Yargıtay UygulamasındaKira Hukuku DavalarıSözleşme - Uyarlama - Alacak - Tazminat - Fesih ve Tahliye - Bedel Belirleme - İcra Hukukunda Tahliye Davaları
Hikmet KANIK ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi )
İÇİNDEKİLER
3. BASKIYA ÖNSÖZ 6
İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR . 41
GİRİŞ. 43
BÖLÜM I
KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ
VE KİRA MEVZUATI
KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ 47
GENEL OLARAK . 47
KİRACININ KORUNMASI İLKESİ 47
KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ . 48
KİRA HUKUKU İLE KAMU DÜZENİ İLİŞKİSİ. 49
DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI
İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ 52
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 54
KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ. 58
GENEL OLARAK . 58
KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ. 59
MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI 60
818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK
BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101,6217 VE 7161 SAYILI
KANUNLARA GÖRE) . 62
COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA
YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ. 66
İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020 Arası
Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması (7226 sayılı
Kanunun Geçici 2. Maddesi). 66
Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı 67
25.03.2020 kabul 26.03.2020 RG de yayın tarihli 7226 sayılı kanun
(Geçici 1. Maddesi) ile Sürelerde yapılan düzenlemeler 67
İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarında İndirim. 70
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 71
BÖLÜM II
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA
DAVA HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV,
YETKİ VE ARABULUCULUK
KİRAYA VERENİN TARAF OLMA EHLİYETİ . 75
KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA
HAKKI 75
10
Genel Olarak 75
Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili. 79
Asaleten İşlem Yapılması. 79
Temsilen İşlem 82
Birlikte Kiraya Verenlik 86
Genel Olarak. 86
Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları 88
Yükümlülükler Bakımından 88
Hakların Kullanımı Bakımından 89
Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya Ortakların)
Dava Hakkı 91
aaa. Genel Olarak. 91
bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik. 91
ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya
Verenlik 94
ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı
Olmayanların Durumu . 97
eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Dava
Hakkı 98
aaaa. Genel Olarak . 98
bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin
Sözleşmenin Feshi, Tahliye ve Usul (İhtar
Çekimi, Dava Açılması vs.) İşlemleri
Bakımından Durumu 101
cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve Tahliye
Dışındaki (Alacak, Tespit, vs) Talepler
Bakımından Durumları. 104
MALİKİN DAVA HAKKI 106
KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI (TBK
310,M. 351). 108
KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ , TEMSİL VE DAVA
HAKKI 112
KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI . 112
Genel Olarak 112
Kiracılık Ehliyeti 112
Sözleşmede Temsil 113
Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar
Bakımından Durumu . 114
Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu . 114
Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara
Saygı Gösterme Borcu 116
Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu 117
Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı 118
Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira Süresince
Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları 118
11
Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim
Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan
Haklarını Kullanmaları. 118
Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı Zilyetliğinin
Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı. 120
BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE USUL
(İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ 121
Genel Olarak 121
Eşlerin Birlikte Kiracılığı 123
KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ. 125
ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI 126
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 128
III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV. 143
MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ
MAHKEME 143
SHM ‘nin Görevi . 143
Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi. 144
İcra Mahkemelerinin Görevi . 144
6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ
MAHKEME 144
Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi 144
Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi 149
İcra Mahkemelerinin Görevi . 150
Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev . 150
Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi, Mülhak
ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler veBelediyelerle
Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi İdarelere Ait Daire ve
Müesseseler Arasındakiİhtilafların Tahkim Yolu ile Halli hakkında
Kanun) 151
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 155
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ. 174
GENEL OLARAK . 174
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA
YETKİ. 175
YETKİ SÖZLEŞMESİ. 178
GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK
İŞLEMLER . 180
KİRALAMADAN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE
İŞLEMLERİ 183
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 185
VII. KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK. 196
GENEL OLARAK . 196
DAVA ŞARTI OLMAYAN (İHTİYARİ/GENEL)
ARABULUCULUK. 197
DAVA ŞARTI OLAN (ZORUNLU) ARABULUCULUK 202
Genel Olarak 202
12
Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer kanunlarda belirtilen
“Ticari dava “ niteliğinde olmalı . 204
Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin olmalı 206
Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için yapılan talep, bir
alacak veya tazminat talebi olarak ileri sürülmeli. 206
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA
ARABULUCULUK. 212
Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari
Arabuluculuk 212
Kira Sözleşmelerinden Doğan Ticari Dava Niteliğinde Olan Hukuki
Uyuşmazlıklarda Dava Şartı (Zorunlu) Olan Arabuluculuk. 213
Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava
olmalı 213
Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) doğan davada talep konusu“
bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri
olmalıdır 220
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 222
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU
İNCELEMESİ. 226
Kira Uyuşmazlıklarında İstinaf Yolu 226
Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Temyiz Yolu 229
Genel Olarak. 229
20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum231
Temyiz İncelemesi. 231
Karar Düzeltme 232
20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay
Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının
Temyizi . 232
Genel Olarak 232
Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri 233
Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri . 234
Temyiz Süresi 234
Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz . 237
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 238
BÖLÜM III
KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ,
TÜRLERİ VE İSPATI
GENEL OLARAK 243
KİRA SÖZLEŞMESİ 243
TANIM 243
HUKUKİ NİTELİĞİ 247
Borç Sözleşmesidir 247
Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir 248
Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir. 248
Rızai Bir Sözleşmedir 249
13
İvazlı Bir Sözleşmedir . 249
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ . 250
Genel Olarak 250
Kiralamanın konusu olan kiralanan. 250
