Taşınmazların Cebri Satışında Üçüncü Kişilerin Ayni Hakları

Dr. Vildan PEKSÖZ

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR . XVII

GİRİŞ 1

BİRİNCİ BÖLÜM

TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANIMINA VE TAŞINMAZLARIN CEBRÎ SATIŞINA İLİŞKİN GENEL ESASLAR

§1. TAŞINMAZ KAVRAMI, AYNÎ HAKLARIN TAŞINMAZ ÜZERİNDE KAZANILMASI VE ÖZELLİKLERİ 3

I. TAŞINMAZ KAVRAMI 3

II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI 5

A. Aynî Hak Kazanımında Tapu Siciline Tescilin Etkisi 5

1. Tapu Sicilinin Alenîliği 5

2. Tescilin Aynî Hakları Kurucu Etkisi 6

3. Üçüncü Kişilerin İyi Niyetle Aynî Hak Kazanımı . 7

B. Aynî Hakların Sicil Dışı İktisap Edilmesi . 10

III. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAKLARI VE AYNÎ HAKLARIN ÖZELLİKLERİ 11

A. Üçüncü Kişilerin Taşınmaz Üzerindeki Aynî Hakları 11

1. Üçüncü Kişi 11

2. Üçüncü Kişilerin Aynî Hakları . 13

B. Genel Olarak Aynî Hakların Cebrî Satışta Etkili Olan Özellikleri . 16

C. Aynî Hakların Şerh Edilmiş Kişisel Haklardan Ayrılması 20

§2. TAŞINMAZLARIN CEBRÎ SATIŞI HAKKINDA GENEL ESASLAR 22

I. CEBRİ SATIŞ KAVRAMI VE TÜRLERİ 22

A. Genel Olarak 22

B. Cebrî Açık Artırma 24

1. Genel Bilgiler . 24

2. Hukukî Niteliği . 26

3. İhtiyarî Artırma ile İlişkisi 27

4. İhale ile Mülkiyetin Alıcıya Geçişi 29

C. Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi (İİK m. 111/a) 31

D. Pazarlık Suretiyle Satış 33

II. TAŞINMAZIN ALICI ADINA TESCİLİ VE ALICIYA TESLİMİ 34

A. Mülkiyet Hakkının Alıcı Adına Tapuda Tescil Edilmesi 34

B. Taşınmazın Alıcıya Teslimi . 37

1. Taşınmazın Alıcıya Teslimi İçin Satışın Kesinleşmesi Gerekliliği 37

2. Aynî Hak Sahibi Üçüncü Kişiler Bakımından İİK m. 135’in Uygulama Alanı 39

III. CEBRÎ SATIŞTA TEMEL HAKLAR VE CEBRÎ İCRAYA HÂKİM OLAN İLKELERLE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN İLİŞKİSİ . 43

A. Temel Haklarla İlişkisi 43

B. Cebrî İcraya Hâkim İlkelerle İlişkisi . 45

İKİNCİ BÖLÜM

CÜZ’İ İCRADA CEBRÎ SATIŞ KONUSU TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YÜKLER

§3. AÇIK ARTIRMA İLE SATIŞTA TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YÜKLERİN DURUMU . 47

I. AÇIK ARTIRMAYA HAZIRLIK AŞAMASINDA YÜKLERİN TESPİTİ VE ARTIRMA SONRASINDA YÜKLERİN DURUMU . 47

A. Genel Olarak Mükellefiyetler Listesi 47

B. Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması . 48

1. Mükellefiyetler Listesinin Düzenlenmesi ve İçeriği 48

2. Mükellefiyetler Listesinde Yer Alan Yüklerin Tespiti . 55

a. Tapu Müdürlüğünün Taşınmaz Üzerindeki Mükellefiyetleri Bildirmesi 55

b. Üçüncü Kişilerin Haklarını (Mükellefiyetleri) Bildirmesi . 56

c. İcra Müdürünün Kendisinin Haberdar Olduğu Yükleri Mükellefiyetler Listesine İşlemesi . 58

