Yapı Hukukunun Genel Esasları

Yrd. Doç. Dr. Taner AYANOĞLU ( İstanbul Bilgi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi )

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ VII

KISALTMALAR XIX

GİRİŞ 1

BİRİNCİ BOLUM YAPI VE YAPI HAKKI

I YAPI KAVRAMININ TANIMI VE UNSURLARI 3

A YAPININ TANIMI 3

B YAPI KAVRAMININ UNSURLARI 6

1 Yapıların İnşaat Özelliği (Asli unsur) 8

İnşaatın Tanımı ve Özellikleri 8
Eserin Arz ile İlişkisi: Arza Bağlılık 13

Maddi Unsur: Eserin Arzda Sabitlenmesi 13
İşlevsel Unsur: Eserin Sürekli Bir Kullanıma
Özgülenmesi 17
Eserin Arz ile İlişkisinin Daimilik Boyutu 19
c) İnşaatın Sahibi Bakımından Özelliği 26

2 Yapıların Tesis Özelliği (Bağıl ve İkincil Unsur) 26

II YAPILAŞMA VE YAPI HAKKI 29

A YAPILAŞMA KAVRAMI VE İŞLEVİ 29

B İMAR HUKUKU BAKIMINDAN ÜZERİNDE

YAPI YAPILABİLECEK ARAZİ 34

C YAPI HAKKI 38

Yapı Hakkı Kavramı 38
Yapı Yapma Hakkı Ve Yapı Üzerindeki Hakkın
Medeni Hukuk Boyutu 38

3 Yapı Yapma Hakkının İmar Hukuku Boyutu 43

III YAPI HAKKINA İLİŞKİN SINIRLAMALARIN ANAYASAL
DAYANAĞI VE SINIRLAMA ESASLARI 46

A ARAZİ ÜZERİNDEKİ YAPILAŞMANIN SINIRLANMA
BİÇİMLERİ 47

B İMAR İRTİFAKLARI MESELESİ 55

C SINIRLAMALARIN ANAYASAL DAYANAĞI 57

İKİNCİ BOLUM YAPI RUHSATI

I YAPI RUHSATI ZORUNLULUĞU 69

A YAPILAŞMANIN İZNE TABİ OLMASI

ESASININ TEMELİ 69

B YAPI RUHSATI ZORUNLULUĞUNUN KAPSAMI

VE İSTİSNALARI 75

1 Yapı Ruhsatı Zorunluluğunun Yasal Dayanağı

ve Kapsamı 75

Kamuya Ait Yapı ve Tesisler 76
Köylerde Yapılacak Yapılar 80
Enerji, Sulama, Tabii Kaynaklar, Ulaştırma ve
Benzeri Hizmetlerle İlgili Tesisler ve Müştemilatı 84

II YAPI RUHSATI BAŞVURUSU 85

A YAPI RUHSATI VERMEYE YETKİLİ İDARELER 85

B YAPI RUHSATI BAŞVURUSUNDA
BULUNABİLECEKLER VE YAPI SAHİBİ KAVRAMI 90

1 Arazi Malikleri 90

2 Kendilerine Kamu Kurum ve Kuruluşlarınca

Verilen Tahsis Belgesi Olanlar 93

İrtifak Hakkı Tesis Belgesi 93
Taşınır Yapılardaki Durum 94
C YAPI RUHSATI VERİLMESİNİN KOŞULLARI 95

1 Maddi Koşullar 95

a) Yapının Üzerinde Yapılacağı Arazinin Yapı

Yapmaya Elverişliliği 95

1) İmar Durumu Bakımından Yapıya Elverişlilik 95

(a) İmar Planı Sınırları İçindeki Araziler 96

İmar Planlarında Yapılaşma Hakkının
Tanınmış Olması Şartı 96
İmar Parsellerinin Oluşturulmuş
Olması Şartı 103

(3) Teknik Alt Yapının Yapılmış Olması Şartı 107

(b) İmar Planı Bulunmayan Yerlerdeki Araziler
Bakımından Yapıya Elverişlilik 107

2) Parsel Büyüklüğü Ve Ebatları Bakımından

Yapı Yapmaya Elverişlilik 110

b) Parsel -Yapı İlişkisi Bakımından Yapıya Elverişlilik 113

Yapının Yalnızca Tek Parsel Üzerine Yapılması 113
Bir Parsel Üzerine Tek Yapı Yapılması 113
Yapının Parsel Üzerindeki Konumuna Yönelik
Sınırlamalar 114
c) Yapılacak Yapının Fen ve Sağlık Bakımından
Uygunluğu 116

2 Biçimsel Koşullar 117

Dilekçeyle Başvuru 117
Dilekçe Ekleri 118
Dilekçe Eki Projelerin Hazırlanması 125
D YAPI RUHSATI BAŞVURUSUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ,
KABULÜ VEYA REDDİ 132

