^{Türk Borçlar Kanunu'na Göre}Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 13
Giriş 15
Birinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİ
I. GENEL OLARAK 17
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE UNSURLARI 17
A. Tanımı 17
B. Hukuki Niteliği 19
1. Rızai, Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmedir 19
2. İvazlı Bir Sözleşmedir 20
3. Kira Sözleşmesi Sürekli Borç İlişkisi Doğurur 20
C. Konusu 21
D. Unsurları 21
1. Tarafların Anlaşması 22
2. Kira Konusu Şey 22
3. Kira Bedeli 24
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI, ŞEKLİ VE SÜRESİ 31
A. Kira Sözleşmesinin Tarafları 31
1. Kiraya Veren 31
2. Kiracı 34
B. Kira Sözleşmesinin Şekli 35
C. Kira Sözleşmesinin Süresi 36
1. Genel Hükümlere Tabi Kiralarda 37
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 38
IV. KİRAYA VERENİN BORÇLARI 39
A. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Biçimde Teslim ve Bu Halde Bulundurma Borcu 39
B. Ayıptan Doğan Sorumluluk 43
C. Kiraya Verenin Üçüncü Kişinin ileri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumlu Olması (Dar Anlamda Zapta Karşı Tekeffül) 48
1. Zapttan Sorumluluk 48
2. Kiralananın Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Temliki (TBK m. 310) 50
D. Vergi ve Yan Giderleri Ödeme Borcu 51
V. KİRACININ BORÇLARI 52
A. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma Borcu 52
B. Komşulara Saygı Gösterme Borcu 54
C. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 55
D. Kiracının Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kullanım Giderlerini Ödeme Borcu 55
E. Kira Bedelini Ödeme Borcu 56
F. Kiralananı Geri Verme Borcu 57
İkinci Bölüm
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
§ 1. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRAYA İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLERİNE (TBK m. 299–338) GÖRE SONA ERME SEBEPLERİ 59
I. GENEL OLARAK 59
A. Olağan Sebeplerle Sona Erme 60
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 60
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 67
a. Genel Olarak 67
b. Fesih Bildiriminin Şartları 69
aa. Belirsiz Süreli Sözleşme Olmalıdır 69
bb. Fesih Beyanında Bulunulmalıdır 69
cc. Fesih Bildirim Sürelerine Uyulmalıdır 70
aaa. Taşınmazlarda ve Taşınır Yapılarda 70
bbb. Taşınırlarda 71
c. Sonuçları 72
B. Olağanüstü Sebeplerle Sona Erme 73
1. Genel Olarak 73
2. Kiraya Verenin Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunu İhlal Etmesi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetmesi 73
a. Genel Olarak 73
b. Kiralananın Özenle ve Sözleşmeye Uygun Kullanımı Kuralına Aykırılık 74
c. Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğüne Aykırılık 75
d. İhtara Gerek Olmaksızın Yazılı Bildirimle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 76
3. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Sona Erme 77
a. Genel Olarak 77
b. Kiralanan Kiracıya Teslim Edilmiş Olmalıdır 78
c. Kiracının Bedel Ödemede Temerrüde Düşmüş Olması Gerekir 78
d. Yazılı Temerrüt İhtarı Gönderilmesi Gerekir 80
e. İhtarın Yetkili Kişi Tarafından Gönderilmiş Olması Gerekir 81
f. Verilen Süreye Rağmen Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Ödenmemiş Olması 82
g. Fesih Haklarının Açıkça Kullanılması ve Sonuçları 83
4. Kira Sözleşmesinin Önemli Nedenle Feshi 84
a. Genel Olarak 84
b. Önemli Sebepler 85
c. Fesih Bildirimi 87
d. Feshin Sonuçları 88
5. Kiracının İflası 90
a. Genel Olarak 90
b. Kiracının İflas Etmiş Olması Gerekir 90
c. Güvence Verilmesinin Talep Edilmesi 91
d. Fesih Bildirimi 93
6. Kiracının Ölümü 93
§ 2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 95
I. GENEL OLARAK 95
II. BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERME 96
A. Kiracının Bildirimi Yoluyla Belirli Süreli Sözleşmenin Sona Ermesi 96
1. Bildirim Yoluyla Sona Ermenin Şartları 96
2. Belirli Süreli Sözleşmenin Bildirim Yoluyla Sona Ermesinin Sonuçları 101
