^{Yargıtay Kararları Işığında}Kat Mülkiyeti Davaları

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Birinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİ KAT İRTİFAKI VE TOPLU YAPILAR İLE İLGİLİ
TEMEL KAVRAMLAR VE TANIMLAR
KONUYA GİRİŞ 29
A. KAT MÜLKİYETİ KAT İRTİFAKI VE TOPLU YAPI KAVRAMLARI 29
I. Kat Mülkiyeti 29
1. Kat Mülkiyetinin Tanımı 29
2. Kat Mülkiyetinin Konusu 30
3. Kat Mülkiyetinin Uygulama Alanı 30
II. Kat İrtifakı 30
1. Kat İrtifakının Tanımı 30
2. Kat İrtifakının Konusu 31
3. Kat İrtifakının Uygulama Alanı 31
4. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar ve Benzerlikler 31
a. Farklı Özellikler 31
b. Benzer Özellikler 32
III. Devre Mülk Hakkı 32
1. Devre Mülk Hakkının Tanımı 32
2. Devre Mülk Hakkının Hukuksal Niteliği 32
IV. Toplu Yapı 33
1. Toplu Yapının Tanımı 33
2. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği 33
YARGITAY KARARLARI 35
Kat Mülkiyeti Yasasının Uygulama Alanı ile İlgili Kararlar 35
B. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI İLE İLGİLİ TANIMLAR 52
I. Anataşınmaz, Anayapı, Bağımsız Bölüm, Eklenti, Kat Mülkiyeti, Kat Maliki 52
1. Anataşınmaz 52
2. Anayapı 52
3. Bağımsız Bölüm 53
4. Eklenti 53
5. Kat Mülkiyeti 54
6. Kat Maliki 55
II. Ortak Yerler ve Kullanma Hakkı 55
1. Ortak Yerler 55
2. Kullanma Hakkı 56
III. Kat İrtifakı ve Kat İrtifakı Sahibi 56
1. Kat İrtifakı 56
2. Kat İrtifakı Sahibi 57
IV. Arsa Payı 57
V. Sözleşme 58
VI. Yönetim Planı 58
VII. Mimari Proje ve Yapı Kullanma İzin Belgesi 59
VIII. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projesi 59
C. BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İLE ARSA PAYLARI VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTILAR 61
I. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı arasındaki Bağlantı 61
1. Uygulamada Arsa Payının Önemi 61
2. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı 62
II. Bağımsız Bölümlerle Eklentiler ve Ortak yerler Arasındaki Bağlantı 63
YARGITAY KARARLARI 64
İkinci Bölüm
KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN
HAKLARI VE BORÇLARI
KONUYA GİRİŞ 71
A. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI 71
I. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları 71
1. Maddi Anlamda Kullanma Hakkı 72
2. Hukuksal Anlamda Kullanma Hakkı 72
II. Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları 73
1. Ortak Yerlerden Yararlanma Oranı 73
2. Kiracının Ortak Yerden Yararlanması 74
3. Ortak Yerlerdeki Hakların Korunması 74
YARGITAY KARARLARI 75
Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Haklarıyla İlgili Kararlar 75
B. KAT MALİKLERİNİN BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 83
I. Kat Maliklerinin 18. Madde Kapsamında Borç ve Yükümleri 83
1. Doğruluk Kurallarına Uymak 83
2. Birbirini Rahatsız Etmemek 83
a. Gürültü Çıkarmamak 84
b. Bağımsız Bölümde (Kedi, Köpek vb) Hayvan Beslememek 85
c. Pis Su ve Kokular Yaymamak 86
3. Birbirinin Haklarını Çiğnememek 87
4. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak 88
II. Kat Maliklerinin 19. Madde Kapsamında Borç ve Yükümleri 89
1. Anataşınmazın Bakımı Borcu 89
2. Anataşınmazı Koruma Borcu 89
a. Mimari Durumu Koruma 89
b. Anayapının Güzelliğini Koruma 90
c. Anayapının Sağlamlığını Koruma 91
3. Ortak Yerlerde Değişiklik Yapmama Borcu 92
III. Bağımsız Bölümde Oturanların Borçları 93
YARGITAY KARARLARI 94
Kat Maliklerinin Borç ve Yükümlülükleri ile İlgili Kararlar 94
1. Kat Maliklerinin 18. Maddeye Göre Borçları ile İlgili Kararlar 94
2. Kat Maliklerinin 19. Maddeye Göre Borçları ile İlgili Kararlar 108
C. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI 138
I. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları 138
1. Yapının Tamamlanmasını Karşılıklı İsteme ve Dava Hakkı 138
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama 141