1 Dilekçelerin İncelenmesi ve Eksikliklerin

Giderilmesi Usulü 132

Dilekçe Eki Projelerin Onaylanması 134
Yapı Ruhsatı Talebinin Karara Bağlanmasında
Dikkate Alınacak Hususlar 136

111 YAPI RUHSATININ KAPSAMI, HÜKMÜ VE NİTELİĞİ 145

A YAPI RUHSATININ İÇERİK OLARAK KAPSAMI 145

B YAPI RUHSATININ HÜKMÜ 163

Genel Olarak 163
Yapı Ruhsatının Sağladığı Haklar 167
Yapı Yapma Hakkı 167
Yapıyı Yıkma Yasağı 169
3 Yapı Ruhsatının Getirdiği Yükümlülükler 172

C YAPI RUHSATININ NİTELİĞİ 172

D TADİLAT RUHSATLARININ ANA

RUHSATLA İLİŞKİSİ 173

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

YAPIM SÜRECİNDEKİ HAKLAR VE YÜKÜMLÜLÜKLER

I YAPI RUHSATININ SÜRESİ 177

A YAPİ RUHSATI SÜRESİNİN KAPSAMI 177

B TADİLAT RUHSATLARININ SÜRESİ 178

C YAPİ RUHSATI SÜRELERİNE UYMAMANIN
SONUÇLARI 179

D BAŞLANMIŞ YAPILARDA YENİDEN RUHSAT
ALMA ZORUNLULUĞU ve BU ZORUNLULUĞA
UYMAMANIN SONUÇLARİ 181

E YENİLEME RUHSATININ SÜRESİ 184

F YENİLEME RUHSATINI TALEP ZAMANI VE

TALEP SÜRESİ 184

G BAŞLANMIŞ İNŞAATLARDA MÜKTESEP HAKLAR 185

H DEĞERLENDİRME VE GÖRÜŞÜMÜZ 192

II YAPI RUHSATININ KAZANILMIŞ HAK BOYUTU 195

A İMAR MEVZUATINDAKİ DEĞİŞİKLİKLER,
S İT İLANI KARARLARI VE İMAR PLANI
DEĞİŞİKLİLERİNİN YAPI RUHSATINA ETKİSİ 197

Kazanılmış Hak Meselesinin Genel Çerçevesi 197
Öğretideki Yaklaşımlar 201
Danıştay'ın Yaklaşımı 204
İmar Mevzuatı Değişiklikleri, Sit İlanı Ve İmar Planı
Değişikliklerinin Yapı ve Yapı Ruhsatlarını Etkilemesi
Biçimi Ve Tazminat Meselesi 216
B İMAR MEVZUATI HÜKÜMLERİNE VE İMAR
PLANLARINA İLİŞKİN YARGI KARARLARININ

YAPI RUHSATINA ETKİSİ 223

Genel Olarak 223
Öğretideki Yaklaşımlar 224
Danıştay'ın Yaklaşımı 226
C YAPI RUHSATI İLE İLGİLİ YARGI KARARLARININ

YAPI RUHSATINA ETKİSİ 240

D YAPI RUHSATININ İDARECE İPTALİNE İLİŞKİN

İDARİ KARARLARIN YAPI RUHSATINA ETKİSİ 247

E GENEL DEĞERLENDİRME 258

III YAPININ YAPIM SÜRECİ 263

A GENEL OLARAK 263

B YAPIM SÜRECİ ÎLE İLGİLİ TERMİNOLOJİ

SORUNU 264

C İMAR HUKUKU BAKIMINDAN YAPIM

SÜRECİNİN AŞAMALARI 265

1 YAPIM FAALİYETİNE BAŞLAMA 266

a) Yapım Faaliyetine Hukuki ve Fiili Olarak

Başlama Anı 266

b) Yapım Faaliyetine (Yapıya) Başlamamanın

Sonuçları 283

Yapı Ruhsatı 2 Yıl Sonra Hükümsüz Olur ve
Bu Tarihten Sonra Yapımına Başlanan Yapılar
Ruhsatsız Yapı Sayılır 283
Yapı Ruhsatının Yenilenmesi Gerekir 284
2 YAPIM FALİYETİ SIRASINDAKİ HAK VE
YÜKÜMLÜLÜKLER 285

a) Yapı Ruhsatı Sahibinin Yapım Sürecindeki

Hakları 285

1) Ruhsat ve Eklerine Uygun Yapıyı

Yapma Hakkı 285

2) Şantiye ve Depo Binaları Yapma Hakkı 290

b) Yapı Ruhsatı Sahibinin Yapım Sürecindeki
Yükümlülükleri 292

1) Yapı Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı

Yapmama Yükümlülüğü 292

Yapının Yapımı Sırasında Tedbir Alma
Yükümlülüğü 293
Yapı Ruhsat Ve Eklerinin Yapı Yerinde
Bulundurulma Yükümlülüğü 294
Fenni mesul veya Yapı Denetim Kuruluşu
Tarafından Denetlenilme Zorunluluğu 294
3 Yapımın (Yapının ) Bitirilmesi 299

