^UygulamadaArsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Av. Tahsin TAŞKIN

 

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ 5

İÇİNDEKİLER TABLOSU 7

BÖLÜM - 1

101 SORUDA ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT HUKUKU

SÖZLEŞME HAKKINDA TEMEL BİLGİLER. 49

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi isimlerle anılmaktadır? 49

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl tanımlanmaktadır? . 49

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların borçları nelerdir? 49

SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 50

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi midir? 50

Resmi şekle aykırı yapılan sözleşme kapsamında arsa sahibi taşınmazı

tapuda yükleniciye devrederse ne olur? 50

Sözleşme resmi şekle aykırıysa ancak yüklenici inşaatı tamamen veya

reddolunamayacak oranda tamamlamışsa ne olur? . 50

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde değil de

onaylama şeklinde yapılırsa ne olur? . 51

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak değişiklikler nasıl

yapılmalıdır?. 51

Taraflardan birinin ehliyetsiz olması halinde arsa payı karşılığı inşaat

sözleşmesi geçersiz olur mu?. 51

III. SÖZLEŞMENİN İMKÂNSIZLIĞI  51

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imkânsızlığı ne anlama

gelmektedir?  51

Askıda imkânsızlık nedir? . 52

İmkânsızlık, tahammül süresi içinde giderilmezse ne olur? . 52

Çevreden gelen tehditler nedeniyle yüklenicinin can güvenliğinin

bulunmaması imkânsızlık sayılır mı?  52

Arsa sahibine bağlı objektif imkânsızlık halinde yüklenici neleri talep

edebilir? . 53

 

8 İçindekiler

Sözleşmenin şekle aykırılık veya imkânsızlık nedeniyle

geçersiz/hükümsüz sayılmasının sonuçları nelerdir?53

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ 53

Yüklenicinin temerrüdü nedir? .53

Yüklenicinin temerrüdünün şartları nelerdir? 54

Teslim tarihi sözleşmeyle belirlenmişse ihtara gerek var mıdır? 54

Teslim süresi, inşaat ruhsatının alınmasından sonra 24 ay olarak

belirlenmişse ancak ruhsat alınmamışsa teslim tarihi nasıl belirlenir?.54

Sözleşmede, işin teslim tarih iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak

belirlenmişse ne olur? 54

Sözleşmede teslim tarihi belirlenmemişse ne olur? .54

Yüklenici mahkemeden ek süre isteyebilir mi?.55

Teslim süresi arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzarsa ne olur? 55

Yüklenicinin borcunun ifası objektif olarak mümkün değilse ne olur? .55

İhtarın geçerlilik şekli var mıdır?.55

İhtar niteliğinde sayılan işlemler nelerdir? .55

İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler nelerdir?.56

Arsa sahibi, temerrüde düşen yükleniciye karşı seçimlik haklarını

kullanmak için süre vermek zorunda mıdır?.56

Arsa sahibinin, yükleniciye süre vermesine (dolayısıyla ihtarda

bulunmasına) gerek olmayan haller nelerdir? 56

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin seçimlik hakları nelerdir?57

Arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanması için bir süre sınırı var mıdır? .57

Arsa sahibi kullandığı seçimlik haktan geri dönebilir mi? .57

AYNEN İFA58

Aynen ifa nedir?58

NAMA İFA 58

Nama ifa nedir? 58

Arsa sahibinin nama ifa talebinde bulunabilmesinin şartları neleridir? .58

Nama ifa ile aynen ifa arasında nasıl bir bağlantı vardır? .58

Nama ifa yoluyla yapılacak aynen ifa ile yükleniciden bedel tahsili

şeklinde yapılan aynen ifanın kapsamı arasındaki temel fark nedir?59

Arsa sahibi nama ifa yoluna gittiğinde yükleniciye düşecek bağımsız

bölümleri de tamamlayabilir mi?59

 

İçindekiler 9

Nama ifa kapsamında yüklenici nasıl ödeme yapar? . 60

Nama ifa sadece eksik işler için mi talep edilebilir?. 60

Nama ifaya gidildiğinde artan avans bedeli ne yapılır? 60

Nama ifa yoluna gidildiğinde avansın yetmemesi halinde ne yapılır? . 60

Nama ifa yoluna gidilmesi halinde gecikme tazminatı istenebilir mi? . 60

Hem nama ifa hem de eksik işlerin bedeli istenebilir mi? 60

Tamamlanmış binada sadece iskân ruhsatı almak için nama ifa yoluna

gidilebilir mi? 61

Nama ifa kararından sonra arsa sahibi işe başlamazsa veya işi geç

yaparsa ne olur?. 61

Satılacak taşınmazın dava tarihindeki değeri mi yoksa karar tarihine en

yakın tarihteki değeri mi esas alınır? 61

Mahkemeden karar alınmadan nama yoluna gidilebilir mi? 61

Sözleşmeye, mahkemeye başvurmadan nama ifa yetkisi sağlayan bir

hüküm konulabilir mi? . 61

Nama ifa davasında kimler davalı gösterilmelidir? 62

Arsa sahibi inşaatı teslim alırken tespit yaptırmamışsa nama ifa yoluna

gidildiğinde nasıl hesaplama yapılır? . 62

İnşaatın tamamlanma oranı düşük olduğunda nama ifa yoluna gidilebilir

mi? . 62

Teminat dairenin bedeli, eksik iş bedelinden çok yüksek ise nama ifa

yoluna gidilebilir mi? 62

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişiler mahkemeden nama ifa yetkisi

isteyebilir mi?. 62

VII. GERİYE ETKİLİ FESİH. 62

Geriye etkili fesih halinde sözleşmenin tasfiyesi nasıl yapılır? . 62

Yüklenici, geriye etkili fesihte, inşa ettiği bağımsız bölümlerin piyasa

rayicine göre bedelini isteyebilir mi? . 63

Geriye etkili fesih davası açıldıktan kısa bir süre sonra iskân ruhsatı (yapı

kullanım izni) alınmışsa ne olur?  63

Geriye etkili fesihte, bağımsız bölüm için kredi kullanan 3. kişinin taşınmazına

konulan banka ipoteğinin akıbeti ne olur?. 63

Üçüncü kişi konumundaki alıcı, sözleşmeyle yükleniciye bırakılan

bağımsız bölümü arsa sahibinden satın almışsa yani tapudaki devir işlemi

arsa sahibi tarafından yapılmışsa, sözleşmenin geçmişe dönük feshi

halinde bu tapu da iptal edilir mi? . 63

 

10 İçindekiler

Sözleşme geriye ekili feshedilmişse, kendisine düşen bağımsız bölümü

tamamlayan 3. kişi hak sahibi olabilir mi? 63

VIII. İLERİYE ETKİLİ FESİH 64

İleriye etkili fesihte sözleşmenin tasfiyesi nasıl yapılır?64

İnşaat, imar mevzuatına aykırıysa ve uygun hale getirme imkânı yoksa

ileriye etkili fesih yoluna gidilebilir mi?.64

İleriye etkili fesih için inşaatın tamamlanma oranı ne olmalıdır? .64

İnşaatın tamamlanma oranının %90 veya üzerinde olduğu hallerde eksik

kalan kısmın bedeli depo edilirse ne olur? .64

İnşaatın tamamlanma oranı %90’ın altındaysa ancak arsa sahibi ileriye

etkili fesih istemişse ileriye etkili fesih yapılabilir mi? 65

İnşaatın tamamlanma oranı tespit edilirken natamam bağımsız bölümler

mi yoksa inşaatın tamamı mı dikkate alınır?.65

Yargılama devam ederken inşaat tamamlanırsa ne olur?.65

Yükleniciden bağımsız bölüm alan davalılar, yargılama sırasında

tamamlanma oranını %90’ın üzerine çıkarırsa ne olur? .65

İleriye etkili fesihte ceza koşulu istenebilir mi? 65

İleriye etkili fesihte, yükleniciden bağımsız bölüm almış olan 3. kişilerin

tapuları iptal edilebilir mi?66

Yüklenici, henüz kat irtifakı kurulmadan, haricen bağımsız bölüm

satmışsa ileriye etkili fesih halinde, bu bağımsız bölümleri almış olan 3.

kişilerin hakları nedir?.66

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmayan eser sözleşmesi

niteliğindeki inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak feshedilebilir mi? .66

Geriye veya ileriye etkili fesihte, yükleniciden taşınmaz devralan 3.

kişilerin iyi niyeti korunur mu? .66

Arsa sahibi ve yüklenicinin fesih iradesi birleşmişse ancak feshin ileriye

etkili mi yoksa geriye etkili mi olacağını belirlemişlerse mahkeme bunu

nasıl belirler? 67

TESLİM .67

Teslim, hukuken ne anlama gelir? 67

Yüklenici, aboneliklerin açıldığını ispatlayarak gecikme tazminatı

ödemekten kurtulur mu?67

İskân ruhsatı almayan yüklenicinin binayı tamamlayarak fiilen teslim

etmesinin sonucu nedir? 67

Arsa üzerinde bulunan gecekondu yüzünden inşaatın geç teslim

edilmesinin sonucu nedir?68

 

İçindekiler 11

Sözleşme devam ederken işleri kimin yaptığı kabul edilir? 68

GECİKME TAZMİNATI 68

Gecikme tazminatı nedir? 68

Gecikme tazminatı için kusurun varlığı gerekli midir? . 68

Sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmamışsa yine de istenebilir

mi? . 68

Arsa sahibi, bağımsız bölümü kiraya vermişse gecikme tazminatı

isteyebilir mi?. 68

Sözleşmede, gecikme tazminatı istenebilecek süre belirlenmişse, bu süreyi

aşan süre için de gecikme tazminatı istenebilir mi?. 69

Sözleşmenin ileriye etkili feshi veya geriye etkili feshi (dönme) halinde

gecikme tazminatı istenebilir mi?  69

Yüklenici inşaatı teslim etmişse ancak iskân ruhsatı almamışsa yine de

gecikme tazminatı öder mi?. 69

Arsa sahibi yükleniciyi vekâletten azlederse gecikme tazminatı öder mi?. 69

Arsa sahibine ödenen gecikme tazminatı kira bedeline eşit veya onun

üzerindeyse arsa sahibi ayrıca gecikme tazminatı isteyebilir mi? 69

Gecikme nedeniyle yüklenicinin arsa sahibine ödeyeceği kira bedeli nasıl

belirlenir?. 69

Sözleşmede yazılı tutar mı yoksa bilirkişi tarafından hesaplanan tutar mı

dikkate alınmalıdır? 70

Yüklenici, binayı kiraya vermeye engel eksiklikler varken teslim etmişse

gecikme tazminatı öder mi?. 70

Fiili teslim tarihi nasıl belirlenir? 70

Sözleşmeden dönen arsa sahibi gecikme tazminatı isteyebilir mi? . 70

Gecikme tazminatı hangi dönem için istenir? 70

Arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi, yükleniciden

gecikme tazminatı isteyebilir mi?  70

İNŞAATIN SEVİYESİ 71

İnşaatın seviyesi nasıl belirlenir? 71

İnşaatın tamamlanma oranı tespit edilirken natamam bağımsız bölümler

mi yoksa inşaatın tamamı mı dikkate alınır? 71

 

12 İçindekiler

 

BÖLÜM - 2

 

GENEL OLARAK ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE UNSURLARI.73

Sözleşmenin adı konusunda terminoloji birliği olmaması 73

Sözleşmenin tanımı.73

TARAFLARIN BORÇLARI74

 

BÖLÜM- 3

 

SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI

BÖLÜM ÖZETİ 75

SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASININ YASAL DAYANAĞI .75

III. YARGITAY’IN RESMİ ŞEKLE AYKIRI ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİ

GEÇERLİ SAYDIĞI HALLER.77

Arsa sahibinin, sözleşme kurulurken taşınmazı tapuda yükleniciye

devretmiş olması 77

Yüklenicinin edimini, tamamen veya reddolunamayacak oranda

tamamlamış olması.78

Yargıtay’ın, tamamlanma oranını yeterli sayarak, adi yazılı şekilde yapılan

arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçerli saydığı kararları .80

Yargıtay’ın, tamamlanma oranının düşük olması nedeniyle adi yazılı

şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini geçersiz saydığı

kararları 82

SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKLE AYKIRILIĞININ/GEÇERSİZLİĞİNİN HÂKİM

TARAFINDAN RE’SEN DİKKATE ALINIP ALINMAYACAĞI SORUNU 83

SÖZLEŞMENİN NOTERDE DÜZENLEME ŞEKLİNDE DEĞİL ONAYLAMA ŞEKLİNDE

YAPILMASININ HUKUKİ SONUÇLARI 85

SÖZLEŞMENİN DEĞİŞTİRİLMESİNDE ŞEKİL .86

VII. TARAFLARDAN BİRİNİN EHLİYETSİZ OLMASI NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN

GEÇERSİZLİĞİ88

Arsa sahiplerinden birinin kısıtlı olması halinde sözleşme baştan beri

geçersiz olması, yüklenicinin sadece menfi zararını isteyebilmesi88

Yüklenicinin inşaatı bitirip iskân ruhsatını alması halinde, arsa sahibinin

ehliyetsizliğine dayanarak sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri

sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması.89

 