3. Kat İrtifaklı Taşınmazda Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması Koşulları 141
II. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları 142
1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü 142
a. Borçları Yerine Getirmek 143
b. Yapım İşini Kolaylaştırmak 144
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu 144
3. Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderimi 144
YARGITAY KARARLARI 145
1. İrtifak Hakkı Sahiplerinin Haklarıyla İlgili Kararlar 145
2. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları ile İlgili Kararlar 150
D. ORTAK YERLERDE İNŞAAT ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİKLER YAPMA KOŞULLARI 152
I. Kat Maliklerinin Ortak Yerlere İlişkin Borçları 153
1. Genel Kural 153
2. Ortak Yerlerin Bakımı ve Korunması 153
II. Ortak Yerlerde Onarım ve Değişiklikler Yapma ve Koşulları 154
1. Tüm Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızasının Olması 154
2. Kat Maliklerinin Rızasının Aranmadığı Onarım ve Değişikliler 155
a. Acil ve Zorunlu Onarımlar 155
b. Bağımsız Bölümde Yapılan Onarım ve Değişiklikler 155
c. Belli Koşullarda Rıza Aranmadan Yapılan Tesis ve Değişiklikler 156
ca. Güneş Enerjisi Sistemi Kurulması 156
cb. Balkon ve Pencerelerine Panjur Takılması 156
cc. Kapı ve Pencerelere Demir Parmaklık Yapılması 156
cd. Reklam Panosu Asılması, Klima Cihazı Konulması 157
III. Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Özellikleri 158
IV. Ortak Yerlerle İlgili Genel Değerlendirme 160
E. ORTAK YERLERİN KİRALANMASI VE KOŞULLARI 161
YARGITAY KARARLARI 163
F. ORTAK YERLERDE YENİLİK VE İLÂVELER 172
I. Faydalı Yenilik ve İlaveler 172
1. Ortak Yerlerde Faydalı Yenilik ve İlaveler 172
a. Faydalı Yenilik ve İlaveler Yamak İçin Gerekli Koşullar 173
b. Yenilik ve İlaveler İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı 173
c. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma 174
2. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler 176
3. Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının Değiştirilmesi 177
a. Isı Yalıtımı 177
b. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü–Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi 178
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi Giderlerine Katılma 181
YARGITAY KARARLARI 181
1. Ortak Yerlerde Yararlı Yenilik ve İlavelerle İlgili Kararlar 181
2. Özel Amaca Özgülenen Ortak Yerlerde Yenilik ve Eklemelerle İlgili Kararlar 187
3. Anayapının Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ve Yakıt Dönüşümü ile İlgili Kararlar 190
4. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma ile İlgili Kararlar 195
II. Çok Masraflı ve Lüks Olan Yenilik ve İlaveler 196
YARGITAY KARARLARI 198
G. ANAYAPIYA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ VEYA ÇEKME KAT YERİNE TAM KAT YAPILMASI 201
I. Bağımsız Bölüm İlavesinin Kapsamı 201
II. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Ekleme Koşulları 202
1. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Karar Vermesi 203
2. Arsa Paylarının Oybirliğiyle Yeniden Saptanması 203
3. Resmi Senetle Kat İrtifakı Kurulması ve Tescil 204
III. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Malikinin Durumu 205
IV. Yeni Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Tescili 205
YARGITAY KARARLARI 206
Bağımsız Bölüm İlavesi ile İlgili Kararlar 206
H. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN İÇİNDE DEĞİŞİKLİK VE ONARIM YAPILMASI 218
YARGITAY KARARLARI 219
Bağımsız Bölümde Yapılan Değişikliklerle İlgili Kararlar 219
İ. ANAYAPIYA BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE VE ORTAK YERLERE VERİLEN ZARARDAN SORUMLULUK 227
YARGITAY KARARLARI 229
Zarardan Sorumlulukla İlgili Kararlar 229
J. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRİŞ İZNİ VERME ZORUNLULUĞU 243
I. Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verme İçin Zorunlu Nedenler 244
1. Hasar ve Bozukluğun Giderilmesi 244
2. Yapının Güvenliğiyle İlgili Teknik İncelemeler Yapılması 244
3. Harap Olan Yerlerin Yeniden Yapılması 245
II. İzin Vermekle Yükümlü Olanlar 246
III. İzin Alanların Yükümlülüğü 246
IV. İzin Yüzünden Uğranılan Zararın Karşılanması 247
V. Hâkimin Müdahalesi – İzin Davası 247
YARGITAY KARARLARI 248
Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verilmesi ile İlgili Kararlar 248
K. ANAYAPININ GÜÇLENDİRİLMESİ – DEPREME DAYANIKLI DURUMA GETİRİLMESİ 257
I. Kat Maliklerinin Anayapıyı Güçlendirme Yükümlülüğü 257
II. Yargıtayın Uygulamalarına Göre Anayapıyı Güçlendirme 258
YARGITAY KARARLARI 259
Anayapının Güçlendirilmesi ile İlgili Kararlar 259
L. ANAYAPININ VE BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN HARAP OLMASI 266
I. Anayapının Tümünün Harap Olması 266
II. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması 266
1. Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırma Zorunluluğu 267
2. Harap Olan Bağımsız Bölümün Arsa Payının Devri 267
3. Arsa Payını Devir Alanların Bağımsız Bölümü Yaptırma Zorunluluğu 269
III. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması 270
IV. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi 271
V. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi 272
YARGITAY KARARLARI 273
Anayapının Harap Olması ile İlgili Kararlar 273
M. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YAPILMASI YASAK İŞLER VE MESKENDE İŞYERİ AÇILMASI 283
I. Bağımsız Bölümü Özgülendiği Amaca Uygun Kullanma Yükümlülüğü 283
II. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşler 283
III. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Vereceği Kararla Yapılacak İşler 284
1. Kütükte Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümde İş Yeri Açılması 284
2. Kurul Kararı Olmadan Meskende Açılabilecek İş Büroları 285
a. Doktor Muayenehanesi 285
b. Avukat Yazıhanesi, Mühendislik– Mimarlık Çizim Bürosu, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Bürosu 285
IV. Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmayan Durumlar 287
V. Yönetim Planı ile Getirilen Yasaklama 287
VI. Yasak İşlerin Yaptırımı – Eski Hale Getirme ve Tahliye 288
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme 288
2. Davanın Tarafları (Davacı–Davalı) 288
3. Mahkeme Kararının İçeriği ve Niteliği 289
YARGITAY KARARLARI 290
1. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşlerle İlgili Kararlar 290
2. İşyeri Olan Bağımsız Bölümde Tapuda Yazılı Olandan Farklı Bir İşyeri Açılmasıyla İlgili Kararlar 296
3. Meskende İş Yeri Açılması ile İlgili Kararlar 300
4. Meskenin İşyeri ile Birleştirilmesiyle İlgili Kararlar 310
5. Meskende Muayenehane Yazıhane ve Büro Açılmasıyla İlgili Kararlar 311
6. Yönetim Planında Getirilen Yasaklama ile İlgili Kararlar 320
7. Dava Açma Yeteneği ve İyi Niyet ile İlgili Kararlar 321
N. ANATAŞINMAZIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA YÜKÜMÜ –GENEL GİDERLERİN TAHSİLİ 323
I. Genel Giderlerin Kapsamı ve Katılma Yöntemi 323
1. Genel Giderlerin Kapsamı 323
2. Genel Giderlere Katılma Yöntemi 324
a. Genel Giderlere katılmada Anlaşma İlkesi 324
b. Genel Giderlerin Ödenmesinde Yasal İlke 325
ba. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler 325
bb. Arsa Payı Oranında Ödenecek Giderler 325
II. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama 325
III. Ortak Giderleri Ödemekle Yükümlü Olanlar 326
1. Kat Malikleri 326
2. Bağımsız Bölümde Sürekli Oturanlar 326
IV. Genel Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı 326
1. Ortak Giderlerin İcra Takibi ve Dava Yoluyla Ödettirilmesi 327
2. Gecikme Tazminatı 328
3. İcra İnkâr Tazminatı 330
4. Kat Mülkiyetinin (Bağımsız Bölümün) Devri Zorunluluğu 331