Genel Olarak. 250
Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince
Bulundurma 251
Kira Bedeli. 253
Genel Olarak. 253
Kira Bedelinin Belirlenmesi. 253
Kira Bedelinin Kapsamı . 255
Kira Bedelinin Ödeme Zamanı 258
Ödeme Yeri. 258
İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdatı258
Tarafların karşılıklı anlaşması . 259
Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak). 262
Genel Olarak. 262
Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı . 266
Genel Olarak 266
Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat . 269
aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı 269
bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık. 275
ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede
İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk. 278
Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı . 281
aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı 281
bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve Süresinde
Uyuşmazlık çıkması Halinde İspatı. 284
Sözleşme Bedelinin İspatı . 286
Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat 289
Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı 290
Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi. 294
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 296
Kira Süresi 317
Genel Olarak. 317
Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri. 319
Genel Olarak 319
Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira
Sözleşmelerinin Uzaması 320
aaa. Genel Olarak 320
bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde 321
ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında 323
Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli
Sözleşme 326
aaa. Kiracı Bakımından . 326
bbb. Kiraya Veren Bakımından . 327
14
Belirli Süreli sözleşmede Kiracının Erken Tahliyesi
Bakımından Sonuçları . 328
Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden
Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi Veya Kusuru ile
Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali 337
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 340
Belirli Süreli Ürün Kirası 346
aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde 347
bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında 347
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri . 349
Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar . 349
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları. 351
Belirsiz Süreli Ürün Kirası . 352
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 353
KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ. 359
Genel Olarak 359
Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar
(TBK 299 vd.) 360
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.). 362
Genel Olarak. 362
Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları . 362
Konut Niteliği 362
Çatılı İş Yeri. 364
Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü . 367
Kiralananın Taşınmaz Olması 370
Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz 372
Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya. 373
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları 374
Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /kiraya veren)
Olmaları 377
Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340). 383
ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341) 383
Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342) . 385
TBK Öncesi Uygulama: 385
TBK m. 342 ‘ye Göre Kiracının Güvence (Depozito)
Yükümlülüğü . 388
aaa. Genel Olarak 388
bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası 391
ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi. 391
ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi. 392
eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı 393
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli 394
Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira
Belirleme 394
aaa. Kira Bedelinde Stopaj . 398
bbb. Kira Bedelinde KDV . 399
15
ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren Değişimine
Göre Stopaj Veya KDV Değişimi . 400
Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında,
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı
(TBK m. 343). 401
Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal
Düzenlemeler. 402
Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378). 405
Genel Olarak. 405
Tanımı. 408
Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat 409
Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği 410
Ürün Kirasının Şekli 412
Genel Olarak . 412
Rödövans Sözleşmelerinde Şekil . 413
Ürün Kirasının Unsurları 419
Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren Taşınır,
Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur. 419
Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir
Süre İçin Olmalı. 422
Ürün Kirasında Kira Bedeli 423
Tarafların Anlaşması 425
Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK m.364) 425
Ürün Kirasında Tutanak Tutulması . 426
Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları 427
Genel Olarak . 427
Kiraya Verenin Borçları . 427
aaa. Genel Olarak. 427
bbb. Kiralananın Teslimi Borcu 427
ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun Halde
Bulundurma Borcu. 428
ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 429
eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu . 433
aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut Olan
Zapt . 434
bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana
Gelen Zapt. 434
fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve
Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu. 435
ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu . 436
Kiracı Borçları . 438
aaa. Genel olarak . 438
bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu 438
ccc. Kiralananın Bakım Borcu 439
ddd. İhbar Borcu. 439
eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu 440
16
Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasığına
Uyma Borcu (TBK m.366) 444
Ürün Kirasının Sona Ermesi 444
Genel Olarak 444
Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi
(TBK m,367) 445
Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme . 447
Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma ve
Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine
Getirmemesinden Dolayı Sona Erme 449
Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi
(TBK m.368) 450
Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması Nedeniyle
Sona Ermesi. 451
Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi
(Temerrüdü). 451
Kiracının İflası . 455
ıı. Kiracının Ölümü 455
ı. Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları. 456
Kiralananın Geri Verilmesi . 456
Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi 459
Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi 459
Saman, Gübre ve Benzerleri 459
HAYVAN KİRASI (TBK m. 376) . 460
Genel Olarak. 460
Sorumluluk (TBK m.377) 461
Sona Ermesi (TBK m.378). 461
Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi 461
Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi. 462
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 462
6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira
Sözleşmeleri . 481
Genel olarak 481
Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu
Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları)
Mahiyeti 485
2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri
Bakımından Yargı Yolu . 488
Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin
Uygulanması. 489
Kira Sözleşmesinin Kurulması. 495
2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin
Süresi. 497
Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti. 499
2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli . 501
17
2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık Halinde
Sözleşmelerin Durumu . 503
İ. Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK m.
