^{Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri İle}Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (El Kitabı)

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 15
Giriş 21
§ I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE SÖZLEŞMEDEN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR 23
I. TANIMI 23
II. UNSURLARI 29
III. HUKUKİ NİTELİĞİ 30
IV. BENZERİ SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI 37
A. Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Farkı 37
B. Mal Değişim (Trampa) Sözleşmesinden Farkı 39
C. Satım Sözleşmesinden Farkı 40
D. Arsa Satışı Karşılığı Kar veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmesinden Farkı 43
E. Yap – İşlet – Devret Sözleşmesinden veya Benzerlerinden Farkı 50
F. Üst Hakkından Farkı 53
G. Adi Ortaklıktan Farkı 54
H. Diğer İşgörme Sözleşmelerinden Farkı 56
I. Arsa Karşılığı Kooperatif Ortaklığından Farkı 57
J. Osmanlı Hukukundaki Mukataalı ve İcareteynli Vakıflarla Karşılaştırılması 61
K. Yüklemeli veya Koşullu Bağışlama Sözleşmesinden Farkı 63
L. İnançlı Temlik Sözleşmesinden Farkı 66
V. ULUSLARARASI İNŞAAT HUKUKU VE YURT DIŞI İNŞAAT UYGULAMALARI KAPSAMINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ 68
A. Uluslararası İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Doğan Sorunların Çözümü 68
1. FIDIC Sözleşmeleri 68
2. ICSID Tahkimi 71
3. Milletlerarası Tahkim Kanunu 71
4. Diğer Düzenlemeler 72
B. Yurt Dışı İnşaat Yapım Sözleşmeleri 72
C. Ülkemizdeki İnşaat Sözleşmeleri 74
1. Kamu İnşaat Sözleşmeleri 74
a. Konsorsiyum 76
b. İş Ortaklığı (Joint Venture) 77
2. Özel Kişiler Arasındaki İnşaat Sözleşmeleri 77
3. Ülkemiz Sözleşmelerinin Genel Değerlendirmesi 78
a. Kamu İnşaat Sözleşmelerinin Değerlendirilmesi 78
b. Özel İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin Değerlendirilmesi 80
§ II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ YAPILMADAN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR 85
§ III. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ 89
I. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 89
A. Resmi Şekil ve Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alma Zorunluluğu 89
1. Resmi Şekil Zorunluluğu 89
a. Vesayet Altındaki Arsa Sahibinin Durumu 100
b. Görme Engellilerin Durumu 102
c. İmza Atamayanların Durumu 102
2. Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alması Zorunluluğu 103
a. Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması 107
b. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılması 118
c. İpotek veya Haciz Sahibinin Durumu 125
d. İntifa Hakkı Sahibinin Durumu 133
B. Şekle Aykırı Sözleşmenin Yerine Getirilmiş Edimler Bakımından Hukuki Sonuçları 140
C. Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyeceği Haller 156
1. Geçersiz Bir Sözleşmenin Varlığı İspatlanmalıdır 156
2. Geçersizlik İddiası Hakkın Kötüye Kullanımı Kapsamında Değerlendirilebilmelidir 162
a. Tarafların Edimlerini Karşılıklı Olmak Şartıyla Tamamen veya Kısmen İfa Etmeleri 162
b. Taraflardan Birinin Edimlerini Tamamen Yerine Getirmesi 163
c. Yüklenici Tarafından İnşaatın Önemli Bir Bölümünün Yapılmış Olması 164
d. Diğer Durumlar 167
II. ÖNSÖZLEŞMEDE ŞEKİL 174
III. SÖZLEŞMENİN DEĞİŞTİRİLMESİ VE DEĞİŞTİRMEDE ŞEKİL 176
§ IV. İMKANSIZLIK 201
I. BAŞLANGIÇTAKİ İMKANSIZLIK 201
II. SONRAKİ İMKANSIZLIK 207
A. Kusurlu Sonraki İmkansızlık 211
B. Kusursuz Sonraki İmkansızlık 213
III. İMKANSIZLIK – MÜCBİR SEBEP –BEKLENMEYEN HAL – AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ ARASINDAKİ İLİŞKİ VE SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI 229
§ V. TARAFLARIN BORÇLARI 243
I. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 243
A. Arsayı Teslim Borcu 243
B. İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu 245
C. Arsayı veya Arsa Payını Devir Borcu ve TBK m 97 (BK m 81) Hükmünün Uygulanması 255
1. Birlikte İfa Uygulaması 271
D. İmar Uygulamasının Arsa veya Arsa Payını Devir Borcuna Etkisi 297
E. Kat İrtifakı Kurulmasının Mümkün Olmaması 302
F. Aile Konutu Şerhinin Etkisi 311
II. ARSA SAHİBİNİN TAŞINMAZ DEVİR BORCUNUN TEMİNAT ALTINA ALINMASI 324
A. Yüklenicinin Geri Vermekten Kaçınma (Alıkoyma) Hakkı 324
B. Sözleşmenin Tapuya Şerhi 333
C. Yüklenicinin Ödemezlik Definde Bulunması 367
D. Yüklenicinin Kanuni İpotek Hakkı (TMK m 893) Var mıdır? 368
III. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI 387
A. İnşaatı Sözleşmeye Uygun Yapma Borcu 387
1. Sözleşme Masraflarını Karşılama Borcu 388
2. İmar Mevzuatı ve Sözleşmeye Uygun Projeleri Hazırlatma ve Ruhsat Alma Borcu 388
3. İnşaatı Sadakat ve Özenle Yapma Borcu ve Bu Borca Aykırılıkların Başlıcaları 400
a. Sözleşmeye Aykırı İmalatlar Yapılması ve Davranılması 406
b. İmar Mevzuatına Aykırı Davranılması 408
aa. Ruhsata Aykırı veya Ruhsatsız Yapı Nedeniyle İmar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu Kapsamında Oluşacak Sorumluluğun Özel Olarak İncelenmesi 431
bb. Yapı Kayıt Belgesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Etkisi 451
aaa. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfa Kapsamında Yapı Kayıt Belgesinin Dikkate Alınmasını Gerektirir Durumlar Ne Olabilir? 453
aaaa. Tarafların Anlaşması 453
bbbb. Zımni Anlaşma 454
cccc. Yapı Kayıt Belgesine Karşı Çıkılmasının Haklı Olmaması veya Hakkın Kötüye Kullanılması Kapsamında Kalması 455
dddd. Arsa Sahibinin Tazminat Hakkı 456
eeee. Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına Karşı Çıkılmasının Haklı Nedenlere Dayanması 456
c. Komşu Taşınmazlara veya Altyapı Tesislerine Zarar Verilmesi 458
d. İş Güvenliği Mevzuatına Aykırı Davranılması veya Üçüncü Kişilere Verilen Zararlar 459
e. Yüklenicinin Dolandırıcılık Suçundan Cezai Sorumluluğu 461
aa. Yüklenicinin Dolandırıcılık Teşkil Eden Fiilleri 470
aaa. Aynı Bağımsız Bölümü Birden Fazla Kişiye Satması 470
bbb. Mevcut Olmayan (Devri Objektif Olarak İmkansız) Bağımsız Bölümün Satılması 472
ccc. Devri Subjektif Olarak İmkansız Taşınmazın Satımı 472
ddd. Bir Kooperatife Daire Sayısından Daha Çok Üye Kaydı Yapılması veya Üye Yapılmadan Para Alınması 473
eee. Taahhüt Edilen Özelliklere Aykırı Bina veya Bağımsız Bölüm Yapılması 474
fff. Birlikte Tasarruf ve Sıra Tespiti Yöntemi İle Ev Sahibi Olma 475
ggg. Gerçeğe Aykırı Hakediş Tanzimi 476
ğğğ. Kat Karşılığı İnşaat Yapılacağına İnandırılan Kişinin Taşınmazını Satış İle Ele Geçirme 477
hhh. Mahkeme, Tapu ve İcra Dairelerinde Hileli–Muvazaalı İşlemler Yapılması 478
aaaa. Yüklenicinin Arsa Sahibini Dolandırması 478
bbbb. Yüklenicinin Arsa Sahibi İle Birlikte Hareket Ederek Üçüncü Kişileri Dolandırması 478
cccc. Yüklenicinin Üçüncü Kişilerle Birlikte Hareket Ederek Arsa Sahibini Dolandırması 480
B. İnşaatı Teslim Borcu 481
1. İnşaatın Teslim Tarihinin Belirlenmemiş Olması 485
a. İnşaata Başlamada Temerrüt 485
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt 487
2. İnşaatı Teslim Tarihinin Belirlenmiş Olması 489
a. İnşaata Başlamada Temerrüt 489
aa. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmemiştir 489
bb. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmiştir 492
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt 495
aa. Teslimin Yapı Kullanma İzni Alınması Şartına Bağlanması 506
bb. Temel Üstü Vizesi (Ruhsatı) ile İlgili Uygulamadaki Durum 517
cc. Teslim Süresinin Uzaması (Ek Süre) (Süre Uzatımı) 521