İçindekiler 13

 

BÖLÜM – 4

 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İMKÂNSIZLIĞI

 

GENEL OLARAK İFA İMKÂNSIZLIĞI. 92

İMKÂNSIZLIĞIN BAŞTAN BERİ MEVCUT OLUP OLMADIĞININ TESPİTİNİN

GEREKLİ OLUŞU . 93

III. KURULDUĞU ANDA İMKÂNSIZ OLAN SÖZLEŞMENİN ÖLÜ DOĞMUŞ VE KESİN

HÜKÜMSÜZ NİTELİKTE OLMASI. 93

ASKIDA GEÇERSİZLİK/HÜKÜMSÜZLÜK 94

ASKIDA GEÇERSİZLİK DURUMUNDA TAHAMMÜL SÜRESİNİN GEÇMESİ. 94

SONRADAN MEYDANA GELEN İFA İMKÂNSIZLIĞI NEDENİYLE İSTENEBİLECEK

ZARAR TÜRÜ VE ZARARI BELİRLENME YÖNTEMİ  95

Arsada kaynak suyu çıkması nedeniyle meydana gelen imkânsızlık 96

Kot izni alınamaması nedeniyle meydana gelen imkânsızlık 96

Yüklenicinin can güvenliğinin bulunmaması nedeniyle meydana gelen

imkânsızlık 96

İmara aykırı imalat nedeniyle tapu alınamadığı için imkânsız hale gele

sözleşme nedeniyle, yüklenicinin alıcıya taşınmazın dava tarihindeki

değerini ödemesi . 97

Yüklenicinin, kendisinden bağımsız bölüm satın alan kişiye olan tapuda

devir borcunun imkânsız hale gelmesi. 97

İskân izni alınması konusunda imkânsızlık olup olmadığının ek

sözleşmeye etkisi . 97

İmar planı değişikliği nedeniyle sözleşmenin imkânsız hale gelmesi . 98

İfa imkânsızlığının hangi taraftan kaynaklandığının sonuca etkisi 98

VII. İFA İMKÂNSIZLIĞINA İLİŞKİN 12 ADET YARGITAY KARARININ ANALİZİ 99

 

BÖLÜM – 5

 

SÖZLEŞMENİN ŞEKLE AYKIRILIK VEYA İMKÂNSIZLIK NEDENİYLE

GEÇERSİZ HALE GELMESİNİN SONUÇLARI

 

YASADA “HÜKÜMSÜZLÜK” TERİMİ KULLANILMASINA RAĞMEN YARGITAY

UYGULAMASINDA VE DOKTRİNDE “GEÇERSİZLİK” TERİMİNİN KULLANILMASI. 113

GEÇERSİZ SÖZLEŞMENİN FESHİNE DEĞİL ANCAK GEÇERSİZLİĞİN TESPİTİNE

KARAR VERİLEBİLMESİ. 114

III. GEÇERSİZ OLARAK KURULAN SÖZLEŞMEDE KAZANÇ KAYBI NEDENİYLE ZARAR

VEYA TAZMİNAT İSTENEMEMESİ  114

 

14 İçindekiler

GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYE DAYANILARAK KİRA ALACAĞININ TALEP EDİLEMEMESİ 114

GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYE DAYANILARAK MÜSPET ZARARIN TALEP EDİLEMEMESİ 115

 

BÖLÜM - 6

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ

 

YÜKLENİCİNİN BORCUNUN MUACCEL HALE GELMESİ.117

Teslim tarihinin sözleşmeyle belirlenmiş olması.117

Teslim süresinin inşaat ruhsatının alınmasından sonra başlaması.118

Sözleşmede, işin teslim tarihinin iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak

belirlenmiş olması119

Teslim tarihinin sözleşmeyle belirlenmemiş olması .120

Teslim süresinin tarafların anlaşmasıyla uzatılması120

Teslim süresinin haklı nedenle uzaması120

Teslim süresinin arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzaması.121

YÜKLENİCİNİN BORCUNUN İFASININ OBJEKTİF OLARAK MÜMKÜN OLMASI 122

III. ARSA SAHİBİNİN İHTAR ÇEKMESİ VEYA İHTARIN YERİNİ TUTAN BİR HALİN

VARLIĞI 123

İhtarın temerrüde düşürme ve temerrüde düşmüş yükleniciye mehil

verme fonksiyonları 123

İhtarın geçerlilik şekli 123

Yükleniciye yapılacak ihtarda temerrütten bahsetmenin zorunlu

olmaması 124

İhtar niteliğinde sayılan işlemler.124

İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler124

ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDE DÜŞEN YÜKLENİCİYE KARŞI SEÇİMLİK HAKLARINI

KULLANMASI İÇİN SÜRE VERMESİNİN ZORUNLU OLMASI.125

Süre verilmesinin amacı125

Sözleşmede işin teslim tarihi belirlenmiş olmasına rağmen temerrüde

bağlı seçimlik hakların kullanılması için, kural olarak, süre vermenin

zorunlu olması 126

Arsa sahibinin sadece aynen ifayı talep etmesi halinde borçluya süre

verilmesine gerek olmaması .126

Süre verilmesinin temerrüdün sonuçlarını ortadan kaldırmaması .126

Verilen sürenin uygun olmasının zorunlu olması126

 

İçindekiler 15

Süre vermenin şekle tabi olmaması . 127

ARSA SAHİBİNİN, YÜKLENİCİYE SÜRE VERMESİNE (DOLAYISIYLA İHTARDA

BULUNMASINA) GEREK OLMAYAN HALLER  127

Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre

verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması. 128

Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının alacaklı için yararsız

kalması . 128

Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde

gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceğinin

sözleşmeden anlaşılması 128

 

BÖLÜM – 7

 

TEMERRÜDE BAĞLI SEÇİMLİK HAKLAR

 

YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ SONUCUNDA ARSA SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI . 129

Arsa sahibinin sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifa, gecikme tazminatı ve

sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep etmesi. 129

Seçimlik hakların, zamanaşımı süresi içinde her zaman kullanılabilmesi. 130

Kullanılan seçimlik haktan geri dönülememesi 131

ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDÜ HALİNDE YÜKLENİCİNİN KULLANABİLECEĞİ

SEÇİMLİK HAKLAR . 132

Arsa sahibinin dairleri teslim etmede temerrüde düşmesi nedeniyle

yüklenici, gecikmeden kaynaklı zararını isteyebilmesi . 132

 

BÖLÜM – 8

NAMA İFA

 

ARSA SAHİBİNİN NAMA İFA TALEBİNDE BULUNABİLMESİNİN ŞARTLARI 133

NAMA İFANIN, AYNEN İFA KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ . 134

III. NAMA İFA YOLUYLA YAPILACAK AYNEN İFA İLE YÜKLENİCİDEN BEDEL TAHSİLİ

ŞEKLİNDE YAPILAN AYNEN İFANIN KAPSAMI ARASINDAKİ TEMEL FARK  134

NAMA İFADA, YAKLAŞIK BİR BEDELİN PEŞİN OLARAK ÖDENMESİ, BU BEDELİN

SONRADAN ARTIRILABİLMESİ . 134

NAMA İFAYA İZİN DAVASIYLA BİRLİKTE, EDA KAPSAMINDA TAHSİL DAVASININ

DA AÇILABİLMESİ  135

EKSİK İŞLERİN YANI SIRA AYIPLI İŞLER İÇİN DE NAMA İFANIN TALEP

EDİLEBİLMESİ  135

 

16 İçindekiler

VII. NAMA İFADA, ARSA SAHİBİNİN, İNŞAATIN TAMAMINI MI YOKSA SADECE

KENDİSİNE DÜŞEN BÖLÜMÜ MÜ TAMAMLAMA YETKİSİNİN OLDUĞU

TARTIŞMASI .136

Bağımsız bölümlerin paylaşımının yapılmamış olması halinde arsa

sahibinin inşaatın tamamı için nama ifa talep edebilmesi137

VIII. NAMA İFA KAPSAMINDA SATIŞINA İZİN VERİLEN TAŞINMAZLARIN

BEDELİNDEN ARTANIN YÜKLENİCİYE VERİLMESİ .138

BEKLENMEDİK HALDEN SORUMLULUK138

EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN HÜKÜM FIKRASINDA GÖSTERİLMESİ 139

EKSİK KALAN TUTARIN YÜKLENİCİDEN İSTENİLMESİ139

XII. NAMA İFADA GECİKME TAZMİNATI.140

XIII. DAVACI ARSA SAHİBİNİN BİLİRKİŞİ TARAFINDAN TESPİT EDİLEN EKSİK İŞ BEDELİ

ÜZERİNDEN HARÇ ÖDEMESİ 141

XIV. ARSA SAHİBİNİN, AYNI ANDA HEM NAMA İFA HEM DE EKSİK İŞLERİN BEDELİNİ

TALEP EDEMEMESİ 142

ARSA SAHİBİNİN FİZİKEN TAMAMLANMIŞ BİNADA İSKÂN RUHSATI İÇİN

MAHKEMEDEN NAMA İFA İZNİ ALABİLMESİ142

XVI. NAMA İFADA, İŞİN UYGUN BİR SÜRE İÇİNDE TAMAMLANMASI144

XVII. NAMA İFADA, KARAR TARİHİNE EN YAKIN DEĞERİN ESAS ALINMASI144

XVIII. MAHKEMEDEN KARAR ALINMADAN NAMA YOLUNA GİDİLMESİ145

Yüklenicin mahkemeden nama ifa kararı almadan, teminat olarak

uhdesinde tuttuğu daireleri satıp satamayacağı.145

Mahkeme kararı alınmadan yapılan nama ifada, satılan dairelerin

değerlerinin inşaatın eksik kısmını karşılayıp karşılamadığının

araştırılması 145

Arsa sahibinin teminat olarak bırakılan dükkânı satarak eksiklikleri

gidermesi 147

Sözleşmede arsa sahibinin mahkemeye başvurmadan nama ifa yoluna

gitme yetkisinin mevcut olması 148

Yüklenicinin işten el çekmiş olması halinde arsa sahibinin, mahkemeden

nama ifa kararı almadan, teminat olarak uhdesinde tuttuğu daireyi

satarak eksik işleri yapabilmesi.149

XIX. NAMA İFA TALEBİNDE BULUNAN ARSA SAHİBİNİN DAVA AÇARKEN, YÜKLENİCİNİN

YANINDA, NAMA İFA TALEBİNDE BULUNMAYAN ARSA SAHİPLERİNİ DE HASIM

GÖSTERME ZORUNLULUĞU 151

TEMİNAT NİTELİĞİNDEKİ DAİRELERİN SATIŞINA KARAR VERİLMESİ 152

 

İçindekiler 17

XXI. SÖZLEŞMEDE NAMA İFA YÖNTEMİNİN YER ALMASININ, SÖZLEŞMENİN

FESHİNE ENGEL OLMAMASI 152

XXII. İŞ TESLİM ALINIRKEN TESPİT YAPILMAMIŞ OLMASI DURUMUNDA NAMA

İFANIN NASIL YAPILACAĞI. 153

XIII. İNŞAATIN TAMAMLANMA SEVİYESİNİN DÜŞÜK OLUŞUNUN NAMA İFAYA

ENGEL OLMASI. %10 SEVİYESİNDEKİ BİR İNŞATTA NAMA İFA YOLUNA

GİDİLEMEMESİ  154

XXIV. YÜKLENİCİNİN BORCUNUN, TEMİNAT OLARAK BIRAKILAN DAİRENİN

DEĞERİNDEN ÇOK DÜŞÜK OLMASI HALİNDE, DAİRENİN SATIŞININ

İSTENMESİNİN HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI NİTELİĞİNDE OLMASI 155

XXV. YAPI DENETİM MASRAFLARININ NAMA İFA YOLUYLA İSTENİP İSTENEMEYECEĞİ  155

XXVI. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİLERİN NAMA İFA YETKİSİ

İSTEYEMEMESİ  157

 

BÖLÜM – 9

 

AYNEN İFA KAPSAMINDA EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN TALEP EDİLMESİ

GENEL OLARAK 159

BÖLÜM ÖZETİ 160

III. ARSA SAHİPLERİNİN BİRDEN FAZLA OLMASI. 162

Arsa sahiplerinin birden fazla olması halinde, kendi payları oranında

yükleniciden eksik ve ayıplı işlerin bedelini talep edebilmeleri . 162

ARSA SAHİBİNİN, ALDIĞI ÖDEMEYİ ORTAK YERLERE HARCAMAMASI 162

ARSA SAHİBİNİN KUSURUYLA ZARARIN ARTMASI. 163

Eksik teslime rağmen uzun süre dava açmayan arsa sahibinin malzeme

fiyatı artışından sorumlu tutulması 163

Teslimden 3 yıl sonra dava açılması halinde, malzeme fiyatındaki artıştan

yüklenicinin sorumlu tutulamaması. 163

EKSİK İŞLER İLE FAZLA İMALAT İÇİN AÇILAN DAVALARIN BİRLEŞTİRİLMESİ. 164

VII. EKSİK İŞLER VARKEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATILMASI. 165

VIII. EKSİK YÜZÖLÇÜM İÇİN BEDEL BELİRLEME YÖNTEMİ  167

Eksiksiz daire ile eksiksiz daire arasındaki fiyat farkının esas alınması. 167

EKSİK İŞLERİN BEDELİNİ HESAPLAMA YÖNTEMİ 168

Eksik işler bedelinin, işin fiilen teslim edildiği tarihi takip eden makul süredeki

serbest piyasa rayiçlerine göre hesaplanması . 168

Dava açılması beklenebilecek tarihteki rayicin esas alınması 168

 