349/II nin Uygulama Sorunu 505
2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası Ve
Sonlandırılması. 513
Sözleşme Taraflarının Değişmesi. 513
Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma. 515
Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi. 524
2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmelerinde
Tahliye Davası. 528
aaa. Genel Olarak 528
bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi Olan
Kurumlar 535
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 536
BÖLÜM IV
KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ
HAK VE BORÇLARI
GENEL OLARAK 557
KİRAYA VERENİN BORÇLARI. 560
KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE KİRA
SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA BORCU (TBK
M.301). 560
Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi 560
Genel Olarak. 560
Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi. 561
Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Olarak
Teslim Edilmeli 564
Kiralananın Teslim Yeri. 565
Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu 566
Kusursuz İmkansızlık Hali 566
aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali 566
bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan
Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali 567
Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın Hiç
Teslim Edilmemesi 568
Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları. 574
aaa. Genel Olarak 574
bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi. 574
ccc. Kiracının Hakları 575
Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası . 577
Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi . 578
Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi
Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması 578
18
Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması
Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu . 579
Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi 580
Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır Bulundurma
Borcu 581
Genel Olarak. 581
Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı 582
Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı 582
aaa. Genel Olarak 582
bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında Sürekli[1]Geçici Tam İmkansızlık. 584
ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık 587
Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık. 589
Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü . 592
Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması 594
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 596
KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE
KATLANMA BORCU 603
YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU. 604
KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN
SORUMLULUĞU 608
Genel Olarak 608
Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk . 614
Genel Olarak. 614
Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı Teslim
Almaktan Kaçınma. 617
Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Hakları
kullanabilir 618
Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan
Ayıplardan Sorumluluğu 620
Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden
Sorumluluğu. 620
Koşullar. 620
Kiraya verenin kusurunun aranmaması. 620
Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların Ayıpların
Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı 624
Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik veya
Bozukluk Bulunmalı 624
Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü. 625
Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı . 625
Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi 628
Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı (TBK m.
307) . 630
Genel Olarak 630
İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi 631
İndirim Hesabı . 633
19
Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme
Hakkı. 634
Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı. 636
Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı 637
Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli. 638
Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli . 639
Fesih Hakkının Kullanımı . 641
Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308). 642
Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları 647
Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı 648
Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar 651
Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene Bildirmediği ,
Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar . 651
Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun Veya
Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar . 655
Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu
Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya Verenin
Sorumluluğuna Gidilmez . 657
6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması 657
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 661
KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU 676
Genel Olarak 676
Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri
Sürülmüş Olmalı 677
İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır. 679
Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene
Bildirimi. 680
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 682
III. KİRACININ BORÇLARI 685
KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK M.313). 685
Genel Olarak 685
Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi . 691
Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi. 693
Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira
Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme 693
Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira
Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme 695
Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi 696
Yan Gider 696
Kullanma Gideri . 697
Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira
Bedeli 697
Genel Olarak 697
Stopaj . 698
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 703
Kirada KDV Uygulaması 711
20
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 715
Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj
Dönüşümü 720
Kira Bedelinde Muvazaa . 721
Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya
Endeksli Belirlenmesi 723
Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya Dövize
Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları. 726
Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli
Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller. 729
Yeniden Belirlemede Damga Vergisi 730
Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira
Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller 731
Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL)
dönüşümünden İki yıllık süre sonrasında artırım. 735
Tarafların Mutabakatı Halinde 735
Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde 736
Kira Bedeli Ödeme Yeri 737
Ödeme Zamanı. 744
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 749
KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI
GÖSTERME BORCU (TBK M.316) 753
Genel Olarak 753
Kiralananı Özenle Kullanma Borcu 754
Komşulara Saygı Gösterme Borcu 757
Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme
Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları 758
Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması 758
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve
Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve
Tahliye 761
Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda Bulunması
Gereken Haller. 761
Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal
Feshi Gereken Durum 762
Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih. 763
Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan Zararın