B. Kiracının Bildirimi Yoluyla Belirsiz Süreli Sözleşmenin Sona Ermesi 102
C. Kiraya Verenin Bildirimi Yoluyla Sona Erme 103
1. Belirli Süreli Sözleşmenin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi 103
a. Şartları 104
aa. Geçerli Bir Şekilde Kurulmuş Kira Sözleşmesi Olmalı 104
bb. Kira Sözleşmesinin Uzama Yılının On Yılı Bulması 104
cc. Uzama Yılını Takip Eden Yılın Bitiminden Üç Ay Evvel Kiraya Veren Tarafından Fesih Bildiriminde Bulunulmuş Olmalıdır 107
2. Kiraya Verenin Bildirimi Yoluyla Belirsiz Süreli Sözleşmenin Sona Ermesi 108
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ 108
A. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Sona Erme/Tahliye 109
1. Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye 109
a. Konut ve Çatılı İşyeri İhtiyacının Bulunması 109
aa. Konut İhtiyacı 110
bb. İşyeri İhtiyacı 112
b. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması 114
c. İhtiyaç Sahibi 116
d. Dava Açma Hakkı ve Süresi 117
2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye 119
a. Şartları 119
b. Dava Açma Süresi 121
3. Yeniden Kiralama Yasağı 123
B. Yeniden İmar ve İnşa Sebebiyle Tahliye 124
1. Genel Olarak 124
2. Şartları 124
a. Yeniden İnşa veya İmar Amacının Olması 125
b. Kiralananda Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme Olmalıdır 127
c. Kiralananın Kullanımının Mümkün Olmaması Gerekir 128
d. Projenin Uygulanması Mümkün Olmalıdır 128
3. Tahliye Davası ve Sonuçları 129
C. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye 132
1. Genel Olarak 132
2. Şartları 133
a. Kiracı Tarafından Tahliye Taahhüdü Verilmelidir 133
b. Bu Taahhüt Yazılı Olmalıdır 134
c. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır 136
d. Taahhüt Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir 137
3. Tahliye Davası veya İcra Takibi 138
D. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 140
1. Genel Olarak 140
2. Şartları 141
a. Aynı Kira Yılı İçinde İki İhtar Yapılmalı 141
b. İhtarlar Haklı Olmalı 144
c. İhtarlar Yazılı Olmalıdır 146
3. Tahliye Davası 146
E. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle Tahliye 147
1. Genel Olarak 147
2. Şartları 148
a. Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Konutunun Bulunması 148
b. Konutun Aynı İlçe veya Aynı Belde Belediye Sınırları İçerisinde Olması 149
c. Konutun Oturmaya Elverişli Olması 150
d. Kiraya Verenin Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Konutu Olduğunu Bilmemesi 150
3. Tahliye Davası 151
F. Kiracının Ölümü 151
IV. SÖZLEŞMEYE (BORCA) AYKIRILIK NEDENİYLE SONA ERME 152
A. Kira Bedeli ve Yan Gider Ödemede Temerrüt Sebebiyle Sona Erme 152
B. Kiraya Verenin Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunu İhlal Etmesi Nedeniyle Sözleşmeyi Feshetmesi 156
§ 3. ÜRÜN KİRASININ SONA ERMESİ 157
I. GENEL OLARAK 157
II. ÜRÜN KİRASININ OLAĞAN NEDENLERLE SONA ERMESİ 157
A. Sözleşmenin Süresinin Sona Ermesi 157
B. Fesih Bildirimi ile Sona Erme 158
III. ÜRÜN KİRASININ OLAĞANÜSTÜ NEDENLERLE SONA ERMESİ 159
A. Ürün Kirasının Önemli Sebeplerle Sona Ermesi 159
B. Ürün Kirasının Kiracının İflası Sebebiyle Sona Ermesi 160
C. Ürün Kirasının Kiracının Ölümü ile Sona Ermesi 161
D. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi 161
Üçüncü Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN
SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
I. KİRALANANIN İADESİ 163
A. İade Borcu 163
1. Genel Olarak 163
2. İade Borcunun İfa Zamanı ve İfa Yeri 166
B. İade Borcunun Kapsamı 166
C. Kiralananın İade Edilmemesi veya Gereği Gibi İade Edilmemesinin Sonuçları 169
1. Kiralananın İade Edilmemesi/Geç İade Edilmesi 169
2. Kiralananın Gereği Gibi İade Edilmemesi 171
D. İade Borcu Bakımından Zamanaşımı 172
II. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI VE YAPTIRIMI 172
III. PEŞİN ÖDENEN KİRA BEDELLERİNİN İADESİ 174
IV. ÜRÜN KİRASININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 175
Sonuç 177
Kaynakça 183
Kavram Dizini 191