18 İçindekiler

Eksik imalâtların bedeli hesaplanırken, davacının sunduğu faturaların

değil yapıldıkları yıl serbest piyasa rayiçlerinin dikkate alınması169

HİSSEYE DÜŞEN BEDELİN İSTENEBİLMESİ 170

Arsa sahibinin, taşınmazın tamamına ilişkin eksikliklerin bedelini değil

yalnızca kendi hissesine düşen kısma ilişkin eksikliklerin bedelini

isteyebilmesi.170

Arsa sahibinin, ortak yerlerdeki eksikliklerin tamamının bedelini değil yalnızca

kendi hissesine düşen kısmı isteyebilmesi171

Arsa sahibi davacının ortak yerlerdeki talep edebileceği miktarın

sözleşmedeki paylaşım oranı ve arsa payıyla sınırlı olması.172

İNŞAATIN MEVZUATA UYGUN OLMASININ ZORUNLU OLMASI .174

Eksik işlerin bedelinin istenebilmesi için inşaatın yasal ve imar projesine

uygun şekilde yapılmış olması veya imara uygun hale getirilebilir

olmasının zorunlu olması174

Temelden itibaren imara ve projesine aykırı olarak yapılan inşaat 175

Yıkım kararı verilen yapı176

XII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALAN KİŞİNİN EKSİK İŞLER BEDELİNİ

KARŞILAMASI .177

Arsa sahibi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiden tüm

eksik işlerin bedelini isteyebilir.177

Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tüm borcu karşılaması .178

XIII. TABLO - NAMA İFA İLE EKSİK VE AYIPLI İŞLER BEDELİNİN TALEP EDİLMESİNİN

KARŞILAŞTIRILMASI179

 

BÖLÜM - 10

 

SÖZLEŞMEDEN DÖNME (GERİYE ETKİLİ FESİH)

SÖZLEŞMEDEN DÖNME İLE SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ FESHİNİN AYNI

HUKUKİ DURUM OLMASI.181

DÖNME HALİNDE, TARAFLARIN SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI TARİHTEKİ

MALVARLIĞINA DÖNMELERİ .181

III. DÖNME HALİNDE, SÖZLEŞMENİN HİÇ YAPILMAMIŞ GİBİ FARZOLUNMASI VE

SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE TASFİYE OLMASI182

İFAYA EKLİ CEZA KOŞULUNUN VE GECİKME TAZMİNATININ İSTENEMEMESİ183

TEK TARAFLI İRADE BEYANIYLA DEĞİL MAHKEME KARARIYLA YAPILABİLMESİ .183

TARAFLARIN FESİH İRADELERİNİN BİRLEŞMESİ184

Taraf iradeleri fesih konusunda birleştiğinde feshin gerçekleşmesi 184

 

İçindekiler 19

Tarafların birbirlerine gönderdikleri ihtarnamelerle fesih iradelerinin

birleşmesi  185

Tarafların mahkemeye verdikleri dilekçelerle fesih iradelerinin birleşmesi 185

VII. SÖZLEŞMEDEN DÖNME ANLAMINA GELECEK DİĞER TALEPLER . 186

Elatmanın önlenmesi ve sözleşmenin tapudan terkininin talep edilmesinin

sözleşmeden dönmenin de talep edildiği anlamına gelmesi. 186

 

VIII. TARAFLARIN FESHİN İLERİ Mİ YOKSA GERİ Mİ OLACAĞI KONUSUNDA

ANLAŞAMAMASI . 187

BANKA İPOTEĞİ . 187

Geriye etkili fesihte banka ipoteğinin de geçersiz hale gelmesi . 187

ÜÇÜNCÜ KİŞİYE YAPILAN DEVRİN KİM TARAFINDAN YAPILDIĞININ SONUCA

ETKİSİ. 188

KENDİSİNE DÜŞEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TAMAMLAYAN 3. KİŞİNİN GERİYE

ETKİLİ FESİH HALİNDE HAK SAHİBİ OLAMAMASI. 188

XII. İNŞAAT MALİYETİNİN İSTENMESİ  189

XIII. TAMAMLANMA ORANI . 190

Tamamlanma oranı %68,5 olduğundan geriye etkili fesih yapılması . 190

XIV. SÖZLEŞMEDEN DÖNME NEDENİYLE ARSA SAHİBİNİN DAHA AZ DAİRE ALMASI . 190

Sonradan başka bir yükleniciyle yapılacak sözleşme nedeniyle arsa sahibinin daha

az daire almak zorunda kalıp kalmadığının tespiti  190

YÜKLENİCİDEN TEMLİK ALAN KİŞİLERİN DURUMU 192

Geriye etkili fesihte, yükleniciden taşınmaz devralan 3. kişilerin iyi

niyetinin korunmaması  192

 

BÖLÜM – 11

SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ

 

YÜKLENİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALMAYA HAK KAZANMASI 195

İleriye etkili fesihte yüklenicinin, inşaatın tamamlanma seviyesine göre

oranlanarak sözleşmede belirtilen bağımsız bölümlerin bir kısmına hak

kazanması, fazla aldığı bağımsız bölümleri iade etmesi. 195

İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, YÜKLENİCİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE DEVRETTİĞİ

TAPULARIN, YÜKLENİCİNİN HAK ETMEDİĞİ ORANDA İPTAL EDİLMESİ . 197

III. İNŞAATIN YASAL OLMASININ ZORUNLU OLMASI 198

İleriye etkili fesih için inşaatın yasal imar mevzuatına uygun veya uygun hale

getirilebilir durumda olması gerekir 198

 

20 İçindekiler

İNŞAATIN %90 ORANINDA TAMAMLANMIŞ OLMASI 198

Yüklenicinin ileriye etkili fesih yoluna gidebilmesi için, inşaatın %90 veya

üzerindeki bir oranda tamamlanmış olmasının gerekmesi.198

İnşaatın tamamlanma oranının %90 veya üzerinde olduğu hallerde,

yüklenici veya haleflerinin eksik işlerin bedelini mahkeme veznesine

depo etmeleri halinde arsa sahibinin fesih talebinin reddedilmesi199

%90’IN ALTINDAKİ TAMAMLANMA ORANINDA ARSA SAHİBİNİN İLERİYE ETKİLİ

FESHİ TERCİH EDEBİLMESİ .199

İnşaatın tamamlanma oranının %77,50 olması halinde davacı arsa sahibi

ileriye etkili fesih istemesi halinde mahkemenin ileriye etkili feshe karar

vermesinin gerekmesi.199

TARAFLARIN FESİH İRADELERİ BİRLEŞTİĞİNDE TAMAMLAMA ORANINA

BAKILARAK FESİH TÜRÜNÜN BELİRLENMESİ .200

VII. DAVA SIRASINDA İNŞAATIN TAMAMLANMASI 201

VIII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN DAVALILARIN YARGILAMA SIRASINDA

TAMAMLANMA ORANINI %50’DEN %93,1’E ÇIKARMASI 203

İLERİYE ETKİLİ FESİHTE CEZA KOŞULU205

İleriye etkili fesihte ifaya ekli ceza koşulunun istenebilmesi ancak

sözleşmede aksine hüküm yoksa seçimlik ceza koşulunun istenememesi .205

İLERİYE ETKİLİ FESİHTE SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI .205

KAT İRTİFAKI KURULMADAN SATILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLER .206

Yüklenicinin kat irtifakı kurmadan 3. kişilere sattığı daireler için de

tamamlanma oranına bakılarak tescil kararı verilebilmesi .206

XII. İNŞAATIN TAMAMININ DEĞERLENDİRİLMESİ207

XIII. SÖZLEŞMENİN TÜRÜNÜN ÖNEMİ208

XIV. İLERİYE ETKİLİ FESİH ANLAMINA GELECEK TALEPLER.208

 

BÖLÜM – 12

 

TAMAMLANAN İNŞAATIN ARSA SAHİBİNE TESLİMİ

YALNIZCA İMARA VE ONAYLI PROJEYE UYGUN BİR YAPININ TESLİM EDİLMİŞ

KABUL EDİLEBİLECEĞİ 211

TESLİM TARİHİNİN TESPİTİ İÇİN ABONELİK TARİHLERİNE BAKILMASI211

III. YÜKLENİCİNİN, GEÇ TESLİM ETTİĞİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HAK SAHİPLERİ

TARAFINDAN FİİLEN KULLANILDIĞINI İSPATLAMASI HALİNDE GECİKME

TAZMİNATI ÖDEMEKTEN KURTULMASI.212

 

İçindekiler 21

YÜKLENİCİNİN BİNAYI, İSKÂN RUHSATI ALMADAN TESLİM ETMESİ HALİNDE,

YAPININ ARSA SAHİBİ TARAFINDAN FİİLEN KULLANILDIĞINI İSPATLAYARAK

KİRA TAZMİNATI ÖDEMEKTEN KURTULMASI 214

ARSA ÜZERİNDE BULUNAN GECEKONDU YÜZÜNDEN İNŞAATIN GEÇ

BAŞLANMASI VE TESLİMİN GECİKMESİ . 214

ESER SÖZLEŞMESİ İLİŞKİSİNİN DEVAM ETTİĞİ SÜRECE VE TESLİM ANINA KADAR

GERÇEKLEŞTİRİLEN TÜM İŞ VE İMALÂTLARIN YÜKLENİCİ TARAFINDAN

YAPILDIĞININ KABUL EDİLMESİ. 215

 

BÖLÜM – 13

GECİKME TAZMİNATI

 

YÜKLENİCİNİN GECİKME TAZMİNATI ÖDEMESİ İÇİN TEMERRÜDE DÜŞMEDE

KUSURLU OLMASININ GEREKMESİ 217

MÜSPET ZARARIN İSTENİLMESİNDEN SONRAKİ DÖNEM İÇİN GECİKME

TAZMİNATI VE İFAYA EKLİ CEZA KOŞULU İSTENEMEMESİ  218

III. SÖZLEŞMEDE GECİKME TAZMİNATI KARARLAŞTIRILMIŞ OLMASA DAHİ

GECİKME TAZMİNATI İSTENEBİLMESİ . 218

ARSA SAHİBİNİN, TAŞINMAZI KİRAYA VERDİKTEN SONRAKİ DÖNEM İÇİN

GECİKME TAZMİNATI TALEP EDEMEMESİ. 219

SÖZLEŞMEDE, GECİKME TAZMİNATI İSTENEBİLECEK SÜRE OLARAK

BELİRLENMİŞ OLAN SÜREYİ AŞAN SÜRE İÇİN DE GECİKME TAZMİNATI

İSTENEBİLMESİ  220

SÖZLEŞMENİN İLERİ VEYA GERİYE ETKİLİ FESHİ (DÖNME) HALİNDE GECİKME

TAZMİNATI İSTENEBİLMESİNİN KOŞULU. 221

VII. İSKÂN RUHSATI ALINMADAN İNŞAATIN TESLİMİ HALİNDE İSTENİLEBİLECEK

GECİKME TAZMİNATI  224

VIII. ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİYİ VEKÂLETTEN AZLETMESİ HALİNDE ÖDENECEK

GECİKME TAZMİNATI  226

YÜKLENİCİNİN, SÖZLEŞMEDEN DÖNEN ALICIYA ÖDEDİĞİ GECİKME

TAZMİNATINI (KİRA) GERİ ALMASI 227

ARSA SAHİBİNE ÖDENEN GECİKME TAZMİNATININ KİRA BEDELİNE EŞİT VEYA

ONUN ÜZERİNDE OLMASININ GEREKMESİ . 228

GECİKME NEDENİYLE YÜKLENİCİNİN ARSA SAHİBİNE ÖDEYECEĞİ KİRA

BEDELİNİN BELİRLENME YÖNTEMİ 229

Gecikme nedeniyle ödenecek kira tazminatı hesaplanırken bilirkişi

tarafından belirlenen tutarın değil, sözleşmede yazılı tutarın esas

alınması 230

 

22 İçindekiler

XII. BİNANIN KİRAYA VERMEYE ENGEL EKSİKLİKLER VARKEN TESLİM EDİLMESİ

HALİNDE GECİKME TAZMİNATI231

XIII. FİİLİ TESLİM TARİHİNİN BELİRLENMESİ İÇİN ABONELİKLERE BAKILMASI .232

XIV. SÖZLEŞMEDEN DÖNEN ARSA SAHİBİNİN GECİKME TAZMİNATI İSTEYEMEMESİ .232

Kira kaybının müspet zarar kapsamında olması ve sözleşmeden dönme

halinde istenememesi.233

SÖZLEŞMEDE BELİRLENEN TESLİM TARİHİ İLE İSKÂN RUHSATININ ALINDIĞI

TARİH ARASINDAKİ DÖNEM İÇİN GECİKME TAZMİNATI İSTENMESİ234

XVI. ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN,

YÜKLENİCİ İLE ARSA SAHİBİ ARASINDAKİ SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMADIĞI İÇİN

SÖZLEŞMEDEKİ GECİKME TAZMİNATINI İSTEYEMEMESİ .235

 