Tazmini 763
TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU. 765
AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK M.318) 768
AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN
GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU 770
Ayıpların Giderilmesine Katlanma . 770
Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler Tarafından
Gezilip Görülmesi 772
21
Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin
Haklar. 772
KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU (TBK
M.334). 772
Genel Olarak 772
Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü. 774
Geri Vermenin Zamanı 775
Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal 776
Kiralananın Geri Verme Yeri 777
Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri . 777
Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü 777
Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve
Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü 778
Geri Vermenin (Teslim) İspatı 780
Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim
Yükümlülüğü (TBK m.335) 782
Genel Olarak. 782
Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi . 782
Bildirimin Şekli ve İçeriği 783
Bildirimde Bulunma Zamanı 783
Açık Ayıplarda. 783
Gizli Ayıplarda 784
Bildirimde Bulunmama Hali 784
Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle
Zamanaşımı 784
Kiraya Veren Bakımından 784
Kiracı Bakımından. 791
GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ . 791
BÖLÜM VI
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN
BAZI ÖZEL DURUMLAR
KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (TBK
M.320,M.321) 793
KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE
DEĞİŞTİRME (TBK M.320). 793
KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA
GEÇİCİ TAHLİYE (TBK M.319, M.320) 795
KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME
HARCAMALARI (TBK M.321). 797
KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346) 802
GENEL OLARAK 802
KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME
YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI. 803
CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI 804
Cezai Şart Yasağı. 804
22
Muacceliyet Yasağı . 805
III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310) 805
KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI 807
Genel Olarak 807
Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin
Durumu 809
KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA (TBK
M.311) . 811
KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349) 811
GENEL OLARAK . 813
TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ . 813
KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ 815
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ . 816
DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA
SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ. 818
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 819
VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322) 824
GENEL OLARAK . 824
ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA 825
GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA . 826
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA . 827
ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI. 829
Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı
Gerekir . 829
Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır. 829
Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı 829
Genel Olarak. 829
Asıl sözleşmenin kiraya verenine zarar verecek bir değişikliğe
yol açmamalı. 830
Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak
Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı Olarak
İzin Verilmiş Olmalı. 830
Alt Kira İlişkisinin Sonuçları. 831
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 834
VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN ) DEVRİ (TBK M. 323) 836
KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336) 839
GENEL OLARAK . 839
HAPİS HAKKININ KAPSAMI 840
HAPİS HAKKININ KULLANILMASI 842
KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324) 843
BÖLÜM VII
KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE
UYARLAMA DAVALARI
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI . 845
TARİHSEL GELİŞİM 845
23
MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ
UYGULAMASI . 850
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ
BELİRLENMESİNDE TBK DÖNEMİ 853
Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı
Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343, 346). 853
Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler 856
Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme. 860
İlk Yıl Sonrası Yenilenen (Uzayan ) Kira Yılında Kira Bedelinin
Belirlenmesi . 863
Genel Olarak. 863
Kiralanan Konut veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı . 864
Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki (4) Uzama (Yenilenen) Kira Yılları
İçin Kiranın Belirlenmesi . 866
Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Yıllar (Yeni Dönem) İçin
Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve Oranın (Miktarı)
Belirlenmiş Olması Hali 868
Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranı Bir Önceki Kira
Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE Oranından Yüksek İse Bir
Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı
Artışta Uygulanır . 870
Sözleşmede Artış Yapılacağının Kararlaştırılmadığı veya
Artış Yapılacağının Kararlaştırıldığı Halde Artış Oranının
Belirtilmediğinde Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık
TÜFE Değişim Oranı Geçmeyecek Şekilde Artışlı Kira
Belirlenir 872
Sözleşmede Belirlenen Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılı 12
Aylık Ortalama TÜFE den Daha Düşük İse Sözleşmede
Kararlaştırılan Artış Oranı Uygulanacağından Bu Orana
Göre Artırılarak Kira Tespiti Yapılır 872
Çatılı İş Yeri Kiralarından Kiracısı Tacir, Özel Hukuk Veya
Kamu Hukuku Tüzel Kişisi Olanlar Bakımından
01.01.2019 Tarihi Sonrası İçin Kira Sözleşmesinde Artış ve
Oranının Kararlaştırılmadığı Durum. 874
5 (Beş) Yıldan Uzun Süreli , Belirsiz Süreli veya Belirli Süreli Olup
ilk yıldan itibaren Dört (4) Yenileme Yılı Sonrasında Sözleşme
Başlangıcından İtibaren Beş (5) Yıldan Sonra Yenilenen Kira
Dönemi İçin (6. Kira Yılı için) Kiranın Belirlenmesi (Hak Ve
Nesafet Dönemi) 875
Her Beşyıldan Sonraki Yeni Kira Dönemi (Hak ve Nesafet
Dönemi ) Sonrasındaki Yeni Kira Döneminde Belirleme 883
Yabancı Para (Dövizli) Veya Yabancı Paraya Endeksli Kira
Sözleşmelerinde 13.09.2018 Tarihi Sonrası Dönüşüm ve
Dönüştürülen “TL “ Üzerinden Kira Tespiti. 884
24
13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı
Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca dövizli veya dövize endeksli
kiraların ülke parasına (TL) dönüşümü 884
Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi Sonrasındaki
Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı Üzerinde Tarafların
Mutabakatı Halinde 885
Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata Varamamaları
Halinde 885
Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti
(Belirlemesi ) . 886
İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak sayılan
kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olan
Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019) Dönemde
Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin Uygulanmadığı
dönem) 891
Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345) 895
Genel Olarak. 895
Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında Usul899
TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul
Kuralları 902
Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları 902
Kira Tespit Davası Usul ve Şartları. 906
aaa. Dava Açılma Zamanı ( TBK m.345 ) : 906
bbb. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın
Etkisi 908
aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren
Bağlayıcı Olma Hali. 908
aaaaa: Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartının
Bulunmaması Halinde Davanın Yeni Kira
Döneminin Başından En Az 30 Gün Öncesinde
Dava Açılması Durumu 909
bbbbb. Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartı
Olmadığında Kiraya Veren Tarafından Yeni
Kira Dönemi Başlangıcından En Geç Otuz Gün
Önceki Süre İçinde Kiracıya Kira Artışı
Yapacağına İlişkin Yazılı Bildirim Yapılmış
Olması Durumu 910
ccccc. Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Kira
Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm
Olması Hali. 912
ddddd. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira
Bedelinin Tespitine İlişkin Dava 913
bbbb. Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme 913
Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar 914
Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi 915
aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar 915
25
bbb. 6100 sayılı HMK dönemi 915
aaaa. İstinaf İncelemesi 915
bbbb. Temyiz İncelemesi. 916
Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar 916
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 921
Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi. 927
Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası. 930
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 931
Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç, Yargılama
Gideri ve Vekalet Ücreti 931
aaa. Genel Olarak 931
bbb. Yargılama Giderleri: 932
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 934
ccc. Kira Tespit Davasında Harç. 935
aaaa. Başvurma Harcı 936
bbbb. Karar Ve İlam harcı . 937
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 938
ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet Ücreti . 939
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 941
UYARLAMA DAVALARI (TBK M.138 ) 943
Genel Olarak 943
TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama 949
TBK Döneminde Uyarlama 954
Genel Olarak. 954
Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk 956
Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138). 957
Genel Olarak 957
Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı
Uyarlama 958
Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava Dışı
Kullanımı 959
Genel Olarak 959
Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün
Bulunması 959
Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması 961
Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler 965
Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi 965
Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula Rebus
Sic Stantibus) İlkesi. 966
İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi . 966
Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları. 967
Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca Öngörülmeyen ve
Öngörülmeside Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum
Sonradan Ortaya Çıkmış Olmalıdır. 969
26
Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda Esaslı
Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep Edenin
Sebep Olmaması Gerekliliği . 977
Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada
Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük
Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine
Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş Olması. 978
Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş
Olması 981
Uyarlama Kararı ve Sonuçları 984
Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması. 984
Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi) 988
aaa. Sözleşmeden Dönme 989
bbb. Sözleşmenin Feshi 989
Kira Sözleşmelerinde Covid-19 Pandemisi Sebepli Aşırı İfa
Güçlüğü ve Uyarlama Usulü 991
İ. Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar 996
Genel Olarak 996
İhtiyati Tedbir Kararı. 998
Şartları 998
Teminat 999
Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir 1000
Uyarlama Davalarında Görev,Yetki Yargılama Giderleri,Harç ve
Vekalet Ücreti. 1002
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1003
D . COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ 1012
Genel Olarak 1012
Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve
Sonuçları 1016
Genel Olarak. 1016
Sonuçları . 1019
Sözleşmede Taraflarca Kararlaştırılan Şart Olarak Mücbir
Sebep. 1021
Genel Olarak 1021
Mücbir Sebebin Olumlu Şart Olarak Kararlaştırılması 1022
Olumsuz Şart Olarak Düzenleme 1024
COVİD-19 Pandemisi Bakımından Sözleşme Hükümlerinin
Değerlendirilmesi 1025
Mücbir Sebep Olarak COVİD-19 Pandemisinin Kira Sözleşmesinde
Tam veya Kısmi İmkansızlık Oluşturması (TBK m.136, m.137) 1026
Mücbir Sebebin (Pandeminin) Tam İmkansızlık Oluşturması
(TBK m.136). 1026
Geçici (Askıda Olma) İmkansızlık. 1027
Uyarlama Sebebi Olarak Covid-19 Pandemisinin Aşırı İfa Güçlüğü
Oluşturması 1030
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 1030
27
BÖLÜM VIII
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ,
FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI
GENEL OLARAK 1039
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ. 1043
TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME. 1043
MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME 1044
KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI 1045
KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE
KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU, 1045
AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT
SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK M.39 ‘AGÖRE SÜRESİNDE
AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA
ERME 1046
FESİH,DÖNME VE TAHLİYE 1046
Fesih . 1046
Dönme 1050
İhtar, İhbar (Bildirim) . 1051
Tahliye Davası 1051
Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı. 1056
Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı. 1057
Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı 1057
Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı ) İle
Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı . 1057
aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava
Hakkı 1058
bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı. 1060
Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı. 1062
Malikin kiraya veren olması durumu 1062
Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum. 1062
Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava
Hakkı 1064
Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan Paydaşın
Durumu 1064
Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın
Durumu 1066
Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum . 1067
Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait
Olduğunda) Durum. 1068
Yeni Malikin Dava Hakkı 1068
Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu Sözleşmeye
Dayalı Olarak Dava Hakkı 1069
Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açma
hakkı 1069
28
Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açma
Hakkı 1070
Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Açma Hakkı. 1071
Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye Davası
Açma Hakkı. 1071
Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali 1072
Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması. 1073
Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum . 1073
ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını Devri 1073
Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti 1073
Genel Olarak 1073
Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye 1074
Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması, Davanın
Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri, Ölümü ve İflası
Halinde Pasif Taraf Sıfatı . 1075
Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması
Durumu . 1078