Yapıyı Bitirme Süresi 299
Yapıyı Bitirme Anı 300
Yapının Süresinde Bitirilmemesinin Sonuçlan 303
4 Yapı Kullanma İzni 308

Yapı Kullanma İzni Verilmesinin Şartlan 308
Yapı Kullanma İzni Almanın Süresi ve Usulü 314
Yapı Kullanma İzni Yapım Sürecini Hukuken
Sona Erdirir 315

Yapı Kullanma İzni ile Yapı Ruhsatının İlişkisi 318
Yapı Kullanma İzninin Fonksiyonu 321
Yapı Kullanma İzninin İptali Meselesi 324
IV YAPI DENETİMİ 329

A YAPI DENETİM YETKİSİ VE SORUMLULUK 329

B YAPI DENETİMİ BAKIMINDAN FENNÎ MESULLER

VE YAPI DENETİM KURULUŞLARI 340

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

İMAR DÜZENİNE AYKIRILIKLAR VE YAPTIRIMLAR

İMAR DÜZENİNE AYKIRILIKLARIN GENEL
ÇERÇEVESİ 347
İMAR KANUNU'NUN 32 MADDESİ KAPSAMINDAKİ
İŞLEM VE EYLEMLER 351
A GENEL OLARAK 351

B RUHSAT ALINMADAN YAPIYA BAŞLANMASI
VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPI
YAPILMASI 358

1 Ruhsat Alınmadan Yapı Yapılması 361

Ruhsat Almadan Yapıya Başlama 361
Yapı Ruhsatının Sonradan Hükümsüzlüğü, İptali,
Geri Alınması ve Kaldırılması Olguları 366

Süresi İçinde Bitirilememesi Sebebiyle Ruhsatı
Hükümsüz Olan Yapılar 366
Yapı Ruhsatı Yargı Yerince İptal Edilen Yapılar 368
3) Yargı Kararıyla Yapı Ruhsatı ve Dayanağı İmar

Planı Birlikte İptal Edilen Yapılar 370

4) İmar Planının Yargı Yerince İptali Üzerine
İdarece Yapı Ruhsatı İptal Edilen veya

Kaldırılan Yapılar 371

5) Yapı Ruhsatı Hukuka Aykırılık Gerekçesiyle

İdarece İptal Edilen veya Kaldırılan Yapılar 377

İdarece Tesis Edilen İmar Planı Değişikliği veya
Koruma Kurulu Kararı Sebebiyle Yapı Ruhsatı
Sonradan Hukuka Aykırı Hale Gelen Yapılar 382
İmar Durumunda Belirsizlik Ortaya
Çıkan Yapılar 390

2 Ruhsat ve Eklerine Aykırılık 392

a) Yapım Sürecinde Ruhsat ve Eklerine Aykırı

Yapı Yapılması 396

b) Yapı Kullanma İzni Bulunan Yapılarda
Yapı Ruhsatına Tabi Değişikliklerin

Ruhsat Olmaksızın Yapılması 398

c) Yapının Kullanım Şeklinin Değiştirilmesi 403

C İNŞAAT DURUMUNUN TESPİTİ, YAPININ
MÜHÜRLENMESİ, İNŞAATIN DERHAL
DURDURULMASI VE YAPI TATİL TUTANAĞI 403

D YAPININ RUHSATA UYGUN HALE GETİRİLMESİ

VEYA RUHSAT ALINMASI 408

1 Yapı Tatil Tutanağının Yapı Yerine Asılmasıyla

Başlayan Bir Aylık Sürenin Özellikleri 408

2 Yapı Sahibince Yapının Ruhsata Uygun Hale

Getirilmesi veya Ruhsat Alınması 413

E RUHSAT İPTALİ İLE RUHSATA AYKIRI VEYA
RUHSATSIZ BİNANIN YIKTIRILMASI 418

1 Ruhsat İptali İşlemi 418

2 Ruhsata Aykırı Veya Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması 422

a) Yıkım Kararı ve Eyleminin Özellikleri 422

Yıkım Kararı Yetkisi 424
Yıkım Usulü 425
Yıkım Kararının Konusu ve Kapsamı 427
Yıkım Kararının Hukuka Aykırılığının
Sonradan Ortadan Kalkması 430

III İDARİ PARA CEZASI ve DİĞER YAPTIRIMLAR 432

A İDARİ YAPTIRIMLAR VE İMAR YAPTIRIMLARI 432

B İDARİ PARA CEZASININ USULÜ 434

C İDARİ PARA CEZASININ SEBEPLERİ 436

1 Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat Ve Eklerine

Aykırı Yapı Yapılması 437

İmar Mevzuatına Aykırı Yapı Yapılması 442
İmar Kanunu'nun Muhtelif Maddelerindeki
Yükümlülüklerin İhlali 443
KAYNAKÇA 445