d. İcra Müdürünün Mükellefiyetleri İnceleme Yetkisi . 59

C. Mükellefiyetler Listesine Karşı Konulması . 62

1. Mükellefiyetler Listesine İtiraz Edilmesi . 62

a. Listenin Tebliğ Edilmesi ve İtiraz Süresi . 62

b. Mükellefiyetler Listesine İtiraz Sebepleri 64

c. Mükellefiyetler Listesine İtirazın Ardından İcra Mahkemesindeki Yargılama 66

(1) Mükellefiyetler Listesine İtiraz Üzerine Hacizde İstihkaka İlişkin Hükümlerin Uygulanması . 66

(2) İcra Mahkemesinin Takibin Devamına veya Ertelenmesine Karar Vermesi 68

(3) Mükellefiyetler Listesine İtiraz Üzerine İstihkak Davasının Açılması 71

(a) Dava Açma Süresi . 71

(b) Davanın Tarafları 72

(c) Davanın Konusu 75

(d) Davada Verilen Kararın Kesin Hüküm Niteliği . 78

i. Hacizde İstihkak Davası Bakımından. 78

ii. Mükellefiyetler Listesine İtiraz Üzerine Açılan İstihkak Davası Bakımından 80

iii. Hacizde İstihkak Davası ile Mükellefiyetler Listesine İtiraz Üzerine Açılan İstihkak Davası Arasındaki İlişki . 84

2. Mükellefiyetler Listesinin Şikâyete Konu Olması . 85

a. Şikâyet Sebepleri ve Şikâyet Usûlü 85

b. Şikâyet ve İstihkak Davası Arasındaki İlişki 88

D. Mükellefiyetler Listesinin Kesinleşmesi . 91

E. Mükellefiyetler Listesinin İşlevi 95

1. Taşınmaz Üzerindeki Yüklerin Alıcıya İntikal Etmesine ve Sona Ermesine İlişkin Sistemler 95

a. Genel Olarak Sistemler . 95

b. Türk Hukukunda ve İsviçre Hukukunda Taşınmaz Üzerindeki Yüklerin İntikali 95

c. Alman Hukukunda Taşınmaz Üzerindeki Yüklerin İntikali 99

2. Mükellefiyetler Listesinin Tapu Sicili Hükmünde Olması 102

a. Tapu Sicili Hükmünde Olmaya Verilen Anlam . 102

b. Tapu Sicilinde Kayıtlı Olup Mükellefiyetler Listesinde Yer Almayan Aynî Haklar . 105

(1) Mükellefiyetler Listesinde Yer Almayan Aynî Hakların Alıcıya İntikal Edememesi 105

(2) Alıcının İyi Niyetinin Etkisi . 107

(3) Aynî Hakkın Terkininin Talep Edilmesi 108

c. Tapu Sicilinde Mevcut Olmayıp Mükellefiyetler Listesinde Yer Alan Aynî Haklar . 110

(1) Mükellefiyetler Listesinde Yer Almanın Aynî Hakkın Kurulmasını Sağlaması . 110

(2) Aynî Hakkın Tescilinin Talep Edilmesi . 112

d. Mükellefiyetler Listesinin Tapu Sicili Hükmünde Olmasına Yönelik Eleştiriler 112

e. Değerlendirme 115

3. Mükellefiyetler Listesinin Sıra Cetveli Hükmünde Olması 121

F. Mükellefiyetler Listesinin Kesinleşmesinin Ardından Kıymet Takdiri Yapılması 123

II. İHALENİN FESHİ TALEBİNİN REDDİ VE KABULÜ HÂLİNDE TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YÜKLER 125

A. İhalenin Feshi Talebinin Reddi Kararı 125

B. İhalenin Feshi Kararı . 126

1. Hukukî Niteliği . 126

2. Üçüncü Kişilerin Aynî Haklarına Etkisi 128

§4. BORÇLUYA SATIŞ YETKİSİ VERİLMESİ (İİK m. 111/a) HÂLİNDE YÜKLERİN DURUMU 129

I. BORÇLUYA VERİLEN YETKİ İLE YAPILAN SATIŞTA TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ YÜKLERİN TESPİTİ . 129

