabı 275
2. Arsa Payının Hesaba Katılmaması275
3. Oy Kısıtlamasının Uygulanmaması 275
4. Birlikte Mülkiyete Konu Bağımsız Bölüm Maliklerinin Oy

Hakkı .277

4. Birden Fazla Bağımsız Bölümü Olan Kat Malikinin

Temsili.277

5. Aynı Kişinin Birden Fazla Kat Malikini Temsil Etmesi .280

III. Yönetim Planının Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca

Değiştirilmesi. 281

1. Yönetim Planının Hâkimin Müdahalesi ile Değiştirilmesi 282
2. Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptali 285
3. Yönetim Planı Değişikliğine Konu Olamayacak Haller 288
4. Yönetim Planının Emredici Hükümlere Aykırı

Düzenlemeleri. 288

1. Oybirliği Gereken Konularda Yönetim Planı Değişikliği ile

Karar Alınamaması. 289

1. Yönetim Planı Değişikliği ile Tahsisli Alanların Kaldırılması

ve Toplu Yapıdan Ayrılma Kararı Alınamaması 291

• 12 YÖNETİM PLANLARININ UYARLANMASI (İNTİBAKI) 291

1. Genel Olarak 291
2. Uyarlamaya İlişkin Görüşler ve Yargı Uygulaması. 292
3. Doktrindeki Görüşler 292
4. Yargı Uygulaması. 293
5. Kişisel Görüşümüz 295

III. Uyarlamada Kolaylaştırılmış Çoğunluk. 298

1. Uyarlamanın Kapsamı . 300

Dr. Nurgül KUTLU DOĞAR

SONUÇ. 303

KAYNAKÇA 307