BÖLÜM – 14

CEZA KOŞULU (CEZAİ ŞART)

 

CEZA KOŞULU TÜRLERİ 237

SEÇİMLİK CEZA KOŞULU (SEÇİMLİK CEZAİ ŞART) (TBK M.179/1) .238

Eksik işler bedeli istenildiğinde seçimlik ceza koşulunun istenememesi 238

III. İFAYA EKLİ CEZA KOŞULU (İFAYA EKLİ CEZAİ ŞART) (TBK M.179/2) 239

İfaya ekli ceza koşulunda ihtirazi kayıt zorunluluğu239

İhtirazi kaydın teslimden sonra makul süre içinde ileri sürülebilmesi 239

Teslimden sonra mutat süre içinde ihtirazi kaydın bildirilmemesinin

sonucu 240

Teslim alınırken ihtirazi kayıt konulmamasının sonuçları .241

Teslim tarihinden 19 ay sonra ceza koşulunun istenememesi .242

Teslimden önce çekilen ihtarla ceza koşulunun istenmesi .242

İfaya ekli ceza koşulunun sözleşmenin feshi halinde istenememesi 244

BORÇLUNUN CEZA KOŞULUNU İFA EDEREK SÖZLEŞMEDEN DÖNEBİLECEĞİ

CEZA KOŞULU (DÖNME CEZASI) (TBK M. 179/3) .245

ALACAKLININ, ZARARA UĞRAMAMIŞ OLSA DAHİ, CEZA KOŞULUNU

İSTEYEBİLMESİ246

ASIL BORÇ GEÇERSİZ HALE GELMİŞSE CEZA KOŞULUNUN İSTENEMEMESİ246

VII. CEZA KOŞULUNA YÖNELİK İTİRAZIN İPTALİ DAVASINDA İCRA İNKÂR TAZMİNATI

İSTENEMEMESİ 246

VIII. SÖZLEŞMEDE AYIPLI İFA İÇİN CEZA KOŞULU ÖNGÖRÜLMÜŞ OLMASI247

 

İçindekiler 23

MÜHÜRLENDİĞİ İÇİN GECİKEN İNŞAAT AÇISINDAN CEZA KOŞULU. 247

FAHİŞ CEZA KOŞULUNUN GEÇERSİZ SAYILMASI VEYA CEZA TUTARININ HÂKİM

TARAFINDAN RE’SEN İNDİRİLMESİ 249

Ceza koşulu indirilirken her halükarda müspet zararın üzerinde

kalınmasının gerekmesi 249

Tacir sıfatı taşıyan davalı yüklenicinin ceza koşulunun fahiş olduğu

gerekçesiyle indirilmesini isteyememesi 250

Fahiş ceza koşulundan indirim konusunda HGK tarafından belirlenen

ilkeler . 250

Hâkimin fahiş görülen ceza koşulunda indirim yapması halinde davacı

aleyhine vekâlet ücretine hükmedilememesi  251

Sözleşmenin feshi halinde yüklenicinin hiçbir şey talep etmeyeceği

yönündeki ceza koşulu. 252

Yapılmış olan tüm imalatların arsa sahibine geçeceği yönündeki ceza

koşulu. 252

Mahkemenin 50.000 TL tutarındaki ceza koşulunun fahiş olup olmadığını

değerlendirilmesinin gerekmesi. 253

KUSURU OLMAYAN TARAFIN CEZA KOŞULUNDAN SORUMLU TUTULMAMASI 255

İnşaata başlamamakta kusuru olmayan arsa sahibinin ceza koşulu

ödememesi  255

XII. SÖZLEŞMEYE, CEZA KOŞULU TALEP ETMENİN SÜREYE BAĞLI OLMADIĞI

YÖNÜNDE HÜKÜM KONULMASI . 257

Sözleşmede, işin kabulü halinde ceza koşulu talep etme hakkının

düşmeyeceğine ilişkin bir madde bulunması halinde, işin ihtirazi kayıt ileri

sürülmeden kabul edilmesi durumunda dahi ceza koşulu talep etme

hakkının düşmemesi 257

XIII. İFAYI KABUL ETMEMİŞ OLMAK ŞARTIYLA, TEMERRÜTTEN SONRAKİ SÜRENİN

TAMAMI İÇİN CEZA KOŞULUNUN İSTENEBİLMESİ. 258

Anahtar teslim sözleşmelerde iskân ruhsatı alınıncaya kadar geçen

sürenin tamamı için ceza koşulu istenmesi 260

XIV. GECİKME TAZMİNATI İLE CEZA KOŞULUNUN BİRLİKTE İSTENEMEMESİ 260

Gecikme tazminatını talep eden arsa sahibinin seçimlik ceza koşulunu

talep edememesi . 260

Sözleşmede, gecikmeye bağlı ceza koşulu ve gecikme tazminatının

birlikte istenebileceğine dair bir hüküm olmaması halinde arsa sahibinin

ancak ceza koşulunu aşan zararı isteyebilmesi  262

FESHEDİLEMEYEN DÖNEM İÇİN ÖNGÖRÜLEN CEZA KOŞULU. 262

XVI. SÖZLEŞMEYE SONRADAN CEZA KOŞULU EKLENMESİ . 264

 

24 İçindekiler

XVII. İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, KURAL OLARAK, CEZA KOŞULU İSTENEMEMESİ.264

XVIII. TABLO - GECİKME TAZMİNATI İLE CEZA KOŞULUNUN KARŞILAŞTIRILMASI.265

 

BÖLÜM – 15

MÜSPET (OLUMLU) ZARAR

 

MÜSPET ZARARIN TANIMI VE KAPSAMI 267

MÜSPET ZARARIN HUKUKİ DAYANAĞI 267

III. KANUNDA MÜSPET VEYA OLUMLU ZARAR İFADESİNİN YER ALMAMASI267

MÜSPET ZARARIN, SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANIŞ NEDENİYLE ALACAKLININ

TALEP EDEBİLECEĞİ BİR TAZMİNAT OLUŞU .268

HAKLI OLAN TARAFIN, DİĞER TARAFIN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ HALİNDE DE

MÜSPET ZARARINI İSTEYEBİLMESİ.268

SÖZLEŞMEDEN DÖNEN/DÖNMEYİ TALEP EDEN TARAFIN MÜSPET ZARARINI

İSTEYEMEMESİ .268

VII. HEM ARSA SAHİBİ HEM DE YÜKLENİCİ KUSURLU İSE İKİ TARAFIN DA

MÜSPET/MENFİ ZARARLARININ TAZMİNİNİ İSTEYEMEMESİ .269

VIII. MÜSPET ZARAR İSTEYEN TARAFIN, SÖZLEŞMENİN FESHİNDE TAMAMEN

KUSURSUZ OLMASININ GEREKMESİ 271

YÜKLENİCİNİN MÜSPET ZARARINI TALEP EDEBİLMESİ İÇİN GEREKLİ OLAN

ŞARTLAR:272

Yüklenicinin müspet zararını talep etmesi272

Yüklenicinin müspet zararının hesaplanma yöntemi273

Yüklenicinin müspet zararının, kesinti yöntemine göre hesaplanması.276

Arsa sahibinin tapuyu teslim etmemesi nedeniyle yüklenicinin müspet

zarar istemesi278

Arsa sahibinin sözleşmeden dönmede haksız olması nedeniyle

yüklenicinin müspet zararının tazminine karar verilmesi .279

Arsa sahibinin sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi nedeniyle

yüklenicinin müspet zarar kapsamında yoksun kaldığı karı isteyebilmesi 280

Davalı arsa sahibi kooperatifin sözleşmeyi fesihte haklı olması nedeniyle

davacı yüklenicinin müspet zarar talebinin reddedilmesi.280

Arsa sahibinin kusurlu olması halinde yüklenicinin kar kaybını

isteyebilmesi.281

Kusurlu yüklenicinin müspet zararını isteyememesi.282

ARSA SAHİBİNİN MÜSPET ZARARINI TALEP ETMESİ 283

 

İçindekiler 25

Taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeline hükmedilmesi 283

Yüklenicinin, arsa sahibine binanın rayiç değerini ödemesi, arsa

paylarının da yüklenici adına tescil edilmesi  283

Bağımsız bölümlerin temerrüt tarihindeki değerinin istenilmesi. 284

Davalı yüklenicinin, yapmayı üstlendiği 3 dairenin bedelini, ifadan

vazgeçen davacı arsa sahibine müspet zarar kapsamında ödemesi  285

Mahsup talebi 287

SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZ OLARAK KURULMASI HALİNDE MÜSPET VEYA MENFİ

ZARARIN İSTENEMEMESİ, SÖZLEŞMENİN SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME

HÜKÜMLERİNE GÖRE TASFİYE EDİLMESİ  288

Paydaşlardan birinin sözleşemeye katılmamış olması . 288

XII. YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİNİN MÜSPET ZARARININ

TAZMİNİNİ İSTEMESİ . 289

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme, dönme ile sonuçlanmış olsa

dahi, 3. kişinin müspet zararı kapsamında taşınmazın dava tarihindeki

rayiç değerini isteyebilmesi 289

XIII. AYNEN İFA YERİNE MÜSPET ZARAR TALEP EDİLEREK TAŞINMAZLARIN DAVA

TARİHİNDEKİ BEDELİNİN TALEP EDİLEBİLMESİ 291

XIV. OBJEKTİF İMKÂNSIZLIK 292

Yüklenicinin, objektif imkânsızlık halinde yalnızca menfi zararını

isteyebilmesi, müspet zararını isteyememesi  292

İLERİYE ETKİLİ FESİHTE MÜSPET ZARARIN İSTENEBİLMESİ 293

İleriye etkili fesih halinde müspet zararın tazmininin istenebilmesi 293

XVI. TABLO - NAMA İFA İLE MÜSPET (MÜSPET) ZARARIN KARŞILAŞTIRILMASI 293

XVII. MÜSPET ZARAR HESABINDA, TAŞINMAZIN TEMERRÜT TARİHİNDEKİ

DEĞERİNİN Mİ YOKSA DAVA TARİHİNDEKİ DEĞERİNİN Mİ ESAS ALINMASI

GEREKTİĞİ . 294

Yargıtay’ın, taşınmazın dava tarihindeki değil, sözleşmeye göre teslim

edilmesi gereken tarihteki değerinin hükme esas alınacağı yönündeki

kararları 294

Yargıtay’ın, taşınmazın dava tarihindeki değerinin hükme esas alınacağı

yönündeki kararları  295

 

BÖLÜM – 16

MENFİ (OLUMSUZ) ZARAR

 

YASAL DAYANAĞI 299

 

26 İçindekiler

TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ299

III. MENFİ ZARARIN İSTENEBİLECEĞİ DURUMLAR.300

MENFİ ZARAR KAPSAMINDA İSTENİLEBİLECEK ZARAR UNSURLARI.300

Menfi ve müspet zarara birlikte hükmedilememesi .301

KUSURLU OLAN TARAFIN İSTEYEBİLECEĞİ MENFİ ZARAR UNSURLARI 301

Kusurlu yüklenicinin imalat bedelini isteyebilmesi .302

KUSURU OLMADIĞINI İSPAT EDEN TARAFIN, MENFİ ZARAR ÖDEMEKTEN

KURTULMASI304

VII. FESİH İRADESİNİN BİRLEŞMESİ.304

Dava sırasında fesih iradesi birleşse dahi mahkemenin kusurun kime ait

olduğunu tespit etmesinin gerekmesi 304

VIII. KUSURLU OLAN TARAF SÖZLEŞMEDEN DÖNMEYİ İSTEDİĞİNDE, DİĞER

TARAFIN, MENFİ YA DA MÜSPET ZARARINI İSTEYEBİLMESİ.306

ARSA SAHİBİNİN MENFİ ZARARINI TALEP ETMESİ VE HESAPLAMA YÖNTEMİ.306

Ödenen kiranın ve daha yüksek inşaat maliyetinin istenilmesi 307

Zararın somut hale getirilip istenmesinin zorunlu olması.309

Kaçırılan fırsat hesaplanırken, arsa sahibinin sonradan başka bir yüklenici

ile yapacağı sözleşme kapsamında alabileceği bağımsız bölümlerin

değeriyle ilk sözleşme yapılan dönemde alabileceği bağımsız bölümün

değerlerinin karşılaştırılması.310

YÜKLENİCİNİN MENFİ ZARARINI TALEP ETMESİ VE HESAPLANMA YÖNTEMİ311

Haksız olan yüklenicinin, arsa sahibinin işine yaramayan masrafların

tazminini isteyememesi311

Projenin arsaya uygulanabilir olması ve arsa sahibine teslim edilmiş

olması .312

ARSA SAHİBİNİN EŞİNİN TAŞINMAZA AİLE KONUTU ŞERHİ KOYDURMUŞ

OLMASI, YÜKLENİCİNİN MENFİ ZARAR İSTEMESİ.313

XII. SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZ OLMASI HALİNDE, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME

HÜKÜMLERİNE GÖRE MASRAFLARIN İSTENEBİLMESİ .315

Sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olması 315

Arsa sahiplerinden birinin kısıtlı olması halinde istenebilecek menfi zarar .315

Sözleşmenin geçersiz olması halinde noter masraflarının istenebilmesi317

XIII. İŞ SAHİBİ YÜZÜNDEN İŞİN İMKÂNSIZLAŞMASI NEDENİYLE MENFİ ZARARIN

İSTENEBİLMESİ.317

Objektif imkânsızlık halinde yüklenicinin yalnızca menfi zararını

isteyebilmesi, müspet zararını isteyememesi.318

 

İçindekiler 27

 

BÖLÜM – 17

 

AYNEN İFA, MÜSPET ZARAR VEYA MENFİ ZARARIN TALEP EDİLEBİLECEĞİ SÜRE

AYNEN İFANIN HER ZAMAN İSTENEBİLMESİ . 319

ZAMANAŞIMININ, İŞİN TESLİMİNDEN SONRA İŞLEMEYE BAŞLAMASI . 319

III. MÜSPET (OLUMLU) VEYA MENFİ (OLUMSUZ) ZARARIN TEMERRÜT

OLUŞTUĞUNDA DERHAL İSTENMESİNİN ZORUNLU OLUP OLMADIĞI  319

HGK: Arsa sahibi, sözleşmeye göre kararlaştırılan teslim tarihinden sonra

makul sürede TBK 125/I deki seçimlik haklarını kullanmaya zorlanamaz. . 320

HGK: Alacaklı, BK m. 106/II’deki (TBK m.125/2) seçimlik haklarını 10 yıllık

zamanaşımı süresi içinde dilediği zaman kullanabilir. 321

ALACAKLININ, SEÇTİĞİ SEÇİMLİK HAKKINI BORÇLUYA BİLDİRDİKTEN SONRA

BUNDAN DÖNEMEMESİ 321

 

BÖLÜM – 18

MUNZAM ZARAR (AŞKIN ZARAR)

 

GENEL OLARAK MUNZAM ZARAR . 323

MUNZAM ZARAR BORCUNUN ASIL BORÇTAN BAĞIMSIZ YENİ BİR BORÇ

OLMASI . 323

III. MUNZAM ZARAR SORUMLULUĞUNUN KUSUR SORUMLULUĞU OLMASI 324

TEMERRÜT FAİZİ YÜRÜTÜLEBİLEN TÜM PARA BORÇLARINDA MUNZAM ZARAR

İSTENEBİLMESİ  324

ANAYASA MAHKEMESİ KARARINDAN SONRA UYGULANAN MUNZAM ZARAR

KARİNESİ . 325

MUNZAM ZARAR HESAPLAMA YÖNTEMİ . 327

VII. MUNZAM ZARARIN BAŞLADIĞI VE BİTTİĞİ TARİH. 328

VIII. NAMA İFA HALİNDE, FİYAT ARTIŞLARI NEDENİYLE KARŞILANMAYAN KISMIN

MUNZAM ZARAR OLARAK DEĞİL NAMA İFA KAPSAMINDA İSTENEBİLMESİ. 330

İNŞAATIN GECİKMESİNDE KENDİ KUSURU DA BULUNAN DAVACI ARSA

SAHİBİNİN MUNZAM ZARAR TALEBİNDE BULUNAMAMASI . 331

MUNZAM ZARARININ TAZMİNİNİ İSTEYEN ARSA SAHİBİNE MUNZAM ZARAR

YERİNE İMALAT BEDELİNİN ÖDENMESİNE KARAR VERİLEMEMESİ . 332

MUNZAM ZARAR İSTENEBİLMESİ İÇİN BORÇLU YÜKLENİCİNİN

MUNZAM ZARAR AÇISINDAN TEMERRÜDE DÜŞÜRÜLMESİNİN GEREKMESİ  333

XII. ASIL ALACAK NİTELİĞİNDEKİ REHİN AÇIĞI ZAMANAŞIMINA UĞRADIĞINDA

MUNZAM ZARARIN İSTENEMEMESİ 333

 

28 İçindekiler

 

BÖLÜM – 19

EKSİK İFA / AYIPLI İFA

 

BÖLÜM ÖZETİ 335

GENEL OLARAK AYIP 336

III. AÇIK AYIP – GİZLİ AYIP .337

AYIP İHBAR SÜRESİ.337

Ayıp ihbarının kural olarak şekle tabi olmaması .338

Ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığının mahkemece re’sen dikkate

alınmaması339

Gizli ayıp ortaya çıktığında derhal bildirimde bulunulma külfeti 339

EKSİK İFA / EKSİK İŞ 339

Eksik işler bedelinin 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde istenebilmesi 339

ESER SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İLERİ SÜRÜLEBİLECEK AYIPLAR 339

Ayıpla ilgili herhangi bir bildirim yapılmadan işin açık veya örtülü şekilde

kabul edilmesi.339

Ayıplı ifada arsa sahibinin seçimlik hakları340

Ayıbın, iş sahibinin verdiği talimattan kaynaklanmış olması.341

Zamanaşımı.341

VII. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İLERİ SÜRÜLEBİLECEK AYIP 342

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması .342

Satıcının taşınmazdaki eksik veya ayıptan kaynaklanan sorumluluğu ve

zamanaşımı süresi.342

Satılan bağımsız bölümün yüzölçümünün sözleşmede belirtilenden eksik

olması .343

Satılan bağımsız bölümün tapudaki yüzölçümünün gerçek

yüzölçümünden düşük olması 343

Genel olarak satıcının ayıp sorumluluğu (taşınır satışından kıyasen

uygulanmaktadır)343

Satıcının, alıcının bildiği ayıplardan sorumlu olmaması 343

Satıcının ağır kusuru halinde sorumsuzluk anlaşmasının geçersiz olması.344

Alıcının taşınmazı gözden geçirme ve ayıpları satıcıya bildirme süresi.344

Satıcının kasıt, ağır kusur veya ihmalle taşınmazın nitelik veya niceliği

konusunda alıcıyı yanıltması .344

 

İçindekiler 29

Vaad edilen sosyal donatının site sınırları içinde olmaması veya hiç

yapılmaması . 345

Garanti verilmiş olması 345

VIII. TÜKETİCİ SIFATINI TAŞIYAN ALICININ AYIPLI İFA DURUMUNDAKİ HAKLARI. 345

Tüketici sayılan / sayılmayan kişiler . 346

Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir kişi olmasının

zorunlu olması 346

Ayıplı mal kavramı 346

Satıcının, sözleşmede yer almayan niteliklerden sorumlu olmaması. 347

Teslimden itibaren ilk 6 ay içinde ortaya çıkan ayıplar 347

Tüketicinin, bağımsız bölümün ayıplı olduğunu bilerek alması 348

Ayıplı bağımsız bölüm satın alan tüketicinin seçimlik hakları 348

Birinci el bağımsız bölüm satışlarında tüketici açısından zamanaşımı

süresi (5 yıl)  349

İkinci el bağımsız bölüm satışında tüketici açısından ayıp zamanaşımı

süresi (3 yıl)  349

Ağır kusur ya da hile ile gizlenen ayıplarda zamanaşımının

uygulanmaması 349

EKSİK İFA İLE AYIPLI İFANIN İHBAR KÜLFETİ AÇISINDAN FARKI . 350

EKSİK İFA / AYIPLI İFA KONUSUNA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI . 350

Açık ayıp ve gizli ayıba ilişkin ihbar ve dava zamanaşımı süreleri 350

17 yıldır iskân halinde olan binanın riskli çıkması halinde, yapıldığı

dönemdeki deprem yönetmeliğine uygunluğunun araştırılmasının

gerekmesi. 351

Ayıplı işler için site yönetiminin dava açma hakkının olmaması. Kat

maliklerinin açık ayıbı 30 gün içinde ihbar etme yükümlülüğü  352

Bilirkişiden hangi işlerin eksik, hangilerinin ayıplı sayılması gerektiği

konusunda rapor alınması 355

Binanın kaymasından sorumlu olan davalı mühendise açılan davanın geç

açılmış olması nedeniyle mühendisin zararın ilk halinden sorumlu

tutulabilmesi, geç bildirim nedeniyle artan zarardan sorumlu

tutulamaması . 356

İnşaatın ruhsata uygunluğu açısından yapılan denetimin, sözleşmenin

yapıldığı dönemde yürürlükte olan yönetmeliğe göre değil, geriye etkili

fesih kararının kesinleştiği tarihte yürürlükte olan yönetmeliğe göre

yapılması gerektiği . 358

 

30 İçindekiler

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların, ortak alanlara ilişkin

eksikliklerin tazminini kendi hisseleri oranında isteyebilmeleri359

İşin teslimine kadar yapılan işlerin yüklenici tarafından yapıldığı, işin

tesliminden sonra yapılan işlerin arsa sahibi tarafından yapıldığı karinesi.360

Davalı yüklenicinin, eksik yaptığı işler nedeniyle arsa sahibine ödeyeceği

bedelden fazla yaptığı işlerin bedelini mahsup edebilmesi 361

Bağımsız bölüm yüzölçümünün sözleşmeye aykırı şekilde küçük

yapılmasının, ayıplı ifa değil eksik ifa niteliğinde olması, eksikliğin

zamanaşımı süresi içinde ileri sürülebilmesi.362

HGK – Site içindeki spor tesisi tapusunun siteye ait olmaması açık ayıp

niteliğindedir. Mülga TKHK gereğince 30 gün içinde ayıp ihbarı

yapılmalıdır. 364

 

BÖLÜM – 20

ZAMANAŞIMI

 

BÖLÜM ÖZETİ 367

ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ZAMANAŞIMI SÜRELERİ (5 YIL – 20 YIL).368

III. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ZAMANAŞIMI SÜRELERİ

(5 YIL – 20 YIL).369

Taşınır satışına ilişkin kuralların uygulanması .370

TÜKETİCİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMASI HALİNDE UYGULANACAK

ZAMANAŞIMI SÜRESİ .370

Birinci el bağımsız bölüm satışlarında tüketici açısından zamanaşımı

süresi (5 yıl).370

İkinci el bağımsız bölüm satışında tüketici açısından ayıp zamanaşımı

süresi (3 yıl).370

Ağır kusur ya da hile ile gizlenen ayıplarda zamanaşımının

uygulanmaması.371

ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN SÖZLEŞMEYLE DEĞİŞTİRİLEMEMESİ371

Zamanaşımından Feragat Edilememesi 371

Asıl alacak zamanaşımına uğradığında cezai şart ve gecikme tazminatı

gibi bağlı alacakların da zamanaşımına uğraması .371

Zamanaşımının mahkemece re’sen dikkate alınamaması, en geç ikinci

cevap dilekçesiyle ileri sürülmesi gerektiği.372

ZAMANAŞIMININ BAŞLANGICI VE SÜRENİN HESAPLANMASI373

Zamanaşımının teslimden sonra başlaması 373

 

İçindekiler 31

Tarafların fesih iradelerinin birleşmesiyle zamanaşımının işlemeye

başlaması . 374

Eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile gecikme tazminatı ve cezai şart

alacaklarına ilişkin zamanaşımı süresinin iskân ruhsatı alındıktan sonra

işlemeye başlaması  374

Zamanaşımı süresinin, en son blokun yapı kullanma izin belgesinin

alındığı tarihte başlaması . 376

Zamanaşımı süresinin, iskân ruhsatı alındıktan sonra işlemeye başlaması 377

Tarafların fesih iradesinin davada birleşmesi halinde dava edilmeyen

kısım için zamanaşımının başlama tarihi 378

Güvence olarak tutulan daire açısından zamanaşımının başlama tarihi 379

VII. ZAMANAŞIMININ DURMASI 380

VIII. ZAMANAŞIMININ KESİLMESİ. 381

Zamanaşımın kesen sebepler. 381

Zamanaşımının kesilmesinin müteselsil borçlulara ve kefile etkisi . 381

Zamanaşımının kesilmesi üzerine yeni bir süre başlaması. 382

Zamanaşımının, yargılamaya ve icra takibine ilişkin her işlemle kesilip

yeniden işlemeye başlaması  382

Davanın reddi halinde gelen ilave 60 günlük zamanaşımı süresi 382

Alacağın taşınır rehni ile güvenceye bağlanmış olması 383

Kısmi davada zamanaşımının yalnızca dava edilen kısım için kesilmesi,

kalan kısmın ıslahı halinde zamanaşımı def’inde bulunulabilmesi. 383

DAVANIN ZAMANAŞIMI NEDENİYLE REDDİ HALİNDE DAVALI VEKİLİ LEHİNE

VEKÂLET ÜCRETİNE HÜKMEDİLMESİ GEREKTİĞİ. 383

KOOPERATİFLE ÜYESİ ARASINDA ZAMANAŞIMININ İŞLEMEMESİ. 384

REHİN AÇIĞI BELGESİNDE ZAMANAŞIMI. 385

XII. ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN SÖZLEŞMENİN İPTALİNDEN SONRA İŞLEMEYE

BAŞLAMASI 386

XIII. GEÇİCİ TESLİM TUTANAĞININ İBRA İÇERMEMESİ HALİNDE ZAMANAŞIMI . 387

 