A. Genel Olarak 129

B. Haciz Aşamasında Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi 130

C. Satış Aşamasında Yapılan Kıymet Takdirinin Ardından Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi . 133

II. BORÇLUYA VERİLEN SATIŞ YETKİSİ İLE YAPILAN SATIŞIN İPTALİ . 134

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

CEBRÎ SATIŞIN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TARAF OLDUĞU DAVALAR, MÜLKİYET HAKKI VE SONA EREN AYNÎ HAKLARI BAKIMINDAN SONUÇLARI

§5. CEBRÎ SATIŞIN AYNÎ HAKTA DEĞİŞİKLİK YAPMAYA YÖNELİK DAVALARLA İLİŞKİSİ 135

I. GENEL OLARAK 135

II. DERDEST DAVA SEBEBİYLE TAKİBİN DURDURULMASI 136

A. İhtiyatî Tedbir Kararının Cebrî Satışa Engel Olup Olamayacağı Meselesi . 136

B. Takipte Davanın Bekletici Sorun Yapılması . 140

III. DAVA DERDESTKEN VEYA KESİN HÜKÜM ELDE EDİLDİKTEN SONRA TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİ 143

A. Dava Derdestken Taşınmazın Paraya Çevrilmesi . 143

B. Kesin Hükümden Sonra Taşınmazın Paraya Çevrilmesi . 147

§6. CEBRÎ SATIŞIN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI BAKIMINDAN SONUÇLARI 150

I. TAŞINMAZ PARAYA ÇEVRİLMEDEN ÖNCE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MÜLKİYET HAKKI . 150

A. Üçüncü Kişiye Ait Taşınmazın Haczi . 150

B. Taşınmazın Haczinin Ardından Borçlunun Taşınmazın Mülkiyetini Üçüncü Kişiye Devretmesi 154

1. Taşınmazın Haczinin Borçlunun Tasarruf Yetkisine Etkisi 154

2. Haciz Şerhinin Üçüncü Kişilerin Aynî Hakkına Etkisi 156

C. Üçüncü Kişinin Hacizden Sonra Tescilsiz İktisap Ettiği Mülkiyet Hakkını Taşınmazın Paraya Çevrilmesinden Önce İleri Sürmesi . 158

