^{Türk Borçlar Kanunu Kapsamında}Kiraya Verenin Borçları ve Borca Aykırılığının Sonuçları

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 13
Giriş 15
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ
I. KONUNUN TAKDİMİ 17
II. TANIM 19
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 21
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 23
A. Kiraya Veren 23
B. Kiracı 27
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 30
A. Kira Konusunun Kullanımının Bırakılması 30
1. Kira Konusu 30
2. Kiralananın Kullanımının Bırakılması 33
B. Kira Bedeli 35
C. Tarafların Anlaşması 40
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ 41
VII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ 43
A. Genel Olarak 43
B. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 43
C. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi 44
VIII. GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİNİN HÜKÜMLERİ 46
A. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri 46
B. Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri 47
İkinci Bölüm
KİRAYA VERENİN BORÇLARI
I. GENEL OLARAK 49
II. KİRAYA VERENİN KİRALANANI TESLİM BORCU 50
A. Genel Olarak 50
B. Kiraya Verenin Kiralananı Kullanıma Elverişli Durumda Teslim Borcu 51
1. Genel Olarak 51
2. Teslim Borcunun Kapsamı 52
a. Genel Olarak 52
b. Kiralananın Teslimi 54
3. Teslim Yeri ve Zamanı 57
a. Teslim Yeri 57
b. Teslim Zamanı 58
C. Kiraya Verenin Kiralananı Sözleşme Süresince Kullanıma Elverişli Durumda Bulundurma Borcu 59
III. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞU 62
A. Genel Olarak 62
B. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Özellikleri 63
1. Ayıptan Doğan Sorumluluğun Asli Borç Niteliğinde Olması 63
2. Ayıptan Sorumluluğun Kanundan Doğması 64
3. Ayıptan Doğan Sorumluluğun Kiraya Verenin Kusuruna Dayanmaması 64
4. Ayıptan Doğan Sorumluluk Hükümlerinin Kural Olarak Emredici Nitelikte Olmaması 65
5. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin Benzer Diğer Kurumlarla Yarışmalı Olarak Uygulanabilmesi 66
C. Ayıp Kavramı 66
1. Genel Olarak 66
2. Ayıp Türleri 67
a. Ayıbın Niteliğine Göre Yapılan Ayrım 67
(1) Maddi Ayıp 67
(2) Manevi Ayıp 68
(3) Hukuki Ayıp 69
(4) Ekonomik Ayıp 70
b. Ayıbın Mevcut Olduğu Ana Göre Yapılan Ayrım 71
(1) Genel Olarak 71
(2) Başlangıçtaki Ayıp 72
(3) Sonraki Ayıp 72
c. Ayıbın Önemli Olup Olmamasına Göre Yapılan Ayrım 74
(1) Önemli Ayıp 74
(2) Önemli Olmayan Ayıp 75
d. Ayıbın Açık veya Gizli Olmasına Göre Yapılan Ayırım 76
(1) Açık Ayıp 76
(2) Gizli Ayıp 77
D. Ayıptan Doğan Sorumluluğun Şartları 78
1. Genel Olarak 78
2. Maddi Şartlar 78
a. Kiralananda Ayıp Olarak Nitelendirilebilecek Eksiklik veya Bozuklukların Bulunması 78
b. Kiralananın Ayıp Nedeniyle Sözleşmede Öngörülen Kullanım Amacına Elverişli Olmaması 79
c. Kiralanandaki Ayıp Gizli Olmalıdır 80
d. Kiracı Ayıba Kendi Kusuruyla Sebep Olmamalıdır 82
e. Sorumsuzluk Anlaşması Yapılmamış Olmalıdır 83
3. Şekli Şartlar 85
a. Genel Olarak 85
b. Bildirim Yükümlülüğü 85
c. Bildirimin Şekli 88
d. Bildirim Zamanı 88
IV. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN DOĞAN SORUMLULUĞU 89
A. Genel Olarak 89
B. Kiraya Verenin Zapttan Doğan Sorumluluğunun Hukuki Niteliği 89
C. Gerçek Zapttan Doğan Sorumluluk 91
1. Genel Olarak 91
2. Gerçek Zapttan Doğan Sorumluluğun Şartları 91
a. Genel Olarak 91
b. Maddi Şartlar 92
(1) Kiralanan Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Uyarınca Kiracıya Teslim Edilmiş Olmalıdır 92
(2) Üçüncü Kişi Kiralanan Üzerinde Kiracının Hakkıyla Bağdaşmayan Üstün Bir Hak İddiasında Bulunmalıdır 92
(3) Bu Hak Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Önce Mevcut Olmalıdır 94
(4) Kiracı Kiralananın Kullanımıyla Bağdaşmayan Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Kira Sözleşmesinin Kurulduğu Anda Bilmemelidir 95
(5) Üçüncü Kişi Üstün Hakkını İleri Sürmüş Olmalıdır 96
c. Şekli Şartlar 99
D. Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Üstün Hak Sahibi Olması 101
1. Genel Olarak 101
2. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi 102
a. Genel Olarak 102
b. Şartları 104
(1) Genel Olarak 104
(2) Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması 104
