Türkiye'de Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi

Hülya Kabakçı Karadeniz

Emlak vergisi bilinen en eski vergilerdendir. Emlak vergisi hem Türkiye'de hem de diğer ülkelerde yerel yönetim gelirleri arasında yer almaktadır. Literatürde emlak vergisi yerel yönetimlerin en önemli gelir kaynağı olarak ifade edilse de Türkiye'de emlak vergisinin gerek belediye gelirleri gerekse toplam vergi gelirleri içindeki payı oldukça düşüktür. Dünyada bu durum birkaç ülke dışında farklı değildir. Ancak son yıllarda, Avrupa ülkelerinin, emlak vergisinin vergi gelirleri içindeki payını arttırıcı düzenlemeler yaptığı görülmektedir. Bu düzenlemeler, özellikle mülklerin vergi değerlerinin gerçek değerlerini temsil etmemesi gerekçesiyle mülk değerlemesinde yoğunlaşmaktadır.

Çalışmada; Türk emlak vergisinin uygulanması, yargı kararları, özelgeler ve literatür çerçevesinde incelenmiştir. Ayrıca 2019 yılında yasalaşan ve Emlak Vergisi Kanunu'na eklenen değerli konut vergisi de çalışmada ayrıntısıyla ele alınmıştır. Türk emlak vergisi uygulaması çeşitli Avrupa ülkeleriyle, konu, mükellefiyet, muafiyet ve istisna, değerleme yöntemleri, vade tarihleri, oranları açısından karşılaştırılmıştır. Emlak vergisi haricinde gayrimenkullerin bir kısmını ya da toplamını tekrar vergilendiren Yunanistan, Fransa ve Birleşik Krallığın hem emlak vergileri hem de ek emlak/servet vergileri incelenmiş ve Türkiye'de uygulanmaya başlayan değerli konut vergisiyle karşılaştırılmıştır. Ayrıca emlak ve değerli konutlar vergisindeki sorun alanları incelenmiş ve bunların çözümüne dönük öneriler sunulmuştur.

(Tanıtım Bülteninden)

Konu Başlıkları

Türkiye'de Vergiler İçerisinde Emlak Vergisinin Yeri ve Tarihçesi
Türkiye'de Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi Uygulaması
Bazı Ülkelerde Emlak Vergisi Uygulaması
Türk Emlak ve Değerli Konut Vergisinde Çalışma Kapsamında Tespit Edilen Sorun Alanları ve Bu Sorunların Çözümüne Yönelik Öneriler

