Türk Medeni Kanunu Uyarınca Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sonuçları

Dr. Ayşegül Dörttepe OKUTAN

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ ..........................................................................................................v

KISALTMALAR CETVELİ .....................................................................xv

GİRİŞ .............................................................................................................1

• 1. KONUNUN TAKDİMİ, SINIRLANDIRILMASI VE TERİM

SORUNU............................................................................................1

1. KONUNUNTAKDİMİ ...................................................................1
2. KONUNUN SINIRLANDIRILMASI ...........................................2

III. TERİM SORUNU ........................................................................2

• 2. ÜST HAKKININ ÖNEMİ VE İŞLEVİ..............................................3

1. ÜST HAKKI SAHİBİ VE YÜKLÜ TAŞINMAZ MALİKİ

AÇISINDAN................................................................................3

1. ÜST HAKKININ KAMUSAL YARARLARI ..............................4

• 3. ÜST HAKKININ TARİHİ GELİŞİMİ VE KARŞILAŞTIRMALI

HUKUKTAKİ DURUMU .................................................................6

1. ÜST HAKKININ TARİHİ GELİŞİMİ ...........................................6
2. ROMA HUKUKU’NDA..........................................................6
3. İSLAM HUKUKU’NDA .........................................................8
4. KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA ÜST HAKKI ......................10
5. ALMAN HUKUKU’NDA.....................................................10
6. FRANSIZ HUKUKU’NDA...................................................11
7. İNGİLİZ HUKUKU’NDA.....................................................12

III.İSVİÇRE VE TÜRK HUKUKLARINDA ÜST HAKKI............12

1. İSVİÇRE HUKUKU’NDA ....................................................12
2. TÜRK HUKUKU’NDA.........................................................13

BİRİNCİ BÖLÜM

ÜST HAKKI KAVRAMI, ÜST HAKKININ

HUKUKİ NİTELİĞİ, KONUSU, ÇEŞİTLERİ, İÇERİK

VE KAPSAMI, KAZANILMASI

• 4. ÜST HAKKININTANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE

KONUSU .........................................................................................15

1. TANIMI.........................................................................................15
2. HUKUKİ NİTELİĞİ....................................................................16

III. KONUSU....................................................................................18

viii

1. GENEL OLARAK...................................................................18
2. ARAZİ....................................................................................19
3. TAPU KÜTÜĞÜNDE AYRI BİR SAYFAYAYA

KAYDEDİLMİŞBAĞIMSIZ VE SÜREKLİ NİTELİKLİ ÜST

HAKKI...................................................................................20

• 5. ÜST HAKKININ İÇERİK VE KAPSAMI......................................20

1. GENEL OLARAK .....................................................................20
2. KANUN TARAFINDAN BELİRLENEN İÇERİK VE

KAPSAM ...................................................................................22

1. GENEL OLARAK .................................................................22
2. MÜLKİYET HAKKININ KONUSU OLARAK YAPI.........22

III. İÇERİK VE KAPSAMA İLİŞKİN SÖZLEŞME KAYITLARI

VE BUNLARIN BAĞLAYICILIĞI ..........................................23

1. TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 787/II. MADDESİNE GÖRE

BELİRLEME..............................................................................26

• 6. ÜST HAKKININ TÜRLERİ............................................................27

1. GENEL OLARAK .....................................................................27
2. KİŞİYE BAĞLI (KİŞİSEL İRTİFAK HAKKI OLARAK) ÜST

HAKKI.......................................................................................27

1. BAĞIMSIZ (DEVREDİLEBİLEN) ÜST HAKKI ................27
2. MÜNHASIRAN KİŞİYE BAĞLI ÜST HAKKI ...................29

III. EŞYAYA BAĞLI ÜST HAKKI ................................................31

1. ÜST HAKKININ SÜREKLİ OLMASI .....................................32
2. ÜST HAKKININ TAPU KÜTÜĞÜNE TAŞINMAZ OLARAK

KAYDEDİLMESİ......................................................................32

1. GENEL OLARAK .................................................................32
2. TAPU KÜTÜĞÜNDE AYRI BİR SAYFAYA KAYDIN