V. Kat İrtifaklı Taşınmazlarda 20. Maddenin Uygulanması 332
YARGITAY KARARLARI 333
1. Kat Maliklerinin Ortak Giderlerden Sorumluluğu ile İlgili Kararlar 333
2. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ile İlgili Kararlar 348
3. Ortak Giderlere Katılma Yöntemi ile İlgili Kararlar 353
4. Blok Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ile İlgili Kararlar 355
5. Ortak Yerlerin Onarım Giderleri ile İlgili Kararlar 357
6. Ortak Giderleri Kovuşturma ve Dava Ehliyetiyle İlgili kararlar 358
7. Gecikme Tazminatı ve İcra Tazminatı ile İlgili Kararlar 366
8. Aidat Alacaklarında Zamanaşımı ile İlgili Kararlar 381
Ö. KAPICI DAİRESİNİN VE DİĞER GÖREVLİLERE ÖZGÜLENEN YERLERİN BOŞALTILMASI 382
YARGITAY KARARLARI 384
Kapıcı Dairesinin Boşaltılması (Tahliyesi) ile İlgili Kararlar 384
Üçüncü Bölüm
ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ
KONUYA GİRİŞ 391
A. KAT MALİKLERİ GENEL KURULU 391
I. Anataşınmaz Kat Malikleri Kurulunca Yönetilir 392
II. Yönetim Biçimi Kat Malikleri Kurulunca Kararlaştırılır 392
III. Yönetim Biçimi Yasaların Emredici Kurallarına Aykırı Olamaz 393
B. YÖNETİM PLANI 394
I. Yönetim Planının Kapsamı 394
1. Yönetim Planı Anataşınmazın Yönetim Biçimini Belirler 394
2. Yönetim Planı Anataşınmazın Kullanma Maksat ve Şeklini Belirler 395
3. Yönetim Planı Yönetici ve Denetçilerin Ücretiyle İlgili Kuralları Belirler 397
4. Yönetim Planı Yönetime İlişkin Diğer Hususları Belirler 397
II. Yönetim Planının Düzenlenmesi 398
1. Yönetim Planının Tüm Malikler Tarafından İmzalanması 399
2. Yönetim Planının İmzalanmış Sayılmasını Gerektiren Özel Durum 400
III. Yönetim Planının Değiştirilmesi 400
IV. Yönetim Planının İptali 402
V. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı 402
YARGITAY KARARLARI 404
1. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı ile İlgili Kararlar 404
2. Yönetim Planının Değiştirilmesi ile İlgili Kararlar 415
3. Yönetim Planının İptali ile İlgili Kararlar 420
4. Malikin Yönetim Planını İmzalamış Sayılmasına Karar Verilemeyeceği ile İlgili Kararlar 426
C. GENEL KURUL TOPLANTISI –TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI–OY KULLANMA 427
I. Olağan Toplantı 427
II. Olağanüstü Toplantı 429
III. Kat Maliklerinin Toplantıya Çağırılması 430
1. Olağan Toplantıya Çağırı 430
2. Olağanüstü Toplantıya Çağırı 431
IV. Toplantı ve Karar İçin Yeter Sayı (Madde 30) 433
1. Toplantı İçin Yeter Sayı 433
a. Birinci Toplantı İçin Yeter Sayı 433
b. İkinci Toplantı için Yeter Sayı 435
2. Karar İçin Yeter Sayı 435
a. Genel Kural –Oy çokluğu 435
b. Oybirliği Aranan Kararlar 435
c. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Kararlar 436
d. Sayı ve Pay Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Kararlar 436
V. Oya Katılma ve Oy Kullanma 437
1. Kat Malikinin Oy Hakkı 438
a. Bir Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı 438
b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı 438
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Çok Malikinin Oy Hakkı 439
2. Oy Kullanma 440
a. Kat Malikinin Oy Kullanması 440
b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması 440
c. Vekil Eliyle Oy Kullanma 441
3. Malikin Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama 442
YARGITAY KARARLARI 443
1. Olağan ve Olağanüstü Toplantılara Çağrı ile İlgili Kararlar 443
2. Toplantı Yeter Sayısı İli İlgili Kararlar 451
3. Karar Alma ve Oy Kullanma ile İlgili Kararlar 455
D. GENEL KURUL KARARLARININ NİTELİĞİ VE BAĞLAYICILIĞI 461
I. Genel Kurul Kararlarının Dayanağı ve Kaynağı 461
II. Genel Kurul Kararlarına Uyma Yükümlülüğü 461
III. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma 462
1. Genel Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 462
2. Genel Kurula Öncelikle Başvurmanın Gerekmediği Durumlar 463
IV. Kararların Deftere Yazılması ve İmzalanması 464