BÖLÜM – 21

 

BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖN ÖDEMELİ KONUT

SATIŞ SÖZLEŞMESİ YOLUYLA SATIN ALINMASI

 

GENEL OLARAK ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ. 389

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN YASAL DAYANAĞI . 389

 

32 İçindekiler

III. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA İNŞA EDİLEN KONUT

SATIŞLARININ ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SAYILACAĞI HALLER.389

PROJEDEN / LANSMANDAN / MAKETTEN YAPILAN KONUT SATIŞLARININ ÖN

ÖDEMELİ KONUT SATIŞI ŞEKLİNDE YAPILMASININ ZORUNLU OLUP OLMADIĞI389

TAMAMLANMIŞ KONUTLARIN ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ

KAPSAMINDA SATILIP SATILAMAYACAĞI.390

ALICI İLE SATICI ARASINDA ÖN SÖZLEŞME YAPILIP ALICININ PARANIN

TAMAMINI TAŞINMAZIN TAPUDA DEVRİ SIRASINA VERMESİ HALİNDE ÖN

ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANIP

UYGULANMAYACAĞI .390

VII. SADECE KONUTLAR İÇİN UYGULANABİLMESİ 390

VIII. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI .391

Tüketici sayılan / sayılmayan kişiler391

Birden fazla konut alan kişinin tüketici sayılıp sayılmadığı .391

Üç adet bağımsız bölüm satın alan davacının "tüketici" olarak kabul

edilmemesi .392

Birden fazla taşınmaz satın alan davacının ticari amaçla hareket ettiği ve

tüketici sıfatının bulunmadığı .392

Davalıdan 2 adet taşınmaz satın alan davacının tüketici sayılmaması393

Davacının 2 adet daire satın almış olmasının tek başına onun tüketici

olmadığı anlamına gelmeyeceği, davacının satın alma amacının

araştırılmasının gerektiği 393

Hisseli olarak 3 daire satın alan davacıların tüketici olarak kabul edilmesi

gerektiği393

Kendi kullanımları için bağımsız bölüm satın alan ticari şirketlerin tüketici

sıfatı kazanıp kazanamayacakları394

Tüketici sıfatı taşımayan kişinin yaptığı satın alma işleminin tabi olacağı

kanun 394

Bir projeden bağımsız bölüm alan alıcıların bir kısmı tüketici sayılırken

diğer kısmının tüketici sayılmayabilmesi 394

SATICININ TİCARİ VEYA MESLEKİ AMAÇLA HAREKET EDEN BİR KİŞİ OLUP

OLMADIĞI 394

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİYLE ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ

SÖZLEŞMESİ ARASINDAKİ FARKLAR .395

PROJEDEKİ KONUT SAYISININ 30’DAN AZ OLMASININ SONUÇLARI 396

XII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI 396

Tüketicilere bilgi formu verilmesi zorunluluğu .396

 

İçindekiler 33

Yapı ruhsatının (inşaat ruhsatının) alınmış olması . 397

Satıcının, yapı ruhsatı almadan tüketicilerle sözleşme yapması halinde idari

para cezasına çarptırılması 397

XIII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞME METNİNDE BULUNMASI GEREKEN

ZORUNLU UNSURLAR 398

XIV. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN NOTERDE YAPILMASININ VEYA

TAPUYA TESCİL EDİLMESİNİN ZORUNLU OLMASI . 399

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN KANUNİ ŞEKLE AYKIRI

YAPILMASININ SONUÇLARI . 399

XVI. SATICININ ADİ YAZILI OLARAK DÜZENLENEN SÖZLEŞMENİN ŞEKLE AYKIRI

OLDUĞUNU İLERİ SÜREMEMESİ . 399

XVII. SATIŞ BEDELİNİN PEŞİN YA DA TAKSİTLİ ÖDENEBİLMESİ  400

XVIII. SATIŞ BEDELİNİN YABANCI PARA İLE BELİRLENİP BELİRLENEMEYECEĞİ SORUNU  400

Türk vatandaşı olmayan kişilerin döviz cinsinden veya dövize endeksli

taşınmaz ön alım sözleşmesi yapabilmeleri . 400

XIX. SÖZLEŞMEDE FAİZ ORANININ BELİRTİLME ZORUNLULUĞU 401

TEMERRÜT FAİZİNİN ÜST SINIRI 401

XXI. TÜKETİCİNİN, NEDEN GÖSTERMEKSİZİN ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ

SÖZLEŞMESİNDEN CAYMA HAKKI . 401

Cayma süresi 401

Cayma bildiriminin noter aracılığıyla gönderilmesi 401

Bağlı kredinin ve bina tamamlama sigortasının, kurulduğu tarihten

itibaren geçerli olmak üzere 14 günlük cayma hakkı süresi dolduktan

sonra yürürlüğe girmesi . 402

Cayma hakkını kullanan tüketiciye 14 gün içinde bedel iadesi yapılması 402

Tüketicinin edinimlerini 10 gün içinde satıcıya iade etmesi. 402

Satıcının ispat yükümlülüğü . 402

XXII. TÜKETİCİNİN, GEREKÇE GÖSTERMEKSİZİN ÖN ÖDEMELİ KONUT

SÖZLEŞMESİNDEN DÖNME HAKKI  402

Gerekçe göstermeksizin dönme süresi 402

Dönme bildiriminin noter aracılığıyla gönderilmesi. 403

Satıcının, sözleşmeden dönen alıcıdan vergi, harç ve tazminat istemesi. 403

Tüketicinin herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönebileceği

haller  403

Bir konutun birden fazla kişiye satılması halinde tüketicinin tazminat

ödemeksizin dönme hakkı . 404

 

34 İçindekiler

Sözleşmeden dönme halinde paranın ve borç doğuran belgelerin 180

gün içinde tüketiciye iade edilmesi.404

Bağlı kredi kullanılmışsa dönme halinde satıcının, masrafları ve tazminatı

düştükten sonra kredi tutarını bankaya iade etmesi 404

Tüketicinin edinimlerini 10 gün içinde iade etmesi 404

XXIII. SATICININ KONUTU TESLİM EDECEĞİ SON TARİH404

XXIV. KONUT TESLİMİ OLARAK KABUL EDİLECEK HALLER .404

XXV. PROJE DEĞİŞİKLİKLERİNİN TÜKETİCİYE BİLDİRİLMESİ 405

XXVI. PROJE DEĞİŞİKLİĞİ ÜZERİNE TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ .405

XXVII. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEN CAYMA / DÖNME

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU .405

XXVIII. SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 406

Teminat yükümlülüğünün konut adedinin 30 veya üzerinde olan projeler

için aranması.406

Teminat yükümlüğü hesabında sadece projedeki konutların dikkate

alınması, diğer bağımsız bölümlerin hesaba katılmaması.406

Bakanlıkça uygun görülebilecek başka bir teminatın kullanılması406

Bina tamamlama sigortası 406

Bina tamamlama sigortasının konusu ve şartları407

Sigortacının, taahhüt edilen teslim tarihi üzerinden 12 ay geçtikten sonra

ödeme yapması .408

Banka teminat mektubu .408

Hakediş sistemi .408

Hakediş sisteminde paranın satıcı adına açılan bir hesapta bloke şekilde

tutulması ve devir tarihine kadar kademeli olarak serbest bırakılması .408

Konutu devretmeyen satıcının hesap üzerindeki haklarını kaybetmesi,

hesapta kalan paranın tüketiciye ödenmesi409

Bankanın hakediş miktarını tespit için dışarıdan hizmet alabilmesi 409

Bağlı kredi ile teminat.409

Satıcının, kullanılanın bağlı kredi tutarının üzerinde kalan kısım için başka bir

teminat gösterme zorunluluğu 409

Bağlı kredide satıcı, sağlayıcı ve bankanın ayıplı ifadan müteselsilen sorumlu

olmaları410

Tüketicinin indirim hakkı 410

Bankanın sorumluluğu için 1 yıl içinde talepte bulunma zorunluluğu .410

 

İçindekiler 35

XXIX. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNE SÖZLEŞMENİN YAPILDIĞI

TARİHTEKİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI. 410

 

BÖLÜM – 22

 

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI/DEVRALINMASI

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİNİN HAKLARI VE

KARŞILAŞABİLECEĞİ RİSKLER . 411

Projeden / lansmandan / maketten / topraktan satış olarak adlandırılan

satış  411

Kat irtifakı kurulduktan sonra tapuyu devir yoluyla satış. 413

Kat mülkiyeti kurulduktan sonra satış 414

ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALINMASININ

GEÇERLİ OLUP OLMADIĞI . 415

Yüklenicinin, kendisine düşecek bağımsız bölümleri 3. kişiye adi yazılı

sözleşme/harici sözleşme ile satabileceğine ilişkin Yargıtay kararları 415

III. BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN YÜKLENİCİ TARAFINDAN BİRDEN FAZLA ALICIYA

SATILMASI . 418

Yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümü tapu dışında (adi

yazılı/noter sözleşmesi) birden fazla kişiye satması halinde ilk sözleşme

yapan kişinin hak sahibi olmasına ilişkin Yargıtay kararı 418

Şahsi hakların yarışması halinde önceki tarihli sözleşmeye değer

tanınması . 420

Yüklenicinin haricen sattığı kişilerden biriyle sulh olması halinde

diğerlerinin hakları . 420

Yüklenicinin haricen ilk alıcıya sattığı bağımsız bölümü muvazaalı olarak

tapuda ikinci alıcıya devretmesi nedeniyle ikinci alıcının tapu kaydı iptal

edilerek ilk alıcı adına kaydedilmesi. 421

Yükleniciden haricen daire alan davacının, burayı sonradan yükleniciden

tapuda devralan 3. ve 4. kişilerin kötü niyetini ispatlaması halinde tapu

davacı adına tescil edilmesi 424

Çekişmeli taşınmazın sırf kişisel hak sahibini zarara uğratmak amacıyla

tapu malikince danışıklı olarak tapudan temliki. 425

Davacının, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkını bertaraf

etmek amacıyla tapuda devir alan kişinin kötü niyetinin korunmaması 426

Yüklenicinin, 3. kişiye noterde sattığı bağımsız bölümün tapusunu

sonradan başkasına devretmesi halinde devredilen kişi aleyhine ek dava

açılıp birleştirilmesi ve davacı adına tescile karar verilmesi. 427

 

36 İçindekiler

İki davacıdan birinin davasını kabul eden davalı arsa sahibi ve yüklenicin,

o davacı ile aralarında işbirliği olup olmadığı araştırılmasının gerektiği .429

Yükleniciden haricen bağımsız bölüm alan davacının, tapuyu alma imkânı

kalmadığından müspet zararı kapsamında, taşınmazın dava tarihindeki

rayiç bedelini alabilmesi .429

DEFİLER 431

Arsa sahibinin, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm defileri,

yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişilere karşı da ileri sürebilmesi 431

Yüklenicinin şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin, ancak

yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmiş

olması halinde arsa sahibinden hak talebinde bulunabilmesi 432

Yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişinin, açacağı davayı yükleniciye ve

tüm arsa sahiplerine yöneltmesinin gerekmesi434

Yapı kullanım izni alınmamış olması halinde üçüncü kişinin durumu .435

DOLANDIRICILIK SUÇUNUN OLUŞMASI .438

Yüklenicinin bir daireyi birden fazla kişiye satması halinde nitelikli

dolandırıcılık suçunu oluşması438

İnşaat şirketi yetkilisinin, adi yazılı sözleşmeyle katılana sattığı daireyi

sonradan başka bir kişiye satmasının “tacir veya şirket yöneticisi olan ya

da şirket adına hareket eden kişilerin dolandırıcılığı suçunu” oluşturması 438

Müştekiden para alan yüklenicinin inşaata başlamaması.439

Bir daireyi birden fazla kişiye satan yüklenici hakkında verilen KYOK

kararının kaldırılması 440

Bir dükkânın birden fazla kişiye satılması olayında, dolandırıcılık suçu

açısından değerlendirme yapılmasının gerekmesi441

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iptal olmasına rağmen sanığın

taşınmazı katılana satması halinde dolandırıcılık suçunun oluşması 442

Gösterilen yerden farklı bir yerin tapuda devredilmesinin, dolandırıcılık

suçunu oluşturması.442

EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN MAHKEME VEZNESİNE DEPO EDİLMESİ 443

Üçüncü kişinin, eksik işlerin bedelini arsa sahiplerine ödenmek üzere

depo etmesinin gerekmesi .443

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin, tapu-iptal tescil talebinde

bulunabilmek için inşaatta eksik kalan kısımların bedelini mahkeme

veznesine depo etmesinin gerekmesi.444

Yüklenicinin anahtar teslim yapmayı üstlendiği binada, yüklenicinden

bağımsız bölüm alan üçüncü kişinin eksiklikleri mahkeme veznesine

depo etmesinin gerekmesi .445

 