HÜKMÜ.................................................................................33

1. AÇILAN SAYFAYA TESCİL EDİLEBİLECEK SINIRLI

AYNÎ HAKLAR ....................................................................34

1. AÇILAN SAYFAYA ŞERH EDİLEBİLEN KİŞİSEL

HAKLAR ...............................................................................35

1. EŞYAYA BAĞLANMA........................................................36
2. KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ TESİSİ..................36

• 7. ÜST HAKKININ KAZANILMASI.................................................38

1. GENEL OLARAK .....................................................................38
2. TESCİLLE KAZANMA ............................................................38

III. TESCİLSİZ KAZANMA ...........................................................41

1. MİRAS ...................................................................................41
2. CEBRİ İCRA..........................................................................41
3. MAHKEME KARARI...........................................................41

ix

1. İŞGAL ....................................................................................42
2. KAMULAŞTIRMA ...............................................................42
3. İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN TAPU SİCİLİNE

GÜVENEREK ÜST HAKKINI KAZANMASI....................43

1. DİĞER TESCİLSİZ KAZANIM HALLERİ .........................43
2. ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANMA ................................43

• 8. ÜST HAKKINDATARAFLARIN HAKLARI VE

YÜKÜMLÜLÜKLERİ.....................................................................44

1. ÜST HAKKI İLİŞKİSİNİN TARAFLARI................................44
2. TARAFLARIN GERÇEK KİŞİ, TÜZEL KİŞİ, KAMU

TÜZEL KİŞİSİ OLMASI.......................................................44

1. TARAFLARIN YABANCI OLMASI...................................45
2. TARAFLARIN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİNİN

BELİRLENMESİ .......................................................................46

1. TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI ........................46
2. BORÇLARIN ETKİSİ ...........................................................48

İKİNCİ BÖLÜM

ÜST HAKKININ SONA ERMESİ

• 9. İRTİFAK HAKLARINI SONA ERDİREN SEBEPLERİN

KIYASEN UYGULANMASI..........................................................51

1. GENEL OLARAK .....................................................................51
2. TERKİN .....................................................................................52
3. GENEL OLARAK .................................................................52
4. TERKİN TALEBİ VE TERKİN İŞLEMİ..............................54
5. Terkin Talebinde Bulunma Yetkisine Sahip Kişiler ........54
6. Yetkili Makam veya Mahkeme Kararı Uyarınca Hakkın

Terkin Edilmesi................................................................55

3. Üçüncü Kişilerin Terkine Rızası......................................55

III. YÜKLÜ YA DA YARARLANAN TAŞINMAZIN YOK

OLMASI.....................................................................................57

1. HER İKİ TAŞINMAZA AYNI KİŞİNİN MALİK OLMASI....59
2. TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 785. MADDESİ UYARINCA

VERİLEN MAHKEME KARARI.............................................60

1. GENEL OLARAK .................................................................60
2. İRTİFAKIN ÖZDEŞLİĞİ İLKESİ ve YARAR KAVRAMI.62
3. ÜST HAKKININ SAĞLADIĞI HİÇBİR YARARIN

KALMAMASI .......................................................................64

1. Genel Olarak ....................................................................64
2. İmkânsızlık Hali...............................................................66

x

1. ÜST HAKKININ YÜKÜNE ORANLA ÇOK AZ YARAR

SAĞLAMASI.........................................................................70

1. Genel Olarak ....................................................................70
2. Yararın Devam Etmesi.....................................................70
3. Yarar ve Yük Arasında Oransızlık Olması.......................71
4. Bedel Ödenmesi ...............................................................72
5. MAHKEMEYE BAŞVURU VE KARARIN ETKİSİ...........73
6. KAMULAŞTIRMA ...................................................................76
7. GENEL OLARAK .................................................................76
8. KAMULAŞTIRMANIN İRTİFAK HAKKINI SONA