V. Genel Kurulca Aynı Konuda Alınan Önceki Kararın Geçerliliği 465
YARGITAY KARARLARI 466
Genel Kurul Kararları ile İlgili Yargıtay Kararları 466
E. YÖNETİCİ ATANMASI –GÖREVLERİ HAKLARI ve SORUMLULUĞU 472
I. Yönetici Atama (Seçimi) 472
1. Yönetici Atama Koşulları 472
a. Yönetici Atanması Zorunluluğu 473
b. İsteğe Bağlı Yönetici Atama 473
c. Anataşınmazın Tek Malikinin Yönetici Sayılması 473
2. Yönetici Atama Yöntemi 473
a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması (seçimi) 473
b. Yöneticinin Hâkim Tarafından Atanması 475
II. Yöneticinin Görevleri 477
1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi 477
2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 478
3. İşletme Projesinin Yapılması 479
III. Yöneticinin Sorumluluğu 480
IV. Yöneticinin Hakları 482
1. Yöneticinin Sözleşmeyi Bozma ve Yöneticilikten Çekilme Hakkı 482
2. Yöneticinin Tazminat İsteme Hakkı 482
3. Yöneticinin Ücret İsteme Hakkı 483
YARGITAY KARARLARI 484
1. Yönetici Atanmasına İlişkin Kararlar 484
a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması ile İlgili Kararlar 484
b. Yöneticinin Mahkemece Atanması ile İlgili Kararlar 494
c. Sekizden Az Bağımsız Bölümlü Anataşınmaza Yönetici Atanmasıyla İlgili Kararlar 500
2. Yöneticinin Görevleriyle İlgili Kararlar 501
a. Yöneticinin Görevi Kapsamına İlişkin Kararlar 501
b. Yöneticinin Dava Açma Yeteneği İli İlgili Kararlar 506
c. Yöneticiye Husumet Yöneltilmesiyle ilgili Kararlar 512
d. Yöneticinin Defter Tutmasıyla İlgili Kararlar 516
e. Yöneticinin İşletme Projesi Yapmasıyla İlgili Kararlar 518
3. Yöneticinin Sorumluluğu ile İlgili Kararlar 520
4. Yöneticinin Haklarıyla İlgili Kararlar 534
F. DENETÇİ –SEÇİMİ VE GÖREVLERİ 537
I. Denetçi Seçimi 537
II. Denetçinin Görevleri 538
III. Denetçi Ücreti 538
YARGITAY KARARLARI 538
Denetçi ile İlgili Kararlar 538
G. DEVRE MÜLK HAKKI VE DEVRE MÜLK YÖNETİMİ 542
I. Devre Mülk Hakkı 542
II. Devre Mülk Yönetimi 544
YARGITAY KARARLARI 546
Devre Mülk Hakkı ile İlgili Kararlar 546
Dördüncü Bölüm
TOPLU YAPILAR VE TOPLU YAPI YÖNETİMİ
KONUYA GİRİŞ 551
A. TOPLU YAPI TANIMI KAPSAMI VE NİTELİĞİ 552
I. Toplu Yapının Tanımı 552
II. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği 553
B. TOPLU YAPI ORTAK YER VE TESİSLERİ 556
I. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller 556
II. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri 557
1. Blok Yapıya İlişkin Ortak Yerler 558
2. Bir Parsele İlişkin Ortak Yer ve Tesisler 558
3. Toplu Yapı Kapsamındaki Ortak Yerlerin Özgülenmesi 559
a. Bloklara Özgülenen Ortak Yerler 560
b. Grup Oluşturan Yapılara Özgülenen Ortak Yer ve Tesisler 560
4. Toplu Yapıdaki Tüm Maliklerinin Yararlandığı Ortak Yer ve Tesisler 561
5. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu 561
C. TOPLU YAPI KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI 563
I. Kat Maliklerinin Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma Hakkı 563
II. Kat Maliklerinin Ortak yer ve Tesislerde Tasarruf Hakkı 563
D. TOPLU YAP KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER İLE İLGİLİ BORÇLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 564
I. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 564
1. Malikin Kendi Bloğuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluğu 565
2. Birkaç Bloğa özgülenen Ortak Yerlere ve Hizmetlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk 565
3. Tüm Yapılar İçin Ortak Yerlere ve Tesislere İlişkin Giderlerden Sorumluluk 566
4. Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmış Olması Durumunda Ortak Giderlerden Sorumluluk 566
5. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma Oranının Belirlenmesi 568
6. Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı 569
a. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi 570