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1078
Tahliye Davalarında Islah 1087
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1091
Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri. 1094
ı. Tahliye Davalarında Harç 1096
Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti 1097
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 1099
Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması
(TBK m.353) 1113
Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları. 1116
III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ 1119
2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZLAR
BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN TAHLİYE. 1119
Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam 1119
Kiralanan Bakımından Kapsam. 1121
Sözleşme Usulü Bakımından. 1121
Tahliye Usulü. 1121
Süre Bitimine Bağlı Tahliye. 1121
Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya
Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali 1121
Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde Taşınmaz
Olması Hali 1123
Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin
İncelenmesi 1123
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1128
KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE
NEDENLERİ. 1135
29
KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE
SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK M.305 VD.) 1135
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 1144
TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK M. 315,
İİK.M. 269/B-4) 1149
Genel Olarak 1149
Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği 1151
Yazılı İhtar Unsurları 1151
İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri . 1152
Süre Hesabı. 1153
İhtarın Usulü ve Tebliği 1153
İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği. 1154
İhtara konu olan meblağın (kira bedeli ve yan giderin) verilen sürede
ödenmemiş olması . 1155
Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı 1157
Dava Açma Hakkı 1159
Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı 1159
Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı 1161
Kiralananı Yeni İktisap Edenin Dava Hakkı 1162
Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı 1163
Dava Açma Süresi . 1164
Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava
Açılması . 1165
Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların
İncelenmesi . 1165
İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile Tahliye
Davası Acılması 1168
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1169
KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI
GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH VE
TAHLİYE (TBK M.316) 1185
Genel Olarak 1185
Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle Kullanma
ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Halinde Kiraya
Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364) 1186
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık Halleri. 1187
İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2) 1187
İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım)
Halleri(TBK m. 316/ 3) 1189
Dava Hakkı 1190
Davalı Taraf Sıfatı . 1191
Dava Açma Süresi . 1191
Dava Açma Şartları 1192
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1193
KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ . 1211
Genel Olarak 1211
30
Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve
Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272). 1212
Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre Bitimi
Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327, İİK m. 272). 1213
aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır. 1213
bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona Ermiş
Olması Gerekir. 1213
ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya Faydalanmaya,
Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile Devam
Etmemelidir . 1214
ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun Karşı
Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı Halinde
Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür. 1214
eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme Haline
Gelmesi 1217
fff. Dava Açma Zamanı. 1220
Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve Tahliye
(TBK m.367). 1220
Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi 1221
2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli
Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi) 1222
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye (TBK m.
328-329). 1223
Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330). 1223
aaa. Genel Olarak (TBK m.328). 1223
bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira
Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye
(TBK m.329) 1224
aaaa. Fesih Dönemi 1225
bbbb. Fesih Bildirim Süresi. 1225
Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368). 1228
Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona
Erdirilmesi (TBK m. 330) 1229
aaa. Genel Olarak 1229
bbb.Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı
Taşınırların Durumu (TBK m.330/2) 1229
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih
Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347) 1230
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1231
OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE . 1242
Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331) 1242
Genel Olarak. 1242
Uygulama Koşulları 1245
Covid-19 Pandemisi Bakımından Olağanüstü Fesih
Değerlendirilmesi . 1248
31
Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları . 1249
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1250
Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332) 1253
Genel Olarak. 1253
Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde
Durum; 1254
Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333) . 1256
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE
DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ. 1257
GENEL OLARAK . 1257
BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA
SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA
ERDİRİLMESİ. 1261
2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı İş
Yerleri Bakımından . 1261
Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre
Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1). 1262
Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih . 1263
Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Sebepli Olarak Kiraya
Veren Bakımından Fesih 1266
Genel Olarak 1266
Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak Yapılmış,
Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri Kirası
Olmalıdır 1267
Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla Yenilenerek
Uzamalar Toplamının 10 Yılı Tamamlaması Gerekir 1267
Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere Tabi
Olmalıdır 1269
Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü
Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak
Yapılması Gerekir. (TBK m.348). 1270
Dava Hakkı 1271
Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017). 1272
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu İle
Fesih . 1274
Kiraya Veren Bakımından Fesih 1274
Kiracı Bakımından Fesih 1275
Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348). 1276
Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi . 1276
Kiracının ölmesi Durumu 1277
Genel Olarak. 1277
Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü (TBK
m.356). 1278
Konut Kirasında Kiracının Ölümü . 1278
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1279
32
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE
TAHLİYE . 1282
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları. 1282
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m.