İçindekiler

Önsöz 7
Tablolar Listesi 13
Şekiller Listesi 14
Kısaltmalar 15
Giriş 17
Birinci Bölüm
TÜRKİYE’DE VERGİLER İÇERİSİNDE
EMLAK VERGİSİNİN YERİ VE TARİHÇESİ
I. TÜRKİYE’DE VERGİLERİN SINIFLANDIRILMASI VE BÜYÜKLÜKLERİ 22
A. Gelir Üzerinden Alınan Vergiler 22
B. Harcama Üzerinden Alınan Vergiler 22
C. Servet Üzerinden Alınan Vergiler 23
II. TÜRKİYE’DE SERVET ÜZERİNDEN ALINAN VERGİLER VE EMLAK VERGİSİNİN YERİ 30
III. TÜRKİYE’DE EMLAK VERGİSİNİN TARİHÇESİ 35
İkinci Bölüm
TÜRKİYE’DE EMLAK VERGİSİ VE
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ UYGULAMASI
I. BİNA VERGİSİ 47
A. Bina Vergisinde Mükellefiyet 47
B. Bina Vergisinde Muaflık ve İstisnalar 49
1. Bina Vergisinde Daimi Muaflıklar 49
a. Kiraya Verilmeleri Durumunda da Emlak Vergisinden Daimi Olarak Muaf Tutulan Binalar 50
b. Kiraya Verilmemeleri Şartıyla Emlak Vergisinden Daimi Olarak Muaf Tutulan Binalar 51
b.a. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Binalar 51
b.b. Din Hizmetleri ile İlgili Binalar 51
b.c. Zirai Faaliyetlerin Binalarıyla İlgili Muafiyetler 51
b.d. Ulaşım, Altyapı ve Enerji ile İlgili Bina Muafiyetleri 52
b.e. Uluslararası İlişkilerde Karşılık Olmak Şartıyla Tanınan Bina Muafiyetleri 53
b.f. Vakıflara ve Derneklere ve Organize Sanayi Bölgelerindeki Binalara Ait Muafiyetler 53
b.g. Sportif Faaliyetlerle İlgili Binalar 54
b.h. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Bulunan Binalar 55
2. Bina Vergisinde Geçici Muaflıklar 56
C. Bina Vergisinin Matrah ve Nispeti 57
D. İndirimli (Sıfır Oranlı) Bina Vergisi Uygulaması 58
1. İndirimli (Sıfır Oranlı) Bina Vergisinden Yararlanma Koşulları 59
a. Ana Şartlar 59
a.a. Tek Konuta Sahip Olmak 59
a.b. Konutun Alanının Brüt 200 metrekareyi Geçmemesi 60
b. Diğer Şartlar 61
b.a. Hiçbir Geliri Olmamak 61
b.b. Gelirleri Münhasıran Kanunla Kurulan Sosyal Güvenlik Kurumlarından Aldıkları Aylıktan İbaret Bulunmak 63
b.c. Şehitlerin Dul ve Yetimlerinin, Gazilerin ve Engellilerin Konutları 66
2. İndirimli (Sıfır Oranlı) Bina Vergisinde Özellikli Durumlar 66
a. Kentsel Dönüşüme Giren Binalar 66
b. Meskenini Kiraya Verip Kirada Oturanların Durumu 66
E. Bina Vergisinin Tarh ve Tahakkuku 67
II. ARAZİ VERGİSİ 67
A. Arazi Vergisinde Mükellefiyet 67
B. Arazi Vergisinde Muaflık ve İstisnalar 68
1. Arazi Vergisinde Daimi Muaflık 68
a. Kiraya Verilmeme Şartı Olmaksızın Daimi Muafiyet Tanınan Araziler 69
b. Kiraya Verilmemesi Şartıyla Muafiyet Tanınan Araziler 69
2. Geçici Muaflık Tanınan Araziler 70
3. Arazi Vergisinde İstisna 70
C. Arazi Vergisinde Matrah ve Nispet 71
D. Arazi Vergisinin Tarh ve Tahakkuku 72
III. ORTAK HÜKÜMLER 73
A. Bildirim Verme ve Süresi 74
B. Vergi Değerinin Belirlenmesi, Güncellenmesi ve Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılması 74
1. Takdir Komisyonlarının Oluşumu 75
2. Vergi Değerinin Belirlenmesi 75
a. Bina değerlemesi 76
b. Arsa değerlemesi 78
c. Arazi değerlemesi 79
3. Vergi Değerinin Güncellenmesi 81
4. Vergi Değerini Belirleyen Takdir Komisyonu Kararına Karşı Dava Açılması 84
C. Emlak Vergisinin Ödeme Süresi 87
D. Vergi Değerini Tadil Eden Sebepler 87