İçindekiler 37

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin eksiklikleri gidermeyi

reddetmesi. 446

Yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişinin, SGK primlerini ve

yüklenicinin ödemesi gereken ceza koşulunu depo etmesinin gerekmesi  447

Üçüncü kişilerin, başka mahkemede açtıkları davada inşaata ait

eksiklikleri depo etmiş olmaları . 449

Birlikte ifa kuralı gereğince depo edilen paranın ödenmesi hususunun

tapu iptal - tescil kararı hükmünde yer almasının gerekmesi  450

VII. EKSİK İŞLERİN TAMAMLANMASI İÇİN, MAHKEMENİN YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ

BÖLÜM ALAN KİŞİYE YETKİ VERMESİ. 452

Yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davacıya inşaatın

tamamına yapı kullanma izin belgesini alması için yetki verilmesi  452

VIII. GECİKME TAZMİNATI  455

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin tapuyu alabilmek için

yüklenicinin ödemesi gereken gecikme tazminatını da ödemesinin

gerekmesi. 455

İNŞAATIN KAÇAK HALE GELMESİ. 456

İnşaatın kaçak hale gelmesi durumunda yükleniciden tapu devralmış

olan 3. kişilerin tapularının iptal edilmesi  456

KADEMELİ FERAĞ 457

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin kademeli ferağ gereğince

yükleniciye verilecek bağımsız bölümün tapusunu istemesi 457

Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin

tespit edilmesinin gerekmesi . 458

SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI . 458

Yükleniciden bağımsız bölüm alan davacı, ödediği bedelinin iadesini talep

ettiğinden sözleşmeden dönme yönünde seçimlik hak kullandığının kabul

edilmesi, kullanılan seçimlik haktan geri dönülememesi 458

Terditli taleplerden ilkine karar verilmesi 460

XII. TAMAMLANMA ORANININ DÜŞÜK OLMASI . 461

Tamamlanma oranının %23 olması 461

XIII. TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLMASI 462

Yükleniciden konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin

uyuşmazlıkta tüketici mahkemesinin görevli olması 462

Konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin uyuşmazlıkta

tüketici mahkemesinin görevli olması 462

 

38 İçindekiler

XIV. YETKİSİZ TEMSİLCİ İDDİASI – (YÜKLENİCİ ÇALIŞANININ SATIŞ YETKİSİ

OLMADIĞINDAN SATIŞIN GEÇERSİZ OLDUĞU İDDİASI)463

Davalı şirketin, satış yetkisi olmadığını savunduğu personelinin yaptığı

önceki satışların benimsemiş olması 463

Şirket adına sözleşme imzalayan yüklenicinin, şirketin temsilcisi

olduğuna dair bir sözleşme hükmü bulunmasa da temsilci olarak hareket

ettiği için yaptığı sözleşmelerin şirketi bağlaması.464

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN KİŞİNİN, MÜSPET ZARARININ

TAZMİNİNİ İSTEMESİ465

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme dönme ile sonuçlanmış olsa

dahi 3. kişinin müspet zararı kapsamında taşınmazın dava tarihindeki

rayiç değerini isteyebilmesi 465

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin feshi durumunda, kaba

inşaatı alıp tamamlayan kişinin hakları.465

XVI. ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI.466

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişinin açtığı davada, yüklenici,

arsa sahibi ve haciz alacaklısı arasında zorunlu dava arkadaşlığı

bulunması .466

XVII. ZAMANAŞIMI469

Yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişinin bedel talebi için

zamanaşımı süresinin, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki arsa payı

karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden itibaren 10 yıl olması .469

Tapu iptal-tescil davası reddedilen 3. kişinin, kararın kesinleşmesinden

itibaren 10 yıl içinde bedelin geri alınması davası açabilmesi 470

 

BÖLÜM – 23

 

YAPSATÇIDAN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI

YÜKLENİCİNİN AYNI ZAMANDA ARSA SAHİBİ OLDUĞU (YAPSATÇI)

PROJELERDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMA

İŞLEMİNİN SONUÇLARI 473

YAPSATÇI OLAN YÜKLENİCİDEN HARİCEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALMAKLA,

YAPSATÇI OLMAYAN YÜKLENİCİDEN ALMAK ARASINDAKİ FARK.473

III. YARGITAY’IN YAPSATÇI İLE YAPILAN ADİ YAZILI SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ,

TAMAMLAMA ORANINA BAKILMAKSIZIN, GEÇERLİ KABUL ETTİĞİ KARARLARI.473

YARGITAY’IN YAPSATÇI İLE YAPILAN ADİ YAZILI SATIŞ SÖZLEŞMESİNİ,

REDDEDİLEMEYECEK ORANDA TAMAMLANMASI ŞARTIYLA, GEÇERLİ KABUL

ETTİĞİ KARARLARI475

 

İçindekiler 39

 

BÖLÜM – 24

 

ARSA SAHİBİNDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINMASI

ARSA SAHİBİNDEN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALMA

İŞLEMİNİN GEÇERSİZ OLMASI 477

ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN 3. KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN GEÇMİŞE

ETKİLİ FESHİ HALİNDE, SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE TALEPTE

BULUNABİLMESİ 478

 

BÖLÜM – 25

 

YARGILAMA USULÜNE İLİŞKİN KONULAR (Alfabetik sırayla)

 

ARABULUCULUK 481

Dava şartı tüketici uyuşmazlığı arabuluculuğu. 481

Dava şartı ticari uyuşmazlık arabuluculuğu 481

BİLİRKİŞİ 481

Bilirkişi raporları arasında çelişki bulunması 481

III. DAVADAN FERAGAT 482

GÖREVLİ MAHKEME – ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 483

Eser sözleşmesi mutlak ticari davalardan olmadığından, davacı

yüklenicinin tacir olması, davalı arsa sahibinin ise tacir olmaması halinde

Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olması 483

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı sözleşmesinin Tüketicinin

Korunması Kanunu kapsamında olmaması, davanın asliye hukuk

mahkemesinde görülmesi 484

GÖREVLİ MAHKEME – TÜKETİCİ MAHKEMESİ 486

Yükleniciden konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin

uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinin görevli olması . 486

Taşerondan daire alan kişi tüketici konumunda olduğundan davaya

tüketici mahkemesinde bakılması 487

Konut satışı sözleşmesiyle konut satın alınmasına ilişkin uyuşmazlıkta

tüketici mahkemesi görevli olması. 488

HARÇ . 488

Tüketici olan davacının harçtan muaf olması. 488

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan görevsiz mahkemede yatırdığı

harç kendisine iade edilmesi 488

 

40 İçindekiler

Davanın (ve karşı davanın), başvuru harcının yatırıldığı tarihte açılmış

sayılması .489

Mahkemenin, nispi harcın eksik olup olmadığını re’sen incelemesi ve

harç eksik ise tamamlatması.489

Bilirkişi tarafından tespit edilen değer üzerinden nispi ilam harcı ikmal

edilmeden karar verilmesin bozma nedeni sayılması.490

Sözleşmeye aykırı hususların giderilmesi ile dava konusuz kaldığından,

karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğinde davalı lehine yargılama

giderine hükmedilememesi .490

VII. ISLAH491

Dava dilekçesinde olmayan bir alacak kaleminin kısmi ıslah suretiyle

dava davaya ithal edilememesi.491

Dava (karşı dava) konusu edilmeyen imalat bedelinin, ıslah yoluyla

istenememesi .491

Hak veya alacağı ortadan kaldıran feragat, sulh ve kabul gibi maddi

hukuk işlemlerinin ıslah yoluyla düzeltilememesi.493

Tam ıslah halinde, bütün usul işlemleri yapılmamış sayılsa da yeni bir

dava açılmış sayılmaması ve davanın ilk dava gününde açılmış sayılması 494

Hiç dava konusu edilmemiş bir unsurun, ıslah yoluyla davaya dâhil

edilememesi .494

Yargıtay bozmasından sonra, tahkikata ilişkin bir işlem yapılması halinde

ıslah yapılabilir. .495

VIII. KESİN SÜRE 496

Gerekli açıklama yapılmadan verilen kesin sürenin hukuki sonuç

doğurmaması496

KEŞİF 498

Keşfe katılmayan bilirkişilerin düzenlediği raporun hükme dayanak

oluşturmaması498

TANIK – YAZILI DELİL BAŞLANGICI498

Yüklenicinin, kendisine düşecek bağımsız bölümleri şantiye şefine

devrettiği iddiasının ancak yazılı delille veya yazılı delil başlangıcı

bulunması halinde tanıkla ispatlanabileceği.498

TARAF SIFATI –TARAF TEŞKİLİ – ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI499

Tarafların tümünün davada yer alması zorunlu olması, davanın ihbarının

sonuç doğurmaması .499

Aralarında adi ortaklık ilişkisi bulunan yüklenicilerin birlikte dava

açmalarının gerekmesi500

 

İçindekiler 41

Tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesinin

gerekmesi. 501

Terekeye temsilci atanması . 501

Davalı arsa sahibi üzerine kayıtlı teminat dairesinin devri için açılan

davanın, sözleşmede yer alan diğer tüm arsa maliklerine de

yöneltilmesinin zorunlu olması  502

Haciz ve ipotek alacaklıları aleyhine de dava açılarak birleştirilmesinin

gerekmesi. 502

Davacının, tarafı olmadığı sözleşmenin feshini isteyememesi. 503

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki zorunlu dava arkadaşlığı . 503

XII. USULİ KAZANILMIŞ HAK  506

Bozmadan sonra yapılan mahsup talebinin dikkate alınmaması . 506

Yargıtay’ın dosyada bulunan bir belgeyi gözden kaçırarak verdiği karara

mahkeme tarafından uyulmasının usuli kazanılmış hak oluşturmaması 507

Davacının, bilirkişi tarafından tespit edilen bedele itiraz etmemesi

nedeniyle davalı lehinde usuli kazanılmış hak oluşması  507

XIII. VEKÂLET ÜCRETİ 507

Cezai şart ile ilgili ret sebebi tüm davalılar için aynı olmasına rağmen, her

bir davalı için ayrı ayrı vekâlet ücretine hükmedilememesi. 507

XIV. YARGILAMA GİDERLERİ . 508

Duruşmada iade edilen teminat çeki nedeniyle davacı lehine vekâlet

ücretine hükmedilememesi . 508

Davanın açılmasına sebebiyet vermeyen arsa sahiplerinin yargılama

giderinden ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulamaması . 509

 

BÖLÜM – 26

 

UYGULAMADA SIK KARŞILAŞILAN KONULAR (Alfabetik Sırayla)

AİLE KONUTU ŞERHİ 511

Tapu üzerine konulan aile konutu şerhinin, inşaatın yapılmasına engel

olmaması 511

ARSA SAHİBİNİN ÖLÜMÜ 512

Arsa sahibinin ölmesi üzerine mirasçılarının mirası reddetmesi 512

Arsa sahibinin ölmesi üzerine sözleşmedeki edimi ifaya yanaşmayıp satış

yetkisi vermeyen mirasçıların tümüne karşı dava açılması  513

 

42 İçindekiler

Murisin bıraktığı parayla alınan arsada, arsa payı karşılığı inşaat

sözleşmesiyle yapılan dairelerden davalıya daha fazla daire verilmesinin

muris muvazaası kapsamına girmemesi .514

Temyiz aşamasında sulh yapılması halinde Yargıtay’ın, dosyayı sulh

hususunda ek karar verilmek üzere hükmü veren mahkemeye

göndermesi.515

Arsa sahibinin vefatı halinde, yüklenicinin, mirasçılar aleyhine dava

açılarak inşaatın devamı konusunda yetki talep etmesi .516

III. ARSA SAHİBİNİN YÜKLENİCİYİ AZLETMESİ .517

Haksız şekilde azledilen yüklenicinin, inşaata devam etmek için

mahkemeden yetki alması517

BELEDİYE 518

Belediye ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli

olabilmesi için belediye meclis kararı ve bunun uygulanmasına yönelik

encümen kararı bulunmasının gerekmesi 518

Belediyenin güven-garantörlük sorumluluğu .519

Büyükşehir Yasası çıktıktan sonra davanın büyükşehir belediyesine

yönlendirilmesi .520

BİRLİKTE İFA (İFADA SIRA / AYNI ANDA İFA/KARŞILIKLI İFA) 522

Arsa sahibi tarafından karşılanan masrafların, birlikte ifa kuralı

gereğince, tapu tescili isteyen yüklenici tarafından ödenmesi .522

Akdin ifasını talep eden tarafın, kendi borcunu yerine getirmedikçe veya

yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edememesi 523

Yüklenicinin, edimini sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına göre edimi ifa

etmesi halinde kendisine düşecek taşınmazlara hak kazanabilmesi 523

İskân ruhsatını almamış olan yüklenicinin, sözleşmede kademeli ferağ

öngörülmemişse, birlikte ifa (karşılıklı ifa) kuralı gereğince, bağımsız

bölümlerin kendisine devrini isteyememesi .524

DAİRE NUMARASININ DEĞİŞMESİ .524

Davacıya bırakılan daire numarasının sonradan değişmesi halinde

davacının o numaranın maliki olarak gözüken kişiye karşı yeni bir dava

açmasının ve davalar birleştirilmesinin gerekli oluşu .524

VII. ECRİMİSİL.525

Ecrimisilin hukuki niteliği 525

Ecrimisil davalarının 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olması.526