b. İcra İnkâr Tazminatı 572
c. Gecikme Tazminatı 573
II. Ortak Giderlerle İlgili Kurul Kararlarının Niteliği 577
III. Toplu Yapı Ortak Giderlerine Katılmaktan Kaçınamama 578
1. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme 579
2. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması 579
3. Ortak Yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama 580
YARGITAY KARARLARI 581
Toplu Yapılarda Ortak Gider Alacağı ile İlgili Kararlar 581
E. TOPLU YAPI VAZİYET PLANI VE PROJELERİ 607
I. Toplu Yapı Mimari Projesi ve Vaziyet Planı 607
II. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu 608
III. Toplu Yapı Uygulamasına İlişkin Yönetmelik 609
1. Toplu yapı Kuruluşunda Tapu İdaresine Sunulması Zorunlu Belgeler 609
2. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projenin Elektronik Ortamda Düzenlenmesi 610
F. TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ 612
I. Toplu Yapı Yönetim Planı 612
II. Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi 613
III. Toplu Yapı Yönetim Planlarının Toplu Yapı Hükümlerine Uyarlanması 614
YARGITAY KARARLARI 614
Toplu Yapı Yönetim Planı ile İlgili Kararlar 614
G. TOPLU YAPI YÖNETİMİ –YETKİLİ KURULLAR VE OLUŞUMU 620
I. Blok Kat Malikleri Kurulu ve Oluşumu 620
II. Grup Oluşturan (Blok Niteliğinde Olmayan Yapılar ile Blok Yapılar Maliklerinden Oluşan) Kat Malikleri Kurulu 622
III. Birden Çok Parselden Oluşan Toplu Yapıda Parsel Kat Malikleri Kurulu 623
IV. Tek Parsel Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 624
V. Ada Kat Malikleri Kurulu ve Ada Temsilciler Kurulu 624
VI. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve Temsilciler Kurulu 626
1. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 626
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 626
YARGITAY KARARLARI 627
Toplu Yapı Kurulları ile İlgili Kararlar 627
H. KURUL TOPLANTILARI VE KARARLARI –KARAR YETER SAYISI 633
I. Toplantı Zamanı 633
1. Olağan Toplantı 633
2. Olağanüstü Toplantı 633
II. Toplantıya Çağrı 634
1. Olağan Toplantıya Çağrı 634
2. Olağanüstü Toplantıya Çağrı 635
III. Kurullarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 636
1. İlk Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 636
2. İkinci Toplantı Yeter Sayısı 638
3. Karar Yeter Sayısı İçin Nitelikli Çoğunluk Aranan Durumlar 638
a. Oybirliği Aranan Durumlar 639
b. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durumlar 639
c. Sayı ve Pay Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Durumlar 640
İ. KURULLARDA OY HAKKI VE OY KULLANMA 641
I. Kat Malikleri Kurullarında Oy Hakkı ve Oy Kullanma 641
1. Kat Malikinin Oy Hakkı 641
a. Tek Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı 642
b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı 642
c. Birden Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı 642
2. Oy Kullanma 643
a. Kat Malikinin Oy Kullanması 643
b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması 644
c. Vekil Eliyle Oy Kullanma 644
d. Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama 646
II. Ada ve Toplu Yapı Temsilciler Kurullarında Oy Hakkı ve Oy Kullanma 646
J. YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA 649
I. Blok İçin Yönetici ve Denetçi Atanması 650
II. Toplu Yapı İçin Yönetici ve Denetçi Atanması 650
YARGITAY KARARLARI 651
Toplu Yapılarda Kurul Kararlarının İptali ile İlgili Kararlar 651
K. TOPLU YAPI UYUŞMAZLIKLARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME 657
YARGITAY KARARLARI 658
Görevli Mahkeme ile İlgili Kararlar 658
Beşinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLAR VE
ÇÖZÜM YOLLARI KAT MÜLKİYETİ DAVALARI
KONUYA GİRİŞ 679
A. KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA 680
I. Öncelikle Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar 680
II. Genel Kurula Başvurmadan Dava Açılabilecek Durumlar 681