E. Usul Hükümleri 88
IV. DEĞERLİ KONUT VERGİSİ 90
A. Değerli Konut Vergisinin Konusu 90
B. Değerli Konut Vergisinde Matrah ve Nispet 92
C. Değerli Konut Vergisinde Mükellefiyet 95
D. Değerli Konut Vergisinde Muaflıklar 95
E. Değerli Konut Vergisinin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri 96
F. Değerli Konut Vergisi Hasılatı, Yetki 97
Üçüncü Bölüm
BAZI ÜLKELERDE EMLAK VERGİSİ UYGULAMASI
I. OECD ÜLKELERİNDE MÜLKİYET ÜZERİNDEN ALINAN VERGİLERİN BÜYÜKLÜĞÜ 101
II. BAZI AVRUPA ÜLKELERİNDE VE BİRLEŞİK KRALLIK’TA EMLAK VERGİSİ UYGULAMASI 108
A. Avrupa Birliği Ülkelerinde Emlak Vergisinde Yetkili İdareler 109
B. Avrupa Birliği Ülkelerinde Emlak Vergisinin Amacı ve Vergilendirme Esasları 112
C. Avrupa Birliği Ülkelerinde Emlak Vergisinin Mükellefi 122
D. Bazı Avrupa Birliği Ülkelerinde Emlak Vergisi Vade Tarihleri 123
E. Avrupa Birliğinde ve Birleşik Krallıkta Emlak Vergisi'nde Muafiyet, İstisna ve İndirimler 124
F. Bazı Avrupa Ülkelerinde Emlak Vergisi Oranları 128
G. Türk Değerli Konut Vergisine Benzer Çeşitli Ülke Örnekleri 133
1. Yunanistan 133
2. Fransa 135
3. Birleşik Krallık 136
Dördüncü Bölüm
TÜRK EMLAK VE DEĞERLİ KONUT VERGİSİNDE ÇALIŞMA KAPSAMINDA TESPİT EDİLEN SORUN ALANLARI VE BU SORUNLARIN ÇÖZÜMÜNE YÖNELİK ÖNERİLER
I. EMLAK VERGİSİNDE SORUN ALANLARI VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ 139
A. Emlak Vergisi Gelirlerinin Vergi Gelirleri ve Servet Vergileri İçindeki Payının Arttırılması İhtiyacı 139
B. Taşınmazların Vergi Değerlerinin Gerçeği Yansıtmaması ve Vergi Değerlerinin Gerçek Değerlerine Yakınlaştırılması İhtiyacı 141
1. Türkiye’de Gayrimenkullerin Vergi Değeri ile Piyasa Değerini Karşılaştıran Çalışmaların Bulguları 142
2. Değerleme Yöntemi ile İlgili Yapılan Çalışmaların Bulguları 144
3. Emlakın Vergi Değerinin Gerçek Değerden Düşük Belirlenmesinin Yarattığı Vergi ve Tapu Harcı Kayıpları 148
a. Emlaka Sahip Olma ve Kullanmadan Kaynaklanan Vergi Kayıpları 150
b. Emlakın Satışı ve İntikali Halinde Vergi ve Harç Kayıpları 151
4. Gayrimenkullerin Değerlendirilmesi ve Güncellenmesinde Süre ve Oranların Gözden Geçirilmesi 154
5. Vergi Değerinin Takdirinde Görevli Takdir Komisyonlarında Uzman Personel Çalıştırılması İhtiyacı 155
C. Emlak Vergisi Tahsilat Oranlarının Arttırılması Gereği 157
D. Muafiyetlerde ve İndirimlerde Yeniden Düzenleme İhtiyacı 163
E. Diğer Servet Vergisi Olan Motorlu Taşıtlar Vergisi ile Emlak Vergisi Arasındaki Eşitsizliğin Giderilmesi 165
F. Emlak Vergisi ile İlgili Mevzuatın Güncellenmesi ve Sadeleştirilmesi Gereği 167
G. Emlak Vergisi’nde Enerji Tasarrufunu Teşvik Eden Düzenlemelerin Yapılması İhtiyacı 168
H. Vergi Aflarının Azaltılması 169
II. DEĞERLİ KONUT VERGİSİNDE SORUN ALANLARI VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ 170
A. Değerli Konut Vergisinin Kişilerin Tüm Mülklerini Kapsayacak Şekilde Genişletilmesi 170
B. Çifte Vergilendirme Sorununun Önlenmesi 171
C. Konutların Gerçek Değerlerinin Tespiti ve Güncellenmesi 171
D. Değerli Konut Vergisinin Tahsilinin Kolaylaştırılması 172
Sonuç 175
Kaynakça 181
Kavramlar Dizini 197