aaa. Ek Süre İle İhbar (Bildirim) Yükümlülüğü Arasındaki İlişki 530
C. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 537
1. Bedel Karşılığı İnşaatlarda (Genel Olarak) Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 537
a. Konuyla İlgili Hukuki Metinler 537
b. Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğunun Genel Şartları 538
aa. İnşaat Tamamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır 538
bb. İnşaat ayıplı olmalıdır 540
cc. İş Sahibi Muayene ve İhbar Külfetini Yerine Getirmelidir 540
c. İş Sahibinin İnşaatın Ayıplı Olmasından Doğan Hakları 545
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 548
a. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıpla İlgili Olarak Genel Hükümlerin Uygulanabileceği Görüşü 551
b. Muayene ve İhbar Külfetinden Doğan Hak Kayıplarını Önleme Amacı Taşıyan Yüksek Mahkeme Kararları 557
c. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Genel Hükümlerin Uygulanması 565
aa. Birlikte İfa Uygulaması veya Aynen İfa İstemi 567
bb. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Talep Etmesi 569
cc. Arsa Sahibinin İleri Etkili Fesih Hakkı 572
dd. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi 577
d. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül ile İlgili Diğer Önemli Hususlar Özellikle Bağımsız Bölümün Devrinden Sonraki Sorumluluğun Kapsamı 578
D. Sözleşme ile Kararlaştırılan Diğer Borçlar 584
1. Arsa Sahibi veya Yüklenicinin ya da Üçüncü Kişilerin Ek Menfaat Sağlamaya Yönelik Talepleri 589
IV. FAZLADAN VEYA DAHA İYİ VASIFTA YAPILAN İMALATIN DURUMU 591
A. Yüklenicinin Fazladan Bağımsız Bölüm Yapması 591
1. İmar Durumundaki Menfi Değişimin Paylaşıma Etkisi 598
B. Yüklenicinin Bağımsız Bölümlerin Alanlarında Büyütme veya Niteliğinde Değişiklik Yapması 600
C. Yüklenicinin Ortak Alanlarda Fazladan İş Yapması 603
D. Yüklenicinin Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümler İçinde Fazladan veya Sözleşmede Kararlaştırılan Vasıftan Daha Yüksek Vasıfta İmalat Yapması 610
V. ARSA SAHİBİNİN ALACAĞININ TEMİNAT ALTINA ALINMASI 617
A. Yükleniciden Teminat Senedi Alınması 617
B. Yükleniciden Teminat İpoteği Alınması 619
C. Yükleniciden Banka Teminat Mektubu Alınması 622
D. Arsa Payının Teminat Olarak Tutulması 624
E. Yüklenicinin Aczi Halinde Arsa Sahibinin Dönme –Fesih Hakkı (TBK m 98)(BK m 82) 625
1. Yüklenicinin İflası 627
a. Yüklenicinin Davacı Olduğu Davalar 635
b. Yüklenicinin Davalı Olduğu Davalar 635
c. Yüklenicinin İflasının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklara Etkisi 636
aa. Aynen İfaya Yönelik Talepler İle İflas İlişkisi 636
bb. Müspet Zararın Tazmini İle İflas İlişkisi 638
cc. Dönme İle İflas İlişkisi 640
aaa. Yüklenicinin İflasına veya İfa Güçsüzlüğüne Dayalı Dönme 641
bbb. Yüklenicinin Temerrüdüne Dayalı Dönme 641
dd. İleriye Etkili Fesih İle İflasın İlişkisi 643
2. Konkordato 645
F. Arsa Sahibine Geri Alım (Vefa) Hakkı Tanınması 655
§ VI. TARAFLARIN BORÇLARINI İFA ETMEMESİNİN SONUÇLARI 663
I. SÖZLEŞMELERİN TARAFLARA BORÇ YÜKLEMESİ BAKIMINDAN AYRIMI 663
II. GENEL OLARAK BORÇLUNUN TEMERRÜDÜ VE BUNUN SONUÇLARI 666
A. Borçlunun Temerrüdünün Şartları 666
1. Borç Muaccel Olmasına Rağmen İfa Edilmemelidir 667
2. Borcun İfası Mümkün Olmalıdır 667
3. İhtar veya İhtara Gerek Bulunmayan Hallerin Varlığı Şartı 671
4. Mehil (Süre) Tayini veya Mehil Tayinine Gerek Olmayan Hallerin Varlığı 680
a. Süre Verilmesi (Mehil Tayini) ve İhtar Arasındaki İlişki 689
5. Alacaklı Edimi Kabule Hazır Olmalıdır 693
6. Borçlunun Temerrüdünde Kusurun Önemi 694
B. Borçlunun Temerrüdünün Sonuçları 695
1. Ortak Kusurun Seçimlik Hakların Kullanılmasına ve Tazminata Etkisi 706
2. Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazmini veya Sözleşmeden Dönme İradesinin Hemen (Derhal) Beyan Edilmesi 711
3. Cezai Şartı Talep Etmede Temerrüdün ve Kusurun Önemi 711
4. Kısmi Temerrüt 715
5. Zararın Belirlenme ve Tazminatın Hesaplanma Anı 720
C. Yüklenicinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları 722
1. Aynen İfa Talebi 724
a. Arsa Sahibinin Nama İfa ve Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfayı Sağlaması 725
b. Nama İfa Yapmadan Sadece Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfa 738
c. Pasif Aynen İfa Talebi 746
d. Aynen İfa Hallerinde Gecikme Tazminatı Kavramı ve Gecikme Tazminatının Belirlenmesi 749
aa. Gecikme Tazminatına Faiz İstenmesi 766
bb. Kira Kaybı Hangi Süreyle Sınırlı Olarak İstenebilir? 771
aaa. Nama İfada Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) 771
bbb. Eksik İşler Bedelinin Tahsilinde 772
ccc. Pasif Aynen İfa Talebinde 773
cc. Gecikme Tazminatı ile Birlikte Bağımsız Bölümdeki Değer Düşüklüğü İstenebilir mi? 775
e. İfaya Ekli Ceza Kavramı 775
aa. İfaya Ekli Cezai Şartın Tenkisi veya Butlanı 783
bb. Gecikme Tazminatı (Özellikle Kira Mahrumiyeti) – İfaya Eklenen Ceza Kavramlarının Arasındaki Farklar, Uygulamadaki Karmaşa ve Çözüm Önerisi 796
f. Aynen İfa Taleplerinin Yarışması 805
2. Aynen İfadan Vazgeçip, Müspet Zararın Tazmini Talebi 807
a. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Değişim (Mübadele) Teorisine Göre Tazmini Talebi 811
b. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Fark Teorisine Göre Tazmini Talebi 818
c. Müspet Zararın Tazmini ile İlgili Doktrin Görüşlerinin Değerlendirilmesi 829
aa. Mübadele Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi 829
bb. Fark Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi 830
3. Sözleşmenin Geriye veya İleri Etkili Feshi Talebi 832
a. Sözleşmeden Dönme (Aktin Geriye Etkili Feshi) + Menfi Zarar (TBK m 125/3) (BK m 108/2) 832
aa. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Dönme Beyanın Hüküm ve Sonuçlarını Doğurduğu Anın Belirlenmesi 840
bb. Edimlerin İadesi 863
aaa. İadede Devletin Sorumluluğu 879
bbb. Arsa Sahibinin İade Borcu 883
aaaa. Sözleşmede Kararlaştırılan Ücrete Göre İadenin Belirlenmesi Görüşü ve Buna Dair Kararlar 894
bbbb. Yüklenicinin Masraflarının veya Ediminin Objektif Değerinin İadede Dikkate Alınması 897
cccc. Arsa Sahibinin Malvarlığındaki Artışın Dikkate Alınması Gerektiği Görüşü 905
dddd. Görüşlerin Değerlendirilmesi 906
ccc. Yüklenicinin İade Borcu 916
cc. Menfi Zarar 920
dd. Edimlerin İadesi, Menfi Zarar ve Sebepsiz Zenginleşme Arasındaki İlişki 940
ee. Seçimlik Cezai Şartın Talep Edilmesi 944
aaa. Seçimlik Cezai Şart ile Dönme (Cayma) Cezası Arasındaki Ayrım 950
bbb. Seçimlik Cezai Şart ile İfaya Ekli Cezai Şart Arasındaki Ayrım 962
ccc. Seçimlik Cezai Şartın Ayni Bir Edim Olarak Kararlaştırılması 963
b. Aktin İleriye Etkili Feshi (Ya da Sadece Feshi) + Her Türlü Zarar Ziyan Talebi 966
aa. Kavram ve Tartışma 966
bb. İleriye Etkili Fesih Şartları 969
cc. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde İleriye Etkili Feshin Gerçekleşme Biçimi 982
dd. İleriye Etkili Feshin Sonuçları 994
D. Arsa Sahibinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları 999
1. Aynen İfa 1000
2. Müspet Zarar Tazmini 1005
3. Sözleşmeden Dönme 1017
4. İleriye Etkili Fesih 1018
E. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Manevi Tazminat İsteme Şartları 1018
§ VII. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YORUMU VE TAMAMLANMASI 1029
Kaynakça 1071
Yazarın Özgeçmişi 1127
Yazarın Makaleleri 1127
Madde Dizini 1135
Kavramlar Dizini 1159