D. Üçüncü Kişinin Haczin Kaldırılmasını Talep Etmesi . 160

II. TAŞINMAZ PARAYA ÇEVRİLDİKTEN SONRA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN MÜLKİYET HAKKI . 163

A. Üçüncü Kişinin Tescile Zorlama Davası Açması . 163

B. Üçüncü Kişinin İhalenin Feshini Talep Etmesi . 166

C. Üçüncü Kişinin Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası Açması . 168

1. Cebrî Satışta İyi Niyetle Aynî Hak İktisabı 168

2. Kesinleşen İhaleye Rağmen Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası Açılması . 175

3. Cebrî Satışta Borçlu veya Alıcı Adına Tescilin Yolsuz Olması 180

a. Borçlu Adına Tescilin Yolsuz Olması 180

b. Alıcı Adına Tescilin Yolsuz Olması 183

D. Taşınmazın Mülkiyetini İktisap Eden Üçüncü Kişinin İhalenin Feshi Sonrası Durumu 185

E. Geçici Tescil Şerhinin Üçüncü Kişilerin Mülkiyet Hakkı Bakımından Önemi 188

§7. CEBRÎ SATIŞIN SONA EREN AYNÎ HAKLAR BAKIMINDAN SONUÇLARI 189

I. İSTİHKAK DAVASININ KONUSUNUN İHALE BEDELİNE DÖNÜŞMESİ 189

II. SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME DAVASI AÇILMASI 190

III. HAKSIZ FİİL SEBEBİYLE TAZMİNAT DAVASI AÇILMASI 194

A. Borçluya ve Alacaklıya Karşı Tazminat Davası Açılması 194

B. Devlete Karşı Tazminat Davası Açılması 195

IV. ALICIYA KARŞI TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASI AÇILMASI . 196

V. İHALENİN FESHİNE BAŞVURULMASI 198

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

İFLÂS HUKUKUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAKLARINI İLERİ SÜRMESİ

§8. İFLÂS MASASINA GİREN TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAK İDDİALARI 203

I. İPOTEK HAKKI KONUSU TAŞINMAZLARIN İFLÂS MASASINA GİRMESİ 203

II. İFLÂS KARARININ BORÇLUNUN HACİZLİ TAŞINMAZLARI ÜZERİNDE HAK SAHİBİ OLAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ 207

A. Üçüncü Kişinin Hak Sahibi Olduğu Taşınmazın Haczedildiği Takibin Durması ve Düşmesi . 207

B. İcra Takibindeki İstihkak İddialarının İflâsta Etkileri . 208

III. İFLÂS MASASINA GİREN TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAKLARINI İLERİ SÜRMESİ 210

A. Üçüncü Kişilerin Aynî Haklarını Masaya Yazdırması 210

B. Üçüncü Kişilerin Mülkiyet Hakkını İleri Sürmesi . 211

C. Üçüncü Kişilerin Sınırlı Aynî Haklarını İleri Sürmesi 214

1. Sınırlı Aynî Hakların Sıra Cetvelinde Yer Alması . 214

2. Üçüncü Kişilerin Sıra Cetveline Muhalefet Etmesi . 218

a. Şikâyet 218

b. Sıra Cetveline İtiraz Davası 219

3. İflâs Masasındaki Taşınmazın Pazarlık Suretiyle Satışı . 221

a. Pazarlık Suretiyle Satışta Üçüncü Kişinin Aynî Haklarını İleri Sürmesi . 221

b. Pazarlık Suretiyle Satışın İptalinin Üçüncü Kişilerin Aynî Hakları Bakımından Etkileri 222

§9. İFLÂS KARARINDAN SONRA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANMASI . 224

I. İFLÂSIN MÜFLİSİN TASARRUF YETKİSİNE ETKİSİ 224

II. İFLÂSIN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAK İKTİSABINA ETKİSİ . 226

A. Üçüncü Kişilerin İyi Niyetinin Önemi 226

B. Müflisin Üçüncü Kişiyle Yaptığı İşlemin Hükümsüzlüğünün İleri Sürülmesi 227

III. KONKORDATODA İFLÂS KARARININ ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYNÎ HAKLARINA ETKİSİ 229

BEŞİNCİ BÖLÜM

CEBRÎ SATIŞTA SINIRLI AYNÎ HAKLAR, BÜTÜNLEYİCİ PARÇA VE EKLENTİYE İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR

§10. SINIRLI AYNÎ HAKLARA İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR 233

I. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN İPOTEK HAKKINA İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR . 233