Ecrimisil hesaplama yöntemi 526

 

İçindekiler 43

Arsada paydaş olup binanın yapılmasında katkısı olmayan davacının,

bina üzerinden değil sadece arsa üzerinden ecrimisil talep edebilmesi  527

Tapuda hissedar olan davalının, intifadan men edilmedikçe ecrimisil

ödememesi  527

Yükleniciden aldığı dairenin tapusu iptal edilen alıcının ecrimisil

ödemeye başlayacağı aşama 527

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alarak kullanan ve kötü niyetli

olmayan kişinin ecrimisilden sorumlu tutulamaması. 528

VIII. EL ATMANIN ÖNLENMESİ . 529

Sözleşme gereğince davacıya düşen daireyi haksız olarak kullanan davalı

hakkında elatmanın önlenmesine ve ecrimisile karar verilmesi  529

FAİZ . 530

Arsa payı karşılığı inşaat yapım işinin ticari iş mahiyetinde olması

nedeniyle davacının, 3095 sayılı Kanun’un 2. maddesi gereğince avans

faizi isteyebilmesi. 530

Ticari faiz uygulanması. 531

Ticari iş niteliğinde olduğundan avans faizi istenmesi . 532

FAZLADAN YAPILAN BAĞIMSIZ BÖLÜM 532

Sözleşmede, fazladan daire çıkması halinde bunun yükleniciye ait

olacağına dair hüküm bulunmaktaysa da fazladan yapılan bir bloğun

tamamının yükleniciye bırakılmasının hatalı olması  532

Fazladan yapılan bağımsız bölümün sözleşmedeki paylaşım oranına göre

paylaştırılması gerektiği . 533

Fazla yapılan işlerin dava tarihindeki değil, temerrüt tarihindeki

değerinin esas alınması 535

HAKSIZ TEDBİR NEDENİYLE TAZMİNAT . 536

Arsa maliki ile 3. kişi arasındaki muris muvazaası davası kapsamında, 3.

kişinin yükleniciye düşecek bağımsız bölümlere tedbir koydurması

nedeniyle, bu bağımsız bölümleri değerinin altında satmak zorunda

kalan davacı yüklenicinin 3. kişiden zararının tazmini isteyebilmesi 536

XII. HİSSEYE DÜŞEN EKSİKLİK BEDELİNİN İSTENEBİLMESİ 539

Davacı arsa sahibinin, kendi bağımsız bölümüyle ilgili eksikliklerin

tamamını, ortak alanlardaki eksikliklerin ise kendi payına düşen miktarını

isteyebilmesi  539

XIII. İCRA – İFLAS  540

Borçlu yüklenicinin muvazaalı olarak başkalarına devrettiği dairelerin

tapuları ile yüklenicinin hak ettiği ancak henüz yüklenici adına

kaydedilmemiş tapuların iptali. 540

 

44 İçindekiler

İflas takibi varsa açılan davaya, ikinci alacaklılar toplantısından 10 gün

sonra devam edilebilmesi.542

XIV. İLAVE OLARAK YAPILAN İŞLER542

Genel paylaşım oranı dikkate alınarak paylaşım yapılması.542

Yüklenicinin, inşaatın tamamı için yaptığı ilave iş bedellerini değil sadece

arsa sahibi lehine yaptığı ilave iş bedellerini isteyebilmesi.543

Sözleşmenin tadil edilmesi halinde fazla imalat bedeli.544

İMAR 545

İmar Kanununa aykırılığın kamu düzenine ilişkin olması ve yargılamaman

her aşamasında hâkim tarafından re’sen gözetilmesi 545

Sözleşmeye konu parselin imar uygulaması sonrasında ikiye ayrılması

sonucunda yüklenicinin, üzerinde inşaat yapmadığı yeni parseldeki hakkı546

Yalnızca imarlı parseller için inşaat ruhsatı alınabilmesi, imarsız kadastro

parseli için inşaat ruhsatı alınamaması.548

XVI. KAÇAK HALE GELEN YAPI – İSKÂN RUHSATININ ALINAMAMASI549

Binanın yasal hale getirilip getirilmeyeceğinin araştırılmasının gerektiği,

yasal hale gelemeyen binada yüklenicinin imalat bedelini alamaması.549

Yüklenicinin 16 yıl önce tamamlayıp teslim ettiği binaya iskân ruhsatı

alamaması.551

İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip

yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmaması .553

XVII. KDV 553

Toptan götürü bedel kararlaştırılan eser sözleşmelerinde KDV, götürü

bedele dâhil olduğundan yüklenicinin ayrıca KDV isteyememesi.553

XVIII. KIYI KENAR ÇİZGİSİ İÇİNDE KALAN TAŞINMAZ .554

TMK m.1007 gereğince tazminat belirlenirken emsal taşınmazların satış

fiyatlarının esas alınması, varsa DOP’un düşülmesi554

Kıyı kenar çizgisi içinde kalan taşınmaz arsa vasfında ise emsal incelemesi

ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde ise tarımsal gelir metoduna

göre tapu iptal tarihindeki gerçek değerinin tespit edilmesi gerektiği .555

XIX. KİRA KAYBI .555

İnşa ettiği dairelerin zilyedi konumundaki davacı yüklenicinin, tapuyu

devretmeyen arsa sahibinden kira kaybı talebinde bulunamaması .555

Yüklenicinin işi geç teslim etmesi nedeniyle davacı arsa sahibinin kira

tazminatı talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği 556

KOOPERATİF.557

 

İçindekiler 45

Dava devam ederken, dava gizlenerek tasfiye edilerek sicilden terkin

edilen kooperatif, taraf sıfatını kaybettiğinden kooperatifin yeniden

ihyasının gerektiği  557

Kooperatif üyeliğine dayanılarak aynı bağımsız bölümün tapusunun iptali

için iki ayrı kişi tarafından açılan davaların birleştirilmesinin ve hangi

üyeye öncelik verileceğinin tespitinin gerektiği . 557

Kooperatif üyesinin bireysel olarak arsa sahibine tapu iptal tescil davası

açması  558

Kooperatifle arsa sahibi arasındaki davanın kooperatif üyesiyle arsa

sahibi arasındaki dava için bekletici mesele yapılmasına gerek olmadığı  559

Kooperatif ile üyesi arasındaki davalarda görevli mahkemenin, asliye

ticaret mahkemesi olduğu . 560

Kooperatif adına bir kişi tarafından imzalanan sözleşmenin kooperatif

tarafından benimsenip benimsenmediğinin, bu konuda genel kurul

kararı olup olmadığı araştırılmasının gerektiği. 561

XXI. MİRASÇI. 561

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin ölmesi üzerine

mirasçısının onun yerine geçmesi ve aktif dava ehliyetine sahip olması . 561

Vefat etmiş olan arsa sahibinin kızının aktif dava ehliyetinin olması. 562

XXII. ORTAK ALANLAR İÇİN DAVA 563

Arsa sahibinin ortak alanlarla ilgili olarak sadece kendi payına düşen

orandaki eksik işler için dava açabilmesi 563

Arsa sahiplerinin, ortak alandaki eksikliklerle ilgili olarak arsa payı

oranına göre değil, sözleşmedeki paylaşım oranına göre talepte

bulunabilmesi. 563

XXIII. PROJEYE AYKIRI İMALAT 564

Projeye aykırılığının giderilip giderilemeyeceğinin mahkemece

araştırılmasının gerektiği 564

XXIV. TÜZEL KİŞİLİK PERDESİNİN KALDIRILMASI (TÜZEL KİŞİLİK PEÇESİNİN

ARALANMASI) . 565

Davacının yüklenici şirketten satın aldığı dairenin, arsa sahibiyle başka

bir yüklenici arasında yapılan sözleşme nedeniyle 2. yükleniciye geçmesi

halinde tüzel kişilik perdesinin kaldırılması 565

HGK: Kurucuları ve adresleri aynı olan ve alacaklılardan mal kaçırmak

amacıyla hareket ettikleri anlaşılan şirketlerin tüzel kişilik perdesinin

aralanması koşulları oluşmuştur. . 568

HGK: Tüzel kişilik perdesi çapraz olarak kaldırılmalıdır. . 569

 

46 İçindekiler

HGK: Her iki şirketin unvanının asıl unsurunun (SC) olduğu, iki şirketin

hâkim ortaklarının karı-koca olduğu, şirketlerin faaliyet alanlarının büyük

oranda kesiştiği, hatta bir şirketin Web sayfasında, diğerine yönelik

bilgilere ve referanslara yer verildiği. tüzel kişilik perdesi çapraz olarak

kaldırılmalıdır569

Her iki şirketin hâkim ortaklarının aynı kişiler ve karı – koca olmaları,

faaliyet alanlarının büyük oranda kesişmesi gibi nedenlerle şirketlerden

birinin davacıya olan borcundan diğer şirketin de sorumlu olması 572

Perdenin aralanması teorisi sonucu sorumlu tutulmak istenen şirket ya

da şahısların da davada yer almalarının zorunlu olması .574

Tüzel kişilik perdesinin kaldırılması şartları oluşmadığından, Belediyenin

%99 hisse sahibi olduğu şirkette tüzel kişilik perdesi kaldırılarak

belediyeye icra takibi yapılması yönündeki davanın reddinin gerektiği .575

Her iki şirketin kurucu ortakları, adresleri, faaliyet alanları aynı olmasına

rağmen Yargıtay’ın tüzel kişilik perdesinin kaldırılma şartının

bulunmadığı yönündeki kararı576

XXV. VEKÂLET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI.577

Yetkisini kötüye kullandığı için azledilen yüklenici şirket çalışanına verilen

yetkinin, yüklenici şirket tarafından mahkemeden şirkete verilmesinin

talep edilmesi .577

XXVI. YAPI DENETİMİ.578

Arsa sahibinin, yapı denetim masrafları için nama ifa yoluna

gidememesi. Ödeme yapan arsa sahibinin, yükleniciye rücu edebilmesi.578

Kanun gereği, yapı denetim sözleşmesinin arsa sahibi ile yapı denetim

firması arasında yapılması. Sözleşmede hüküm varsa, ücretin yüklenici

tarafından ödenmesi 579

XXVII. YAPI KAYIT BELGESİ580

Yapı kayıt belgesi alan yüklenicinin, edimini yerine getirmiş kabul

edilememesi .580

Yapı kayıt belgesinin, kaçak yapıyı yasal hale getirmediği, arsa sahibinin

sözleşmeyi feshetmeye hakkı olduğu .581

Yapı kayıt belgesinin yapıyı ve inşaatı yasal hale getiren ve yapı kullanma

izin belgesi yerine geçen bir belge niteliğinde olmadığı .582

İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin

yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) yerine geçmediği .583

XXVIII. YAPI KULLANIM İZNİ (İSKÂN İZNİ/RUHSATI)584

Yola tecavüz nedeniyle imara aykırı olan yapıda, yüklenicinin imalat

bedeline hak kazanabilmesi için yapının imara uygun hale getirilebilir

olmasının gerektiği .584

 

İçindekiler 47

İskân ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına ilişkin olarak sonradan

yapılan adi yazılı sözleşmenin geçersiz olduğu  585

Yükleniciden haricen daire alan davacının, verilen süre içinde tüm

inşaatın iskân ruhsatını alamaması nedeniyle tapuya hak kazanamaması  586

İskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli masrafların depo edilmesi 587

İnşaatın yasal hale getirilmesi için yapılması gereken işlemlerin neler

olduğunun Belediyeden sorulması gerektiği 588

İskân ruhsatı alınmamış olan dükkanların arsa sahibine teslim edilmiş

kabul edilemeyeceği  588

Yüklenici iskân ruhsatı almış olsa dahi eksik işler varsa, arsa sahibinde

kalan tapunun iptalini isteyememesi . 590

XXIX. YÜKLENİCİNİN İNŞAATI TERK ETMESİ . 590

İnşaatı yüklenicinin yaptığı karinesi . 590

XXX. YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ ÜSTLENEN KİŞİNİN SORUMLULUĞU  590

Yüklenicinin annesinin, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranarak

vereceği zarardan doğan sorumluluğu üstlendiğinden menfi zarardan

sorumlu olması. 590

XXXI. YÜKLENİCİNİN İŞTEN EL ÇEKTİRİLMESİ . 591

Termerrüde düşen yüklenicinin işten el çektirilmesi . 591

XXXII. YÜKLENİCİNİN MAHKEMEDEN YETKİ İSTEMESİ . 591

İnşaatı %98 oranında tamamlamış olan yüklenicinin, kalan kısmı

tamamlamak için mahkemeden yetki alabilmesi. 591

İnşaatı tamamlayan yükleniciye yapı kullanım izin belgesi alınması için

yetki verilmesi  592

XXXIII. YÜKLENİCİNİN ÖLÜMÜ . 593

Yüklenicinin tüm mirasçılarının mirası reddetmeleri . 593

KAYNAKÇA595

İNDEX .597