ERDİRİP ERDİRMEDİĞİNE DAİR GÖRÜŞLER...............76

1. GÖRÜŞÜMÜZ.......................................................................78

VII. SÜRENİN TAMAMLANMASI...............................................81

1. ÜST HAKKININ SÜRESİNE İLİŞKİN KANUNDA YER

ALAN SINIRLAMALAR VE BUNLARIN UYGULAMA

ALANI ...................................................................................81

1. SÜRENİN TARAFLARCA BELİRLENMİŞ OLMASI

HALİNDE ..............................................................................82

1. Genel Olarak ....................................................................82
2. Sürenin Kesin Olarak veya Bir Zaman Dilimini Kapsayan

Şekilde Belirlenmesi ........................................................83

3. Üst Hakkının Belirli Bir Olayın Gerçekleşmesine Kadar

Süreceğinin Kararlaştırılması...........................................85

4. Sürenin Uzatılması...........................................................85
5. SÜRENİN TARAFLARCA BELİRLENMEMİŞ OLMASI

HALİNDE ..............................................................................86

1. TERKİN TALEBİ, SONA ERME ANI VE TERKİNİN

ETKİSİ ...................................................................................88

• 10. ÜST HAKKI SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİNE AYKIRI

DAVRANMASI (TMK m. 831-833)...............................................89

1. GENEL OLARAK .....................................................................89
2. ŞARTLARI ................................................................................91
3. SONA ERDİRME YETKİSİNİN SAKLI TUTULMASI......91
4. ÜST HAKKINA ÖNEMLİ ÖLÇÜDE AYKIRILIK .............92
5. Genel Olarak ....................................................................92
6. Üst Hakkı Sahibinin Bu Haktan Doğan Yetkilerini Ağır

Şekilde Aşması.................................................................94

3. Üst Hakkı Sahibinin Sözleşmeden Doğan

Yükümlülüklerine Önemli Ölçüde Aykırı Davranması ...95

1. BEDEL ÖDENMESİ VEYA BEDELİN GÜVENCE ALTINA

ALINMASI ............................................................................96

xi

III. SONA ERDİRME YETKİSİNİN KULLANILMASI VE

BUNUN ETKİSİ ........................................................................98

1. SONA ERDİRME YETKİSİNİ KULLANMA SÜRESİ.........100

• 11. ÜST HAKKINI SONA ERDİREN HUKUKİ İŞLEMLER...........101

1. GENEL OLARAK ...................................................................101
2. SÖZLEŞME .............................................................................102

III. MİRAS HUKUKUNDAN KAYNAKLANAN HUKUKİ

İŞLEMLER ..............................................................................105

1. ÜST HAKKINDAN FERAGAT..............................................106
2. HUKUKİ İŞLEMİN SAKATLIĞI, YOLSUZ TERKİN VE

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ ......................................108

• 12.MÜNHASIRAN KİŞİYE BAĞLI ÜST HAKKINDA HAK

SAHİBİNİN KİŞİLİĞİNİN SON BULMASI................................109

1. GENEL OLARAK ...................................................................109
2. GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN...........................................109

III. TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN ..............................................110

1. TERKİN TALEBİ, SONA ERME ANI VE TERKİNİN

ETKİSİ .....................................................................................111

• 13.TAŞINMAZLARIN BÖLÜNMESİ, BİRLEŞTİRİLMESİ VE

TERKİ ............................................................................................112

1. YÜKLÜ VEYA YARARLANAN TAŞINMAZIN

BÖLÜNMESİ...........................................................................112

1. GENEL OLARAK ...............................................................112
2. YARARLANAN TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ................113
3. YÜKLÜ TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ..............................117
4. YÜKLÜ VE YARARLANAN TAŞINMAZLARIN