YARGITAY KARARLARI 682
Kat Malikleri Kuruluna Başvurma ile İlgili Kararlar 682
B. DAVA YOLUNA BAŞVURMA –HÂKİMİN MÜDAHALESİNİ İSTEME 688
I. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Görevli Mahkeme 688
II. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Yetkili Mahkeme 691
III. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Taraflar 692
1. Dava Açma Hakkı (Aktif Husumet Ehliyeti) 692
a. Kat Maliklerinin Dava Hakkı 693
b. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı 695
ba. İntifa Hakkı Sahibinin Dava Hakkı 697
bb. Kiracının Dava Hakkı 698
bc. Yöneticinin Dava Hakkı 699
2. Davalı – Pasif Husumet Ehliyeti 701
a. Haksız Eylemlerle İlgili Anlaşmazlıklarda Husumet 702
b. Tazminat ve Alacakla İlgili Anlaşmazlıklarda Husumet 703
c. Kurul Toplantısı ve Kararlarının İptali İstemlerinde Husumet 704
IV. Dava Hakkını Kullanma Süresi 706
V. Kanıtlama Araçları – Kanıtlar 707
VI. Yargılama Yöntemi 709
1. Uyuşmazlığı İnceleme Evresi 710
2. Hâkimin Kararı 711
a. Kararın Kaynağı 711
b. Kararın Niteliği 712
c. Kararın Yerine Getirilmesi İçin Süre 713
3. Hâkimin Kararının Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı 713
a. Hukuki Yaptırımlar 714
aa. İcra Yoluna Başvurma 714
ab. Kat Mülkiyeti Yasasının 25. Maddesinin Uygulanması 715
b. Para Cezası Yaptırımı 715
YARGITAY KARARLARI 717
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İlgili Kararlar 717
2. Davada Taraf Ehliyeti–Husumet ile İlgili Kararlar 748
3. Yargılama ve Hükümle ilgili Kararlar 800
4. Hak Düşürücü Süre ile İlgili Kararlar 832
C. KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ VE RAPORU 841
I. Bilirkişi Kavramı 841
II. Bilirkişi İncelemesinin Zorunlu Olduğu Durumlar 841
III. Özel ve Teknik Bilgiyi Gerektiren Durumlar 842
IV. Bilirkişinin Görevlendirilmesi ve Yapacağı İşin Belirlenmesi 843
V. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı ve Görev Alanı 844
1. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı 844
2. Bilirkişinin Görev Alanı ve Görevinin Belirlenmesi 844
VI. Bilirkişinin İnceleme Yapması ve Yetkileri 845
VII. Bilirkişi Raporu ve İçeriği 845
1. Bilirkişi Raporu Hazırlanması ve İçeriği 846
2. Bilirkişi Raporuna İtiraz, Ek rapor, İkinci Bilirkişi Raporu 847
a. Rapora İtiraz ve Ek Rapor 847
b. Ek Bilirkişi Raporu Alınması 848
c. Yeni (İkinci) Bilirkişi İncelemesi ve Raporu 848
3. Bilirkişi Raporunu Düzenlenme Biçimi 849
VIII. Bilirkişi Raporlarına İlişkin Yargı Kararları ve Değerlendirme 850
1. Örnek Kararlar ve Değerlendirme 851
2. Değerlendirme Sonucu 859
D. ARSA PAYI VE ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI 860
I. Arsa Payının Tanımı Niteliği ve Önemi 860
II. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi 862
III. Arsa Paylarının Değiştirilemeyeceği Durumlar 865
IV. Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi 866
1. Arsa Paylarının İdari Yoldan Düzeltilmesi 866
2. Arsa Paylarının Dava Yoluyla Düzeltilmesi 867
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme 868
b. Davacı (Aktif Dava Ehliyeti) 868
c. Davalılar (Pasif Husumet Ehliyeti) 869
d. Dava Hakkını Kullanma Süresi 869
e. Yargılama ve Karar 869
V. Değerlendirme 870
YARGITAY KARARLARI 871
1. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ile İlgili Kararlar 871
2. Arsa Payının Düzeltilmesi ile İlgili Kararlar 875
E. TAŞINMAZ ORTAKLIĞININ KAT MÜLKİYETİ KURULMASI YOLUYLA GİDERİLMESİ DAVASI 901
I. Kat Mülkiyetinin Dava Yoluyla Kurulması Koşulları 901
II. Davada Mahkemece Yapılması Gereken İşlemler 902
YARGITAY KARARLARI 905
Kat Mülkiyetinin Dava Yoluyla Kurulması ile İlgili Kararlar 905
F. İMAR YASASINA GÖRE ORTAKLAŞTIRILAN TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI 944
I. Maliklerin Anlaşmasıyla Ortaklığın Giderilmesi 945
II. Dava Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi 946