350/1) 1282
Genel Olarak 1282
Dava Hakkı 1282
aaa. Kiraya Veren 1282
bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik. 1283
ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali. 1283
ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması
Hali . 1284
eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma
Hakkı 1284
fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı 1285
ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı 1285
Davalı Olma Sıfatı. 1285
Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye 1285
aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi
Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması. 1286
bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği
Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut
Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun
Bulunması. 1287
ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut
Gereksinimi 1288
ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu
Olabilir 1288
eee. İş Yeri Gereksinimi 1288
Gereksinim Halinin Dava Açılması , Devamı Sırasında
Bulunmalı, Samimi ve Gerçek olmalı. 1291
Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar 1292
Dava Açma Süresi . 1294
aaa. Genel Olarak 1294
bbb. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi . 1294
ccc. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma süresi 1295
ddd. Dava Açma Süresinin Uzaması . 1296
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1297
Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı (TBK
351) 1312
Genel Olarak 1312
Dava Hakkı 1314
Davalı Olma Sıfatı. 1315
Yazılı Bildirim Şartı 1315
Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma Zorunluluğu
Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır. 1317
33
Kiracının Muvazaa İddiası 1317
Dava Açma Süresi . 1318
Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye
(TBK m. 350/2) 1326
Genel Olarak 1326
Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya İmar
Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da Değiştirilme
Olmalı 1326
Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı Sırasında
Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan Şekilde Konut Veya
İş Yeri Olarak Kullanımı Mümkün Olmamalıdır. 1328
Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin Mevzuat
Kapsamında Kiralanana Uygulanması Mümkün
Olmalıdır 1328
Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar 1328
Dava Hakkı 1329
Davalı Sıfatı . 1329
Süre Uzaması (TBK m.353) 1330
ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden kiralama
hakkı) . 1330
Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları 1336
Yazılı Boşaltma (tahliye) Üstlenmesi (taahhüdü) nedeniyle
Tahliye Davası (TBK m. 352/1) 1336
Genel Olarak 1336
Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi Sonrası
Verilmiş Olmalıdır. 1337
Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili
Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır . 1338
Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi
Gerekir. 1340
İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve
Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması . 1341
Kiraya Verenin Hakları . 1341
Dava Açma Süresi . 1342
Dava Hakkı 1344
ıı. Davalı Olma Sıfatı 1344
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1346
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2) 1352
Genel Olarak 1352
Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini Ödememesi
Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi veya Bir Kira Yılı
İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır. 1353
İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir. 1354
Süre 1356
Dava Hakkı 1357
Davalı Olma Sıfatı. 1358
34
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Beldede
Konutunun Bulunması (TBK m.352/son) 1361
Genel Olarak 1361
Şartları 1362
aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip
Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı Söz
Konusu Olmalıdır. 1362
bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı (TMK m. 197 )
Uyarınca Ayrı Yaşamakta Hakkının Olmadığı
Hallerde ) Eşinin, Sahibi Olduğu Oturmağa Elverişli
Konutunun Bulunması Gerekir 1362
ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması
Gerekir 1363
ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip Olduğu
Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden Oturmaya
Uygun Bir Konut Olması Gerekir 1363
ddd. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya Verence Bu
Durumun Bilinmemesi Gerekir . 1364
Süre 1364
Davacı Sıfatı 1364
Davalı Olma Sıfatı. 1364
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1364
Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355) . 1366
Genel Olarak. 1366
KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE KİRALANANIN
TAHLİYESİNİN SONUÇLARI 1367
Kiracı Bakımından Sonuçları 1367
Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle Buna
Bağlanan Sonuçlar 1367
Genel Olarak 1367
Kiralananın Kiraya Verene Teslimi 1370
Geri Teslim Yeri Ve Zamanı. 1371
Geri Vermede Kiraya Veren 1371
Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle
Kiracının Sorumlulukları. 1372
aaa.Genel Olarak 1372
bbb. Hor Kullanma Tazminatı . 1373
ccc . Eski Hale Getirme Tazminatı . 1375
Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza
Koşulu . 1376
Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları. 1379
Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu 1379
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1382
Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme
Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve
Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335). 1384
35
Genel Olarak 1384
Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi 1384
Gözden Geçirmenin Zamanı . 1385
Yazılı Bildirim Zorunluluğu 1385
Bildirim Zamanı. 1385
aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda 1385
bbb. Gizli Ayıplarda. 1386
Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları. 1386
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1386
Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu (TBK m.
325) (Makul süre tazminatı) 1387
Genel Olarak. 1387
Kiraya Veren Talepleri Bakımından 1389
Kiracı Talepleri Bakımından 1390
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1391
BÖLÜM IX
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK ,
TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVALARI
GENEL OLARAK 1395
KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK
AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI. 1397
KİRA ALACAĞI DAVALARI. 1397
Genel Olarak 1397
Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV 1401
Ödeme Zamanı. 1403
Ödeme Yeri 1406
Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi . 1408
Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar 1409
Artışlı Talep 1409
Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas ve
Mahsubu 1410
Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası. 1410
Kira Sözleşmesinden Doğan Alacak Davalarında Arabuluculuk. 1413
İhtiyari Arabuluculuk 1413
Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden
Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk 1415
Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları 1417
Davacı Sıfatı. 1421
Davalı Sıfatı . 1423
Kira Alacağında Zamanaşımı 1425
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1427
KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN
SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA. 1444
Genel Olarak 1444
Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı 1446
36
Kefaletin Şartları. 1446
Kefaletin Süresi. 1448
Kefaletin Kapsamı 1451
Zamanaşımı. 1451
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1452
KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ
HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL SÜRE
TAZMİNATI -TBK M. 325) 1462
Genel Olarak 1462
Makul Süre. 1463
Tazminat Kapsamı. 1466
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1469
HOR KULLANMA TAZMİNATI 1475
Genel Olarak 1475
Bildirim Süresi. 1477
Taraflar. 1478
Hor kullanmanın İspatı 1478
Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi 1481
Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü 1482
Zamanaşımı 1484
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1485
ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI. 1490
Genel Olarak 1490
Bildirim Süresi. 1492
Tazminat Kapsamı. 1494
III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER
DAVALAR . 1499
KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI (TBK
M.321). 1499
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1502
KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN
TAZMİNAT DAVASI. 1502
Genel Olarak 1502
Sözleşme İle Düzenleme . 1504
Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar . 1506
Zorunlu Masraf. 1506
Faydalı masraf. 1507
Lüks masraflar 1507
Sökülebilir imalat 1508
Kullanmakla tükenen şeyler. 1508
Tezyinat ve Süslemeler. 1508
Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması 1509
Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin
Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz
Zenginleşme) 1511
Genel Olarak 1511
37
Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep 1511
Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep . 1514
ı. Zamanaşımı. 1516
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1516
GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI. 1525
Genel Olarak 1525
TBK Döneminde Uygulama 1526
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito /Güvence
Uygulaması 1527
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1531
YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT
DAVASI (TBK M.355) 1535
Genel Olarak 1535
Koşulları. 1536
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1538
ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ AÇABİLECEĞİ
DAVALAR. 1541
Genel Olarak 1541
İstirdat Davası 1542
Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi . 1543
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1544
KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI. 1546
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1549
AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN
SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM
EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE
AYKIRILIK). 1551
Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin
Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi . 1556
Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk
(TBK.m.305 vd.) 1557
ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI 1557
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1558
CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR 1564
Genel Olarak 1564
Kira Sözleşmelerinde Ceza Koşulu. 1565
Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu. 1568
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1568
İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI . 1577
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1579
ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ
İLE VEKALET ÜCRETİ , HARÇ VE YARGILAMA GİDERİ. 1581
Görev 1581
Yetki. 1586
Yargılama Usulü 1587
Vekalet Ücreti 1589
38
Harçlar 1591
Genel Olarak. 1591
Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler 1591
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1593
Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri 1594
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI 1595
BÖLÜM X
İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN
TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
I . MEVZUAT . 1599
2004 SY. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ 1599
TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ 1603
GENEL OLARAK 1604
III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE
ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN
İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) . 1605
GENEL OLARAK . 1605
Takip Talebi. 1608
a . Genel Olarak. 1608
b . Yetkili İcra Dairesi . 1608
Takip talebinin alacaklısı 1609
Takip Talebinin Borçlusu . 1612
Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye
Talep Edilmeli. 1613
Ödeme Emri. 1617
Borçlu Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmeyerek Ödemeyi Yapması
(İİK m.269/a) . 1620
Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi ve Ödemenin Hiç Yapılmaması
veya EksikYapılması Halinde Haciz ve Tahliye Talebi
(İİK m.269/a) . 1624
Genel Olarak. 1624
İcra Dairesine Haciz Başvurusu . 1624
İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi. 1625
Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar. 1625
Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit. 1629
Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi İle İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
İncelemesi (İİK m.269/b vd.) 1629
Genel Olarak. 1629
İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli
Olarak Başvuruda Bulunulması . 1632
İstem süresi . 1635
İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü. 1636
Genel Olarak . 1636
Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi (İİK
m.269/b). 1638
39
aaa. Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde
İnceleme . 1638
bbb. Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte
Kiracılığa İtiraz 1639
ccc. Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira
Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme 1639
Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması
ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c) . 1640
aaa. Genel Olarak 1640
bbb. Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı,
Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.)
İncelemesi. 1641
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi
Sonucunda Verilecek Kararlar 1645
aaa. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı . 1645
bbb. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi
Kararı 1646
ccc. İtirazın Kaldırılması Kararı 1648
ddd. İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin
Reddi kararı 1648
eee. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz
Kalması. 1649
İlamsız Tahliye Takibi Sonrası SHM ‘de Açılabilecek Davalar 1650
Genel Olarak. 1650
SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 ). 1650
İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 ). 1651
Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ) 1654
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1655
KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ
VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME (YAZILI
TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ (İİK M. 272-
275) 1677
GENEL OLARAK . 1677
KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA ) VEYA
ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE BİTİMİNDE
İLAMSIZ TAHLİYESİ 1680
Genel Olarak 1680
İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi 1683
Takip Talebi. 1684
Tahliye Emri 1685
İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle
Takibin Kesinleşmesi. 1685
Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde İtirazın
Kaldırılması İncelemesi. 1686
Genel Olarak. 1686
İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi 1687
40
İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi 1689
İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması . 1690
Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası açılması
ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle Tahliye Davası
Açılması . 1690
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA
TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ (TAHLİYE
TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ. 1690
Genel Olarak 1690
Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü)1691
Takip Talebi. 1696
Tahliye Emri 1698
Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali 1698
6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması 1699
İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması ve
İncelenmesi (İİK m.275 ). 1700
Genel Olarak. 1700
Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan Takipte
İtirazın Kaldırılması 1702
İmza İnkarı. 1702
Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi 1703
Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye
Taahhüdü Bulunması 1704
Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi. 1704
İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı 1705
İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı. 1707
İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması . 1708
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye
Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması . 1708
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası
Açılması 1708
İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması. 1709
Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası . 1710
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI. 1711
TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 ) 1723
GENEL OLARAK 1723
TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI OTURUYORSA 1724
TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA 1725
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 1726
KAYNAKÇA 1731
KAVRAM DİZİNİ. 1737