(3) Kiraya Verenin Malik Olması 105
(4) Kiralananın Mülkiyetinin Devredilmiş Olması 106
c. Sonuçları 110
(1) Genel Olarak 110
(2) Yeni Malikin Sözleşmenin Tarafı Haline Gelmesi 111
(3) Yeni Malikin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi 113
(4) Kiracı ile Eski Malik Arasındaki İlişki 116
3. Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hakka Sahip Olması 116
4. Kamulaştırmanın Kira Sözleşmesine Etkisi 124
E. Kira Sözleşmesinin Şerhi 127
1. Genel Olarak 127
2. Şartları 128
a. Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz Olmalıdır 128
b. Yazılı Bir Şerh Anlaşması Yapılmış Olmalıdır 129
c. Tapu Siciline İşlenen Şerh Geçerli Olduğu Süreyi ve Kullanma Şartlarını Göstermelidir 131
3. Sonuçları 132
V. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU 134
VI. KİRAYA VERENİN YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU 139
A. Genel Olarak 139
B. Yan Gider Kavramı 140
C. Kira Hukukunun Genel Hükümlerine Göre Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu 143
1. Genel Olarak 143
2. Temizlik ve Bakım Giderleri 145
D. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu 147
E. Yan Giderlerin Ödeme Zamanı ve Şekli 149
Üçüncü Bölüm
KİRAYA VERENİN BORÇLARINA AYKIRILIĞIN SONUÇLARI
I. KİRAYA VERENİN KİRALANANI TESLİM BORCUNA AYKIRILIĞIN SONUÇLARI 153
A. Kiraya Verenin Temerrüdü 153
B. Kiraya Verenin Teslim Borcunun İmkânsız Hale Gelmesi 155
C. Ayıplı İfa 158
II. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN HÜKÜM VE SONUÇLARI 159
A. Genel Olarak 159
B. Kiraya Verenin Kiralananın Teslimi Anındaki Ayıplardan Sorumluluğu 159
1. Genel Olarak 159
2. Kiraya Verenin Kiralananın Önemli Ayıplarla Teslimi Halinde Sorumluluğu 160
a. Kiracının Kiralananı Kabulden Kaçınarak Borçlu Temerrüdü Hükümlerine Başvurması 160
b. Kiracının Kiralananı Teslim Alarak Ayıptan Doğan Haklarını Kullanması 163
3. Kiraya Verenin Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi Halinde Sorumluluğu 164
C. Kiraya Verenin Kiralananın Tesliminden Sonraki Ayıplardan Sorumluluğu 165
D. Kiracının Ayıptan Doğan Hakları 167
1. Genel Olarak 167
2. Kiracının Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı 167
a. Genel Olarak 167
b. Şartları 169
(1) Ayıbın Giderilebilir Nitelikte Olması 169
(2) Ayıbın Bildirilmesi 171
(3) Ayıbın Uygun Bir Sürede Giderilmesini Talep Etmek 171
c. Ayıbın Giderilmemesine veya Gereği Gibi Giderilmemesine Bağlanan Sonuçlar 173
3. Kiracının Ayıbı Bizzat Giderme Hakkı 174
a. Genel Olarak 174
b. Şartları 174
c. Kiracının Kiralanandaki Ayıbı Bizzat Gidermesinin Sonuçları 177
4. Kiracının Kira Bedelinin İndirimini Talep Hakkı 180
a. Genel Olarak 180
b. Hukuki Niteliği 183
c. Şartları 184
d. İndirim Miktarının Hesaplanması 187
e. Sonuçları 188
5. Kiracının Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini Talep Hakkı 190
a. Genel Olarak 190
b. Şartları 191
c. Sonuçları 195
6. Kiracının Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı 195
a. Genel Olarak 195
b. Şartları 196
c. Sonuçları 199
7. Kiracının Ayıp Nedeniyle Oluşan Zararların Tazminini Talep Hakkı 204
a. Genel Olarak 204
b. Şartları 204
(1) Genel Olarak 204
(2) Kiralananın Ayıplı Olması 205
(3) Ayıp Sebebiyle Bir Zarar Meydana Gelmiş Olması 205
(4) İlliyet Bağı 207
(5) Kiraya Verenin Kusuru 208
c. Sonuçları 210
8. Zamanaşımı 213
9. Kiraya Verenin Kiracının Ayıptan Doğan Hakların Kullanılmasını Engelleme Hakkı 215
III. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN HÜKÜM VE SONUÇLARI 217
A. Kiraya Verenin Gerçek Zapttan Doğan Sorumluluğunun Hüküm ve Sonuçları 217
1. Genel Olarak 217
2. Kiraya Veren Davayı Üstlenmek Zorundadır 218
3. Kiraya Veren Kiracının Uğradığı Zararları Gidermek Zorundadır 219
B. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi Hükümlerine Aykırılığın Sonuçları 224
1. Yeni Malikin Sözleşmenin Tarafı Haline Gelmesi Bakımından 224
2. Kiracı ile Eski Malik Arasındaki İlişki Bakımından 227
C. Yolsuz Şerhin Sonuçları 228
IV. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCUNA AYKIRI DAVRANMASININ SONUÇLARI 229
V. YAN GİDERLERE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRI DAVRANILMASININ SONUÇLARI 230
Sonuç 235
Kaynakça 239
Kavram Dizini 245