YARGITAY KARARLARI 948
Ortaklaştırılan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi ile İlgili Kararlar 948
G. ORTAK YERE ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ESKİ HALE GETİRİLMESİ DAVASI 956
I. Davanın Konusu 957
II. Yargılama ve Karar 958
YARGITAY KARARLARI 960
Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirilmesi ile İlgili Kararlar 960
H. MİMARİ PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİKLERİN PROJEYE UYGUN HALE GETİRİLMESİ DAVASI 1011
I. Anayapının Onaylı Mimari Projeye Aykırı Yapılmış Olması 1011
2. Proje Değişikliğini Gerektiren İlave ve Yenilikler Yapılması 1012
YARGITAY KARARLARI 1013
Onaylı Mimari Projeye Aykırı Değişiklikler ile İlgili Kararlar 1013
İ. BAĞIMSIZ BÖLÜM MÜLKİYETİNİN DEVRİ DAVASI 1050
I. Devir Zorunluluğunun Koşulları 1050
1. Kat Malikinin Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemiş Olması 1050
2. Borçları Yerine Getirmemenin Çekilmez Derecede Olması 1051
a. Ortak Gider ve Avans Payını Ödememekte Direnme 1051
b. Hâkimin Kararını Yerine Getirmemekte Direnme 1052
c. Bağımsız Bölümün Ahlâk ve Adaba Aykırı Olarak Kullanılması 1053
II. Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devrini İsteme 1054
1. Devir Konusunda Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması 1054
2. Devir Davası Açılması 1055
a. Davanın Tarafları 1055
b. Dava Hakkının Düşmesi –Hak Düşürücü Süre 1055
III. Devir Davasında Mahkeme Kararının Niteliği 1056
1. Devir Bedeli 1056
2. Devrin Arsa Payı Oranında Yapılması 1057
YARGITAY KARARLARI 1057
Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasıyla İlgili Kararlar 1057
J. KAT İRTİFAKININ DEVRİ DAVASI 1061
I. Kat İrtifakının Devrini İsteme Koşulları 1061
1. Kat İrtifakı Sahibinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması 1061
2. Borçlunun Temerrüde Düşmesi (Borcunu Ödememekte Direnmesi) 1061
II. Kat İrtifakının Devri Davası 1063
1. Davanın Tarafları 1063
2. Dava Açma Süresi 1064
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme 1064
4. Mahkeme Kararının Niteliği 1064
K. GENEL KURUL KARARLARININ İPTALİ DAVASI 1066
I. İptal Davası Açılmasının Koşulları 1066
II. Dava Açma (Hakimin Müdahalesini İsteme) 1068
1. Dava Açma Hakkı (Aktif Husumet Ehliyeti) 1068
a. Kat Maliklerinin Dava Hakkı 1068
b. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı 1069
2. Davalı (Pasif Husumet Ehliyeti) 1069
III. Görevli ve Yetkili Mahkeme 1070
IV. Yargılama ve Karar 1070
YARGITAY KARARLARI 1071
1. Genel Kurul Kararlarının İptali Davası ile İlgili Kararlar 1071
2. Dava Açma Süresi ile İlgili Kararlar 1101
Altıncı Bölüm
KAT MÜLKİYETİ KANUNU METNİ KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ
DİĞER YASA MADDELERİ VE YÖNETMELİKLER DAVA DİLEKÇELERİ VE YÖNETİM PLANI ÖRNEKLERİ
A. KAT MÜLKİYETİ KANUNU 1115
B. KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ DİĞER YASA MADDELERİ 1145
7201 SAYILI TEBLİGAT KANUNU 1145
1136 SAYILI AVUKATLIK KANUNU 1145
3568 SAYILI SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK VE YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK KANUNU 1145
2709 SAYILI TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI 1146
4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU 1146
3194 SAYILI İMAR KANUNU 1147
C. YÖNETMELİKLER 1151
YAPILARDA ÖZÜRLÜLERİN KULLANIMINA YÖNELİK PROJE TADİLİ KOMİSYONLARI TEŞKİLİ, ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK 1151
TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK 1154
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ GENELGESİ 1159
BİNALARDA ISI YALITIM YÖNETMELİĞİ 1163
OTOPARK YÖNETMELİĞİ 1170
KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ 1185
D. DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 1189
E. YÖNETİM PLANI ÖRNEKLERİ 1203
Kaynakça 1249
Kavram Dizini 1251