A. Takip Konusu Olmayan İpotek Hakkına İlişkin Meseleler . 233

1. İpotekle Teminat Altına Alınan Alacağın Muaccel Olma(ma)sı 233

2. Boş Derece, Malik Lehine İpotek ve Toplu İpoteğin Durumu 239

a. Boş Derecenin Durumu 239

b. Malik Lehine İpoteğin Durumu 244

c. Toplu İpoteğin Durumu 246

3. Alacağın Ödenmesi Hâlinde İpotek Hakkının Cebrî Satışta Durumu 249

4. İpotekle Temin Edilmiş Kişisel Borcun Alıcıya İntikalinin Anlamı 251

5. Kanundan Doğan İpotek Haklarının Durumu 255

6. Taşınmazın Haczinin Ardından İpotek Hakkı Tesisi . 257

B. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibe İlişkin Meseleler 258

1. İcra İflâs Kanunu’nun 150/c Maddesine Göre Verilen Şerhin Üçüncü Kişilerin Aynî Haklarına Etkisi 258

a. İİK m. 150/c’ye Göre Şerh Verilmesi 258

b. İİK m. 150/c’ye Göre Verilen Şerhin Etkisi . 259

2. Takip Konusu Taşınmaz Üzerindeki Yüklerin Durumu 262

a. Taşınmaz Üzerindeki İpotek Hakları 262

b. İpotekten Önce Kurulmuş İpotek Dışındaki Aynî Haklar . 264

c. İpotekten Sonra Kurulmuş İpotek Dışındaki Aynî Haklar . 265

(1) İpotekten Sonra Kurulmuş İpotek Dışındaki Aynî Haklarının Geçerliliği . 265

(2) İpotekli Taşınmazın Yüklü Şekilde Açık Artırmada Satılması . 268

(a) İsviçre Hukukunda Uygulanan Çift Çağrı Usûlüyle Satış (Doppelaufruf) 268

(b) Çift Çağrı Usûlünün Türk Hukukunda Uygulanabilirliği . 269

3. Mükellefiyetler Listesine Sadece İpotek Hakkı ya da Alacak Hakkı Bakımından İtiraz Edilmesi 271

4. Paylı Mülkiyette Payın ve Taşınmazın Tamamının İpotek Konusu Olması 272

5. Yolsuz Tescil Üzerine Tesis Edilen İpotek Hakkı . 274

II. İRTİFAK HAKLARINA VE TAŞINMAZ YÜKÜNE İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR 276

A. İrtifak Hakları 276

1. Kişiye Bağlı-Eşyaya Bağlı İrtifak Haklarının Konusu Taşınmazların Cebrî Satışında Üçüncü Kişiler 276

a. Kişiye Bağlı İrtifak Hakları Bakımından 276

b. Eşyaya Bağlı İrtifak Hakları Bakımından 277

2. Malik Lehine Kurulan İrtifak Hakkı Konusu Taşınmazların Cebrî Satışında Üçüncü Kişiler 279

3. Tescilsiz İrtifak Haklarının Alıcıya Karşı İleri Sürülmesi . 281

B. Taşınmaz Yükü Bakımından . 282

1. Taşınmazın Cebrî Satışının Borca ve Üçüncü Kişinin Alacak Hakkına Etkisi . 282

2. Taşınmaz Yükünün Verdiği Tasarruf Yetkisi ile Taşınmazın Paraya Çevrilmesi 283

§11 BÜTÜNLEYİCİ PARÇA VE EKLENTİ BAKIMINDAN ÖZEL DURUMLAR . 284

I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA . 284

A. Bütünleyici Parçanın Cebrî Satışta Asıl Eşyaya Bağlılığı . 284

B. İstisnaî Durumlar . 286

1. Üst Hakkı 286

2. Yetişmemiş Mahsuller 288

3. Taşınmaz Üzerindeki Hafif Yapılar ve Muhdesat 290

II. EKLENTİ 292

A. Eklenti Üzerinde Hak Sahipliği . 292

B. Eklentinin Haczi ve Satışı 294

1. Eklentinin Taşınmaza Bağlılığı 294

2. İpotek Kapsamında Yer Alan Eklenti (İİK m. 83/c) 298

3. Üçüncü Kişilerin Hak Sahipliğini İleri Sürmesi . 301

4. Taşınırın Eklenti Niteliğine İtiraz . 303

SONUÇ 305

KAYNAKÇA . 315

DİZİN . 339