BİRBİRİYLE VEYA BAŞKA TAŞINMAZLARLA

BİRLEŞTİRİLMESİ.................................................................119

III. YÜKLÜ VEYA YARARLANAN TAŞINMAZLARIN TERK

EDİLMESİ ...............................................................................120

• 14.ÜST HAKKININ CEBRİ İCRA SONUCUNDA SONA

ERMESİ .........................................................................................122

1. REHNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ İŞLEMİ NEDENİYLE

SONA ERME...........................................................................122

1. TERKİN TALEBİ, SONA ERME ANI VE TERKİNİN

ETKİSİ .....................................................................................123

• 15.TAPU KANUNU’NUN 35. ve 36. MADDELERİNİN

UYGULANMASI SONUCUNDA ÜST HAKKININ

TASFİYESİ ....................................................................................126

1. GENEL OLARAK ...................................................................126

xii

1. TASFİYENİN ÜST HAKKININ SONA ERMESİNE

ETKİSİ .....................................................................................127

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

ÜST HAKKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI

• 16.YAPI MÜLKİYETİNİN MALİKE GEÇMESİ VE ARAZİNİN İLK

HALE GETİRLMESİ.....................................................................129

1. BİRLEŞME KURALININ UYGULANMASI ........................129
2. MÜLKİYET HAKKININ GEÇİŞİ ..........................................130

III. ARAZİNİN İLK HALE GETİRİLMESİ .................................131

1. ÜST HAKKI SAHİBİNİN YAPIYI VE/VEYA ARAZİYİ

BOŞALTMAMASI..................................................................131

1. GENEL OLARAK ...............................................................131
2. MÜLKİYET HAKKINI KORUYUCU DAVA

AÇILMASI...........................................................................131

1. ECRİMİSİL TALEBİ...........................................................134

• 17.BEDEL ÖDENMESİ......................................................................136

1. BEDEL ÖDENMESİNE İLİŞKİN KURALIN TÜRK VE

İSVİÇRE HUKUKLARINDA FARKLI OLMASI VE BEDEL

ÖDENMESİNİN AVANTAJLARI..........................................136

1. ÖDENECEK BEDELİN HUKUKİ NİTELİĞİ........................137

III. “UYGUN” BEDELİN BELİRLENMESİ ................................138

1. BEDELİN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİNDE YER

ALMASI...............................................................................138

1. GenelOlarak ...................................................................138
2. Bedelin Sözleşmenin İkinci Derecedeki (Yan/Tali)

Noktası Olması ve Boşluğun Doldurulması...................139

3. Bedeli Belirleme Yetkisinin Taraflardan Birine veya

Üçüncü Bir Kişiye Verilmesi .........................................142

1. Yetkinin Kapsamı ....................................................142
2. Yetkinin Ne Zaman Kullanılacağı ve Muhatabı ......143
3. Kullanılan Yetkinin Sınırı........................................144
4. UYGUN BEDELİN HÂKİM TARAFINDAN

BELİRLENMESİ.................................................................144

1. BEDELİN UYARLANMASI ..............................................146
2. ŞEKİL ŞARTI ..........................................................................148
3. BEDEL ÖDENMESİNE İLİŞKİN SÖZLEŞME HÜKMÜNÜN

BAĞLAYICILIĞI....................................................................148

1. HÜKMÜN ETKİSİ ..............................................................148

xiii

1. ÖDENMESİ KARARLAŞTIRILAN BEDELİN

ALACAKLISI VE BORÇLUSU .........................................150

1. ÖDEME ZAMANI VE ALACAK ZAMANAŞIMI

SÜRESİ ....................................................................................151

VII.BEDELİN GÜVENCE FONKSİYONU..................................153

• 18.ÜST HAKKINDAN FAYDALANAN KİŞİLERİN DURUMU ...154

1. ÜST HAKKINDAN FAYDALANAN KİŞİLERİN SAHİP

OLDUĞU HAKLARIN SONA ERMESİ................................154

1. ÜST HAKKININ SÜRESİNDEN ÖNCE SONA ERMESİ

NEDENİYLE ÜST HAKKINDAN FAYDALANMIŞ OLAN

KİŞİLERİN ZARARA UĞRAMASI.......................................155

SONUÇ ......................................................................................................157

KAYNAKÇA

...........................................................................................165